Las empresas enfrentan dificultades cuando tienen que pagar cientos de miles de millones de dongs para cambiar el uso de la tierra.

Al tener que trasladar la fábrica a los suburbios para construir en su propio terreno y luego alquilarlo con pagos anuales, cuando el contrato de arrendamiento expira, el negocio enfrenta dificultades porque tiene que pagar una cantidad "enorme" de dinero para cambiar el propósito de uso.

Para tener tierras donde construir fábricas, muchas empresas han tenido que entregar sus tierras al Estado y luego arrendarlas con pagos anuales - Foto: NH

En la década del 2000, a petición del Estado, las fábricas de Ciudad Ho Chi Minh se trasladaron a las afueras para evitar la contaminación ambiental y ceder terrenos en el centro para el desarrollo urbano y de servicios. Muchas personas trasladaron sus fábricas a sus propios terrenos en las afueras.

Pero como no existe un plan de zonificación 1/2000 y no es adecuado para construir fábricas, la gente tiene que entregar sus tierras al Estado y luego arrendarlas pagando tarifas anuales bajo contratos de corto plazo de 5 a 10 años.

Sin embargo, cuando el contrato de arrendamiento expira o la empresa quiere liquidar el contrato de arrendamiento de tierras y volver a emitir el antiguo libro rosa, encontrará dificultades.

En un caso típico, el Sr. Cuong compró dos terrenos agrícolas con una superficie de 5930 m² en el antiguo distrito de Binh Chanh para reubicar la fábrica. En 2006, transfirió los terrenos mencionados a su empresa para solicitar que se destinaran a producción y negocios.

Sin embargo, debido a que el terreno pertenece a la planificación de renovación residencial existente, no existe una planificación de construcción detallada a escala 1/2000, por lo que las autoridades decidieron arrendar el terreno a esta empresa por un corto plazo de 10 años (2010-2020), el área arrendada es de 5.150m² para la construcción de la fábrica, los 780m² restantes pertenecen al corredor de protección del canal, por lo que sigue siendo tierra agrícola.

En 2017, debido al cercano final del plazo del arrendamiento, la empresa quiso extenderlo, pero el terreno estaba actualmente en la planificación del uso del suelo residencial urbano y no se podía extender, por lo que la empresa completó los procedimientos para devolver el terreno al Sr. Cuong personalmente.

Durante este tiempo, también presentó muchas solicitudes para pedir una extensión del contrato de arrendamiento de tierras, cambiar el propósito del uso de la tierra o volver a emitir libros rosas de acuerdo con el estado actual u original para su uso continuo cuando expire el plazo del arrendamiento.

Sin embargo, para 2024, solo se le permitió convertir 4.800 m² en suelo residencial, pero tuvo que pagar el 100 % del canon de uso del suelo y no pudo deducir el precio de los terrenos agrícolas. Los 350 m² restantes de terrenos de producción y negocios no se le permitió convertirlos en suelo residencial, pero no se le concedió la autorización de arrendamiento y se vio obligado a renovar el contrato de arrendamiento y pagar la renta anual.

De manera similar, la Sra. Phuong también heredó tierras y las transfirió a Ciudad Ho Chi Minh para arrendarlas en forma de pagos anuales con el fin de construir una fábrica.

En 2018, la empresa transfirió los activos del terreno a la Sra. Phuong y le entregó la tierra para que continuara usándola, pero según las regulaciones, la Sra. Phuong solo puede continuar arrendando la tierra por el tiempo restante hasta 2020.

A lo largo de los años, la Sra. Phuong ha solicitado reeditar el antiguo libro rojo, pero hasta ahora todavía no existe una regulación legal para hacerlo, lo que la coloca en una situación difícil.

"No puedo cambiar el uso del terreno porque no puedo pagar la alta tasa de conversión, pero cuando el negocio se pone difícil, quiero liquidar el contrato de arrendamiento para reducir los costos del alquiler y recuperar los mismos derechos de uso, pero no puedo. Si me obligan a mantener la extensión del arrendamiento, no sé cuánto durará", dijo la Sra. Phuong.

Necesidad de superar las deficiencias de la normativa legal

Según los expertos, el Decreto 103 no distingue claramente entre terrenos privados con pago de renta anual y terrenos públicos arrendados por el Estado. Debido a esta falta de distinción, al convertirlos en terrenos residenciales, ambos tipos de terrenos deben pagar el 100% del canon de uso residencial, según el precio del terreno al momento de la conversión (el valor del terreno es 0).

Como resultado, los usuarios de la tierra tienen que pagar tarifas de uso de la tierra mucho más altas que otras parcelas agrícolas porque no se calcula el valor real de la tierra que los usuarios gastaron para comprarla.

La ley actualmente no cuenta con un mecanismo que permita la reemisión de los libros rosas a las personas en su estado actual o antes de arrendar la tierra al rescindir sus contratos de arrendamiento. La ley tampoco regula la recuperación de tierras en este caso, lo que genera numerosos problemas en la emisión de libros rosas al finalizar el contrato de arrendamiento para personas y empresas.

El abogado Tran Minh Cuong (Colegio de Abogados de Ciudad Ho Chi Minh) afirmó que es necesario modificar y complementar el Decreto 103 sobre las tasas de conversión de uso de suelo para terrenos arrendados con pagos anuales de alquiler provenientes de hogares y particulares, heredados o de creación propia, no para terrenos públicos arrendados por el Estado. En caso de conversión a suelo residencial, la tasa de conversión se calcula como para terrenos de producción no agrícola y comerciales o terrenos agrícolas en el momento de la conversión, sin aplicar la tasa del 100 % del precio del suelo residencial.

Además, estos casos tienen derecho a rescindir anticipadamente el contrato de arrendamiento si ya no es necesario y a emitirse nuevamente el libro rosa de acuerdo con el estado actual o el tipo de terreno antes del arrendamiento.

ONG HIEN

Fuente: https://tuoitre.vn/doanh-nghiep-gap-kho-khi-phai-dong-ca-tram-ti-dong-de-chuyen-muc-dich-su-dung-dat-20251015161303881.htm