Bac Giang: Cómo prevenir el aumento especulativo de los precios del suelo.

BAC GIANG - Recientemente, se ha observado un aumento localizado del precio de los terrenos en algunas zonas de la provincia tras la fusión de los límites administrativos entre las provincias de Bac Giang y Bac Ninh. El valor de transferencia de muchas parcelas ha experimentado un aumento repentino, al igual que el número de transacciones.

Según la ley, el Estado implementará medidas de regulación del mercado si los precios de los bienes raíces aumentan más del 20 % en un período de tres meses o en casos de fluctuaciones excepcionales del mercado. Estas medidas de regulación están específicamente estipuladas en la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2024 y su decreto de aplicación.

Los precios de los terrenos en la nueva área urbana al oeste de la ciudad de Voi (distrito de Lang Giang) aumentaron cuando hubo noticias de la reorganización de los límites administrativos.

Desde la perspectiva de la gestión del mercado, el reciente aumento de la actividad inmobiliaria localizada preocupa a los organismos estatales de gestión, que tomarán las medidas necesarias para comprender y regular con prontitud la oferta y la demanda, si es necesario. En términos prácticos, el aumento del 30 % en el valor de las transacciones inmobiliarias en algunas zonas afectará directamente a dos grupos: en primer lugar, los proyectos inmobiliarios en la zona se verán parcialmente afectados al utilizarse como referencia para el cálculo de las tasas de uso del suelo; y en segundo lugar, las personas con necesidades reales de vivienda tendrán más dificultades para acceder a terrenos para la construcción.

Los aumentos repentinos localizados de los precios inmobiliarios pueden afectar negativamente al mercado. Los reguladores deben comprender y regular estas situaciones para facilitar la implementación de proyectos a los inversores y garantizar viviendas asequibles para la población. Por lo tanto, es crucial verificar las actividades para garantizar la precisión y la transparencia, y la manipulación de precios y otras formas de especulación deben prevenirse y sancionarse severamente.

Actualmente, solo unas pocas firmas de corretaje inmobiliario operan de forma organizada, mientras que la mayoría siguen siendo agentes individuales que ejercen de forma independiente. Por lo tanto, el mercado se deja influir fácilmente por tendencias especulativas y carece de transparencia en cuanto a productos como su estatus legal, progreso y potencial real del mercado. Muchas personas difunden rumores sobre tendencias en papel y, colectivamente, difunden información inexacta.

Recientemente, han surgido numerosos rumores sobre fusiones de límites administrativos, lo que ha llevado a consultores independientes a reforzar la confianza de los clientes en una nueva capital moderna y con buenas inversiones, generando así interés e impulsando las transacciones. Estas prácticas son opacas en la intermediación inmobiliaria. Generar tales impactos también afecta negativamente a quienes las realizan, ya que han perdido la confianza de sus clientes.

El desarrollo del mercado inmobiliario requiere profesionalismo por parte de los cuatro actores clave: gobierno, inversionistas, distribuidores y consumidores. Para frenar las burbujas especulativas, es fundamental profesionalizar el equipo de distribución. Los inversionistas secundarios, por otro lado, deben identificar con precisión el potencial de crecimiento del mercado inmobiliario y evitar precipitarse en inversiones basadas en una mentalidad gregaria, descuidando los aspectos legales fundamentales.

Para desarrollar el mercado inmobiliario, se requiere la profesionalización de cuatro actores clave: el Estado, los inversores, los distribuidores y los consumidores. Actualmente, los distribuidores (bolsas inmobiliarias y casas de bolsa) son componentes cruciales que contribuyen al buen funcionamiento del mercado inmobiliario. La ley estipula claramente la necesidad de transparencia y apertura en las transacciones inmobiliarias. Por lo tanto, si las ventas se profesionalizan a través de distribuidores en bolsas o casas de bolsa, el mercado podrá filtrar la manipulación y las subidas artificiales de precios.

Ante esta situación, la Asociación Inmobiliaria intensifica sus esfuerzos para capacitar y guiar a sus miembros para que aprendan e investiguen activamente la normativa legal y así operar de forma más profesional. En el futuro próximo, la Asociación desarrollará un plan de capacitación sobre normativas para sus miembros, los apoyará en el registro de licencias para parqués inmobiliarios y facilitará la publicación de información sobre corretaje. Simultáneamente, los organismos estatales de gestión deben realizar inspecciones y verificaciones específicas de las fluctuaciones; evaluar y pronosticar estas fluctuaciones; y asesorar eficazmente sobre soluciones para regular la oferta y la demanda. Las medidas que excedan sus competencias podrán ser propuestas al Gobierno y a la Asamblea Nacional para su implementación.

La razón principal para generar aumentos artificiales de precios y manipular el mercado se debe principalmente a la falta de profesionalismo de los distribuidores (entre los cuatro componentes principales). En realidad, la mayoría de los distribuidores locales no cuentan con las licencias de operación necesarias, tal como exige la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023; solo unas pocas firmas de corretaje publican su información operativa en el portal de la agencia estatal de gestión. Promover la formalidad y profesionalidad en el funcionamiento de este componente brindará a los inversores la confianza necesaria para confiar sus productos a los distribuidores, creando oportunidades de crecimiento.

Reconociendo esto, durante muchos años, la Asociación Provincial de Bienes Raíces ha consolidado su membresía, fortalecido sus vínculos y promovido sus actividades. Por parte de los organismos de gestión estatales, se debe prestar atención a la gestión de los inversores y distribuidores para garantizar que cumplan plenamente con las regulaciones legales en sus inversiones, negocios, movilización de capital y actividades de inversión.

Para frenar las burbujas especulativas, es necesario centrarse en la profesionalización de la red de distribución, incluyendo las bolsas de bienes raíces y las casas de bolsa. Desde otra perspectiva, también es necesario prestar atención a la gestión responsable del uso del suelo, ya que es una herramienta crucial y eficaz para frenar la especulación. La ley estipula que los usuarios del suelo deben utilizarlo para su fin previsto dentro de plazos específicos. Por lo tanto, es esencial la pronta promulgación de normas que regulen este aspecto.

Los inversores secundarios deben identificar con precisión el potencial de crecimiento del sector inmobiliario mediante información precisa, conocimientos prácticos y la orientación de agentes inmobiliarios profesionales y de buena reputación. Deben evitar invertir precipitadamente, ignorar los factores legales fundamentales y no dejarse influir por perspectivas superficiales. Las transacciones deben cumplir con todas las leyes y regulaciones aplicables en materia de impuestos, tasas, etc.

Nguyen Van Thanh, Secretario General de la Asociación Provincial de Bienes Raíces

Fuente: https://baobacgiang.vn/ngan-chan-sot-dat-ao-postid415375.bbg