Los terrenos atraen más atención que los apartamentos, ¿es hora de dar el primer paso? Procedimientos para convertir terrenos de jardín en residenciales.

Los terrenos y terrenos para proyectos han aumentado en interés más que los apartamentos, los expertos sugieren el momento adecuado para invertir, Da Nang subasta un terreno de mil millones de dólares... son las últimas noticias inmobiliarias.

Ante la gradual recuperación del mercado inmobiliario a principios de año, corredores, plataformas de negociación e inversores han lanzado numerosas campañas comerciales con antelación para no perder la oportunidad de llegar a un gran número de clientes potenciales. (Fuente: XD Newspaper)

La nueva oferta en el mercado mejorará pronto

Los últimos datos de Batdongsan.com.vn muestran que, en comparación con principios de 2023, el mercado inmobiliario a principios de este año ha mostrado señales más positivas, tanto en interés como en número de propiedades en venta. Esto indica que la demanda de propiedades en venta a nivel nacional en enero de 2024 aumentó un 66 % en comparación con el mismo período de 2023, y el número de propiedades en venta también aumentó un 52 %.

Cabe destacar que en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, el interés por terrenos y terrenos para proyectos ha aumentado con mayor fuerza que el de los apartamentos. En concreto, en enero de 2024, el número de búsquedas de terrenos en Hanói aumentó un 110%, y el de terrenos para proyectos aumentó un 77% en comparación con el mismo período del año anterior. Por otro lado, el número de búsquedas de apartamentos en Hanói aumentó un 71%. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de búsquedas de terrenos y terrenos para proyectos aumentó entre un 71% y un 73%, mientras que el de apartamentos aumentó solo un 59%.

Los datos anteriores reflejan en parte el deseo de muchas personas de poseer terrenos, aunque el mercado ya no experimenta una fiebre inmobiliaria como a principios de 2022. El informe e índice sobre el sentimiento del consumidor inmobiliario (CSS) de Batdongsan.com.vn en el primer semestre de 2024 también mostró que hasta el 65% de los encuestados dijeron que aún planeaban comprar bienes raíces el próximo año; la proporción de compras para inversión representó el 60% y los terrenos siguen siendo el tipo de propiedad en el que los futuros compradores están más interesados.

En el contexto de un mercado inmobiliario que se fue calentando gradualmente a principios de año, los corredores, las salas de negociación y los inversores han lanzado muchas campañas comerciales con anticipación para no perder la oportunidad de llegar a un gran número de clientes potenciales.

Al evaluar la psicología y las tendencias del sector inmobiliario, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de batdongsan.com.vn, comentó: «Actualmente, muchos inversores están decididos a impulsar sus productos a principios de 2024, ya que si esperan hasta 2025, cuando entre en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la recaudación de fondos será más difícil y llevará más tiempo. En ese momento, los inversores solo podrán depositar un máximo del 5% del precio de venta de las viviendas y las futuras obras, y tras cumplir con todas las obligaciones de venta, podrán cobrar un 25% adicional». Por lo tanto, este experto predice que la nueva oferta en el mercado inmobiliario mejorará pronto en 2024.

Según la investigación del Sr. Dinh Minh Tuan con más de 10 unidades de compraventa de terrenos en Dong Nai, Binh Duong y Long An, todas las empresas coincidieron en que el número de transacciones de terrenos aumentó a principios de este año. La mayoría se centró en terrenos con documentación legal estándar, con un valor inferior a 2 mil millones de VND, ubicados en un radio de 60 km alrededor de Ciudad Ho Chi Minh.

En el mercado de Hanói, con segmentos que satisfacen necesidades reales como la compra, venta y alquiler de apartamentos secundarios o locales comerciales en el centro de la ciudad, muchos agentes inmobiliarios también han comenzado a trabajar justo después del feriado del Tet. La escasa oferta, mientras que la demanda aún existe, ha impulsado las transacciones después del Tet en estos segmentos.

¿Cuándo invertir?

Según una encuesta realizada a finales de 2023 por One Mount Real Estate Center for Market Research and Customer Insights, del 63% de las personas con necesidades inmobiliarias en 2024, la mayoría de las personas con necesidades inmobiliarias están interesadas en apartamentos, terrenos y terrenos residenciales.

Según datos recién publicados por una unidad de investigación inmobiliaria, después de las vacaciones del Tet, el interés en los bienes raíces ha aumentado rápidamente de nuevo.

Anteriormente, el número de búsquedas de bienes raíces a nivel nacional comenzó a aumentar a partir del segundo día de Tet y siguió aumentando con bastante fuerza, alcanzando un aumento del 124% el décimo día de Tet en comparación con una semana antes de Tet.

En particular, en Hanoi y Ho Chi Minh City, los terrenos y los terrenos para proyectos han experimentado un mayor aumento en el interés que los departamentos.

Una encuesta en Hoai Duc (Hanoi) muestra que la demanda de terrenos suburbanos ha aumentado en los últimos tiempos en comparación con los primeros meses de 2023. Sin embargo, el número de transacciones exitosas no es alto y no ha habido mucha mejora.

Actualmente, los clientes siguen principalmente buscando y analizando el mercado. La demanda de búsqueda de inversores fluctúa con recursos financieros de alrededor de 2 mil millones de VND.

