Aspectos destacados de la Ley de Tierras de 2024

El 25 de enero, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) envió un documento al Comité Permanente de la Asamblea Nacional, expresando su bienvenida a la votación de la Asamblea Nacional para aprobar la Ley de Tierras de 2024, perfeccionando un sistema legal sincrónico para mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión y uso de la tierra, creando impulso para convertir a nuestro país en un país desarrollado de altos ingresos para 2045.

El Estado es responsable de emitir “libros rojos” a los usuarios de la tierra.

Según el Sr. Le Hoang Chau, presidente de HoREA, la Ley de Tierras de 2024, que se aprobó y entrará en vigor a partir del 1 de enero de 2025, tiene nueve "aspectos destacados" destacados.

La Ley de Tierras de 2024 fue aprobada y entró en vigor el 1 de enero de 2025, con 9 puntos destacados.

En primer lugar, la Ley de Tierras de 2024 permite la ampliación del "límite para recibir la transferencia de derechos de uso de tierras agrícolas de individuos a no más de 15 veces el límite para la asignación de tierras agrícolas de individuos para cada tipo de tierra" en la Cláusula 1, Artículo 177 y las regulaciones sobre "concentración de tierras agrícolas" y "acumulación de tierras agrícolas" en los Artículos 192 y 193 para crear condiciones para que la agricultura se desarrolle de manera rápida, sostenible, eficaz y garantizar firmemente la seguridad alimentaria nacional...

En consecuencia, la Ley de Tierras de 2024 creará las condiciones para un uso más efectivo de las tierras agrícolas para que el sector agrícola pueda desarrollarse cada vez más, los agricultores puedan enriquecerse y la cara del campo pueda volverse cada vez más innovadora, lo que impactará positivamente tanto en la economía como en el mercado inmobiliario en el proceso de urbanización y desarrollo de las áreas residenciales rurales, aumentando la demanda de vivienda de la población rural, especialmente de los agricultores multimillonarios.

En segundo lugar, la cláusula 9 del artículo 138 de la Ley de Tierras de 2024 ha añadido la siguiente disposición: “9. El Estado es responsable de otorgar certificados de derechos de uso de la tierra y de propiedad de los bienes afectos a la tierra a los casos que se hayan registrado y cumplan las condiciones prescritas en este artículo”.

Se trata de una normativa innovadora sobre la responsabilidad del Estado de conceder Certificados de Derecho de Uso de Tierras a todos los usuarios de tierras que lo soliciten (con una solicitud) o incluso en los casos en que el usuario de tierras no lo solicite (sin una solicitud).

“Este es un cambio muy importante y fundamental en la gestión estatal. La Ley de Tierras de 2024 no solo garantiza los derechos e intereses legítimos de los usuarios de la tierra, sino que también demuestra plenamente la responsabilidad del Estado hacia ellos y mejora la calidad de la gestión estatal de la tierra”, enfatizó el Sr. Le Hoang Chau.

El tercer punto destacado, la Ley de Tierras de 2024 (Artículo 79) estipula específicamente 31 casos en los que el Estado "recupera tierras para el desarrollo socioeconómico en beneficio de los intereses nacionales y públicos" y la Cláusula 32, Artículo 79 también estipula "En los casos de recuperación de tierras para implementar proyectos y obras en beneficio de los intereses nacionales y públicos que no estén dentro de los casos prescritos en las Cláusulas 1 a 31 de este Artículo, la Asamblea Nacional modificará y complementará los casos de recuperación de tierras en este Artículo" para garantizar la publicidad, la transparencia, la facilidad de supervisión y superar la situación en la que algunas localidades han recuperado tierras desenfrenadamente como sucedió antes.

Al mismo tiempo, el Capítulo VII de la Ley de Tierras de 2024 contiene normas estrictas sobre “compensación, apoyo y reasentamiento cuando el Estado recupera tierras” para garantizar los derechos e intereses legítimos y legales de las personas cuyas tierras se recuperan.

El siguiente punto a destacar es que la Ley de Tierras de 2024 ha eliminado el marco de precios de la tierra y ha estipulado la tabla de precios de la tierra en el Artículo 159, según el cual la tabla de precios de la tierra se construye anualmente y la primera tabla de precios de la tierra se anuncia y aplica a partir del 1 de enero de 2026 y se ajusta a partir del 1 de enero del año siguiente, lo que ayudará a que la tabla de precios de la tierra se acerque al precio de la tierra del mercado, pero esta regulación también aumentará la presión laboral para las localidades.

