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| Con el mercado inmobiliario en pleno auge a principios de año, corredores, agencias y promotoras han lanzado numerosas campañas comerciales con antelación para no perder oportunidades de llegar a un gran número de clientes potenciales. (Fuente: Periódico Construcción) |
La nueva oferta en el mercado mejorará pronto.
Los últimos datos de Batdongsan.com.vn muestran que, en comparación con principios de 2023, el mercado inmobiliario ha mostrado este año señales más positivas, tanto en interés como en número de propiedades en venta. Esto indica que la demanda de búsqueda de propiedades en venta a nivel nacional en enero de 2024 aumentó un 66 % en comparación con el mismo período de 2023, y el número de propiedades en venta también aumentó un 52 %.
Cabe destacar que en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, el interés en terrenos y terrenos para proyectos aumentó con mayor intensidad que en el de apartamentos. En concreto, en enero de 2024, las búsquedas de terrenos en Hanói aumentaron un 110 % y las de terrenos para proyectos un 77 % en comparación con el mismo período del año anterior. Por otro lado, las búsquedas de apartamentos en Hanói aumentaron un 71 %. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de búsquedas de terrenos y terrenos para proyectos aumentó entre un 71 % y un 73 %, y solo un 59 % en el caso de apartamentos.
Los datos anteriores reflejan en parte el deseo de muchas personas de poseer terrenos, a pesar de que el mercado ya no experimenta la fiebre inmobiliaria de principios de 2022. El informe e índice de Sentimiento del Consumidor Inmobiliario (CSS) de Batdongsan.com.vn para el primer semestre de 2024 también indica que hasta el 65% de los encuestados dijeron que todavía tienen la intención de comprar bienes raíces en el próximo año; la proporción de compras para inversión representa el 60%, y los terrenos siguen siendo el tipo de propiedad más buscado por los posibles compradores.
A medida que el mercado inmobiliario se va calentando gradualmente a principios de año, los corredores, agencias y desarrolladores han lanzado muchas campañas comerciales con anticipación para evitar perder la oportunidad de llegar a una gran cantidad de clientes potenciales.
Al evaluar la psicología y las tendencias del sector inmobiliario, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de batdongsan.com.vn, comentó: «Actualmente, muchos inversores están decididos a impulsar las ventas a principios de 2024, ya que si esperan hasta 2025, cuando entre en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la recaudación de fondos será más difícil y llevará más tiempo. En ese momento, los inversores solo podrán cobrar un depósito de no más del 5% del precio de venta de las viviendas y los proyectos de construcción en construcción, y solo después de cumplir con todas las obligaciones de venta podrán cobrar otro 25%. Por lo tanto, este experto predice que la nueva oferta en el mercado inmobiliario mejorará pronto en 2024».
Según la investigación del Sr. Dinh Minh Tuan con más de 10 empresas de terrenos en las provincias de Dong Nai, Binh Duong y Long An , todas coincidieron en que el número de transacciones de terrenos aumentó a principios de este año. La mayoría de las transacciones se centraron en terrenos con documentación legal en regla, con un precio inferior a 2000 millones de VND y ubicados en un radio de 60 km de Ciudad Ho Chi Minh.
En el mercado de Hanói, para segmentos que satisfacen necesidades reales, como la compra, venta y alquiler de apartamentos secundarios o locales comerciales en el centro de la ciudad, muchos agentes inmobiliarios han reanudado su actividad inmediatamente después del feriado del Tet. La escasez de oferta, mientras la demanda se mantiene fuerte, ha propiciado un mayor volumen de transacciones en estos segmentos después del feriado del Tet.
¿Cuándo es el momento adecuado para invertir?
Según una encuesta realizada a finales de 2023 por One Mount Real Estate, un centro de investigación de mercados y conocimiento del cliente, entre el 63% de las personas con necesidades inmobiliarias en 2024, la mayoría estaban interesadas en apartamentos, terrenos y casas unifamiliares.
Según datos publicados recientemente por una empresa de investigación inmobiliaria, el interés en los bienes raíces se recuperó rápidamente después de las vacaciones del Año Nuevo Lunar.
Anteriormente, el volumen de búsqueda de bienes raíces a nivel nacional comenzó a aumentar a partir del segundo día de Tet (Año Nuevo Lunar) y mantuvo una tendencia ascendente bastante fuerte, alcanzando un aumento del 124% en el décimo día de Tet en comparación con la semana anterior al Tet.
Cabe destacar que en Hanoi y Ho Chi Minh, el interés en terrenos y terrenos para proyectos ha aumentado más acentuadamente que en el de departamentos.
Una encuesta realizada en Hoai Duc (Hanoi) muestra que la demanda de información sobre terrenos en zonas suburbanas ha aumentado en comparación con los primeros meses de 2023. Sin embargo, el número de transacciones exitosas no es alto y no ha mejorado mucho.
Actualmente, los clientes se dedican principalmente a la investigación y el análisis de mercado. Los presupuestos de los inversores suelen rondar los 2.000 millones de VND.
En cuanto al precio de las casas y terrenos en callejones de zonas suburbanas, estos son productos inmobiliarios que satisfacen las necesidades de los residentes. El valor por metro cuadrado es alto, pero el valor total de la vivienda sigue siendo mucho menor en comparación con las casas adosadas o villas, debido a la pequeña superficie (de tan solo unos 30-50 metros cuadrados), por lo que el precio de las casas en callejones ha seguido aumentando con el tiempo.