En cuanto al precio de las casas y terrenos en la zona residencial, se trata de un producto inmobiliario que satisface las necesidades reales de vivienda. El valor calculado por m² es elevado, pero el valor total de la casa sigue siendo mucho menor en comparación con la casa o chalet adyacente, debido a la pequeña superficie (solo entre 30 y 50 m²), por lo que el precio de las casas en la zona ha aumentado con el tiempo.

La cesta de casas en callejones se concentra principalmente en distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... El precio ronda los 100 millones de VND/m2 para casas en callejones de unos 2,5-3 m de ancho.

Para los inversores, las bajas tasas de interés para la compra de vivienda suponen una ventaja para el apalancamiento. Aunque las tasas de interés han bajado, los expertos desaconsejan abusar de ellas.

Según los expertos, solo debería invertir en este momento cuando tenga dinero disponible y encuentre una propiedad a buen precio. A corto plazo, el mercado inmobiliario no puede recuperarse de inmediato. El mercado inmobiliario en 2024 no es el momento para invertir y navegar; sigue siendo la etapa para considerar comprar a largo plazo, comprar para vivir. Por lo tanto, no debería usar demasiado apalancamiento financiero y solo debería buscar proyectos con documentación legal completa, políticas de venta fáciles y buenos incentivos en las tasas de interés.

Da Nang subasta terrenos "dorados" valorados en miles de millones de dongs con cuatro lados que dan a la carretera.

El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Da Nang anunció la subasta del terreno codificado A1-2-1 en la carretera desde el Puente del Río Han hasta el mar en la calle Pham Van Dong.

Estado actual del terreno cerca del puente del río Han, subastado por Da Nang. (Fuente: Dan Tri)

La superficie total del terreno es de aproximadamente 10.000 m², con un precio inicial de más de 137 millones de VND/m². El período de uso del terreno es de 50 años y el arrendatario paga la renta una sola vez. Este terreno tiene cuatro lados con vista a la carretera.

La ciudad ha completado la limpieza del terreno y la infraestructura técnica. El terreno está destinado a construir un centro comercial y oficinas para alquiler, con una inversión total estimada de casi 2 billones de VND, que corresponderá al adjudicatario.

Da Nang establece como condición que las unidades participantes paguen por adelantado el 20% del valor total del terreno. En caso de que dos o más empresas tengan propiedad cruzada, según lo dispuesto en la Ley de Empresas, solo una podrá participar en la subasta.

Los participantes de la subasta también deberán contar con un informe general del proyecto de inversión de acuerdo a las funciones e indicadores de planificación, avances e inversión total esperada del proyecto.

Debe contar con documentos y papeles que acrediten que el capital mínimo para ejecutar el proyecto no es menor al 20% de la inversión total prevista, compromiso de no declararse en quiebra o estar en proceso de disolución...

¿Qué trámites se requieren para convertir terrenos de jardín en suelo residencial en 2024?

La conversión de terrenos de jardín en terrenos residenciales requiere permiso

De acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, las tierras agrícolas incluyen los siguientes tipos de tierras: Tierras para el cultivo de cultivos anuales, incluidas las tierras de arroz y las tierras para el cultivo de otros cultivos anuales; Tierras para el cultivo de cultivos perennes; Tierras forestales, incluidas las tierras forestales de uso especial, las tierras forestales protectoras y las tierras forestales de producción; Tierras de acuicultura; Tierras de concentración ganadera; Tierras para la producción de sal; Otras tierras agrícolas.

Así pues, según el artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, esta no clasifica las tierras destinadas a huertos en ningún grupo de tierras. Sin embargo, según su uso, las tierras destinadas a huertos pueden entenderse como tierras destinadas al cultivo de cultivos anuales o perennes (pertenecientes al grupo de tierras agrícolas).

Al mismo tiempo, de acuerdo con el artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, la conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas debe ser permitida por un organismo estatal competente.

Procedimientos para convertir terrenos de jardín en terrenos residenciales

*Pasos a seguir

De conformidad con el artículo 69 del Decreto 43/2014/ND-CP, la conversión de terreno de jardín a terreno residencial se realiza en las siguientes etapas:

Paso 1. Preparar la documentación. Los hogares y las personas deben preparar un conjunto de documentos, que incluye: Solicitud de permiso para cambiar el uso del suelo; Certificado (libro rojo, libro rosa);

Paso 2. Enviar y recibir documentos:

Dónde presentar los documentos: Método 1: Presentar los documentos en la Ventanilla Única para remitirlos al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente; Método 2: En los lugares donde no se ha establecido la Ventanilla Única, presentar los documentos directamente al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Recepción de documentos: Si los documentos están completos, el departamento de recepción los registrará en el libro de recibos y entregará un recibo al solicitante (el recibo indica claramente la fecha límite para devolver los resultados); si los documentos están incompletos o son inválidos, en un plazo no mayor a 3 días hábiles, se debe notificar al solicitante y se le debe dar instrucciones para que complemente y complete los documentos de acuerdo con las regulaciones.

Paso 3. Resolver solicitudes: En esta etapa, las personas deben tener en cuenta que la obligación más importante es pagar las tasas por el uso de la tierra.

Paso 4. Devolver resultados

* Tiempo de procesamiento: No más de 15 días a partir de la fecha de recepción de documentos válidos; no más de 25 días para comunas montañosas, islas, áreas remotas, áreas con condiciones socioeconómicas difíciles.

Nota: El tiempo antes mencionado no incluye días libres ni feriados según lo establecido por la ley; no incluye el tiempo para cumplir con las obligaciones financieras de los usuarios de la tierra.

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