Los precios de los apartamentos se están disparando, superando con creces su valor real. Se espera que este segmento genere las mayores ganancias en 2025.

Los precios de los apartamentos superan con creces su valor real, las transacciones superan a las de casas adosadas y terrenos, y los apartamentos en el centro de Hanoi prometen los mejores retornos en 2025… estas son las últimas noticias inmobiliarias.

Los precios de los apartamentos principales suben constantemente y no dan señales de detenerse, impulsando y manteniendo altos los precios de los apartamentos secundarios, que superan con creces su valor real. (Foto: Linh An)

Las 3 ciudades con mayor crecimiento en 2024

Según un informe de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), el mercado inmobiliario en 2024 ha pasado su fase más difícil.

En total, en 2024, el mercado registró aproximadamente 81.000 productos puestos a la venta, un aumento de más del 40% en comparación con 2023. De estos, 65.376 fueron productos nuevos, aproximadamente tres veces más que en 2023, pero solo alrededor del 7% de la cifra en 2018. Solo en el cuarto trimestre de 2024, el mercado registró 28.000 productos nuevos puestos a la venta, el doble que en el trimestre anterior y cuatro veces la cifra en el mismo período de 2023.

El volumen de transacciones en 2024 continuó creciendo de forma constante a medida que mejoraba la oferta. En total, en 2024, el mercado registró más de 47.000 transacciones exitosas, lo que equivale a una tasa de absorción del 72 %.

Cabe destacar que el segmento de apartamentos ha experimentado un fuerte aumento de precios en muchos mercados. Según un estudio de VARS sobre 150 proyectos seleccionados, para finales de 2024, el precio de venta promedio en Hanói había aumentado un 72,4 % en comparación con el segundo trimestre de 2019. Le siguió Da Nang con un aumento del 49,9 %, mientras que Ciudad Ho Chi Minh registró un aumento más lento, de aproximadamente el 34,3 %.

Los precios del mercado primario están aumentando continuamente y no muestran signos de detenerse, impulsando y manteniendo altos los precios de los departamentos en el mercado secundario que exceden ampliamente su valor real.

Además, el precio de los terrenos subdivididos con documentación legal completa también se ha recuperado y ha experimentado un fuerte crecimiento en medio de una disminución de la oferta de terrenos debido a las regulaciones más estrictas sobre la subdivisión y venta de terrenos. En particular, los terrenos de bajo valor, con un precio inferior a 30 millones de VND/m² en ciudades con infraestructura desarrollada o desarrollo urbanístico planificado, son muy codiciados, con un aumento de precios del 15 % en comparación con finales del año anterior.

El informe de VARS también indica que los inversores tienden a buscar terrenos residenciales en provincias y ciudades suburbanas con precios razonables y un potencial de crecimiento significativo debido a los beneficios de la infraestructura y la planificación urbana, mientras que los precios de los terrenos residenciales en las dos principales ciudades de Hanoi y Ho Chi Minh City han aumentado continuamente y establecido nuevos niveles altos, superando la accesibilidad de la mayoría de los clientes.

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, comentó que el mercado inmobiliario sigue mostrando una tendencia positiva. La liquidez en el mercado tiende a disminuir ligeramente en el segmento de lujo, pero se mantiene estable con productos inmobiliarios que satisfacen las necesidades reales de vivienda y tienen precios razonables.

VARS cree que, para que el mercado se recupere y se desarrolle en una dirección segura, saludable y sostenible, los inversores deben asegurarse de que los precios estén en línea con el poder adquisitivo del mercado, en lugar de centrarse en las ganancias a corto plazo.

Dos segmentos atraerán el interés de los inversores.

Según el Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, debido a los cambios en las políticas macroeconómicas, los planes de desarrollo de proyectos y los lanzamientos de productos por parte de los inversores, el mercado inmobiliario en 2025 tendrá dos segmentos que atraerán la atención de los inversores.

