Η αγορά δεν ήταν ποτέ πιο ζεστή
Με την τάση να επικεντρώνεται η προσοχή στην εύρεση εργασίας σε αστικές περιοχές και μεγάλες πόλεις, αυξάνεται και η ζήτηση για στέγαση. Εν τω μεταξύ, με την προσφορά φθηνών διαμερισμάτων να είναι εξαιρετικά περιορισμένη, πολλοί άνθρωποι δεν έχουν αρκετή οικονομική δυνατότητα να αγοράσουν διαμερίσματα μεσαίας κατηγορίας. Ως εκ τούτου, η αγορά ενοικίασης με προϊόντα όπως διαμερίσματα και διαμερίσματα με υπηρεσίες που εξυπηρετούν εργαζόμενους με εισόδημα περίπου 20 εκατομμυρίων VND βρίσκεται πάντα σε κατάσταση «έλλειψης δωματίων».
Ακόμα και κατά την περίοδο που το «κύμα» επιστροφής ακινήτων σάρωσε την πόλη Χο Τσι Μινχ, με αποτέλεσμα πολλά μέρη να αναγκαστούν να αναρτήσουν πινακίδες «προς ενοικίαση», πολλά γραφεία έπεσαν σε κατάσταση κενού, οι τιμές των ενοικιαζόμενων διαμερισμάτων αυξήθηκαν ελαφρώς. Η έκθεση του δεύτερου τριμήνου του 2023 του Batdongsan.com.vn έδειξε επίσης ότι ο ρυθμός αύξησης του περιθωρίου κέρδους (συμπεριλαμβανομένου του ποσοστού αύξησης τιμής + της απόδοσης ενοικίασης) κατά την επένδυση στον τομέα των διαμερισμάτων αυξάνεται κατά 97% σε σύγκριση με τις αρχές του 2015, πιο σταθερός από άλλα επενδυτικά κανάλια όπως μετοχές, χρυσός, αποταμιεύσεις ή ξένο νόμισμα...
Τα διαμερίσματα με υπηρεσίες ενοικίασης αυτοκινήτων προσελκύουν πολλούς ανθρώπους που δεν έχουν τα οικονομικά μέσα ή δεν χρειάζεται να αγοράσουν σπίτι.
Σύμφωνα με την έρευνα, πολλά κτίρια διαμερισμάτων με υπηρεσίες σε κεντρικές περιοχές της πόλης Χο Τσι Μινχ, όπως οι Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, District 10, District 11... έχουν ποσοστά πληρότητας άνω του 80%, ακόμη και ορισμένα έργα ενοικίασης έχουν φτάσει το ποσοστό πληρότητας 100%. Το ποσοστό πληρότητας των μικρών διαμερισμάτων με υπηρεσίες στην πόλη Χο Τσι Μινχ έχει αυξηθεί απότομα τα τελευταία χρόνια και τείνει να αυξάνεται τους καλοκαιρινούς μήνες, όταν οι μαθητές προετοιμάζονται για τη σχολική χρονιά.
Αντιμέτωποι με αυτή την τάση, εν αναμονή της βελτίωσης της οικονομίας , πολλοί ιδιοκτήτες κτιρίων που λειτουργούσαν ως ενοικιαζόμενα γραφεία ή ξενοδοχεία έχουν αλλάξει κατεύθυνση και προχωρούν σε διαδικασίες μετατροπής τους σε διαμερίσματα με υπηρεσίες. Αυτά τα διαμερίσματα σε στιλ στούντιο ενοικιάζονται συχνά με πλήρη επίπλωση, με τιμές που κυμαίνονται από 6-12 εκατομμύρια VND/μήνα, ανάλογα με την περιοχή.
Με μικρότερο εμβαδόν από ένα κανονικό διαμέρισμα, αυτός ο τύπος έχει το πλεονέκτημα ότι είναι φθηνότερος και πιο κοντά στο κέντρο. Η πρόσφατη εμφάνιση των διαμερισμάτων με υπηρεσίες έχει γίνει ανταγωνιστής των επενδυτών που αγοράζουν διαμερίσματα στα προάστια για επένδυση σε ενοικίαση.
