¿Cómo afecta la nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh a los negocios inmobiliarios?

Las leyes cambian

A partir del 1 de agosto de 2024, entrarán en vigor la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda. Además, en Ciudad Ho Chi Minh, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (DONRE) también propuso emitir un borrador para ajustar las listas de precios de terrenos en toda la ciudad.

Además de una serie de opiniones que esperan que la ley ayude a hacer transparente el mercado, avanzar hacia la equidad en el cálculo del precio de la tierra y resolver los problemas de las personas cuyas tierras han sido recuperadas, todavía hay muchas preocupaciones de que el aumento en el cálculo del precio de la tierra no sea el factor principal que afecta a los negocios inmobiliarios y afecta a las personas y a los compradores de viviendas.

Entra en vigor la Ley de Tierras, que hace transparente el mercado y también fluctúa los precios de las tierras.

En concreto, el artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024 estipula la abolición del marco de precios de la tierra y la actualización anual de la lista de precios de la tierra, en lugar de cada cinco años como antes. En consecuencia, el Gobierno ha descentralizado y aumentado la responsabilidad del Comité Popular provincial al estipular que la determinación de la lista de precios de la tierra la realizará este. Al mismo tiempo, se eliminará el método de "deducción" y, en su lugar, los precios de la tierra se determinarán según cuatro métodos: comparación, ingresos, excedentes y coeficiente de ajuste del precio de la tierra.

Al compartir con la prensa los métodos actuales de valoración de terrenos, el Sr. Le Dinh Lang, director de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, comentó: «La legislación actual es muy completa y se ajusta a la realidad del mercado. La Ley de Tierras incluye regulaciones sobre la valoración de terrenos con nuevos métodos que permiten que la valoración de terrenos se acerque a la realidad, garantizando la transparencia y la sostenibilidad».

Sin embargo, con el nuevo método de cálculo, el costo de desarrollar un proyecto empresarial aumentará en mayor o menor medida. Cuando los precios del mercado suben, los inversores se ven obligados a vender el proyecto a un precio alto y no pueden bajarlo, explicó el Sr. Lang.

El aumento de los costos de la tierra a lo largo de los años ha hecho subir los precios de la vivienda.

Mientras tanto, el Sr. Dao Huy (inversionista) también comentó que el mercado inmobiliario presenta una fluctuación de precios cada vez mayor. Si bien esta es una característica del mercado inmobiliario en Vietnam, que consiste en acumular y aumentar los precios con el tiempo, con la aplicación de nuevas leyes, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, si se emite una nueva lista de precios de terrenos, sin duda generará muchas preocupaciones entre las empresas y quienes necesitan viviendas a largo plazo.

Las tarifas por el uso de la tierra siempre se calculan de manera justa para las empresas.

En cuanto al borrador de la lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh, muchas opiniones indican que tendrá un gran impacto en el sector inmobiliario. Cuando los precios de los terrenos son altos (es decir, con altos costos de entrada y alta producción), esto impacta directamente a los compradores. Por consiguiente, el precio de venta de los productos será muy alto.

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó que: "El ajuste de la Lista de Precios de Terrenos no afecta a las empresas inmobiliarias porque las tarifas de uso de terrenos para proyectos inmobiliarios se determinan mediante el método de superávit.

Por lo tanto, el resultado de determinar el valor de los derechos de uso de la tierra según el método de excedente, ya sea mayor o menor que el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras, no tiene que ajustarse de acuerdo con el precio de la tierra en la Lista de Precios de Tierras según lo prescrito en la Cláusula 8, Artículo 158 de la Ley de Tierras de 2024 (utilizando el resultado determinado según el método de excedente).

El Sr. Nguyen Toan Thang, Director del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, informó a la prensa sobre la emisión de una nueva lista de precios de tierras de Ciudad Ho Chi Minh e información sobre los temas relacionados con la emisión de la lista de precios.

Un representante del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh indicó que todos los proyectos inmobiliarios de vivienda comercial están sujetos a la lista de precios de mercado vigente al momento del cálculo. El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh solicitará a las unidades de valoración que evalúen el monto que las empresas deben pagar al momento de pagar las tasas de uso del suelo. Por lo tanto, la publicación de la nueva lista de precios del suelo no afecta a las empresas inmobiliarias.

Según información del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Ciudad Ho Chi Minh, el precio de los terrenos agrícolas en la lista ajustada de precios ha aumentado, lo que ha equilibrado la diferencia de rentas, lo que genera deducciones más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con sus obligaciones financieras. Por otro lado, los precios de los bienes raíces se rigen por la ley de la oferta y la demanda, por lo que el precio de venta lo determinará el mercado.

De acuerdo con las nuevas regulaciones después de que entre en vigencia la Ley de Tierras de 2024, los precios de los terrenos para proyectos de vivienda comercial se seguirán calculando utilizando el método de superávit, que ha sido el método principal aplicado desde 2014 para calcular las tarifas de uso de la tierra para proyectos inmobiliarios, con una tasa de aplicación de hasta 90%.

La elección de estos factores garantiza que los precios del suelo se mantengan cercanos al mercado de forma estable, evitando incrementos repentinos en los precios del suelo o “fiebres virtuales” que suponen un riesgo para la seguridad del mercado inmobiliario en general y del mercado de capitales en particular.

Un proyecto en el distrito de Binh Chanh, ciudad de Ho Chi Minh, enfrenta problemas con las tarifas de uso de la tierra, lo que provoca demoras en la emisión de certificados de uso de la tierra a la gente.

Además, el precio de la tierra agrícola en la lista de precios de tierras ajustada es más alto que antes, lo que hace que la brecha de alquiler de la tierra sea más armoniosa que en la realidad, lo que conduce a deducciones más transparentes, públicas, justas y razonables para las empresas inmobiliarias al cumplir con las obligaciones financieras.

Al compartir con Nguoi Dua Tin sobre el método actual de cálculo del precio de la tierra, el Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, dijo que "el nuevo método de cálculo del precio de la tierra afectará en mayor o menor medida el aumento de los precios inmobiliarios en el futuro, cuando los costos de la tierra, los costos de construcción, los costos de desarrollo de proyectos... aumenten continuamente, los precios de las viviendas también fluctúan.

La mejor solución para limitar el aumento de los precios inmobiliarios es que el Estado apoye a las empresas en acortar los trámites legales de los proyectos, aumentar la oferta de vivienda asequible, vivienda social... para aumentar la oferta y así estabilizar los precios.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm