Los terrenos atraen más la atención que los apartamentos, ¿es hora de dar el primer paso? Procedimientos para convertir terrenos de jardín en residenciales.

Los terrenos y los terrenos para proyectos han aumentado el interés más que los apartamentos, los expertos sugieren que es el momento adecuado para invertir, Da Nang subasta un terreno de mil millones de dólares... son las últimas noticias inmobiliarias.

En el contexto de la reactivación gradual del mercado inmobiliario a principios de año, agentes, casas de bolsa e inversores han lanzado numerosas campañas comerciales con antelación para no perder la oportunidad de llegar a un gran número de clientes potenciales. (Fuente: Periódico XD)

La nueva oferta en el mercado pronto mejorará.

Los últimos datos de Batdongsan.com.vn muestran que, en comparación con principios de 2023, el mercado inmobiliario a principios de este año ha presentado signos más positivos tanto en el nivel de interés como en el número de propiedades en venta. Esto demuestra que la demanda de inmuebles en venta a nivel nacional en enero de 2024 aumentó un 66 % con respecto al mismo período de 2023, y el número de propiedades en venta también aumentó un 52 %.

Cabe destacar que, en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, el interés por terrenos y terrenos urbanizables ha aumentado más que por apartamentos. Concretamente, en enero de 2024, las búsquedas de terrenos en Hanói aumentaron un 110%, y las de terrenos urbanizables un 77%, en comparación con el mismo periodo del año anterior. Por su parte, las búsquedas de apartamentos en Hanói aumentaron un 71%. De forma similar, en Ciudad Ho Chi Minh, la demanda de búsquedas de terrenos y terrenos urbanizables aumentó entre un 71% y un 73%, mientras que la de apartamentos solo aumentó un 59%.

Los datos anteriores reflejan en parte el deseo de muchas personas de adquirir terrenos, a pesar de que el mercado ya no experimenta la misma euforia inmobiliaria que a principios de 2022. El informe y el índice de confianza del consumidor inmobiliario (CSS) de Batdongsan.com.vn correspondientes al primer semestre de 2024 también mostraron que hasta el 65 % de los encuestados afirmaron que aún planeaban comprar bienes raíces el próximo año; la proporción de compras con fines de inversión representó el 60 %, y los terrenos siguen siendo el tipo de propiedad que más interesa a los futuros compradores.

En el contexto de la gradual "activación" del mercado inmobiliario a principios de año, agentes, plataformas de negociación e inversores han lanzado numerosas campañas comerciales con antelación para no perder la oportunidad de llegar a un gran número de clientes potenciales.

Al analizar la psicología y las tendencias del sector inmobiliario, Dinh Minh Tuan, director de batdongsan.com.vn, comentó: «Actualmente, muchos inversores están decididos a lanzar sus proyectos a principios de 2024, ya que si esperan hasta 2025, cuando entre en vigor la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023, la captación de fondos será más difícil y lenta. En ese momento, solo se permitirá a los inversores recibir depósitos de hasta el 5 % del precio de venta de las viviendas y obras en construcción futuras, y una vez cumplidas todas las obligaciones de venta, podrán recibir un 25 % adicional. Por lo tanto, este experto prevé que la oferta de nuevas propiedades en el mercado inmobiliario mejorará pronto en 2024».

Según la investigación realizada por el Sr. Dinh Minh Tuan con más de 10 empresas de compraventa de terrenos en Dong Nai, Binh Duong y Long An , todas coincidieron en que el número de transacciones de terrenos aumentó a principios de este año. La mayoría se centró en parcelas con estatus legal estándar, con un precio inferior a 2 mil millones de VND, ubicadas en un radio de 60 km alrededor de la ciudad de Ho Chi Minh.

En el mercado de Hanói, en segmentos que satisfacen necesidades reales como la compra, venta y alquiler de apartamentos de segunda mano o locales comerciales en el centro de la ciudad, muchos agentes inmobiliarios retomaron su actividad inmediatamente después del Tet. La escasez de oferta, sumada a la demanda persistente, ha dinamizado el mercado inmobiliario en estos segmentos tras el Tet.

¿Cuándo invertir?

Según una encuesta realizada a finales de 2023 por el Centro de Investigación de Mercado y Conocimiento del Cliente de One Mount Real Estate, de las personas con necesidades inmobiliarias en 2024 (un 63%), la mayoría estaban interesadas en apartamentos, terrenos y casas residenciales.

Según datos recientemente publicados por una unidad de investigación inmobiliaria, tras las vacaciones del Tet, el interés por el sector inmobiliario ha vuelto a aumentar rápidamente.

Anteriormente, el número de búsquedas inmobiliarias a nivel nacional comenzó a aumentar a partir del segundo día del Tet y siguió aumentando con bastante fuerza, alcanzando un incremento del 124% el décimo día del Tet en comparación con una semana antes.

Cabe destacar que, en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh, los terrenos y los terrenos para proyectos inmobiliarios han experimentado un mayor aumento de interés que los apartamentos.

Un estudio realizado en Hoai Duc (Hanoi) muestra que la demanda de terrenos suburbanos ha aumentado en los últimos tiempos en comparación con los primeros meses de 2023. Sin embargo, el número de transacciones exitosas no es alto y no se ha producido una gran mejora.

Actualmente, los clientes siguen principalmente investigando y analizando el mercado. La demanda de búsqueda de los inversores fluctúa con recursos financieros de alrededor de 2 mil millones de VND.

