Muchos segmentos inmobiliarios se mantienen estancados, pero los apartamentos en Hanói han experimentado un aumento constante de precio, con un incremento anual del 13 %. El precio promedio de alquiler de apartamentos en Hanói aumentó un 4,5 % durante el último año.
El Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing, dijo que invertir en apartamentos en alquiler en Hanoi sigue siendo un canal de inversión atractivo en este momento.
Sr. Tran Quang Trung, Director de Desarrollo Comercial de OneHousing. (Foto: ML)
A medida que bajan las tasas de interés bancarias y muchas políticas promueven la recuperación, el mercado inmobiliario comienza a recibir de nuevo los flujos de capital. Los inversores están invirtiendo una gran parte de sus flujos en el canal de alquiler de inmuebles. En su opinión, ¿cuál es la razón para creer que este canal de inversión generará beneficios a largo plazo?
Según el censo de población de 2019, se prevé que la población de la capital aumente en unas 200.000 personas al año, lo que equivale a un distrito grande. La mayoría de estas personas alquilan viviendas, lo que genera una gran demanda de viviendas de alquiler en Hanói. Además, en 2019, Vietnam contaba con unos 120.000 trabajadores extranjeros, cifra que crece un promedio del 17 % anual.
El precio promedio de alquiler de apartamentos en Hanói ronda los 10 millones de VND al mes, lo que representa un aumento del 4,5 % con respecto al mismo período del año anterior. Es evidente que el sector de apartamentos siempre presenta una gran oportunidad, ya que la oferta es menor que la demanda.
La demanda de alquiler de apartamentos es alta; sin embargo, aún se cree que comprar apartamentos inmobiliarios es un riesgo y que perderán valor gradualmente en el futuro. ¿Está de acuerdo con esta opinión?
Un inversor en un apartamento de alquiler se preocupa por dos cuestiones: si el coste de capital puede aumentar en el futuro y cómo se mantiene el flujo de caja del alquiler. En cuanto al precio y el margen de aumento de precio de los apartamentos de alquiler, los apartamentos de Hanói ofrecen el mayor margen de beneficio por alquiler entre los segmentos inmobiliarios.
En Hanói, la rentabilidad del alquiler de apartamentos en 2022 fue del 4,4%, 1,7 veces la de las casas con fachada a la calle. En particular, en la zona oeste de Hanói, la rentabilidad del alquiler oscila entre el 5% y el 6%.
Con esta tasa de rentabilidad, el propietario del apartamento evita una inflación de entre el 4 % y el 4,5 % anual si mantiene efectivo, y además se beneficia del porcentaje de revalorización del capital en el futuro. Por ejemplo, en Hanói, entre 2018 y 2022, los precios de los apartamentos aumentaron un promedio del 13 % anual.
Según tu observación, ¿qué zonas de Hanói tienen buen potencial de alquiler? ¿Por qué?
La zona oeste atrae a un gran número de inquilinos, especialmente los edificios en Vinhomes Smart City, con una rentabilidad por alquiler de aproximadamente el 5,5 %, superior a la media del mercado (aproximadamente el 4,4 %). Esto demuestra que el flujo de caja por alquiler de esta metrópolis es superior al de otros proyectos de la zona.
El buen crecimiento de la región occidental se debe a varios factores. En primer lugar, el Estado está aprobando todas las agencias, ministerios y sucursales de la región occidental. La zona de la Embajada de EE. UU., con una inversión de 1200 millones de dólares en la calle Pham Van Bach, también se inauguró en abril de 2023. En el futuro, se establecerán oficinas de representación de unidades relacionadas con EE. UU. que se centrarán principalmente en esta zona.
En Occidente, algunos de los proyectos en esta zona son los más solicitados en el segmento de alquiler. Muchos inquilinos extranjeros están dispuestos a gastar entre 1000 y 2000 USD en alojamiento, lo cual no supone un gran problema.
Normalmente, la zona donde los extranjeros alquilan viviendas tiene buenos precios, lo que significa que el nivel de precios en esa zona aumentará. Y cuando el precio del alquiler sube, también lo hace el precio de los inmuebles; esa es la lógica del sector inmobiliario residencial.
Para invertir en apartamentos en alquiler, los clientes también deben tener un capital social mínimo de 1.500 millones o más. (Foto: CP)
La capacidad financiera de los inversores varía. En su opinión, ¿qué tipo de apartamento es más fácil de alquilar? Para invertir en un apartamento de alquiler, ¿cuánto capital necesita invertir un inversor?
Los apartamentos tipo estudio de una habitación para jóvenes solteros y de una o dos habitaciones son ideales para un gran número de inquilinos, como familias con cónyuges y niños pequeños. En cuanto a la clase alta, por ejemplo, expertos senior, consejeros o directores ejecutivos de empresas que traen a sus esposas e hijos al trabajo, están dispuestos a alquilar villas y áticos. Para invertir en apartamentos en alquiler, los clientes también deben tener un capital social mínimo de 1.500 millones o más. El capital social también variará según el valor del apartamento y la inversión en mobiliario de alquiler.
Entre las formas de inversión inmobiliaria, como el alquiler o la tenencia a largo plazo, ¿por qué invertir con fines de alquiler es lo más adecuado en este momento, señor?
Creo que esto sigue siendo una historia sobre las expectativas del cliente en cada momento. Un inversor inteligente sabrá que, en lugar de apostar todo a una sola canasta, lo hará a varias. Necesitará productos inmobiliarios de inversión a largo plazo para que, en el futuro, solo pueda beneficiarse de la revalorización del capital. Pero con este tipo de inversión, los inversores deben comprar bienes inmuebles a buen precio y con una situación legal clara.
En cuanto a los que poseen varias propiedades en alquiler con flujo de caja mensual, tienen propósitos muy claros, como: conseguir dinero para la educación de sus hijos, o dinero para gastos mensuales cuando se jubilen, viajen ... También hay quienes tienen una mentalidad inversora muy metódica, que consiste en construir una cadena de apartamentos en muchos proyectos; cada proyecto tiene alrededor de 3 - 5 apartamentos para generar un flujo de caja mensual de hasta 300 - 500 millones.
En la inversión inmobiliaria, lo importante es el valor de los activos. Cualquier propiedad que genere flujo de caja es un bien inmueble. Por lo tanto, no importa cuánto posea, lo que importa es el flujo de caja que le genere su propiedad.
¡Gracias por la conversación!
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