Propuesta para eximir de permisos de construcción a viviendas unifamiliares de menos de 7 plantas en zonas urbanas
"Relajar" el alcance de la exención de licencia
En la reciente sesión de debate de la 10.ª Sesión de la 15.ª Asamblea Nacional, el delegado Dinh Ngoc Minh afirmó que el proyecto de Ley de Construcción (enmendado), que solo exime de permisos de construcción a viviendas de menos de siete plantas en zonas rurales, no se ajusta a la realidad. Según él, los habitantes de las zonas urbanas también deben afrontar numerosos costes y trámites, a pesar de que la información urbanística es cada vez más transparente. Por lo tanto, ampliar la exención de permisos a las zonas urbanas, junto con un conjunto unificado de normas técnicas emitido por el Ministerio de Construcción , contribuirá a reducir significativamente los plazos y los costes para la población.
El argumento del delegado Minh se basa en que el actual proceso de inversión en construcción implica numerosas evaluaciones. Una vez que el proyecto ha superado los estudios de prefactibilidad, factibilidad y diseño técnico, no es razonable solicitar una nueva autorización, analizó el delegado. Esta política de reforma, en particular, se ajusta a las exigencias del Gobierno. En sus recientes comunicaciones, el Primer Ministro ha insistido en la necesidad de reducir los trámites, especialmente en proyectos con planificación detallada o diseño urbano. El Ministerio de Construcción debe presentar un resumen del programa piloto y proponer su ampliación este año.
Según expertos legales, si se aplican correctamente las condiciones, la abolición de los permisos puede generar un gran cambio tanto para la ciudadanía como para las entidades gestoras. Actualmente, el trámite para solicitar un permiso de construcción suele tardar entre tres y cuatro meses. Numerosos documentos deben ajustarse varias veces, lo que incrementa los costos de consultoría y retrasa los planes de construcción. Al no ser necesario solicitar permisos, se podrá iniciar la construcción inmediatamente después de completar los documentos de diseño y cumplir con las normas urbanísticas.
Por otro lado, esto también ayuda a reducir la presión sobre la administración. En lugar de tener que recibir y tramitar decenas de miles de solicitudes de licencia cada año, el organismo gestor puede centrarse en las inspecciones in situ y en la resolución de las infracciones más graves; un enfoque de gestión que se considera más transparente que el mecanismo de «pedir y conceder».
En el contexto de la transición de Vietnam hacia un modelo urbano digital, Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que en muchos países desarrollados, basta con acceder a los datos de planificación para diseñar y construir viviendas conforme a las normas vigentes. Vietnam avanza hacia un modelo de gobierno digital, por lo que la reducción de la intervención burocrática y el aumento del papel de los datos son una tendencia inevitable.
Según los expertos, la cuestión clave de la reforma no es si abolir o mantener la licencia, sino si el sistema de datos y planificación es lo suficientemente claro como para reemplazar la etapa de "preinspección".
Recomendaciones sobre riesgos si se aplican cuando la planificación es insuficiente.
Sin embargo, desde otra perspectiva, los expertos en planificación y derecho recomiendan que una implementación demasiado rápida puede provocar muchas consecuencias en las zonas urbanas; especialmente cuando todavía existen demasiadas deficiencias en la planificación a escala 1/500 en las zonas urbanas.
Según el abogado Pham Thanh Tuan, actualmente, en muchas grandes ciudades de Vietnam, la planificación detallada a escala 1/500 no se ha implementado por completo, y el diseño urbano solo está disponible para algunas vías. Sin una planificación detallada como base, permitir que las personas construyan según su propio criterio puede fácilmente dar lugar a errores.
Compartiendo la misma opinión, el presidente de la Asociación de Planificación y Desarrollo Urbano de Vietnam, Tran Ngoc Chinh, enfatizó que la planificación 1/500 es el conjunto de criterios más importante, que incluye densidad, altura, retranqueo e incluso regulaciones sobre sótanos. Si existe un plan urbanístico, no es necesario solicitar permiso; pero si no existe, el permiso no se puede revocar.
