El Banco Estatal de Vietnam necesita modificar la circular.

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La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) ha emitido un documento sobre la afirmación del Banco Estatal de Vietnam (SBV) de que no restringe los derechos de las organizaciones e individuos a comprar viviendas en construcción en la Circular No. 22/2023/TT-NHNN (que modifica y complementa algunos artículos de la Circular No. 41/2016/TT-NHNN).

Aún persisten muchos malentendidos.

En consecuencia, HoREA cree que, si bien la Circular 22 inicialmente ayudó a tranquilizar a los compradores de propiedades sobre plano, sus "obstáculos legales" aún persisten.

En concreto: el punto a, cláusula 11, artículo 2 de la Circular 41/2016/TT-NHNN (modificado y complementado por la cláusula 1, artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) solo estipula que se aplica a las viviendas comerciales que han sido "terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales que están "listas para usar", pero no incluye los casos de solicitud de crédito para comprar viviendas comerciales que "aún no están terminadas para su entrega", es decir, viviendas comerciales que están "en construcción".

Según HoREA, el concepto de "casas terminadas listas para ser entregadas" no puede interpretarse como que incluya las "casas en construcción" que los bancos comerciales aceptarían como garantía para préstamos para comprar esas casas.

Además, el anuncio del Banco Estatal de Vietnam confirma que "la Circular 41/2016/TT-NHNN, que regula el índice de adecuación de capital de los bancos comerciales y sucursales del Banco Estatal de Vietnam, no es un documento que oriente las operaciones de concesión de crédito de las instituciones crediticias".

Sin embargo, en realidad, la Circular 41 (enmendada y complementada por la Cláusula 1, Artículo 1 de la Circular 22/2023/TT-NHNN) contiene disposiciones legales no relacionadas con las "regulaciones sobre los índices de adecuación de capital de los bancos comerciales y sucursales del Banco Estatal de Vietnam", sino más bien relacionadas con las "operaciones de concesión de crédito de las instituciones de crédito".

En concreto, la cláusula 11 del artículo 2 estipula "préstamos garantizados con bienes inmuebles para que las personas adquieran viviendas que cumplan las condiciones", similar a las regulaciones de las circulares del Banco Estatal de Vietnam "que guían las operaciones de concesión de créditos de las instituciones de crédito".

" La Asociación cree que si la Circular 41 solo estipula 'el índice de adecuación de capital de los bancos comerciales y sucursales del Banco Estatal de Vietnam', entonces no hay necesidad de regulaciones legales que especifiquen 'las condiciones' para los 'préstamos hipotecarios garantizados por bienes raíces para que las personas compren casas' en la Cláusula 11, Artículo 2, porque ya existen circulares del Banco Estatal de Vietnam que guían las operaciones de concesión de crédito de las instituciones crediticias ", afirmó el documento de HoREA.

Además, según HoREA, el reciente documento "Algunas informaciones relacionadas con las regulaciones sobre los ratios de adecuación de capital para bancos y sucursales de bancos extranjeros" emitido por el Banco Estatal de Vietnam no es un "documento normativo legal" como las circulares y, por lo tanto, solo tiene valor para proporcionar información.

Mientras tanto, los bancos y sucursales de bancos extranjeros deben basar sus operaciones de concesión de crédito en la Ley de Instituciones de Crédito y las Circulares del Banco Estatal de Vietnam.

Los préstamos hipotecarios garantizados por propiedades en construcción enfrentan dificultades. (Imagen ilustrativa: Cong Hieu)

Es necesario modificar y completar claramente la circular.

Ante las dificultades mencionadas, HoREA considera que, antes de que la Circular n.º 22/2023/TT-NHNN entre en vigor el 1 de julio de 2024, es necesario modificarla y complementarla con prontitud para apoyar el mercado inmobiliario en su proceso de recuperación y desarrollo de forma transparente, segura, saludable y sostenible. Al mismo tiempo, debe crear las condiciones para que las entidades crediticias aprueben préstamos a particulares para la adquisición de viviendas comerciales en construcción con garantía hipotecaria sobre la propia vivienda.

Muchos otros expertos también coinciden en que el Banco Estatal de Vietnam debe modificar la circular para garantizar una base jurídica clara y transparente, en lugar de simplemente anunciar información y responder a la opinión pública.

El Dr. Le Dang Doanh, exdirector del Instituto Central de Investigación en Gestión Económica , considera que los préstamos deben cumplir con las leyes crediticias, y que el Banco Estatal de Vietnam debe proporcionar directrices claras por escrito. Antes de la publicación de la circular, estas directrices deben publicarse para que las partes interesadas puedan ofrecer su opinión, evitando así malentendidos y debates innecesarios.

El profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh afirmó que es necesario no prohibir los préstamos para la compra de viviendas en construcción. Sin embargo, dado que el Banco Estatal de Vietnam aún no ha emitido un documento legalmente vinculante sobre este asunto, los bancos comerciales deben mejorar sus capacidades de tasación y autoevaluación para tomar decisiones informadas.

Los expertos sugieren que la circular sobre préstamos para la compra de viviendas en construcción necesita una aclaración. (Imagen ilustrativa)

Otro experto económico analizó: « Las entidades crediticias suelen cumplir con los decretos y circulares emitidos por el Banco Estatal de Vietnam con claro valor legal. Si la Circular 22 no aclara los conceptos, generará malentendidos, confusión y dudas entre empresas y particulares, y las entidades crediticias se mostrarán reticentes, e incluso podrían mostrarse reacias a prestar».

"Si el Banco Estatal de Vietnam no ha prohibido los préstamos para futuras compras de viviendas, entonces debería tomar medidas para legalizarlos y aliviar las dificultades para todas las partes después de que la circular entre en vigor ".

Representantes de numerosas empresas inmobiliarias también expresaron su confusión con respecto a las nuevas regulaciones. El director de una empresa con sede en Hanói declaró: «Si el Banco Estatal de Vietnam no define claramente estas regulaciones, no tendremos base legal para realizar transacciones con los bancos. En el contexto actual de acceso limitado al crédito, es esencial modificar y aclarar la circular para proteger a las empresas».

En una declaración reciente, el Banco Estatal de Vietnam afirmó que las nuevas regulaciones no restringen los derechos de los compradores de viviendas construidas en el futuro y no son contrarias a las regulaciones existentes.
"La condición de que la vivienda esté terminada según el contrato de compraventa solo se aplica a los préstamos hipotecarios (que están sujetos a una ponderación de riesgo menor en comparación con otros créditos garantizados con bienes inmuebles)".
En los casos en que las organizaciones o personas naturales necesiten construir o adquirir vivienda en construcción e hipotecar dicha vivienda en construcción, se estará a la modalidad de préstamos con garantía inmobiliaria de lo establecido en el inciso 10 del artículo 2 de la Circular 41 y se aplicará el coeficiente de riesgo correspondiente de lo establecido en el inciso 10 del artículo 9 de la Circular 41.
En concreto, las organizaciones y particulares que deseen adquirir una vivienda e hipotecarla aplicarán una ponderación de riesgo del 30 % al 120 % según la relación préstamo-valor (LTV), calculada como la relación entre el saldo del préstamo y el valor de la garantía. En caso de no disponer de la relación LTV, la ponderación de riesgo será del 150 %.

Cong Hieu

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