El crédito inmobiliario no debe ser controlado excesivamente.

La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de emitir un comunicado oficial solicitando enmiendas y complementos a la Circular 06/2023/TT-NHNN (Circular 06) para implementar el Decreto Oficial 993 del Primer Ministro , en la dirección de no controlar el uso del capital de préstamo para el propósito correcto.

Demasiados problemas

En consecuencia, HoREA propuso enmendar las Circulares 06 y 10 para derogar los apartados 8, 9 y 10 del artículo 8 de la Circular 39/2016/TT-NHNN. Concretamente, el Banco Estatal de Vietnam (SBV) consideró eliminar la frase «controlar el uso del capital prestado para el fin correcto» del artículo 22 de la Circular 39. Esto se debe a que la regulación que prohíbe a las entidades de crédito otorgar préstamos para necesidades de capital no se ajusta a la legislación sobre negocios civiles, de inversión e inmobiliarios, ni a la práctica, por lo que se ha suspendido su aplicación.

Además, las entidades de crédito son prácticamente incapaces de cumplir con su responsabilidad de contar con medidas para verificar, monitorear y evaluar la situación financiera y las fuentes de pago de las deudas de los clientes... Porque el usuario final del préstamo es el inversor del proyecto, es decir, el tercero, no el cliente que directamente solicita este crédito.

HoREA también recomendó considerar la posibilidad de no exigir a las entidades de crédito que dispongan de medidas para bloquear el importe del desembolso del préstamo en la entidad de crédito prestamista en los casos de préstamos con fines de pago, para garantizar el cumplimiento de las obligaciones.

Al mismo tiempo, se recomienda que el Banco Estatal considere brindar orientación a los bancos comerciales sobre cómo entender y posiblemente aplicar y flexibilizar las condiciones de préstamo en función de la necesidad de considerar la modificación y complementación del Artículo 7 de la Circular 39 para apoyar y crear condiciones para que los inversionistas en proyectos inmobiliarios, viviendas comerciales, compradores de vivienda e inversionistas accedan al crédito más fácilmente en la difícil situación actual del mercado inmobiliario.

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Las empresas inmobiliarias se enfrentan a numerosas dificultades para obtener crédito debido a la normativa de la Circular 06. Foto: HOANG TRIEU

El Banco Estatal de Vietnam considera orientar a las entidades de crédito para que implementen una serie de soluciones importantes, tales como: Para los proyectos que hayan contado con una decisión que apruebe la política de inversión al mismo tiempo que aprueba al inversor, los bancos comerciales pueden otorgar préstamos a los inversores para compensar las pérdidas financieras, con un monto que no exceda el 30% de la inversión total del proyecto.

Para los proyectos que cuentan con permiso de construcción y cuya construcción ya ha comenzado, los bancos comerciales pueden considerar otorgar préstamos a los inversores para sufragar los costos de implementación del proyecto y las operaciones comerciales, con un monto que no exceda el 50% de la inversión total del proyecto...

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de HoREA, afirmó que la Circular 06 tiene un papel y una posición muy especiales, y es una solución inusual para manejar situaciones inusuales, por lo que sugirió que el Banco Estatal debería ordenar a las instituciones de crédito que continúen implementando la Circular 02/2023/TT-NHNN que regula a las instituciones de crédito y a las sucursales de bancos extranjeros para que reestructuren los plazos de pago de la deuda y mantengan los grupos de deuda para apoyar a los clientes que enfrentan dificultades durante un período de tiempo determinado hasta que la economía se recupere y vuelva a crecer con normalidad.

Debe considerarse la posibilidad de solicitar un préstamo.

Según el Sr. Nguyen Hong Hai, Presidente del Consejo de Administración y Director General del Grupo VNO, las recomendaciones de HoREA son totalmente razonables. Actualmente, las empresas se enfrentan a numerosas dificultades. Por lo tanto, los bancos deben considerar la posibilidad de flexibilizar las condiciones y conceder préstamos para que puedan reactivar sus negocios, ya que el flujo de capital es fundamental para su supervivencia.

Si el control es demasiado estricto, sobre todo en condiciones innecesarias, las empresas perderán tiempo, esfuerzo y dinero, además de oportunidades de negocio. «Las empresas no temen los tipos de interés altos, sino los trámites crediticios complicados, que ralentizan los proyectos y generan incertidumbre sobre su futuro», afirmó el Sr. Hai.

Respecto a la propuesta de HoREA de modificar la normativa que exige a las entidades de crédito contar con medidas para bloquear el importe del desembolso del préstamo en la entidad prestamista en caso de préstamo para pago, a fin de garantizar el cumplimiento de las obligaciones, el abogado Truong Thanh Duc, director del bufete ANVI, afirmó que las disposiciones de la Circular 06 no son claras.

“En este caso, debe entenderse que prestar dinero para aportar capital no es lo mismo que prestar para garantizar el cumplimiento de las obligaciones y bloquear el préstamo. Si la empresa recibe un préstamo pero no puede utilizarlo, ¿cómo puede el receptor del capital ejecutar el proyecto y cumplir con sus obligaciones para con el aportante? La consecuencia no es solo el fracaso de la transacción económica, sino también una reacción en cadena que afecta a muchas otras relaciones económicas y civiles”, afirmó el abogado Duc.

Por lo tanto, el abogado Truong Thanh Duc sugirió que el Banco Estatal aclare rápidamente esta interpretación y aplicación erróneas. Si la regulación se interpreta de esa manera, implica que debe haber doble garantía (para que el banco preste el préstamo y libere el monto desembolsado) para el mismo préstamo. Esto es irrazonable, genera un desperdicio de recursos, aumenta los costos e incluso confunde a las empresas, especialmente cuando el endurecimiento de los canales de crédito y de emisión de bonos en los últimos tiempos les está causando dificultades.

Estabilizar la confianza de los inversores

Según el Dr. Truong Van Phuoc, ex presidente interino del Comité Nacional de Supervisión Financiera, los comentarios de la comunidad empresarial sobre algunos contenidos de la Circular 06/2023/TT-NHNN demuestran que el organismo de gestión del sector bancario debería regular indirectamente el comportamiento empresarial de los bancos comerciales mediante regulaciones que garanticen la seguridad operativa, en lugar de emitir regulaciones administrativas.

La máxima prioridad ahora es investigar y promulgar una ley sobre estabilidad financiera para legalizar la importancia de este tema, así como la responsabilidad del Estado y las entidades en materia de estabilidad financiera y seguridad macroeconómica. La creación de un fondo estatal para intervenir y garantizar la estabilidad financiera es también una herramienta eficaz para gestionar los riesgos sistémicos de manera oportuna, lo que contribuye a limitar rápidamente su propagación y a estabilizar la confianza de los inversores.

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