Al mismo tiempo, se advierte del riesgo de un aumento de las infracciones en zonas residenciales estrechas. Esto se debe a que las zonas urbanas de Vietnam se caracterizan por la abundancia de parcelas pequeñas y heterogéneas. Sin el proceso de verificación actual, es posible que no se puedan determinar las distancias mínimas de construcción ni las normas técnicas requeridas. Cuando la construcción infractora se ubica en un callejón sin salida, la inspección, la aplicación de la normativa y la subsanación de las consecuencias resultan muy complejas.
En particular, es necesario considerar el impacto en los derechos de los hogares vecinos. Al respecto, el viceministro de Construcción, Nguyen Danh Huy, comentó que, al suprimir los permisos, el mayor desafío radica en proteger los derechos de los residentes cercanos, como garantizar que las nuevas construcciones no obstruyan ni invadan las construcciones vecinas ni generen riesgos para la seguridad.
El vicepresidente de la Asociación de Planificación y Desarrollo Urbano de Vietnam, Dao Ngoc Nghiem, afirmó que la abolición de los permisos obligará a las localidades a supervisar de cerca la fase de construcción. Aún será necesario notificar antes del inicio de las obras. Esto exige que el sistema de control cuente con recursos suficientes y una normativa más clara.
Tecnología y datos: la clave para la reforma
Según los expertos, la cuestión clave de la reforma no es si se debe eliminar o mantener la licencia, sino si el sistema de datos y planificación es lo suficientemente claro como para reemplazar la etapa de "preinspección".
Por lo tanto, el abogado Pham Thanh Tuan propuso acelerar la digitalización de la planificación; integrar datos de terrenos, arquitectura e indicadores de construcción en el sistema en línea; y aplicar tecnología de verificación automática de planos. En ese momento, bastaría con ingresar la parcela para saber cuántas plantas se pueden construir y cuál es la densidad permitida.
El proceso de gestión también debe evolucionar hacia un modelo de «postauditoría inteligente». En consecuencia, es necesario realizar inspecciones basadas en el riesgo, centrándose en las áreas con alto riesgo de infracciones en lugar de realizar inspecciones masivas.
Numerosas opiniones coinciden en que, si Vietnam desea eximir de permisos a gran escala, debe acelerar el proceso de planificación urbana detallada (1/500) del nivel de detalle del proyecto. Esto resulta costoso y complejo, sobre todo en zonas residenciales con numerosos terrenos pequeños. Por ello, el presidente de HoREA, Le Hoang Chau, propuso la participación ciudadana en la planificación, priorizando las zonas con mayor demanda de construcción.
Una hoja de ruta más adecuada consiste en una implementación gradual. Por ejemplo, en la primera fase se podrían eximir los permisos en zonas con una planificación o diseño urbano detallado. La siguiente fase consistiría en extender la medida a zonas con una planificación actualizada. Al mismo tiempo, se debería completar el sistema de datos abiertos para facilitar la consulta pública.
Durante el proceso de modificación de la Ley de Construcción, el objetivo común del Gobierno y el Ministerio de Construcción es crear las condiciones más favorables para las personas y las empresas, garantizando al mismo tiempo la seguridad y el orden en la construcción. El Ministerio de Construcción continúa revisando la normativa vigente, evaluando el impacto de la eliminación de las licencias y planificando la simplificación de los trámites para 2025.
Los permisos de construcción han funcionado durante muchos años como un mecanismo de control, ayudando a regular el orden urbano pero también generando numerosos inconvenientes. Su abolición depende del grado de preparación de los sistemas de planificación y gestión.
La propuesta de eximir de permisos de construcción a edificios de menos de siete plantas en zonas urbanas ofrece grandes oportunidades para reducir trámites, ahorrar costes y promover la transformación digital en la gestión urbana. Sin embargo, si se implementa sin una planificación clara y un sistema de control suficientemente sólido, podrían aumentar los riesgos de infracciones urbanísticas y conflictos de intereses.
Se considera que una hoja de ruta paso a paso para completar la planificación y aplicar la tecnología es una solución viable para que esta política aporte beneficios reales a las personas, manteniendo al mismo tiempo la disciplina urbana.
Fuente: https://vtv.vn/bo-giay-phep-xay-dung-nha-duoi-7-tang-o-do-thi-loi-da-chieu-xen-lan-rui-ro-100251118213449882.htm
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