Los precios de los apartamentos en Hanoi siguen disparándose y ya no hay apartamentos asequibles; se están tomando medidas para frenar la especulación con los precios por parte de los agentes inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh.

El excedente de apartamentos de lujo, la escasez de viviendas asequibles para la mayoría de la población, la evaluación del impacto de la nueva lista de precios de terrenos en Ho Chi Minh City y los procedimientos para la compra y venta de apartamentos en 2024… se encuentran entre las últimas noticias del sector inmobiliario.

Últimas noticias inmobiliarias: En Hanói y Ciudad Ho Chi Minh, ya no hay apartamentos con precios asequibles para la mayoría de la población. (Foto: Hai An)

Los precios de los bienes inmuebles se han disparado.

La delegación supervisora ​​de la Asamblea Nacional acaba de presentar a los delegados un informe sobre los resultados de su supervisión de "la implementación de las políticas y leyes sobre la gestión del mercado inmobiliario y el desarrollo de la vivienda social desde 2015 hasta finales de 2023".

En retrospectiva, entre 2015 y 2021, el mercado se desarrolló de forma dinámica y sólida, con una oferta abundante y numerosos tipos nuevos de inmuebles, como apartamentos turísticos (condotels), villas tipo resort, etc. Sin embargo, el equipo de seguimiento evaluó que existían deficiencias en la estructura de los productos inmobiliarios, que no eran racionales, con un desequilibrio entre la oferta y la demanda, dirigidas principalmente al segmento de alta gama y a objetivos de inversión financiera, con pocos productos adecuados para los ingresos de la mayoría de la población.

En el período 2022-2023, el mercado inmobiliario se contrajo y las empresas enfrentaron numerosas dificultades debido a las deficiencias y limitaciones del período 2015-2021, que se manifestaron bajo la presión de la pandemia de COVID-19. En ese momento, la oferta era mucho más limitada que en el período anterior. Los precios de los inmuebles se dispararon en comparación con el aumento de los ingresos de la mayoría de la población.

En Hanoi y Ho Chi Minh ya no existe un segmento de edificios de apartamentos con precios asequibles para la mayoría de la población.

Las estadísticas muestran una creciente disparidad en la estructura de los productos inmobiliarios. Según un informe del Comité Popular de Hanói, los segmentos de apartamentos de gama media y alta representan la mayoría. En 2022, los precios de los apartamentos aumentaron considerablemente, pero el volumen de transacciones fue bajo, representando solo alrededor del 10% de los productos ofrecidos en el mercado. Los precios de las viviendas individuales se mantuvieron altos y prácticamente no hubo transacciones.

En Ciudad Ho Chi Minh, las transacciones inmobiliarias han disminuido drásticamente, mientras que los precios de los inmuebles han aumentado descontroladamente, creando un desequilibrio entre precio y valor. Según la Asociación Inmobiliaria de Ciudad Ho Chi Minh, desde 2021, ya no existen apartamentos asequibles (con precios inferiores a 25 millones de VND/m²) en la ciudad.

Mientras tanto, un gran número de proyectos inmobiliarios residenciales se enfrentan a obstáculos, retrasos, lentitud en la implementación y estancamiento, lo que resulta en un desperdicio significativo de terrenos y capital invertido por las empresas. Esto incrementa las dificultades y los costos para los inversores, e incrementa los precios de los productos.

El informe de la Delegación Supervisora ​​también señaló la insuficiencia del mercado, con una sobreoferta de viviendas de alta gama, de gran tamaño y caras, mientras que existe una escasez de viviendas sociales y de bajo coste adaptadas a las necesidades de la mayoría de la población. Además, el precio medio de la vivienda social sigue siendo demasiado elevado en comparación con los ingresos de los beneficiarios.

Además, el lento desembolso de los fondos del paquete de crédito de 120 billones de VND para vivienda social, vivienda para trabajadores y la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos, sumado a las complejas condiciones y procedimientos, y las altas tasas de interés, no han logrado atraer ni incentivar el acceso de inversores y compradores de vivienda social a este paquete de crédito. Estos obstáculos importantes obstaculizan el desarrollo de la vivienda social.

Con base en los hechos anteriores, la Delegación de Supervisión recomienda que una de las tareas inmediatas sea proponer soluciones específicas para implementar efectivamente el Proyecto de inversión en la construcción de al menos 1 millón de viviendas sociales para personas de bajos ingresos y trabajadores de zonas industriales en el período 2021-2030, asegurando el progreso, la calidad y la adecuación a las necesidades y condiciones de vida de los beneficiarios.

A largo plazo, la Delegación Supervisora ​​recomienda la pronta finalización de las investigaciones y propuestas para modificar, complementar y promulgar nuevas leyes tributarias, incluyendo disposiciones para tasas impositivas más altas para quienes utilizan grandes extensiones de tierra, poseen varias viviendas, utilizan la tierra con lentitud o la dejan en barbecho. Esto garantizará la coherencia con las innovaciones en la legislación agraria, mejorará la eficiencia de la gestión y el uso de la tierra, logrará el objetivo de redistribución del ingreso y movilizará fuentes de ingresos razonables y estables para el presupuesto estatal, con base en las prácticas internacionales y de acuerdo con las condiciones socioeconómicas de Vietnam.

Los precios de los apartamentos en Hanoi continúan alcanzando nuevos máximos.