En primer lugar, están los apartamentos, que satisfacen las necesidades tanto de los inversores con flujo de caja como de los que buscan una revalorización. Los apartamentos son un segmento con un precio total moderado, lo que los hace accesibles a muchos inversores, y la demanda de apartamentos en el futuro sigue siendo muy alta. Considerando el mismo nivel de inversión, los apartamentos están demostrando un valor superior en comparación con las casas adosadas y los terrenos en términos de rentabilidad por alquiler y revalorización.

Según el Centro de Investigación de Mercado e Información del Cliente de OneHousing, antes del primer trimestre de 2024, la proporción de transacciones entre apartamentos y terrenos en Hanói era de aproximadamente el 40-60 %. Sin embargo, a partir del segundo trimestre de 2024, con el rápido aumento de la demanda de apartamentos, esta situación se invirtió, superando las transacciones de apartamentos a las de terrenos.

El segundo segmento, al que apuntan muchos inversores, son las propiedades de baja altura dentro de proyectos a gran escala, o terrenos con infraestructura bien desarrollada que puedan convertirse en viviendas. En 2025, el mercado también verá una mayor participación en este segmento.

El experto aconseja a los inversores que evalúen cuidadosamente su capital al entrar al mercado en este momento, determinando una inversión a largo plazo de 2 a 3 años desde la compra hasta la recepción de la propiedad. Como alternativa, deberían comprar con el fin de mantener activos o generar ingresos por alquileres, en lugar de realizar inversiones especulativas a corto plazo, ya que esta es una forma de inversión extremadamente arriesgada e insostenible.

¿Qué segmento generará mayores ganancias en 2025?

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, considera que los apartamentos en el centro de Hanói son una opción que los inversores pueden considerar. Esta línea de productos posee numerosas características que determinan en gran medida la rentabilidad de la inversión.

Según el presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, entre 2018 y 2023, la oferta de apartamentos en el centro de Hanói se mantuvo baja, a la par que disminuyó la oferta en toda la ciudad. Para 2024, la oferta de apartamentos en Hanói comenzó a crecer de nuevo, pero se concentró principalmente en zonas suburbanas, alejadas del centro, representando más del 90%.

La oferta de apartamentos en la zona central, incluyendo los distritos de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung, sigue siendo muy escasa. Las cifras preliminares para 2024 indican que la zona central solo verá la inauguración de aproximadamente 400 nuevas viviendas, con solo 3 nuevos proyectos, lo que representa tan solo el 30% de la cifra de 2023.

La oferta de apartamentos en los distritos centrales de Hanói sigue siendo baja y cada vez es más escasa debido a la disminución de terrenos disponibles para el desarrollo y a las estrictas regulaciones sobre la altura y la densidad de edificación, lo que resulta en una oferta limitada que ingresa al mercado. En particular, los precios inmobiliarios en la zona central presentan una tendencia al alza, impulsados ​​por la fuerte demanda del desarrollo económico y urbano. El precio promedio de los apartamentos en los cuatro distritos centrales de Hanói se ha duplicado desde principios de 2019, superando el aumento promedio de toda la ciudad en un 30%. Entre estos, los distritos de Hai Ba Trung y Dong Da han experimentado los mayores aumentos de precios en los últimos cinco años.

Los nuevos proyectos lanzados en los últimos tres años también han experimentado aumentos de precios continuos, de alrededor del 10 % después de cada fase de venta. En concreto, en 2024, los nuevos proyectos de apartamentos de lujo en la zona centro tuvieron precios comunes a partir de 125 millones de VND/m².

Los apartamentos con servicios tienen un precio aproximado de 88 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento). Los precios de alquiler están aumentando rápidamente, superando el incremento general del mercado debido tanto a las tendencias generales como a la escasez, que se estima en alrededor de un 15 % más que en el mismo período del año anterior.

