Comprar una casa para alquilarla y obtener una buena ganancia: Consejos rápidos

Comprar y alquilar bienes raíces es una forma popular de inversión inmobiliaria en Vietnam hoy en día. Los inversores suelen obtener muchos beneficios de este tipo de negocio gracias a su potencial de rentabilidad estable y a su capacidad para acumular activos a largo plazo.

Sin embargo, invertir en propiedades de alquiler también conlleva ciertos riesgos. Aunque sea propietario de una propiedad, no siempre es fácil encontrar inquilinos ni generar ingresos estables por alquiler. Además, los costos de administración, mantenimiento y reparación también pueden afectar la rentabilidad del inversor.

Entonces, ¿hay alguna manera de determinar si vale la pena invertir en una propiedad para obtener ingresos por alquiler? BiggerPockets , la plataforma de redes sociales para inversión inmobiliaria más grande de EE. UU., revela la regla del 2% para ayudar a los inversores a evaluar rápidamente posibles oportunidades inmobiliarias.

Aplicar la regla del 2%.

La regla del 2% es una herramienta sencilla pero eficaz que permite realizar una evaluación preliminar del potencial de rentabilidad de las propiedades en alquiler. Según esta regla, los ingresos mensuales por alquiler de una propiedad deben ser iguales o superiores al 2% de su precio de compra para que se considere una inversión rentable.

Primero, debe determinar la cantidad de dinero necesaria para comprar la propiedad, incluyendo los costos relacionados, como impuestos, comisiones y servicios de corretaje. A continuación, debe calcular los ingresos esperados por alquiler.

Puede recopilar estos datos usted mismo o a través de empresas profesionales de intermediación inmobiliaria.

Si el ingreso mensual por alquiler es igual o superior al 2% del precio de compra, esta propiedad tiene el potencial de ser una buena inversión.

Si los ingresos mensuales por alquiler son inferiores al 2% del precio de compra, es posible que esta inversión no genere la rentabilidad esperada. Si aun así desea invertir en esta propiedad, deberá ajustar el precio del alquiler o reducir los costos operativos para lograr la rentabilidad deseada.

Por ejemplo, supongamos que compra un apartamento por 2 mil millones de VND. Según la regla del 2%, el ingreso mínimo mensual por alquiler para garantizar una buena rentabilidad es de 40 millones de VND.

Un complejo inmobiliario en Hanoi (Foto: Tran Khang).

Si los ingresos por alquiler alcanzan los 50 millones de VND al mes, esto indica una inversión potencialmente rentable. Por el contrario, si los ingresos por alquiler son solo de 30 millones de VND al mes, debería considerar ajustar el precio del alquiler o reducir los gastos para lograr la rentabilidad deseada.

Sin embargo, la regla del 2% es solo una estimación aproximada y no garantiza una precisión absoluta del potencial de rentabilidad de ninguna propiedad. Muchos otros factores afectan el retorno real de la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, los ingresos mensuales por alquiler dependen del tipo de propiedad, la ubicación, el tamaño, las comodidades y las condiciones del mercado.

Algunas herramientas alternativas

La regla del 2% es una herramienta sencilla y popular que utilizan muchos inversores para determinar rápidamente la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Sin embargo, es solo una regla general, por lo que es necesario realizar un análisis más exhaustivo antes de decidir invertir. Puede utilizar otros métodos para obtener una perspectiva más diversa antes de invertir.

En primer lugar, está el Multiplicador de Renta Bruta (MBR). Esta métrica calcula la relación entre el precio de compra de la propiedad y la renta anual total. Por ejemplo, si una propiedad cuesta 3 mil millones de VND y la renta anual total es de 300 millones de VND, el MBR sería 10. Generalmente, un MBR más bajo indica una oportunidad de inversión más atractiva. Sin embargo, una desventaja de esta herramienta es que no considera los costos operativos.

En segundo lugar, está el Ingreso Operativo Neto (INO). Este indicador calcula la rentabilidad anual de una propiedad tras deducir los gastos operativos, antes de impuestos y pagos de hipoteca. El INO ofrece una visión más clara de la rentabilidad de la propiedad. Si el INO es positivo, la propiedad genera suficientes ingresos por alquiler para cubrir los gastos operativos.

En tercer lugar, está el análisis del flujo de caja. Este análisis no se centra únicamente en los ingresos por alquileres, sino que considera todos los flujos de caja entrantes y salientes, incluyendo gastos operativos, pagos de intereses, impuestos, etc. Un flujo de caja positivo es crucial para mantener la liquidez y garantizar una rentabilidad sostenible.

En cuarto lugar, está la Tasa de Capitalización (Cap Rate). Esta métrica calcula la tasa de retorno anual de la inversión de una propiedad. La Cap Rate se calcula dividiendo el Margen de Interés Neto (NOI) entre el precio de compra de la propiedad. Una Cap Rate más alta indica una mejor oportunidad de inversión, pero suele conllevar un mayor riesgo.

En quinto lugar, se encuentra el análisis del valor futuro. En lugar de centrarse únicamente en las ganancias actuales, considere el valor futuro de la propiedad. Sin embargo, este método suele requerir experiencia y conocimiento del sector inmobiliario.

Al combinar estas alternativas, los inversores pueden construir una estrategia de inversión integral para tomar decisiones de inversión más informadas y completas.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm