Según la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), si no se modifican el punto b, cláusula 1, el punto a, cláusula 4 y la cláusula 6 del artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras (enmendado), la consecuencia puede ser que la gestión, explotación y uso de la tierra en los próximos 10 años se "bloquearán", sin lograr la mayor eficacia y eficiencia como se propone en la Resolución 18.
Al 31 de octubre, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) estipula en el punto b, cláusula 1 y la cláusula 6, artículo 128: En caso de utilizar terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial, se permite un acuerdo para recibir el derecho de uso de suelo residencial. En caso de implementar un proyecto de vivienda comercial, debe existir el derecho de uso de suelo residencial o suelo residencial y otros suelos. Según HoREA, estas regulaciones no han institucionalizado plenamente la política de la Resolución 18, que consiste en seguir implementando el mecanismo de autonegociación entre personas y empresas para la transferencia de derechos de uso de suelo para implementar proyectos de vivienda urbana y comercial.
El punto b, cláusula 1, y la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras solo permiten acuerdos para la obtención del derecho de uso de suelo residencial o exigen el derecho de uso de suelo residencial o suelo residencial y otros suelos, por lo que su contenido es más restrictivo que la normativa vigente en el artículo 73, punto b, cláusula 1, artículo 169, cláusula 2, artículo 191 y cláusulas 1 y 2, artículo 193 de la Ley de Tierras de 2013. La Ley de Tierras de 2013 permite a las organizaciones económicas obtener la transferencia de derechos de uso del suelo para tipos de suelo aptos para la planificación territorial. En caso de obtener la transferencia de derechos de uso de suelo agrícola, se requiere la aprobación por escrito de un organismo estatal competente para la ejecución del proyecto de inversión, incluido un proyecto de vivienda comercial. El punto b, cláusula 1, artículo 128 también es "más restringido" que el artículo 4 de la Ley que modifica y complementa una serie de artículos de 9 leyes de 2022, que estipula 2 casos de tener derecho a utilizar terrenos residenciales o tener derecho a utilizar terrenos residenciales y otros terrenos que no sean residenciales para realizar proyectos de vivienda comercial.
El punto b, cláusula 1, tampoco es coherente con la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras, ya que la cláusula 6 estipula dos casos en los que los inversores deben tener derecho a utilizar terrenos residenciales o terrenos residenciales y otros terrenos para ejecutar proyectos de vivienda comercial. Sin embargo, el punto b, cláusula 1, artículo 128 solo estipula un caso en el que los inversores pueden negociar la obtención del derecho de uso de terrenos residenciales y no permite que los inversores negocien la obtención del derecho de uso de terrenos residenciales y otros terrenos para ejecutar proyectos de vivienda comercial.
Por lo tanto, el punto b, cláusula 1, es incompatible con la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras. De aprobarse el contenido del punto b, cláusula 1, en los próximos 10 años, los inversores ya no podrán negociar la obtención del derecho de uso de suelo residencial y de otro tipo para la ejecución de proyectos de vivienda comercial. Por lo tanto, no se dará ningún caso en el que un inversor cumpla la condición de tener derecho de uso de suelo residencial y de otro tipo, según lo estipulado en la cláusula 6, artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras.
Se espera que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), si se aprueba, cause más dificultades para las empresas.
No sólo eso, el contenido del Punto b, Cláusula 1, Artículo 128 estipula que los inversores sólo pueden negociar sobre la recepción del derecho de uso de terrenos residenciales, lo que conducirá a la consecuencia de que no creará condiciones para el desarrollo de proyectos de vivienda comercial, áreas urbanas a gran escala (decenas, cientos, miles de hectáreas) para construir infraestructura urbana sincrónica, con todos los servicios públicos y servicios, desarrollar áreas urbanas verdes e inteligentes, responder al cambio climático de acuerdo con la orientación de la Resolución No. 06 del Politburó , típicamente el nuevo modelo de área urbana de Phu My Hung (fase 1) con un área de más de 400 hectáreas.
Con la regulación que permite a los inversionistas solo negociar el derecho de uso de suelo residencial, es imposible implementar proyectos de vivienda comercial a gran escala, proyectos de vivienda mixta y proyectos comerciales y de servicios. Porque en realidad, las parcelas residenciales adjuntas a las casas son todas pequeñas en área. La parcela residencial más grande no tiene más de unos pocos miles de metros cuadrados. Típicamente, en Ciudad Ho Chi Minh, hay una villa construida en la parcela residencial más grande en un distrito suburbano con un área de solo 5,000 metros cuadrados. En los distritos del centro de la ciudad, el área de las parcelas residenciales es aún menor. Típicamente, la antigua villa en 110-112 Vo Van Tan (Distrito 3) con 3 frentes de calle solo tiene un área de campus de casi 2,800 metros cuadrados .
Las disposiciones de la Cláusula 6, Artículo 128 del proyecto de Ley de Tierras muestran indicios de favorecer a los inversores en proyectos de vivienda comercial que ya tienen derecho a usar terrenos residenciales y de otro tipo. En particular, a las empresas que ya poseen grandes extensiones de terrenos residenciales y de otro tipo. Si estas empresas poseen cientos de hectáreas, tendrán la oportunidad de dominar el mercado inmobiliario en los próximos 5 a 10 años. En la práctica, la Ley de Tierras solo se modifica cada 10 años, ya que se promulgaron las Leyes de Tierras de 1993, 2003 y 2013, y en 2023 se está considerando su modificación.
Español El punto b, cláusula 1, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras, de ser aprobado, en los próximos 10 años, los inversionistas ya no podrán recibir transferencias de derechos de uso de tierras para terrenos residenciales y otros terrenos o tierras que no sean residenciales para llevar a cabo proyectos de vivienda comercial, por lo que no habrá más empresas que puedan cumplir con las condiciones de tener derechos de uso de tierras para terrenos residenciales y otros terrenos según lo prescrito en la Cláusula 6, artículo 128 del Proyecto de Ley de Tierras.
En la práctica, los proyectos de vivienda comercial con terrenos 100% residenciales solo representan alrededor del 1% del total de proyectos de vivienda comercial. Los proyectos con terrenos residenciales y otros terrenos representan la mayoría, llegando a representar aproximadamente el 95% del total. Los proyectos con terrenos no residenciales, incluyendo solo terrenos agrícolas o no agrícolas que no son residenciales, representan alrededor del 5% del total de proyectos de vivienda comercial y suelen ser proyectos de gran envergadura o de gran envergadura, declaró el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA. Propuso añadir regulaciones que permitan a los inversores negociar el derecho de uso de terrenos no residenciales, incluyendo terrenos agrícolas o no agrícolas que no son residenciales, similar a las regulaciones de la Ley de Tierras de 2013, para facilitar y fomentar el desarrollo de proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas a gran escala, que pueden abarcar decenas, cientos o incluso miles de hectáreas, para contar con áreas funcionales completas y servicios públicos.
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