¿Cómo afecta la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh a los negocios inmobiliarios?

La ley cambia

A partir del 1 de agosto de 2024, entrarán en vigor la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda. Además, en Ciudad Ho Chi Minh, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (DONRE) también propuso emitir un borrador para ajustar las listas de precios de terrenos en toda la ciudad.

Además de una serie de opiniones que esperan que la ley ayude a hacer transparente el mercado, avanzar hacia la equidad en el cálculo del precio de la tierra y resolver los problemas de las personas cuyas tierras han sido recuperadas, todavía hay muchas preocupaciones de que el aumento en el cálculo del precio de la tierra no sea el factor principal que afecta a los negocios inmobiliarios y afecta a las personas y a los compradores de viviendas.

Entra en vigor la Ley de Tierras, que hace transparente el mercado y los precios de la tierra también fluctúan.

En concreto, el artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024 estipula la abolición del marco de precios de la tierra y la actualización de la lista de precios de la tierra se realizará anualmente, en lugar de cada cinco años, como antes. En consecuencia, el Gobierno ha descentralizado y aumentado la responsabilidad del Comité Popular Provincial al estipular que la determinación de la lista de precios de la tierra la realizará este. Al mismo tiempo, se eliminará el método de "sustracción" y, en su lugar, los precios de la tierra se determinarán según cuatro métodos: comparación, ingresos, excedentes y coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Al compartir con la prensa los métodos actuales de fijación de precios de la tierra, el Sr. Le Dinh Lang, director de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, comentó: "La legislación actual es muy completa y se ajusta a la realidad del mercado. La Ley de Tierras incluye regulaciones sobre precios de la tierra con nuevos métodos que ayudan a que los precios de la tierra se acerquen a la realidad, garantizando la transparencia y la sostenibilidad".

Sin embargo, con el nuevo método de cálculo, el costo de desarrollo del proyecto para las empresas aumentará en gran medida. Cuando el precio de mercado sube, el inversor se verá obligado a vender el proyecto a un precio alto y no podrá bajarlo, explicó el Sr. Lang.

El aumento de los costos de la tierra a lo largo de los años ha hecho subir los precios de la vivienda.

Mientras tanto, el Sr. Dao Huy (inversionista) también comentó que el mercado inmobiliario presenta una fluctuación de precios cada vez mayor. Si bien esta es una característica del mercado inmobiliario en Vietnam, que se caracteriza por la acumulación y el aumento de precios con el tiempo, con la aplicación de nuevas leyes, especialmente en la zona de Ciudad Ho Chi Minh, si se publica una nueva lista de precios de terrenos, sin duda generará muchas preocupaciones entre las empresas y quienes necesiten poseer una vivienda a largo plazo.

Las tarifas por el uso de la tierra siempre se calculan de manera justa para las empresas.

En cuanto al borrador de la lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, muchas opiniones indican que tendrá un gran impacto en el sector inmobiliario. Cuando los precios de los terrenos son altos, es decir, altos los insumos, la producción también lo será, lo que afectará directamente a los compradores. Por consiguiente, el precio de venta de los productos será muy alto.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó que: "El ajuste de la Lista de Precios de Terrenos no afecta a las empresas inmobiliarias porque las tarifas de uso de terrenos para proyectos inmobiliarios se determinan mediante el método de superávit.

Por lo tanto, el resultado de determinar el valor de los derechos de uso de la tierra según el método de excedente, ya sea mayor o menor que el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras, no tiene que ajustarse de acuerdo con el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras como se prescribe en la Cláusula 8, Artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 (utilizando el resultado determinado según el método de excedente).

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó a la prensa sobre la emisión de una nueva lista de precios de tierras de Ciudad Ho Chi Minh e información en torno a los temas relacionados con la emisión de la lista de precios.

Un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh indicó que todos los proyectos inmobiliarios de vivienda comercial están sujetos a la lista de precios de terrenos según el mercado al momento del cálculo. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh solicitará a las unidades de valoración que evalúen el monto que las empresas deben pagar al momento de pagar las tasas de uso del suelo. Por lo tanto, la publicación de la nueva lista de precios de terrenos no afecta a las empresas inmobiliarias.

Según información del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los terrenos agrícolas en la lista de precios de terrenos, tras el ajuste, aumentó en comparación con el anterior, lo que hace que la diferencia en la renta de la tierra sea más equilibrada que en la realidad. Esto permite que las deducciones sean más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con sus obligaciones financieras. Por otro lado, los precios de los bienes raíces se rigen por la ley de la oferta y la demanda, por lo que el precio de venta lo determinará el mercado.

De acuerdo con las nuevas regulaciones después de que entre en vigencia la Ley de Tierras de 2024, los precios de los terrenos para proyectos de vivienda comercial aún se calcularán utilizando el método de superávit, que ha sido el método principal aplicado desde 2014 para calcular las tarifas de uso de la tierra para proyectos inmobiliarios, con una tasa de aplicación de hasta 90%.

La elección de estos factores garantiza que los precios del suelo se mantengan cerca del mercado de forma estable, evitando aumentos repentinos de los precios del suelo o “fiebres virtuales” que suponen un riesgo para la seguridad del mercado inmobiliario en general y del mercado de capitales en particular.

Un proyecto en el distrito de Binh Chanh, ciudad de Ho Chi Minh, enfrenta problemas con las tarifas de uso de la tierra, lo que provoca demoras en la emisión de certificados de uso de la tierra a los residentes.

Además, el precio de los terrenos agrícolas en la lista ajustada de precios de terrenos es más alto que antes, lo que hace que la diferencia en la renta de la tierra sea más equilibrada que en la realidad. Esto se traduce en deducciones más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con sus obligaciones financieras.

Al compartir con Nguoi Dua Tin sobre el método actual de cálculo de los precios de los terrenos, el Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, dijo que "El nuevo método de cálculo de los precios de los terrenos afectará más o menos el aumento de los precios de los bienes raíces en el futuro, cuando los costos de los terrenos, los costos de construcción, los costos de desarrollo de proyectos... aumenten continuamente, los precios de las viviendas también fluctúan.

La mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas en acortar los trámites legales de los proyectos, aumentar la oferta de vivienda asequible, vivienda social... para aumentar la oferta y así estabilizar los precios.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm