Promover la ventaja de "llegar después y llegar primero"
Con la ventaja de estar a la vanguardia y atraer inversiones, hasta la fecha, en los "motores" del desarrollo industrial, como Ciudad Ho Chi Minh, Hanói o las provincias meridionales de Binh Duong, Dong Nai, y las provincias septentrionales de Hai Duong, Bac Ninh y Bac Giang , la superficie de los parques industriales (PI) se ha ocupado y desarrollado de forma estable. Esto significa que el fondo de tierras para el desarrollo industrial es escaso. En el contexto actual, ampliar la superficie de los PI no es fácil y la demanda de alquiler de terrenos sigue siendo alta, por lo que los precios de alquiler de terrenos aumentan constantemente.
Un empresario que llegó a Nghe An para alquilar terrenos para negocios en un parque industrial dijo: Debido a que el fondo de tierras en los parques industriales del norte se ha agotado, en los últimos años, los precios de alquiler de tierras han aumentado rápidamente, de aproximadamente 90-100 USD/m2/año antes, ha aumentado en promedio a 150 USD, y en ocasiones incluso hasta 180 USD/m2/año.
Si bien los centros industriales se han quedado sin espacio y los precios de alquiler son elevados, en Nghe An en particular y en las provincias del Centro Norte en general, debido al espacio disponible y a los precios de alquiler moderados, es una opción viable para los inversores. En concreto, en Nghe An, según información de empresas de infraestructura de parques industriales, existen diferentes precios según el contrato, la superficie y el período de alquiler, pero en general, siguen siendo más económicos que en otras zonas industriales clave. A través de la encuesta, descubrimos que los precios de alquiler de terrenos en los parques industriales de Nghe An se sitúan actualmente entre 48 y 100 USD/m²/año.
La Asociación de Negocios de la Ciudad de Ho Chi Minh , durante un viaje de trabajo con la provincia de Nghe An, compartió: Recientemente, debido al espacio limitado y al fondo de tierras para el desarrollo industrial, en lugar de recibir y atraer todos los proyectos como antes, los grandes centros industriales como la ciudad de Ho Chi Minh tienen que elegir, solo priorizando la atracción de proyectos con equipos y tecnología modernos y no fomentando proyectos que utilicen grandes fondos de tierras, especialmente proyectos con tecnología que tengan un gran impacto e influencia en el medio ambiente.
Las limitaciones de las localidades mencionadas también representan oportunidades para localidades como Nghe An. Si se establecen relaciones de cooperación, las localidades pueden compartir información, conectar y cooperar plenamente, y atraer inversión en proyectos adecuados. De igual manera, la Asociación Empresarial y el Centro de Promoción de Inversiones, Comercio y Turismo de Hanói también realizan continuamente actividades conjuntas y de conexión para atraer inversión a Nghe An.
Si bien el precio del alquiler de terrenos no es un factor decisivo para la inversión, recientemente, con el establecimiento de una lista de precios de terrenos independiente para parques industriales y la atracción de inversores profesionales en infraestructura, Nghe An ha creado una ventaja competitiva para atraer inversión en parques industriales en comparación con otras provincias. En concreto, en los últimos 10 años, desde que atrajo a WHA, VSIP y Hoang Thinh Dat, con infraestructura de inversión sincronizada, Nghe An se ha convertido en una opción para los inversores de IED cada vez que llegan a Vietnam para explorar y buscar oportunidades de inversión.
Del lado de los inversionistas en infraestructura de parques industriales, también evaluaron que gracias a la nueva lista de precios de terrenos específicamente para parques industriales que se calcula de manera más razonable, las empresas de inversión en infraestructura son más proactivas en la negociación de precios de alquiler con inversionistas secundarios; al mismo tiempo, es la base para considerar la decisión de expandir la inversión en la siguiente fase.
Con las ventajas mencionadas y los esfuerzos de la provincia por atraer inversiones, en los últimos dos años, a pesar de verse gravemente afectada por la pandemia de COVID-19, Nghe An ha logrado un cambio significativo en su estrategia de atracción de inversiones. En 2022, por primera vez, Nghe An se ubicó entre las 10 localidades con mayor atracción de inversión extranjera directa (IED) del país, con un capital total recién otorgado y ajustado de 961,3 millones de dólares. En los primeros ocho meses de 2023, Nghe An continuó liderando 14 provincias y ciudades de las regiones del Centro Norte y la Costa Centro Sur, ocupando el octavo lugar a nivel nacional al atraer nueve proyectos de inversión extranjera directa con un capital registrado de 890 millones de dólares.
¿Oportunidad para que el sector inmobiliario industrial de Nghe An se acelere?
Según los expertos, el mercado inmobiliario industrial de una localidad se considera sincrónico y completo si incluye el segmento de terrenos en parques y conglomerados industriales. Los parques industriales tienen precios de alquiler más altos y están destinados a grandes empresas, mientras que los conglomerados industriales tienen precios de alquiler más bajos y están destinados a pequeñas y medianas empresas, independientemente del tipo de empresa, ya sea de IED o nacional.
Una de las ventajas para empresas e inversionistas al ingresar a un parque o clúster industrial para operar y producir es que existe una infraestructura técnica completa, que incluye carreteras, suministro eléctrico, sistema de prevención de incendios y sistema de tratamiento de aguas residuales. Con un diseño y una inversión sincronizados, las empresas solo necesitan instalar fábricas y líneas de equipos para concentrarse en la producción y el negocio, sin preocuparse por otros asuntos. Cuando surgen problemas, existen inversionistas en el arrendamiento de infraestructura, la Junta de Administración de la Zona Económica del Sureste y departamentos, sucursales y localidades para brindar apoyo.
Sin embargo, el alto precio del alquiler de terrenos en parques industriales representa un gran obstáculo para las empresas nacionales, principalmente las pequeñas y medianas. Por lo tanto, en lugar de alquilar terrenos en parques industriales para inversión y negocios, las empresas nacionales suelen recurrir a la adquisición de terrenos, la compensación y la desocupación de terrenos.
Un representante de una empresa que invierte en instalaciones de producción en la comuna de Nghi Lam, distrito de Nghi Loc, dijo: Al implementar este plan, las empresas inicialmente tienen que gastar una gran cantidad de dinero para compensar y limpiar el terreno, pero a largo plazo, reduce el costo anual del alquiler del terreno, que es bastante alto. De hecho, aunque el precio del alquiler es más bajo que el de algunos parques industriales clave a nivel nacional, con el precio actual, principalmente solo las empresas de IED se atreven a alquilar terrenos en parques industriales invertidos por VSIP, WHA o Hoang Thinh Dat. Las empresas nacionales con más del 95% de pequeñas y medianas empresas aún tienen dificultades para acceder a instalaciones de producción y negocios; otras tienen que subarrendar áreas en parques industriales o pequeños conglomerados industriales invertidos por el Estado... Esto, a largo plazo, puede causar consecuencias para el medio ambiente, las aguas residuales o la falta de suministro eléctrico.
La realidad anterior muestra que, para perfeccionar el mercado inmobiliario industrial, por un lado, Nghe An necesita atraer inversiones en el desarrollo de infraestructura de parques industriales para que proyectos de gran escala puedan arrendar terrenos y, al mismo tiempo, debe planificar y aumentar los fondos de tierras para desarrollar pequeños clústeres industriales, creando condiciones para que las pequeñas y medianas empresas accedan y arrienden terrenos para la producción y los negocios.
Además, es necesario fortalecer la inspección, el examen y el manejo efectivo de los proyectos suspendidos o proyectos que tienen tierras asignadas pero no las ponen en uso; limitar la situación de "gatos gordos y hambrientos colgando" cuando los inversionistas alquilan tierras para disfrutar de incentivos del Estado pero no invierten en infraestructura ni alquilan tierras, disfrutan de precios preferenciales pero no instalan fábricas para producir y hacer negocios sino que las subarrendan...
De aquí a 2025, el fondo de tierras para el mercado inmobiliario de Nghe An contará con 1.500 hectáreas adicionales, de las cuales 1.200 se encuentran en parques industriales y unas 300 en conglomerados industriales. Ante las señales positivas de atracción de inversión, especialmente de IED, en el futuro próximo Nghe An modernizará su infraestructura de conexión clave e invertirá activamente en otras infraestructuras sociales, lo que aumenta cada vez más las oportunidades para el mercado inmobiliario industrial de Nghe An.
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