¿Cómo evolucionan las estrategias y necesidades de vivienda social en algunos países asiáticos?

El mercado vietnamita aún carece de oferta

Según un informe de Cushman & Wakefield, Vietnam alcanzará los 100 millones de habitantes en 2023, convirtiéndose en el tercer país más poblado de la región de la ASEAN, después de Indonesia y Filipinas, y ocupando el puesto 15 a nivel mundial .

Mientras tanto, la tasa de urbanización del país aumentó del 20% en 1993 a más del doble en 2022, alcanzando el 41,7%. La rápida urbanización contribuye al crecimiento económico , pero también amplía la brecha entre ricos y pobres.

En la actualidad, los precios de la vivienda en Vietnam son aproximadamente 20 veces más altos que el ingreso anual promedio per cápita, lo que hace cada vez más difícil para los vietnamitas poseer una vivienda. Esta situación exige soluciones de reequilibrio, en concreto el desarrollo de la vivienda social como herramienta para garantizar la seguridad social y promover la sostenibilidad del mercado inmobiliario.

Se promueve la vivienda social en Vietnam con el objetivo de conseguir 1 millón de apartamentos.

Desde entonces se han puesto en marcha muchas políticas e iniciativas para alcanzar este objetivo y ayudar a las personas a mejorar su calidad de vida, entre las que destacan: Proyecto para construir un millón de viviendas sociales y viviendas para trabajadores; Paquete de crédito de 120.000 billones de VND para desarrollar proyectos de vivienda social y viviendas para trabajadores; Modificar la Ley de Vivienda de 2014 para añadir más políticas abiertas e incentivos atractivos; y otras políticas pertinentes para promover el desarrollo de vivienda social.

Hasta el primer trimestre de 2023, Vietnam había completado 301 proyectos de vivienda social en áreas urbanas y proyectos de vivienda para trabajadores en parques industriales, con una escala total de casi 156.000 unidades. Se están preparando alrededor de 401 proyectos para ser construidos, con una escala total de aproximadamente 454.000 unidades. Sin embargo, la oferta de este tipo de viviendas aún no satisface plenamente la demanda.

Según una encuesta del Ministerio de Construcción , la demanda de vivienda social para trabajadores de bajos ingresos en parques industriales es de aproximadamente 2,4 millones de unidades para el período 2021 - 2030. En concreto, si calculamos tanto la oferta existente terminada como la oferta futura, en el mercado aún faltarán más de 1 millón de unidades, lo que equivale al 51% de la demanda total.

En concreto, tanto la oferta actual completa como la futura solo cubrirán entre un 20 y un 30 por ciento de la demanda total. Normalmente, el modelo de vivienda social en Vietnam se construye en dos formas: apartamentos y casas adosadas al terreno. Para los apartamentos, habrá tres tipos de área correspondientes al número de dormitorios, en los cuales, los apartamentos de 1 dormitorio rondan los 46 m2, los apartamentos de 2 a 3 dormitorios tienen muchas áreas como 46-51-57-69 m2. Para las casas adosadas se construirán de 1 a 3 plantas y la superficie del terreno será de unos 50 a 75 m2.

Sin embargo, la vivienda social está clasificada como un grupo inmobiliario prioritario, por lo tanto, no todas las personas pueden comprarla y poseerla.

Estrategia de los países asiáticos

Como región visionaria, el gobierno de Hong Kong (China) aplica la “Estrategia de vivienda a largo plazo” para impulsar la oferta de vivienda social. Esta estrategia se centra en factores como: Ofrecer opciones de alquiler dentro de la oferta existente; Aumentar la propiedad de vivienda social a través de la oferta existente y el desarrollo de la oferta futura; Regular la oferta y la demanda de terrenos para estabilizar la propiedad pública y privada en el mercado inmobiliario.

En particular, la estrategia de Hong Kong en su actualización de 2018 aumentó la proporción de propiedad pública/privada de la oferta de viviendas de 60:40 a 70:30, con un objetivo de 301.000 unidades de vivienda pública entre 2023-2024 y 2032-2033.

A diferencia de Vietnam, debido al limitado fondo de tierras, los apartamentos de vivienda social en Hong Kong están regulados muy estrictamente: los apartamentos para "1 o 2 personas" no excederán los 18 m2; Los apartamentos “de 2 a 3 personas” no superarán los 22 m2; Los apartamentos de 1 dormitorio no superarán los 31 m2 y los de 2 dormitorios no superarán los 40 m2.

