señal positiva
Con los ajustes macroeconómicos del estado, como permitir a las localidades ajustar a la baja los precios iniciales y flexibilizar el crédito a las empresas inmobiliarias, el segmento de subastas de tierras está mostrando signos de recuperación.
En el contexto de un mercado inmobiliario congelado , las transacciones relacionadas con terrenos subastados también se mantuvieron en un nivel bajo durante los primeros meses de 2023. En comparación con 2021 y 2022, en los primeros nueve meses de 2023, el número de productos y transacciones relacionadas con terrenos subastados disminuyó significativamente, solo un 30 % en comparación con el mismo período. Hay terrenos subastados, pero no hay compradores.
Sin embargo, en los últimos tiempos ha habido muchos puntos brillantes en las subastas de tierras en la provincia.
Español En concreto, la comuna de Thinh Son (Do Luong) puso a subasta 8 parcelas de tierra, con 28 clientes registrados para comprar y 7 parcelas vendidas; la comuna de Thuong Son planeó 15 parcelas para la venta, con 41 clientes registrados y vendiendo 9 parcelas; la comuna de Quang Son planeó 16 parcelas para la venta, con 41 clientes registrados y vendiendo 9 parcelas; la comuna de Nam Son puso a la venta 16 parcelas, con 64 clientes registrados y vendiendo 9 parcelas; la comuna de Lac Son puso a la venta 13 parcelas, con 61 clientes registrados y vendiendo 13 parcelas; la comuna de Boi Son puso a la venta 16 parcelas, con 62 clientes registrados y vendiendo 14 parcelas...
Un representante del Centro de Servicios de Subastas de Propiedades (Departamento de Justicia), la unidad que organiza la subasta de numerosos terrenos en el distrito de Do Luong, declaró: «Cada terreno que se subasta para su explotación en Do Luong cuenta con entre tres y cuatro expedientes de registro. Si bien el número de expedientes vendidos ha disminuido en comparación con el período anterior, esto es una señal bastante positiva en comparación con el nivel general. El precio de la subasta no ha aumentado mucho en comparación con el precio inicial y el precio mínimo a pagar (que oscila entre el 10 y el 20 %), pero la zona de Do Luong ha mantenido un gran interés en las subastas de tierras en toda la provincia».
Desde principios del tercer trimestre, las señales positivas se han extendido a Nghi Loc y algunas otras localidades. El Sr. Nguyen Phan Khoi, subdirector del Departamento de Finanzas y Planificación del distrito de Nghi Loc, declaró: «En 2023, el distrito planea poner en explotación unos 200 terrenos con un valor total de unos 220 000 millones de VND. Sin embargo, a finales de agosto, el distrito había completado la subasta, superando el plan, con un valor de unos 400 000 millones de VND». A diferencia de antes, muchas subastas de terrenos no conseguían compradores , o incluso en las subastas exitosas se temía que los compradores abandonaran sus depósitos. Sin embargo, este fenómeno ha disminuido: los compradores son principalmente locales que, tras comprar, pagan inmediatamente para obtener el título.
Desde julio, el mercado de subastas de tierras en el distrito de Nghi Loc ha estado en plena actividad. En concreto, el terreno frente a la sede del Comité Popular de la comuna de Nghi Thuan se subastó y se agotó al 100 %. Posteriormente, se subastaron y vendieron de inmediato cuatro lotes más, con una diferencia de precio del 7 % respecto al precio inicial. En la localidad de Quan Hanh, se vendieron cuatro lotes; la comuna de Nghi Phong subastó en la aldea 1 en la primera ronda y vendió 34 de 38 lotes, lo que aumentó el precio de la subasta un 25 % respecto al precio inicial; la comuna de Nghi Phong continuó subastando 29 de 29 lotes en la segunda ronda, lo que aumentó un 22 % respecto al precio inicial; la comuna de Nghi Xa vendió 34 de 36 lotes; la comuna de Phuc Tho vendió 14 de 14 lotes; y la comuna de Nghi Truong estuvo a punto de subastar 40 lotes, pero vendió hasta 400 juegos de documentos.
Al profundizar en el tema, descubrimos que, si bien el mercado de terrenos subastados de Nghe An se mantiene bastante tranquilo y los inversores se muestran cautelosos, cada zona y localidad ha mostrado indicios de mejora. En concreto, a finales de junio, el distrito de Nghia Dan subastó 40/40 lotes en el bloque Tan Hong, municipio de Nghia Dan; la comuna de Nam Giang (Nam Dan), mediante tres subastas, vendió 72/72 lotes con un precio promedio de entre 700 y 1500 millones de VND por lote.
Necesita un empujón para crear impulso
La evolución y los resultados de las subastas muestran que el mercado de terrenos en Nghe An ha mostrado signos de recuperación. Sin embargo, según los inversores, estos son solo casos aislados y no reflejan la tendencia del mercado en el futuro.