Πολλοί ιδιοκτήτες κτιρίων συνδυάζουν επαγγελματικά γραφεία στον πρώτο όροφο και διαμερίσματα στους επάνω ορόφους.
Ορισμένοι μεσίτες ανέφεραν ότι πολλοί άνθρωποι είναι πρόθυμοι να ανταλλάξουν χώρο, εξαερισμό και υποδομές για να επιλέξουν να νοικιάσουν διαμερίσματα με υπηρεσίες κοντά στο κέντρο αντί για διαμερίσματα στα προάστια στην ίδια τιμή. Ως εκ τούτου, όλο και περισσότερα κτίρια μετατρέπονται σε αυτό το μοντέλο ενοικίασης, φέρνοντας ταμειακή ροή αντί να αφήνουν ολόκληρο το κτίριο γραφείων άδειο περιμένοντας τους ενοικιαστές.
Επιπλέον, ορισμένοι ιδιοκτήτες κτιρίων έχουν συνδυάσει την ενοικίαση γραφείων και κεντρικών γραφείων στον 1ο και 2ο όροφο του κτιρίου, ενώ οι επάνω όροφοι έχουν μετατραπεί σε διαμερίσματα προς ενοικίαση με πολλούς τύπους, από μεσαίας έως υψηλής ποιότητας, με διαφορετικούς χώρους και παροχές.
Απαιτείται προσεκτικός υπολογισμός του κόστους επένδυσης
Σύμφωνα με έρευνες, το εισόδημα από την ενοικίαση διαμερισμάτων με υπηρεσίες δεν είναι χαμηλό, αλλά είναι ιδιαίτερα σταθερό. Σε σύγκριση με τα κανονικά δωμάτια με την ίδια επιφάνεια, η τιμή ενοικίασης διαμερισμάτων με υπηρεσίες είναι συνήθως τουλάχιστον 1,5-2 φορές υψηλότερη ανά δωμάτιο. Ειδικά για τους επενδυτές που ξέρουν πώς να αξιοποιήσουν τον χώρο, να αυξήσουν τις υπηρεσίες κοινής ωφέλειας και τις κατάλληλες υπηρεσίες, η τιμή μπορεί να αυξηθεί ακόμη περισσότερο.
Ωστόσο, η διαχείριση και η λειτουργία, καθώς και ο υπολογισμός των εσόδων και εξόδων για αυτόν τον τύπο διαμερισμάτων με υπηρεσίες θα είναι πιο περίπλοκοι από ό,τι για τα φθηνά ενοικιαζόμενα δωμάτια. Οι επιχειρηματίες πρέπει να γνωρίζουν πώς να διαχειρίζονται συστηματικά και προσεκτικά από το στάδιο της σύμβασης έως τα στάδια λειτουργίας και διαφήμισης, ώστε να βελτιστοποιούν τα έσοδα όταν επενδύουν σε αυτόν τον τύπο.
Επειδή, αν και προς το παρόν, τα διαμερίσματα με υπηρεσίες είναι πολύ δημοφιλή και περιζήτητα από πολλούς ανθρώπους. Ωστόσο, ορισμένοι επενδυτές υπέστησαν ζημίες όταν μεταπήδησαν σε αυτόν τον τύπο. Όπως η ιστορία του κ. Ngoc Anh (Binh Thanh), ο οποίος μετέτρεψε το μοντέλο του ξενοδοχείου του σε διαμερίσματα με υπηρεσίες προς ενοικίαση.
