El Banco Estatal de Vietnam debe modificar la circular.

VTC News•03/02/2024

La Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA) ha emitido un documento en relación con la afirmación del Banco Estatal de Vietnam (SBV) de que no restringe los derechos de las organizaciones y los particulares a comprar viviendas en construcción en la Circular No. 22/2023/TT-NHNN (que modifica y complementa algunos artículos de la Circular No. 41/2016/TT-NHNN).

Todavía persisten muchos malentendidos.

En consecuencia, HoREA considera que, si bien la Circular 22 ha contribuido inicialmente a tranquilizar a los compradores de propiedades sobre plano, sus "obstáculos legales" aún persisten.

Específicamente: el punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificada y complementada por la cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) solo estipula que se aplica a las viviendas comerciales que han sido "terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales que están "listas para usar", pero no incluye los casos de préstamos para comprar viviendas comerciales que "aún no están terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales que están "en construcción".

Según HoREA, el concepto de "viviendas terminadas y listas para su entrega" no puede interpretarse como que incluya las "viviendas en construcción" que los bancos comerciales aceptarían como garantía para préstamos destinados a la compra de dichas viviendas.

Además, el comunicado del Banco Estatal de Vietnam confirma que "la Circular 41/2016/TT-NHNN, que regula el coeficiente de adecuación de capital de los bancos comerciales y las sucursales del Banco Estatal de Vietnam, no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las entidades de crédito".

Sin embargo, en realidad, la Circular 41 (modificada y complementada por la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) contiene disposiciones legales que no guardan relación con las "regulaciones sobre los coeficientes de adecuación de capital de los bancos comerciales y las sucursales del Banco Estatal de Vietnam", sino más bien con las "operaciones de concesión de crédito de las entidades de crédito".

En concreto, la cláusula 11 del artículo 2 estipula "préstamos garantizados con bienes inmuebles para que las personas físicas adquieran viviendas que cumplan las condiciones", de forma similar a las normas de las circulares del Banco Estatal de Vietnam que "orientan las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias".

" La Asociación considera que si la Circular 41 solo estipula 'el coeficiente de adecuación de capital de los bancos comerciales y las sucursales del Banco Estatal de Vietnam', entonces no hay necesidad de regulaciones legales que especifiquen 'las condiciones' para los 'préstamos hipotecarios garantizados con bienes inmuebles para que las personas físicas compren viviendas' en la Cláusula 11, Artículo 2, porque ya existen circulares del Banco Estatal de Vietnam que orientan las operaciones de concesión de crédito de las entidades crediticias ", afirma el documento de HoREA.

Además, según HoREA, el reciente documento "Información relativa a la normativa sobre ratios de adecuación de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros", emitido por el Banco Estatal de Vietnam, no es un "documento normativo jurídico" como las circulares y, por lo tanto, solo tiene valor informativo.

Mientras tanto, los bancos y las sucursales de bancos extranjeros deben basar sus operaciones de concesión de crédito en la Ley de Entidades de Crédito y las Circulares del Banco Estatal de Vietnam.

Los préstamos hipotecarios garantizados por propiedades en construcción están atravesando dificultades. (Imagen ilustrativa: Cong Hieu)

Es necesario enmendar y complementar claramente la circular.

Ante las dificultades mencionadas, HoREA considera necesario enmendar y complementar la Circular N.° 22/2023/TT-NHNN, antes de su entrada en vigor el 1 de julio de 2024, para apoyar la recuperación y el desarrollo del mercado inmobiliario de manera transparente, segura, saludable y sostenible. Asimismo, debe crear las condiciones para que las entidades crediticias aprueben préstamos para la compra de viviendas comerciales en construcción, garantizadas (hipotecadas) por la propia vivienda.

Muchos otros expertos también coinciden en que el Banco Estatal de Vietnam debe modificar la circular para garantizar una base legal clara y transparente, en lugar de limitarse a anunciar información y responder a la opinión pública.

El Dr. Le Dang Doanh, exdirector del Instituto Central de Investigación en Gestión Económica , considera que los préstamos y los créditos deben ajustarse a la legislación crediticia, y que el Banco Estatal de Vietnam debería proporcionar directrices claras por escrito. Estas directrices deberían publicarse antes de la emisión de la circular para que las partes interesadas puedan dar su opinión, evitando así malentendidos y debates innecesarios.

El profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh afirmó que es necesario no prohibir los préstamos para la compra de viviendas en construcción. Sin embargo, dado que el Banco Estatal de Vietnam aún no ha emitido un documento legalmente vinculante al respecto, los bancos comerciales deben mejorar sus capacidades de tasación y autoevaluación para tomar decisiones informadas.

Los expertos sugieren que la circular sobre préstamos para la compra de viviendas en construcción necesita aclaración. (Imagen ilustrativa)

Otro experto económico analizó: « Las entidades de crédito suelen acatar los decretos y circulares emitidos por el Banco Estatal de Vietnam que tienen un claro valor jurídico. Si la Circular 22 no aclara los conceptos, provocará malentendidos, confusión y dudas entre empresas y particulares, mientras que las entidades de crédito se mostrarán reticentes e incluso reacias a conceder préstamos».

Si el Banco Estatal de Vietnam no ha prohibido los préstamos para la compra de viviendas futuras, debería tomar medidas para legalizar esta práctica y así facilitar las cosas a todas las partes una vez que la circular entre en vigor .

Representantes de numerosas empresas inmobiliarias también expresaron su confusión respecto a la nueva normativa. El director de una empresa con sede en Hanói declaró: «Si el Banco Estatal de Vietnam no define claramente esta normativa, carecemos de base legal para realizar transacciones bancarias. En el contexto actual de acceso limitado al crédito, es fundamental modificar y aclarar la circular para proteger a las empresas».

En un comunicado reciente, el Banco Estatal de Vietnam afirmó que las nuevas regulaciones no restringen los derechos de los compradores de viviendas de nueva construcción y no son contrarias a las regulaciones vigentes.
"La condición de que la vivienda se termine de acuerdo con el contrato de compraventa solo se aplica a los préstamos hipotecarios para vivienda (que están sujetos a una ponderación de riesgo menor en comparación con otros créditos garantizados con bienes inmuebles)."
En los casos en que las organizaciones o los particulares necesiten construir o comprar viviendas en construcción e hipotecar dichas viviendas, se considerarán préstamos garantizados por bienes inmuebles, tal como se estipula en la Cláusula 10, Artículo 2 de la Circular 41, y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente, tal como se estipula en la Cláusula 10, Artículo 9 de la Circular 41.
En concreto, las organizaciones y particulares que deseen adquirir una vivienda y garantizarla mediante una hipoteca aplicarán una ponderación de riesgo de entre el 30 % y el 120 %, dependiendo de la relación préstamo-valor (LTV), calculada como la proporción entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En los casos en que no se disponga de la relación LTV, la ponderación de riesgo será del 150 %.

Congreso Hieu

Fuente