Muchas empresas inmobiliarias venden activos, utilizan préstamos bancarios u ofrecen acciones para tener dinero para pagar deudas y construir proyectos.
Vender activos para saciar la sed de capital
Hasta ahora, Novaland Group básicamente ha completado la reestructuración de sus préstamos y deudas de bonos, pero en el informe de auditoría de 2023, PwC Vietnam todavía señaló el supuesto de negocio en marcha de Novaland.
Según el auditor independiente, el impacto combinado de la escasez de flujo de caja, el vencimiento de las obligaciones de deuda a corto plazo y las limitaciones para captar capital en el mercado financiero han incrementado la presión de liquidez a corto plazo sobre Novaland. Además, a la fecha del balance consolidado, Novaland incumplió ciertos compromisos contraídos en contratos de préstamos y bonos.
En relación con este asunto, Novaland indicó que la compañía ha recibido compromisos de la banca comercial para continuar brindando apoyo financiero para la construcción de proyectos y asegurar el avance de la entrega de viviendas en cada fase a los compradores. En concreto, los bancos continuarán desembolsando créditos adicionales por un monto de 15.816 billones de VND en el futuro próximo.
En particular, Novaland planea vender activos por aproximadamente 2.870 mil millones de VND para liquidar las deudas vencidas dentro del plazo estipulado en el contrato. Simultáneamente, la Compañía también recibió cartas de interés de inversores para la venta de activos con un valor estimado de 8.917 mil millones de VND. La Compañía afirmó que completará la venta de estos activos en los próximos 12 meses.
Muchas empresas han realizado esfuerzos para cancelar gradual o totalmente su deuda en bonos para sanear sus balances antes de poder acceder al crédito bancario.
De manera similar, LDG Investment Joint Stock Company también está implementando planes de cooperación para el desarrollo, transferencia de proyectos y venta de acciones para pagar bonos, deudas bancarias y otras deudas.
En concreto, LDG transferirá el Proyecto de la Zona Turística Bai But-Son Tra, en el que invirtió Hai Duy Joint Stock Company (filial de LDG). El proyecto, con el nombre comercial de LDG Grand Central, abarca 29 hectáreas y una inversión total de más de 4.600 mil millones de dongs.
Al mismo tiempo, LDG también quiere transferir el lote C1 del proyecto del complejo de apartamentos en el barrio de Binh An, ciudad de Di An, provincia de Binh Duong y otros activos y proyectos.
Otro caso típico es el de Phat Dat Company. El Sr. Nguyen Van Dat, presidente del consejo de administración de Phat Dat Company, evaluó que las inesperadas fluctuaciones del mercado de los últimos dos años han ralentizado significativamente su tasa de crecimiento. Los planes a largo plazo, cuidadosamente elaborados, también tuvieron que modificarse. Muchos indicadores de crecimiento tuvieron que ajustarse...
En este contexto, Phat Dat ha implementado con determinación una estrategia para reestructurar su cartera de inversiones y financiera. En particular, ha aceptado sacrificar intereses a corto plazo, como la venta de algunos activos y la transferencia de acciones en algunas filiales, para centrarse en asuntos más urgentes.
En concreto, en 2022-2023, Phat Dat Company venderá dos filiales, Saigon - KL Real Estate Company (inversora del Proyecto Astral City Binh Duong) y Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).
Como resultado, Phat Dat ha aliviado la presión financiera, especialmente al pagar con éxito todos los bonos a tiempo y antes de fines de 2023, convirtiéndose en una rara empresa inmobiliaria sin deuda de bonos en el contexto de operaciones extremadamente sombrías de toda la industria.
La presión del capital se aliviará gradualmente.
En un informe reciente sobre el sector inmobiliario residencial, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) evaluó que la capacidad de pago de las empresas inmobiliarias sigue siendo débil, incluso con una mejora en el flujo de caja debido al alto apalancamiento y al elevado vencimiento de deuda en 2024. El ratio deuda/EBITDA (que mide la capacidad de la empresa para liquidar la deuda emergente) fue de 8,7 veces en 2023, en comparación con 7 veces en 2022, debido a que el crecimiento de la deuda superó al de las ganancias. El ratio deuda a corto plazo/deuda total en 2023 alcanzó el 45%, el más alto de los últimos cinco años.
Además, cerca de 130 billones de VND en bonos inmobiliarios vencerán en 2024, el nivel más alto en los últimos cinco años, lo que plantea riesgos de recapitalización para los inversores. Los inversores con proyectos que enfrentan problemas legales o que implementan proyectos especulativos podrían enfrentarse al riesgo de retraso en el pago del capital e intereses de los bonos, así como a un flujo de caja débil. Por lo tanto, estas son las empresas que más necesitan recapitalización.
De hecho, a pesar de las dificultades que enfrentan, especialmente en términos de capital, muchas empresas han realizado esfuerzos para eliminar gradual o completamente la deuda pendiente en bonos con el deseo de sanear sus balances antes de poder acceder al crédito bancario y captar capital en la Bolsa de Valores.
Por ejemplo, después de la reestructuración para adaptarse a las fluctuaciones del mercado, Phat Dat ahora se centra únicamente en el sector inmobiliario residencial, con 6 proyectos importantes para lanzar al mercado, con un ingreso total estimado de estos proyectos de alrededor de 40.000 billones de VND.
Para obtener capital operativo, la Compañía planea ofrecer más de 134,3 millones de acciones a sus accionistas actuales a un precio de 10.000 VND por acción, con una tasa de emisión de 5,5:1 y mediante el ejercicio de derechos. De tener éxito, Phat Dat podría recaudar más de 1.340.000 millones de VND. La totalidad de la recaudación se destinará a la ejecución de proyectos inmobiliarios de la Compañía y sus filiales.
De igual forma, DIC Corp planea emitir 410 millones de acciones para recaudar cerca de 6.500 billones de VND. La compañía utilizará los fondos recaudados para complementar el capital de inversión para el Proyecto del Complejo Cap Saint Jacques, Fase II y III, en 169 - Thuy Van (Ba Ria, provincia de Vung Tau); el Proyecto de la Zona Residencial Comercial de Vi Thanh (provincia de Hau Giang); el Proyecto de la Nueva Zona Urbana de Nam Vinh Yen (provincia de Vinh Phuc); y el Proyecto de la Zona Residencial Lam Ha Centre Point en el distrito de Lam Ha (ciudad de Phu Ly, provincia de Ha Nam).
Según VIS Rating, los riesgos de refinanciación se reducirán próximamente gracias a un mejor acceso al crédito bancario y a los mercados de capitales. En consecuencia, se ha reducido la presión de liquidez que han enfrentado los inversores desde el cuarto trimestre de 2022. El crédito bancario para el sector inmobiliario ha aumentado significativamente, alcanzando un 28% en 2023, y seguirá aumentando en 2024 para satisfacer las necesidades de capital y liquidez de los inversores.
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