Στην αρχή, λόγω της άγνοιας του τρόπου διαχείρισης του μοντέλου μακροπρόθεσμης μίσθωσης, σε συνδυασμό με τη διαφήμιση σε λάθος κοινό-στόχο, σε συνδυασμό με την πίεση από ένα δάνειο σχεδόν 2 δισεκατομμυρίων VND για την ανακαίνιση του μοντέλου, ήταν δυστυχισμένος σχεδόν για τον πρώτο χρόνο της μετατροπής. Μετά από περισσότερο από 1 χρόνο ζημιών, με την υποστήριξη φίλων για να βρεθεί ο πιο ομαλός τρόπος λειτουργίας της μίσθωσης, το συγκρότημα διαμερισμάτων του κ. Ngoc Anh ήταν 80% γεμάτο, αποφέροντας μηνιαία έσοδα σχεδόν 300 εκατομμυρίων VND.
Τα ξενοδοχεία και τα κτίρια γραφείων έχουν το πλεονέκτημα ότι διαθέτουν υπόγειο χώρο στάθμευσης, ανελκυστήρες και συστήματα πυροπροστασίας.
Ωστόσο, δεν είναι όλοι τόσο τυχεροί, όπως στην περίπτωση του κ. Hieu (Binh Tan), επειδή δεν καταλάβαινε καλά την αγορά, αυτός και οι φίλοι του συγκέντρωσαν κεφάλαια για να νοικιάσουν πολλά κτίρια και να τα ανακαινίσουν σε διαμερίσματα με υπηρεσίες προς ενοικίαση. Αλλά λόγω του μεγάλου επενδυτικού κεφαλαίου και των τόκων του τραπεζικού δανείου, τα διαμερίσματα με υπηρεσίες που νοίκιαζε ο κ. Hieu δεν είχαν ανταγωνιστικές τιμές σε σύγκριση με τα διαμερίσματα στην ίδια τοποθεσία.
Ενώ στο Binh Tan, ορισμένα διαμερίσματα άνω των 50τ.μ. ενοικιάζονται για περίπου 7 εκατομμύρια VND/μήνα, το διαμέρισμα με υπηρεσίες του κ. Hieu διαφημίζεται προς ενοικίαση στα 6 εκατομμύρια VND/μήνα. Όταν συμπεριλαμβάνονται τα τέλη υπηρεσιών, το ηλεκτρικό ρεύμα και το νερό με υψηλότερες τιμές από τα διαμερίσματα, η ανταγωνιστικότητα αυτού του τύπου χάνεται, καθιστώντας αδύνατο για αυτόν να γεμίσει τα διαμερίσματά του περισσότερο από 60% για πολλούς μήνες. Αυτό οδηγεί σε αυξανόμενο χρέος, επειδή το εισόδημα μπορεί να καλύψει μόνο έξοδα, τόκους και ενοίκιο.
Ωστόσο, έχει παρατηρηθεί ότι σε αυτήν την περιοχή, πολλά μοντέλα διαμερισμάτων με υπηρεσίες φιλοξενίας προσελκύουν πολλούς ενοικιαστές με ποσοστά πληρότητας που πλησιάζουν πάντα το 100%. Κυρίως διαμερίσματα με υπηρεσίες φιλοξενίας, αλλά με προσιτές τιμές, οι τιμές ενοικίασης κυμαίνονται από 4-5 εκατομμύρια VND/μήνα, σημαντικά φθηνότερα από τα διαμερίσματα στην ίδια περιοχή.
Με τη δυνατότητα υψηλής κερδοφορίας σε περίπτωση ορθής λειτουργίας και προσεκτικού υπολογισμού του κόστους, το μοντέλο των εξυπηρετούμενων διαμερισμάτων εμφανίζεται ολοένα και περισσότερο. Μεταξύ αυτών, πολλοί ιδιοκτήτες ξενοδοχείων και ιδιοκτήτες κτιρίων γραφείων προς ενοικίαση δεν μπόρεσαν να αντέξουν την κατάσταση μηδενικών εσόδων για το παρελθόν λόγω πολλών παραγόντων. Με το πλεονέκτημα των υφιστάμενων κτιρίων, αυτά θα αποτελέσουν ισχυρούς ανταγωνιστές στην αγορά ενοικίασης στο μέλλον, όταν θα μπορέσουν να μειώσουν το κόστος ενοικίασης του κτιρίου.
[διαφήμιση_2]
Πηγή
Σχόλιο (0)