Según el Sr. Dinh, la demanda de apartamentos, tanto para inversión como para vivienda, en la zona centro se mantiene alta, especialmente en el caso de propiedades de lujo. La oferta principal es limitada y se absorbe bastante bien con la apertura de nuevas unidades en pequeños lotes.

Se estima que la tasa de absorción preliminar de nueva oferta para 2024 será del 50 %. La tasa de ocupación de apartamentos en alquiler se mantiene constantemente por encima del 80 % y muestra una tendencia al alza constante. Las transacciones en la zona se realizan principalmente en el mercado secundario debido a la limitada oferta primaria.

El Sr. Dinh enfatizó que los cuatro distritos centrales de Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da y Hai Ba Trung son siempre codiciados por los inversionistas debido a su ubicación privilegiada y su infraestructura social moderna y de alta calidad. Estos distritos también albergan las sedes de importantes empresas, corporaciones y embajadas.

Como resultado, las propiedades ubicadas en estas zonas tienen fácil acceso a restaurantes, cafeterías, centros comerciales, hospitales internacionales y lugares de entretenimiento, satisfaciendo así las necesidades de los inquilinos más exigentes. En particular, la planificación de los cuatro distritos centrales hasta 2030, con visión de futuro para 2050, busca crear una zona que aglutine numerosos espacios habitables de alta calidad, creando así un entorno de vida ideal para los residentes.

Los terrenos subastados en los distritos limítrofes con Hanoi alcanzaron el precio más alto, superando los 76 millones de VND/m2.

El Centro de Desarrollo de Tierras del Distrito de Quoc Oai, en coordinación con la Compañía de Subastas por Acciones N.° 5 - Nacional, recientemente subastó con éxito 26 parcelas de tierra (LK2, LK6) en el área de subasta de derechos de uso de la tierra DG31/2019 en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai (Hanoi).

Los terrenos subastados tienen una superficie que varía entre 73,2 y 101,5 m2, con un precio inicial de 4,7 millones de VND/m2.

Tras casi 14 horas, la subasta de 26 terrenos concluyó con éxito. La oferta ganadora más alta fue de 76,7 millones de VND/m², aproximadamente 16 veces el precio inicial, mientras que la más baja fue de 40,7 millones de VND/m², más de 8,6 veces el precio inicial.

El distrito de Quoc Oai recaudó casi 133 mil millones de VND en esta subasta, una diferencia de más de 121 mil millones de VND en comparación con el precio inicial.

A principios de noviembre, el distrito de Quoc Oai subastó con éxito decenas de terrenos en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu. La oferta ganadora más alta fue de 94,7 millones de VND/m² y la más baja, de 70,7 millones de VND/m².

Según el Comité Popular del Distrito de Quoc Oai, en 2024, el distrito organizó con éxito siete subastas en seis proyectos, que abarcaron 161 terrenos con una superficie de más de 14 920 m². El total de ofertas ganadoras superó los 825 300 millones de VND.

Este enero, la Compañía Nacional de Subastas Conjuntas No. 5, en coordinación con el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Quoc Oai, continuará subastando el derecho de uso de 26 parcelas de tierra (áreas LK1, LK2) que son activos del Comité Popular del Distrito de Quoc Oai.

Se están subastando 26 parcelas de tierra como parte del proyecto de construcción de infraestructura para el área de subasta de derechos de uso de la tierra DG 31 en la aldea de Yen Quan, comuna de Tan Phu, distrito de Quoc Oai.

Los terrenos tienen una superficie de entre 85 y 122 m². El precio inicial es de 4,7 millones de VND/m², lo que equivale a entre 399,5 y más de 573 millones de VND por parcela.

La fecha límite para vender y recibir documentos de subasta es a las 5:00 p. m. del 15 de enero.

La subasta se realizará mediante múltiples rondas de votación directa, con un mínimo de seis rondas obligatorias. El proceso de votación finaliza cuando nadie puje más. Las pujas serán ascendentes. La subasta tendrá lugar la mañana del 18 de enero.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html