Un diseño típico de vivienda social en Hong Kong

En comparación, la vivienda social en Vietnam tiene un tipo adicional de casas adosadas porque todavía hay mucho terreno disponible y hay muchas opciones y estructuras adecuadas para muchos propósitos y necesidades de uso. Además, Hong Kong está promoviendo la proporción de vivienda pública y privada a 70:30 en la oferta total para garantizar fuentes de inversión para proyectos de vivienda social. Mientras tanto, el mercado vietnamita aún no tiene regulaciones específicas sobre esta proporción.

En Singapur, un país del sudeste asiático, el gobierno tiene dos estrategias principales para el programa de vivienda social: accesibilidad en términos de precio y calidad; Seguridad comunitaria y de ingresos.

La accesibilidad en precio y calidad es el objetivo de brindar activos de calidad asegurada a precios accesibles a través de programas de apoyo financiero para los compradores. La estrategia se financia con bonos del gobierno y se presta o subvenciona a personas necesitadas.

La seguridad comunitaria y de los ingresos se logran mediante inversiones en instalaciones públicas y cuotas de población. Los criterios de revisión ayudan a clasificar con mayor precisión la demanda y la oferta de vivienda.

Una comparación de las regulaciones de Singapur y Vietnam muestra que Singapur está impulsando proyectos de vivienda más grandes y de mayor altura con instalaciones públicas para los residentes debido a los fondos limitados de tierras. Mientras tanto, Vietnam está aplicando políticas sobre límites a la construcción de viviendas sociales en proyectos de vivienda, incluidos apartamentos y casas adosadas.

Además, Singapur tiene regulaciones más estrictas que Vietnam en el programa de vivienda social, con criterios para seleccionar a los residentes y un régimen de propiedad de 99 años para ayudar al gobierno de Singapur a seleccionar las necesidades de vivienda que coincidan con la oferta existente.

El mercado secundario de vivienda social en Singapur está muy desarrollado, lo que también hace subir los precios de los apartamentos.

En Corea, el gobierno también reconoce la importancia del sistema de vivienda social. En la década de 1970, se fundó Korea Housing bajo el nombre actual de Korea Land & Housing (LH).

En 2018, la empresa representó el 75% del número total de unidades de vivienda social en alquiler en Corea y emprendió directamente proyectos de desarrollo de fondos de tierras urbanas para construir y proporcionar viviendas sociales para la venta o alquiler a precios inferiores al mercado. En particular, la vivienda social en venta tiene un precio de tan solo el 80% del precio de mercado, mientras que la vivienda en alquiler tiene un precio de tan solo entre el 50 y el 80% del precio de mercado, dependiendo del tipo.

En cuanto al diseño, el gobierno coreano no tiene regulaciones específicas, excepto que el área del apartamento no debe exceder los 85 metros cuadrados. Por lo tanto, la gama de opciones es amplia: desde apartamentos individuales (21 m2), apartamentos para parejas (31 m2) hasta apartamentos familiares (44 m2) para una pareja joven y un niño.

Comparando las diferencias, se puede ver que Corea divide su población en 10 grupos de ingresos, siendo el primer grupo el de bajos ingresos y el décimo el de los más ricos. La ayuda se asigna según los grupos con las siguientes características: Grupos que no pueden pagar el alquiler (grupo 1, grupo 2). Grupos que no pueden permitirse comprar una casa (grupo 3, grupo 4). Grupos que compran casas con apoyo del Estado (grupos 5, 6) y grupos que compran casas por sí mismos (grupos 7, 8, 9, 10).

Los procedimientos administrativos para los proyectos de vivienda social se simplificarán enormemente. Si el Gobierno aprueba la planificación del proyecto, se pueden reducir más de 30 procedimientos legales relacionados, especialmente en las etapas de documentación e implementación.

Mientras tanto, los promotores de vivienda social en Vietnam tendrán que pasar por largos procedimientos administrativos y los márgenes de beneficio están limitados al 10% o menos.

Respecto a los modelos de apartamentos, Corea y Vietnam tienen regulaciones específicas sobre los tipos y tamaños de apartamentos, pero no tienen regulaciones específicas sobre la distribución de los apartamentos, similar a Singapur y Hong Kong.

Fuente: https://www.congluan.vn/chien-luoc-va-nhu-cau-nha-o-xa-hoi-o-mot-so-nuoc-chau-a-dang-phat-trien-the-nao-post246961.html