¿Necesito un mínimo de 1.500 millones de VND para invertir?

Si bien muchos segmentos del mercado inmobiliario siguen estancados, los apartamentos en Hanói experimentan un aumento continuo de precios, manteniendo una tasa de crecimiento anual del 13%. El precio medio de alquiler de los apartamentos en Hanói aumentó un 4,5% durante el último año.

Según el Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, invertir en apartamentos de alquiler en Hanoi sigue siendo un canal de inversión atractivo en estos momentos.

El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing. (Foto: ML)

Con la bajada de los tipos de interés bancarios y diversas políticas que impulsan la recuperación, el mercado inmobiliario está empezando a recuperar capital. Los inversores están destinando una parte importante de su capital a propiedades de alquiler. En su opinión, ¿cuáles son las razones para creer que este canal de inversión generará beneficios a largo plazo?

Según los datos del censo de 2019, se proyecta que la población de Hanói aumente en un promedio de aproximadamente 200 000 personas al año, lo que equivale a la población de un distrito grande. La mayoría de estas personas alquilan viviendas, lo que genera una alta demanda de alquileres en Hanói. Asimismo, en 2019, Vietnam contaba con casi 120 000 trabajadores extranjeros, y esta cifra crece a un ritmo promedio del 17 % anual.

El precio medio de alquiler de un apartamento en Hanói ronda los 10 millones de VND al mes, lo que supone un incremento medio del 4,5 % respecto al mismo periodo del año anterior. Esto indica claramente un panorama prometedor para el sector inmobiliario, ya que actualmente la oferta es inferior a la demanda.

Actualmente, la demanda de alquiler de apartamentos es alta; sin embargo, persiste la opinión de que comprar un apartamento es un activo que se deprecia y que perderá valor gradualmente en el futuro. ¿Está de acuerdo con esta opinión?

Un inversor en apartamentos de alquiler se preocupa por dos cuestiones: primero, si el valor del capital aumentará en el futuro, y segundo, cuál será la renta por alquiler. En cuanto al precio y el potencial de revalorización de los apartamentos de alquiler, los apartamentos en Hanói ofrecen la mayor rentabilidad por alquiler entre todos los segmentos inmobiliarios.

En Hanói, la rentabilidad de la inversión en el alquiler de apartamentos en 2022 fue del 4,4%, 1,7 veces superior a la rentabilidad del alquiler de viviendas a pie de calle. En la zona occidental de Hanói, la rentabilidad del alquiler osciló entre el 5% y el 6%.

Con esta tasa de rentabilidad, los propietarios de apartamentos evitan la inflación de entre el 4 % y el 4,5 % anual que se produciría si mantuvieran su dinero en efectivo, y además se benefician del aumento porcentual del valor del capital en el futuro. Por ejemplo, en Hanói, entre 2018 y 2022, los precios de los apartamentos aumentaron una media del 13 % anual.

Según sus observaciones, ¿qué zonas de Hanói tienen actualmente un buen potencial de alquiler? ¿Cuáles son las razones?

La zona oeste está atrayendo a un gran número de inquilinos, especialmente a los edificios de Vinhomes Smart City, con una rentabilidad por alquiler de aproximadamente el 5,5%, superior a la media del mercado (alrededor del 4,4%). Esto indica que los ingresos por alquiler de esta gran área urbana son superiores a los de otros proyectos de la región.

El fuerte crecimiento de la región occidental se debe a varios factores. En primer lugar, el gobierno está aprobando todas las agencias y ministerios relacionados con la región. El complejo de la Embajada de Estados Unidos, con una inversión de 1200 millones de dólares en la calle Pham Van Bach, también comenzó su construcción en abril de 2023. En el futuro, las oficinas de representación de las entidades relacionadas con Estados Unidos se concentrarán en esta zona.

En la zona oeste se encuentran algunos de los proyectos más codiciados en el segmento de alquiler. Muchos inquilinos extranjeros están dispuestos a gastar entre 1000 y 2000 dólares en alojamiento, lo cual no representaría un gran problema.

Por lo general, las zonas con una alta concentración de inquilinos extranjeros tienden a tener mejores precios de alquiler, lo que a su vez eleva los precios de las propiedades en esa zona. Y cuando suben los precios de los alquileres, también aumenta el valor de los inmuebles en esa ubicación; esa es la lógica del mercado inmobiliario residencial.

Para invertir en apartamentos de alquiler, los clientes deben realizar un pago inicial mínimo de 1.500 millones de VND o más. (Foto: CP)

Los inversores tienen diferentes capacidades financieras. En su opinión, ¿qué tipo de apartamento es más fácil de alquilar? ¿Cuánto capital necesita un inversor para comprar un apartamento de alquiler?

Los estudios y apartamentos de una habitación son adecuados para jóvenes solteros, mientras que los apartamentos de una habitación más o dos habitaciones son ideales para familias con niños pequeños. Para personas con mayor poder adquisitivo, como profesionales de alto nivel, asesores o directores ejecutivos que llevan a sus familias al trabajo, las villas y los áticos son una opción más apropiada. Para invertir en apartamentos de alquiler, los clientes deben contar con un pago inicial mínimo de 1.500 millones de VND o más. El pago inicial requerido variará según el valor del apartamento y la cantidad de mobiliario interior invertido.

Entre las diversas formas de inversión inmobiliaria, como la especulación a corto plazo o la tenencia a largo plazo, ¿por qué invertir para obtener ingresos por alquiler es la opción más adecuada en este momento, señor?

Creo que esto sigue siendo simplemente una cuestión de expectativas del cliente en diferentes momentos. Un inversor inteligente sabe que, en lugar de poner todos sus huevos en la misma canasta, debe diversificar sus inversiones. Debe contar con productos de inversión inmobiliaria a largo plazo para que en el futuro solo obtenga beneficios de la revalorización del capital. Pero con este tipo de inversión, el inversor debe comprar bienes inmuebles a buen precio y con documentación legal clara.

En cuanto a quienes poseen varias propiedades de alquiler que generan ingresos mensuales, tienen objetivos muy claros, como: usar el dinero para la educación de sus hijos, para los gastos diarios durante la jubilación o para viajar ... También hay quienes tienen una mentalidad de inversión muy sistemática, como construir una serie de apartamentos en múltiples proyectos; cada proyecto con entre 3 y 5 unidades para generar un ingreso mensual de hasta 300-500 millones de VND.

En la inversión inmobiliaria, todo se reduce al valor del activo. Solo las propiedades que generan flujo de caja son realmente valiosas. Por lo tanto, no importa cuánto poseas; lo que importa es cómo tu propiedad genera flujo de caja.

¡Gracias por la conversación!

Fuente: https://www.congluan.vn/can-ho-cho-thue-sinh-loi-khung-muon-dau-tu-can-toi-thieu-15-ty-dong-post252355.html