Eliminación de obstáculos a la política fiscal inmobiliaria.

Los expertos han comentado que el mayor "cuello de botella" actualmente no radica en determinar si se deben imponer o no impuestos, sino en cómo hacer que los impuestos realmente funcionen en la práctica.

Se están desarrollando numerosos proyectos de viviendas en Da Nang . Foto: Hai Au/TTXVN

En el Despacho Oficial No. 190/CD-TTg del Primer Ministro Pham Minh Chinh emitido el 7 de octubre con respecto a la implementación decisiva de soluciones para aumentar la oferta, reducir los precios de la vivienda y estabilizar el mercado, el Primer Ministro Pham Minh Chinh solicitó al Ministerio de Finanzas que finalice urgentemente un informe sobre la política fiscal para bienes raíces, considerando esto como una de las soluciones claves para aumentar la oferta, acercar los precios de la vivienda a la asequibilidad de las personas y estabilizar el mercado.

La reforma del impuesto inmobiliario no es nueva. Esta medida surge cuando el mercado muestra señales de sobrecalentamiento o colapso. En ese momento, la propuesta de gravar la propiedad se plantea de nuevo como una solución para frenar la especulación y crear una fuente sostenible de ingresos para el presupuesto. Pero tras cada ronda de debate, este tema se desvanece cuando el mercado se enfría.

La prolongada vacilación se debe a la preocupación por el impacto en la población, mientras que los ingresos promedio se mantienen bajos y los precios de la vivienda son altos. A esto se suma la presión de dos grupos de interés contrapuestos: los propietarios de numerosas propiedades y la clase trabajadora que necesita vivienda.

Según el profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , esta "contradicción" es lo que lleva al organismo gestor a ser excesivamente cauteloso, provocando que la reforma fiscal se quede principalmente en la investigación teórica en lugar de en acciones concretas. Pero si el retraso continúa, será difícil que el mercado vuelva a un estado operativo saludable, donde las decisiones de inversión se basen en el flujo de caja real y no en la expectativa de poseer terrenos y esperar a que los precios suban.

Esta vez, la determinación política del gobierno se considera más clara, ya que considera la tributación como una "solución eficaz" para restablecer el orden del mercado. El objetivo es acercar los segmentos del mercado a la demanda real, frenar la especulación, ajustar los precios de venta a su valor real y liberar capital para compradores con necesidades reales de vivienda o para quienes invierten en producción y negocios.

Sin embargo, para que los impuestos sean eficaces, es fundamental contar con una base de datos transparente. Mientras tanto, durante muchos años, el sistema de información sobre tierras y transacciones ha permanecido fragmentado y disperso entre diversas agencias. Los ministerios, departamentos y localidades generan datos según sus propios estándares, sin sincronización, lo que a menudo resulta en una valoración inexacta de los activos, un factor clave en el cálculo de impuestos.

Según Bui Van Doanh, director del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam, para desarrollar una política fiscal viable es necesario empezar por "limpiar" los datos, desde los derechos de propiedad, la planificación, la ubicación, el área hasta el valor de mercado y el historial de transacciones de cada propiedad.

Porque la falta de datos provocaría una subdeclaración generalizada del valor de los activos, lo que causaría pérdidas de ingresos y generaría desigualdad entre quienes cumplen la ley y quienes la eluden. Un claro ejemplo es el sistema de precios de dos niveles, el mayor obstáculo para la reforma fiscal.

Un problema de larga data es la práctica de las transacciones de "doble precio". El precio real y el precio estipulado en el contrato notarial difieren significativamente. Muchas propiedades se compran y venden a precios entre 1,5 y 2 veces superiores al precio del contrato para reducir las obligaciones fiscales. Según los expertos, este fenómeno no solo distorsiona el mercado, sino que también imposibilita el diseño de políticas fiscales basadas en el valor real.

Inmuebles en la zona céntrica de Ciudad Ho Chi Minh. Foto: Hong Dat/TTXVN

El economista Vu Dinh Anh analizó que, para contar con un mecanismo tributario justo, el Estado debe controlar los precios reales de compra y venta. Sin embargo, con el actual sistema de datos fragmentado, el organismo gestor es prácticamente incapaz de monitorear plenamente las fluctuaciones de precios, lo que dificulta la aplicación efectiva de nuevas políticas.

Los expertos coinciden en que el mayor obstáculo actual no es si se deben imponer impuestos, sino cómo lograr que estos funcionen en la práctica. Para lograrlo, la transparencia de los datos, la información estandarizada, la verificación del valor real de las transacciones y una hoja de ruta clara para su implementación son requisitos urgentes.

Solo cuando se eliminen estas barreras, la tributación se convertirá en una herramienta importante para el funcionamiento estable y sostenible del mercado. Por el contrario, si el tema continúa cayendo en un círculo vicioso de "discutido en el momento oportuno, olvidado en el momento oportuno", el mercado inmobiliario tendrá dificultades para escapar del desequilibrio entre la oferta y la demanda que ha persistido durante muchos años.

Una preocupación común en el mercado es que el impuesto afectará directamente a quienes poseen una segunda propiedad. Sin embargo, según los expertos, el objetivo de la política no es afectar a todos los propietarios de múltiples propiedades, sino a quienes poseen activos sin usar o infrautilizados, lo que genera desperdicio y limita la oferta.

El profesor asociado, Dr. Nguyen Quang Tuyen, afirmó que es necesario distinguir entre quienes poseen múltiples propiedades para satisfacer necesidades legítimas y quienes las acumulan para esperar a que suban los precios. En el caso de los grupos especulativos, la tributación es necesaria para obligarlos a utilizar sus activos o transferirlos, aumentando así el volumen de transacciones y complementando la recaudación fiscal.

Este experto argumenta que la preocupación por un colapso del mercado debido a los impuestos es infundada. Solo se producirá una liquidación entre quienes utilicen un apalancamiento financiero excesivo o se dediquen a la especulación a corto plazo. Quienes tengan una capacidad financiera genuina no se verán gravemente afectados.

Hasta cierto punto, el mercado aún necesita actividad especulativa para generar liquidez. Pero la especulación debe basarse en actividades comerciales transparentes, reguladas por impuestos, no en la acumulación de activos y su posterior inactividad.

Además, otro riesgo advertido por los expertos que dificulta la implementación de las políticas fiscales es el fenómeno de registrar propiedades a nombre de terceros. Muchas personas poseen una gran cantidad de propiedades, pero las dividen para que familiares o conocidos las registren a su nombre y así evitar el pago de impuestos. Esto supone un desafío importante para identificar los sujetos correctos que deben regularse.

Para evitar esta situación, el sistema de catastro, los registros y los mapas deben estar estandarizados e interconectados. Al conectar la información, la agencia gestora podrá detectar transacciones inusuales, identificar a los verdaderos propietarios y frenar la evasión fiscal.

Fuente: Vietnam+

Fuente: https://baophutho.vn/go-nut-that-can-tro-doi-voi-chinh-sach-thue-bat-dong-san-244066.htm