En cuanto al precio de las casas y terrenos en las calles aledañas, se trata de un producto inmobiliario que satisface necesidades reales de vivienda. Si bien el valor por metro cuadrado es elevado, el valor total de la vivienda sigue siendo mucho menor en comparación con las casas o villas vecinas, debido a su reducido tamaño (de apenas 30 a 50 m²). Por ello, el precio de las casas en estas calles ha aumentado con el tiempo.

La concentración de viviendas en callejones se encuentra principalmente en distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Thanh Tri, Gia Lam... El precio ronda los 100 millones de VND/m2 para viviendas en callejones de aproximadamente 2,5-3 m de ancho.

Para los inversores, los bajos tipos de interés para compradores de vivienda representan una ventaja ante el problema del apalancamiento. Si bien los tipos de interés han bajado, los expertos desaconsejan su uso excesivo.

Según los expertos, solo debería invertir ahora si dispone del capital necesario y encuentra propiedades a buen precio. A corto plazo, el mercado inmobiliario no se recuperará de inmediato. En 2024, no es momento de invertir para especular; aún es el momento de considerar la compra como inversión a largo plazo, es decir, para vivir en ella. Por lo tanto, no debería apalancarse demasiado y debería centrarse únicamente en proyectos con documentación legal completa, políticas de venta sencillas y atractivos tipos de interés.

Da Nang subasta terrenos "dorados" valorados en miles de millones de dongs, con cuatro lados que dan a la carretera.

El Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras dependiente del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de Da Nang anunció la subasta de la parcela de tierra codificada como A1-2-1 en la carretera desde el puente del río Han hasta el mar en la calle Pham Van Dong.

Estado actual de los terrenos cercanos al puente del río Han que Da Nang puso en subasta. (Fuente: Dan Tri)

El terreno tiene una superficie total de casi 10.000 m² y su precio inicial supera los 137 millones de VND/m². El contrato de arrendamiento es por 50 años y el alquiler se paga una sola vez. El terreno tiene acceso directo a la carretera en sus cuatro lados.

La ciudad ha finalizado la limpieza del terreno y la infraestructura técnica. El terreno está destinado a la construcción de un centro comercial y oficinas para alquiler, con una inversión total estimada de casi 2 billones de VND por parte del licitador ganador.

Da Nang establece como condición que las unidades participantes deben pagar por adelantado el 20% del valor total del terreno. En caso de que dos o más empresas tengan propiedad cruzada entre sí, de acuerdo con lo estipulado en la ley de empresas, solo una de ellas podrá participar en la subasta.

Los participantes en la subasta también deberán contar con un informe general sobre el proyecto de inversión, de acuerdo con las funciones e indicadores de planificación, el progreso y la inversión total prevista del proyecto.

Debe haber documentos que acrediten que el capital social mínimo para la ejecución del proyecto no es inferior al 20% de la inversión total prevista, y un compromiso de no declararse en quiebra ni estar en proceso de disolución...

¿Qué trámites son necesarios para convertir terrenos de jardín en terrenos residenciales en 2024?

Convertir terrenos de jardín en terrenos residenciales requiere permiso.

Según la Cláusula 2, Artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, las tierras agrícolas incluyen los siguientes tipos de tierras: Tierras para el cultivo de cultivos anuales, incluidas las tierras de arroz y las tierras para el cultivo de otros cultivos anuales; Tierras para el cultivo de cultivos perennes; Tierras forestales, incluidas las tierras forestales de uso especial, las tierras forestales de protección y las tierras forestales de producción; Tierras de acuicultura; Tierras de ganadería concentrada; Tierras para la producción de sal; Otras tierras agrícolas.

Así pues, según el artículo 9 de la Ley de Tierras de 2024, la ley no clasifica los terrenos de jardín en ningún grupo de tierras. Sin embargo, en función del uso del suelo, los terrenos de jardín pueden entenderse como terrenos destinados al cultivo de cosechas anuales o perennes (pertenecientes al grupo de tierras agrícolas).

Al mismo tiempo, de acuerdo con el Artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, la conversión de tierras agrícolas en tierras no agrícolas debe ser autorizada por un organismo estatal competente.

Procedimientos para la conversión de terrenos de jardín en terrenos residenciales

*Pasos de implementación

De conformidad con el artículo 69 del Decreto 43/2014/ND-CP, la conversión de terrenos de jardín a terrenos residenciales se lleva a cabo en los siguientes pasos:

Paso 1. Preparar la documentación. Los hogares y las personas deben preparar una serie de documentos, entre los que se incluyen: Solicitud de permiso para cambiar el uso del suelo; Certificado (libro rojo, libro rosa);

Paso 2. Enviar y recibir documentos:

Dónde presentar los documentos: Método 1: Presentar los documentos en la Ventanilla Única para su transferencia al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente; Método 2: En los lugares donde no se haya establecido la Ventanilla Única, presentar los documentos directamente al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente.

Recepción de documentos: Si los documentos están completos, el departamento receptor los registrará en el libro de recibos y entregará un recibo al solicitante (en el que se indica claramente el plazo para la devolución de los resultados); si faltan documentos o son inválidos, en un plazo máximo de 3 días hábiles se notificará al solicitante y se le indicará que los complete de acuerdo con la normativa.

Paso 3. Resolver solicitudes: En esta etapa, las personas deben tener en cuenta que la obligación más importante es pagar las tasas de uso del suelo.

Paso 4. Devolver resultados

* Plazo de tramitación: No más de 15 días desde la fecha de recepción de documentos válidos; no más de 25 días para comunas montañosas, islas, zonas remotas y zonas con condiciones socioeconómicas difíciles.

Nota: El tiempo mencionado anteriormente no incluye los días libres ni los días festivos prescritos por ley; tampoco incluye el tiempo para cumplir con las obligaciones financieras de los usuarios de la tierra.

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