Según datos en línea de Batdongsan.com.vn, los apartamentos en Hanói han alcanzado precios récord en un corto período. A principios de 2018, los precios de venta de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh eran de 27 millones de VND/m² y 31 millones de VND/m², respectivamente. Sin embargo, seis años después, en 2024, el aumento promedio del precio de los apartamentos en Hanói alcanzó el 70 %, mientras que en Ciudad Ho Chi Minh fue menor, del 55 %.

Los datos de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam también confirman el rápido aumento de los precios de los apartamentos en Hanói. En consecuencia, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó aproximadamente 38 puntos porcentuales en 2023 en comparación con 2019. Mientras tanto, el índice de precios de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh solo aumentó unos 16 puntos porcentuales. De hecho, la tendencia al alza en los precios de los apartamentos continúa y se ha intensificado recientemente, con un aumento promedio de entre 100 y 200 millones de VND al mes.

Ante esta situación, el Sr. Dinh Minh Tuan, director de Batdongsan.com.vn en la región sur, comentó que, en el mercado de apartamentos, el aumento promedio de precio de un proyecto oscila entre el 8 % y el 12 %. Esto se considera un aumento positivo. Si el aumento de precio es superior al promedio, el mercado muestra indicios de insostenibilidad.

En cuanto al mercado de apartamentos en Hanói, el Sr. Tuan cree que los precios de los apartamentos han aumentado continuamente en los últimos tiempos, incluso disparándose en un corto período. Por lo tanto, en algún momento, quizás dentro de los próximos 2 o 3 años, los precios de los apartamentos en Hanói dejarán de aumentar, o si lo hacen, el aumento será lento, fluctuando solo entre un 5 % y un 6 %.

Evitar que los corredores de tierras exploten las listas de precios de tierras ajustadas para inflar los precios.

Respecto a la lista ajustada de precios de tierras emitida recientemente por el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh y aplicada del 31 de octubre al 31 de diciembre de 2025, los expertos inmobiliarios han ofrecido sus evaluaciones de sus impactos.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), la lista ajustada de precios de terrenos se elaboró ​​de conformidad con el principio de valoración basada en el mercado. La agencia encargada de su elaboración ha incorporado numerosas sugerencias de la comunidad empresarial y de expertos.

En comparación con el borrador publicado para comentarios públicos a finales de julio, el presidente de HoREA cree que la lista de precios de tierras recientemente publicada se ha ajustado y cambiado en una dirección "razonable y apropiada".

Por ejemplo, en el distrito de Hoc Mon, según el borrador, los precios de la tierra en algunas áreas aumentaron 50,7 veces en comparación con la lista de precios de 2020, pero con la lista de precios ajustada, este aumento es solo de casi 40 veces.

Respecto al impacto, según el Sr. Chau, la lista de precios de tierras ajustada garantiza la equidad entre quienes han cumplido con sus obligaciones financieras en los primeros 10 meses de este año en comparación con quienes han pagado a partir del 31 de octubre.

El ajuste del precio de los terrenos no ha tenido un impacto inmediato en el mercado inmobiliario, ya que los proyectos de vivienda comercial se valoran actualmente mediante el método de superávit. Sin embargo, con el tiempo, cuando los promotores adquieran derechos de uso del suelo para desarrollar proyectos, la gente deseará precios más altos que antes, lo que provocará un aumento en los precios de la vivienda, afirmó el Sr. Chau.

El presidente de HoREA sugirió que las agencias estatales deben tomar medidas para controlar las actividades de "especuladores de tierras, corredores y empresas sin escrúpulos", porque este grupo puede aprovechar la lista ajustada de precios de la tierra para especular e inflar los precios.

Trámites de compraventa de viviendas en 2024

De acuerdo con el artículo 160 de la Ley de Vivienda de 2023, las operaciones de compraventa de vivienda deberán cumplir las siguientes seis condiciones.

En concreto, (1) Tiene un Certificado según lo prescrito por la ley.

(2) No estar sujeto a litigios, quejas o demandas en curso sobre derechos de propiedad según lo prescrito por la ley sobre resolución de disputas, quejas y denuncias.

(3) Actualmente dentro del período de propiedad para el caso de propiedad de vivienda por tiempo limitado.

(4) No estar sujetos a embargo para la ejecución de sentencias o de decisiones administrativas legalmente efectivas de organismos estatales competentes o no estar sujetos a medidas de emergencia temporales o medidas preventivas decididas por el Tribunal o los organismos estatales competentes.

(5) No en los casos en que exista resolución de recuperación de terrenos, o aviso de demolición de viviendas expedido por autoridad competente.

(6) Las condiciones estipuladas en los puntos (2) y (3) no se aplican en el caso de compra, venta o arrendamiento de viviendas en construcción.

Nota: Las siguientes transacciones de vivienda no requieren Certificado de Propiedad: Compraventa de casas en construcción; venta de casas en casos de disolución o quiebra; organización de donaciones de casas para fines benéficos, casas para necesitados y casas para la solidaridad nacional.

Compraventa de vivienda existente al promotor de un proyecto de construcción de vivienda en los siguientes casos: vivienda perteneciente al patrimonio público; vivienda social, vivienda para las fuerzas armadas populares, vivienda para reasentamiento no perteneciente al patrimonio público; herencia de vivienda.

Los documentos que acrediten la elegibilidad para las transacciones de vivienda estipuladas en esta cláusula se implementarán de conformidad con las regulaciones gubernamentales.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-gia-chung-cu-ha-noi-lien-tuc-leo-dinh-khong-con-can-ho-vua-tui-tien-ngan-co-dat-thoi-gia-o-tphcm-291395.html