La realidad es que, si bien en los distritos el segmento de subastas de terrenos prácticamente se ha reanudado, en la ciudad de Vinh y en las localidades de Cua Lo, Hoang Mai o Thai Hoa, el mercado sigue inactivo. Las subastas en las localidades de Thai Hoa, Hoang Mai o Cua Lo, en la ciudad de Vinh, carecen de compradores.
El Sr. Nguyen Van Tu, Director del Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras de la Ciudad de Vinh, declaró: «Según el plan, este año la ciudad pondrá a la venta más de 1000 terrenos y se espera que los ingresos presupuestarios derivados de la explotación del fondo de tierras alcancen los 1,2 billones de dongs. Sin embargo, a finales de septiembre, la ciudad solo había subastado unos 10 terrenos y ninguna de las subastas tuvo compradores. Si bien desde julio los distritos y comunas han propuesto reducir el precio inicial, dado que la reducción es escasa, el mercado no ha mejorado».
De aquí a fin de año, se espera que la ciudad subaste cerca de 300 terrenos, incluyendo 50 en la comuna de Hung Dong, 60 en la comuna de Nghi Kim, 60 en el distrito de Hung Dung, 30 en la comuna de Nghi Duc y casi 100 en la comuna de Nghi An. Sin embargo, dado que el precio inicial sigue siendo bastante elevado, en concreto, las 55 parcelas más recientes en la aldea de Kim Trung, comuna de Nghi An, tienen un precio medio de entre 2.000 y 4.600 millones de VND por parcela, no es fácil atraer inversores.
La situación de las subastas de terrenos en las ciudades de Thai Hoa, Hoang Mai y Cua Lo es prácticamente similar. El Sr. Nguyen Ngoc Tuan, jefe del Departamento de Finanzas y Planificación de la ciudad de Thai Hoa, comentó: Thai Hoa se beneficia de un mecanismo provincial especial que destina el 100 % de las tasas de uso del suelo a la inversión en infraestructura urbana. Por ello, recientemente, la ciudad completó con urgencia la infraestructura y los trámites para subastar cerca de 100 terrenos en cuatro distritos, pero el mercado está bastante tranquilo y el precio inicial sigue siendo bastante alto, por lo que no hay muchos compradores.
El Sr. Nguyen Quoc Khanh, presidente de la Asociación Inmobiliaria de Nghe An, afirmó: «El precio inicial de los terrenos en las zonas urbanas se basa actualmente en el nivel de precios vigente durante la fiebre inmobiliaria de finales de 2021 y principios de 2022, por lo que poca gente compra. La experiencia en los distritos demuestra que, si se ofrece un precio inicial razonable, la población local comprará, en lugar de que los inversores lo hagan por especulación y oportunismo, como antes».
Según los inversores, la recuperación del segmento de subastas de terrenos en algunos distritos se ve respaldada por información bastante positiva. En concreto, el distrito de Do Luong se ve respaldado por su próxima transformación en ciudad, con una inversión en infraestructura bastante sincronizada. Los terrenos que el distrito de Do Luong ha puesto a subasta para su explotación en las comunas son todos lugares hermosos con fácil acceso al transporte, por lo que son muy apreciados por los inversores.
Un inversionista en Vinh City analizó con más detalle: Los terrenos en el distrito de Nghi Loc, con gran demanda, están a punto de fusionarse con Vinh City, como Phuc Tho, Nghi Phong o la vecina Vinh City. Además, en Nghi Loc y Dien Chau, la inversión en infraestructura de parques industriales y corporaciones comerciales como WHA y VSIP están invirtiendo en expansión , lo que significa que habrá más inversionistas alquilando terrenos. Por lo tanto, la demanda de terrenos para viviendas para trabajadores y profesionales en las comunas de Nghi Thuan, Nghi Xa, Nghi Long (Nghi Loc), Dien Tho y Dien An (Dien Chau) ha afectado la mentalidad de los inversionistas.
Si bien el mercado de subastas de terrenos en algunos distritos muestra indicios de recuperación, el contexto general es que la economía se encuentra en recesión y las empresas, especialmente las pequeñas y medianas, se han visto gravemente afectadas tras dos años de la COVID-19. Por lo tanto, es muy difícil que el mercado inmobiliario, en general, y el de subastas de terrenos, en particular, se recuperen a corto plazo. Esto debería ocurrir, a más tardar, a finales de año y principios de 2024, cuando las políticas de ajuste macroeconómico del Estado entren en vigor; se flexibilicen las condiciones de los préstamos para empresas inmobiliarias, disminuyan los tipos de interés de los depósitos y préstamos, la economía supere las dificultades y el capital de inversión regrese al sector inmobiliario. Entonces, el mercado inmobiliario prosperará y se recuperará.
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