Las empresas inmobiliarias están recaudando fondos para pagar sus deudas.

Báo Đầu tư•13/04/2024

Muchas empresas inmobiliarias venden activos, utilizan préstamos bancarios u ofrecen acciones para recaudar fondos para pagar deudas y financiar proyectos.

Vender activos para paliar la escasez de capital.

Hasta la fecha, Novaland Group ha completado prácticamente la reestructuración de sus préstamos y bonos, pero en su informe de auditoría de 2023, PwC Vietnam aún señaló preocupaciones con respecto a la premisa de que Novaland seguirá siendo una empresa en funcionamiento.

Según los auditores independientes, el impacto combinado de la escasez de flujo de caja, el vencimiento de las obligaciones de deuda a corto plazo y las limitaciones en la capacidad de captación de fondos en los mercados financieros ha incrementado la presión sobre la liquidez de Novaland a corto plazo. Además, a la fecha del balance consolidado, Novaland había incumplido varios compromisos derivados de los acuerdos de préstamos y bonos.

Respecto a este asunto, Novaland declaró que los bancos comerciales se han comprometido a seguir brindando apoyo financiero para la construcción de proyectos, a fin de garantizar la entrega de viviendas a los compradores en cada fase. En concreto, los bancos continuarán otorgando líneas de crédito adicionales por un total de 15.816 mil millones de VND en el próximo período.

En concreto, Novaland planea vender activos por aproximadamente 2.870 mil millones de VND para saldar las deudas contraídas dentro del plazo estipulado en el contrato. Simultáneamente, la empresa ha recibido manifestaciones de interés de inversores para la venta de activos con un valor estimado de 8.917 mil millones de VND. La empresa declaró que completará la venta de estos activos en los próximos 12 meses.

Muchas empresas han intentado cancelar, de forma gradual o total, su deuda de bonos para sanear sus balances antes de poder optar a un crédito bancario.

De igual modo, LDG Investment Joint Stock Company también está implementando planes de cooperación para el desarrollo, la transferencia de proyectos y la venta de acciones con el fin de saldar deudas de bonos, deudas bancarias y otras deudas.

En concreto, LDG transferirá el proyecto turístico Bai But - Son Tra, actualmente propiedad de Hai Duy Joint Stock Company (una filial de LDG). El proyecto, conocido comercialmente como LDG Grand Central Vietnam, abarca 29 hectáreas y cuenta con una inversión total de más de 4.600 mil millones de VND.

Al mismo tiempo, LDG también desea transferir el proyecto del complejo de apartamentos C1 en el barrio de Binh An, ciudad de Di An, provincia de Binh Duong, así como otros activos y proyectos.

Otro caso típico es el de Phat Dat Company. El Sr. Nguyen Van Dat, presidente del Consejo de Administración de Phat Dat Company, evaluó que las fluctuaciones inesperadas del mercado en los últimos dos años han ralentizado significativamente el ritmo de desarrollo de la empresa. Los planes a largo plazo, cuidadosamente elaborados, han tenido que modificarse. Muchos objetivos de crecimiento han tenido que ajustarse…

En este contexto, Phat Dat ha implementado de forma enérgica una estrategia de reestructuración financiera y de cartera. Esto incluye sacrificar ganancias a corto plazo, como la venta de algunos activos y la transferencia de acciones en algunas filiales, para centrarse en asuntos más urgentes.

En concreto, entre 2022 y 2023, Phat Dat Company vendió sucesivamente dos filiales: Saigon - KL Real Estate Company (la inversora del proyecto Astral City Binh Duong) y Phat Dat Industrial Park Investment and Development Joint Stock Company (PDI).

Como resultado, Phat Dat ha aliviado su presión financiera, especialmente al liquidar con éxito todos sus bonos a tiempo y antes de lo previsto, antes de finales de 2023, convirtiéndose en una de las pocas empresas inmobiliarias libres de deudas en medio del desempeño extremadamente lento de toda la industria.

La presión sobre el capital disminuirá gradualmente.

En su reciente informe sobre el sector inmobiliario residencial, Vietnam Investment Credit Rating Joint Stock Company (VIS Rating) evaluó que la capacidad de pago de la deuda de las empresas inmobiliarias sigue siendo débil, incluso con una mejora en el flujo de caja debido al alto apalancamiento y a la gran deuda que vence en 2024. El ratio deuda/EBITDA (que mide la capacidad de la empresa para pagar la deuda pendiente) fue de 8,7 veces en 2023, en comparación con 7 veces en 2022, debido a un mayor crecimiento de la deuda que del beneficio. El ratio deuda a corto plazo/deuda total en 2023 alcanzó el 45%, el más alto de los últimos 5 años.

Además, aproximadamente 130 billones de VND en bonos inmobiliarios vencerán en 2024 —el nivel más alto de los últimos cinco años—, lo que plantea riesgos de refinanciamiento para los promotores. Los promotores con proyectos que enfrentan problemas legales o aquellos que emprenden proyectos especulativos pueden enfrentar riesgos de retraso en los pagos de capital e intereses y una débil liquidez. Por lo tanto, estas son las empresas que más necesitan refinanciamiento.

De hecho, a pesar de las dificultades, especialmente en lo que respecta al capital, muchas empresas se han esforzado por eliminar gradual o totalmente la deuda pendiente de bonos con la esperanza de sanear sus balances antes de poder acceder al crédito bancario y captar capital en la bolsa de valores.

Por ejemplo, tras reestructurarse para adaptarse a las fluctuaciones del mercado, Phat Dat ahora se centra exclusivamente en el sector inmobiliario residencial, con 6 grandes proyectos que se lanzarán y que se estima que generarán unos ingresos totales de aproximadamente 40 billones de VND.

Para captar capital de trabajo, la empresa planea ofrecer más de 134,3 millones de acciones a sus accionistas actuales a un precio de 10 000 VND por acción, con una relación de emisión de 5,5:1, mediante una ampliación de capital. De tener éxito, Phat Dat podría recaudar más de 1.340 millones de VND. La totalidad de los fondos se destinará a la ejecución de proyectos inmobiliarios de la empresa y sus filiales.

De igual manera, DIC Corp planea cuatro emisiones de 410 millones de acciones para recaudar cerca de 6.500 millones de VND. La compañía utilizará los fondos recaudados para complementar el capital de inversión para las fases II y III del proyecto del Complejo Cap Saint Jacques en la calle Thuy Van 169 (Ba Ria - provincia de Vung Tau); el proyecto de la zona comercial y residencial Vi Thanh (provincia de Hau Giang); el proyecto de la nueva zona urbana Nam Vinh Yen (provincia de Vinh Phuc); y el proyecto de viviendas Lam Ha Centre Point en el barrio de Lam Ha (ciudad de Phu Ly, provincia de Ha Nam).

Según la evaluación de VIS Rating, los riesgos de refinanciamiento disminuirán en el próximo período gracias a un mejor acceso al crédito bancario y a los mercados de capitales. En consecuencia, la presión sobre la liquidez que enfrentaban los promotores desde el cuarto trimestre de 2022 se ha aliviado. El crédito bancario para empresas inmobiliarias ha aumentado significativamente, alcanzando el 28 % en 2023, y se espera que continúe aumentando en 2024 para respaldar las necesidades de capital y liquidez de los promotores.

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