El mercado de casas ubicadas en callejones se concentra principalmente en distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... El precio suele rondar los 100 millones de VND/m2 para casas en callejones de unos 2,5-3 m de ancho.
Para los inversores, las bajas tasas de interés para compradores de vivienda son una ventaja en las estrategias de apalancamiento. Sin embargo, a pesar de la disminución de las tasas de interés, los expertos desaconsejan su uso excesivo.
Según los expertos, invertir en este momento solo es recomendable si se cuenta con fondos suficientes y se pueden encontrar propiedades a precios buenos y asequibles. A corto plazo, es improbable que el mercado inmobiliario se recupere de inmediato. El mercado inmobiliario de 2024 no es el momento para inversiones especulativas; sigue siendo un período para considerar inversiones a largo plazo o la compra para uso personal. Por lo tanto, se debe evitar un apalancamiento financiero excesivo y los inversores deben centrarse únicamente en proyectos con documentación legal completa, políticas de venta flexibles y tasas de interés favorables.
Da Nang subasta un terreno "dorado" valorado en billones de dongs, bordeado por carreteras en sus cuatro lados.
El Centro de Desarrollo Territorial del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Da Nang anuncia la subasta del terreno A1-2-1 ubicado en el eje de la carretera desde el puente del río Han hasta el mar en la calle Pham Van Dong.
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| El terreno cerca del puente del río Han en Da Nang se encuentra actualmente en subasta. (Fuente: Periódico Dan Tri) |
La superficie total del terreno es de casi 10.000 metros cuadrados, con un precio inicial de más de 137 millones de VND por metro cuadrado. El período de uso del terreno es de 50 años y el arrendatario paga una suma global. Este terreno está bordeado por carreteras en los cuatro costados.
La ciudad ha completado la limpieza del terreno y el desarrollo de infraestructura. El terreno está destinado a la construcción de un centro comercial y oficinas para alquiler, con una inversión total estimada de casi 2 billones de VND por parte del adjudicatario.
Da Nang ha estipulado que las entidades participantes deben pagar el 20% del valor total del terreno por adelantado. En caso de que dos o más empresas tengan propiedad cruzada, según la Ley de Empresas, solo una de ellas podrá participar en la subasta.
Los oferentes también deben presentar un informe completo sobre el proyecto de inversión, incluyendo su función prevista, indicadores de planificación, avances e inversión total proyectada.
Los documentos que acrediten que el capital social mínimo para ejecutar el proyecto no debe ser inferior al 20% de la inversión total proyectada, debiendo aportarse el compromiso de no encontrarse en quiebra o en proceso de disolución…
¿Qué trámites se requieren para convertir terrenos de jardín en suelo residencial en 2024?
Para convertir terrenos de jardín en terrenos residenciales se necesita permiso.
De acuerdo con la Cláusula 2, Artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, las tierras agrícolas incluyen los siguientes tipos de tierras: Tierras para cultivos anuales, incluidos arrozales y otras tierras de cultivos anuales; Tierras para cultivos perennes; Tierras forestales, incluidos bosques de uso especial, bosques de protección y bosques de producción; Tierras de acuicultura; Tierras de ganadería concentrada; Tierras de producción de sal; y otras tierras agrícolas.
Así pues, según el artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, esta no clasifica las tierras destinadas a huertos en ningún grupo específico. Sin embargo, según su uso, las tierras destinadas a huertos pueden ser tierras destinadas al cultivo de cultivos anuales o perennes (pertenecientes al grupo de tierras agrícolas).
Al mismo tiempo, de acuerdo con el artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, la conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas requiere permiso del organismo estatal competente.
Secuencia y procedimientos para la conversión de terrenos de jardín en terrenos residenciales.
*Pasos a seguir
De acuerdo con el artículo 69 del Decreto 43/2014/ND-CP, la conversión de terrenos de jardín en terrenos residenciales se realiza en los siguientes pasos:
Paso 1. Prepare los documentos. Los hogares y las personas deben preparar un conjunto de documentos, que incluye: Solicitud de permiso para cambiar el uso del suelo; Certificado de uso del suelo (libro rojo, libro rosa);
Paso 2. Enviar y recibir documentos:
Lugares de presentación de solicitudes: Opción 1: Presentar la solicitud en el Centro de Atención Única para ser remitida al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente; Opción 2: En zonas donde no se ha establecido un Centro de Atención Única, presentar la solicitud directamente al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
Recepción de solicitudes: Si la solicitud está completa, el departamento de recepción la registrará en el registro de recepción y le entregará al solicitante un comprobante de recibo (el comprobante indica claramente la fecha límite para recibir los resultados); si la solicitud está incompleta o es inválida, dentro de no más de 3 días hábiles, se debe notificar al solicitante y orientarlo para complementar y completar la solicitud de acuerdo con las regulaciones.
Paso 3. Resolución de la solicitud: En esta etapa los ciudadanos deben recordar su obligación más importante: el pago de las tasas por el uso del suelo.
Paso 4. Devolver los resultados.
* Tiempo de procesamiento: No más de 15 días a partir de la fecha de recepción de una solicitud válida; no más de 25 días para zonas montañosas, insulares, remotas y económica y socialmente desfavorecidas.
Nota: El plazo anterior no incluye fines de semana ni días festivos estipulados por ley, ni tampoco incluye el tiempo necesario para que los usuarios de la tierra cumplan con sus obligaciones financieras.
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