Asimismo, la Cláusula 5, Artículo 158 y Artículo 160 de la Ley de Tierras de 2024 estipula cuatro métodos de valoración de tierras: el método de comparación, el método de ingresos, el método de excedentes y el método del coeficiente de ajuste del precio de la tierra para determinar precios específicos de la tierra. En caso de que sea necesario prescribir otros métodos de valoración de tierras no prescritos, el Gobierno deberá proponer y obtener la aprobación del Comité Permanente de la Asamblea Nacional para garantizar el buen funcionamiento de la valoración de tierras para el desarrollo socioeconómico.

El quinto punto destacado es que la Ley de Tierras de 2024 ha añadido el Capítulo VIII sobre "Desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras". Si se implementan los principios de desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras, la Organización Estatal para el Desarrollo de Fondos de Tierras se convertirá en el mayor proveedor de fondos de tierras en el mercado primario, al servicio de la inversión en desarrollo socioeconómico. Mediante la realización de subastas de derechos de uso de tierras y la licitación de proyectos que utilizan tierras, la renta diferencial total de la tierra se recaudará en el presupuesto estatal para servir al interés público, y contará con el apoyo y la aprobación de las personas cuyas tierras se recuperan y de la sociedad.

Garantizar los intereses legítimos de las personas cuyas tierras se recuperan

En sexto lugar, el Capítulo IX de la Ley de Tierras de 2024 regula específicamente “la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de la tierra” (artículo 125) para tierras limpias creadas por el Estado, o “la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras mediante licitación para seleccionar inversionistas para implementar proyectos de inversión utilizando tierras” (artículo 126) para tierras que no han sido limpiadas, asegurando la coherencia y unidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de los fondos de tierras.

"La asignación y arrendamiento de tierras mediante subasta de derechos de uso de tierras" garantiza la coherencia y uniformidad con las disposiciones del Capítulo VIII sobre desarrollo, gestión y explotación de fondos de tierras.

En particular, el artículo 126 estipula el mecanismo para implementar la "licitación para seleccionar inversionistas" para tierras que no han sido desbrozadas y estipula que "el inversionista ganador es responsable de proporcionar el capital para llevar a cabo la compensación, el apoyo y el reasentamiento según lo requiera el organismo estatal competente"...

Estos contenidos garantizan que los intereses legítimos y legales de los usuarios de tierras cuyas tierras se recuperan sean compensados ​​al precio de mercado correcto y sean reasentados dando prioridad al reasentamiento en el sitio, y ya no habrá una situación en la que los inversores estén "respaldados" por alguien para "comprar tierras baratas" a la gente.

Al mismo tiempo, se garantizan los intereses legales y legítimos de los inversores de conocer claramente los costos y el tiempo para completar la compensación por la limpieza del sitio y la asignación de tierras para llevar a cabo el proyecto, y ya no habrá una situación de "intermediarios" que se esconden detrás de los "propietarios de tierras" causando dificultades a los inversores.

Además, toda la "renta diferencial" recaudada en el presupuesto estatal para servir al interés público recibirá el apoyo y el consenso de la gente cuyas tierras se recuperen y de la sociedad.

En el séptimo punto destacado, la asociación comentó que el artículo 127 de la Ley de Tierras de 2024 estipula de manera muy vaga el "uso de la tierra para implementar proyectos de desarrollo socioeconómico a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra" o "tener derechos de uso de la tierra" para la mayoría de los proyectos de desarrollo socioeconómico, incluidos los proyectos de vivienda social, a excepción de algunas restricciones para los proyectos de vivienda comercial de acuerdo con el Punto b, Cláusula 1, Artículo 127.

En octavo lugar, HoRER acoge con satisfacción el Artículo 30 de la Ley de Tierras de 2024, que estipula que los usuarios de tierras tienen derecho a elegir la forma de pago de la renta de la tierra, ya sea abonar la renta anual o pagar la renta de la tierra de una sola vez durante todo el plazo del arrendamiento. El punto b, Cláusula 1, Artículo 34 de la Ley de Tierras de 2024 también permite a las organizaciones que reciben tierras arrendadas por el Estado y cobran la renta anual de la tierra tener derecho a hipotecar sus propios bienes afectos a la tierra.

Esto “alentará” a los usuarios de tierras a elegir el método de “arrendamiento estatal de tierras y cobro de renta anual” de conformidad con la política de la Resolución 18-NQ/TW, porque los inversores tienen derecho a “hipotecar sus propios activos vinculados a la tierra en instituciones de crédito” para acceder al crédito más fácilmente.

En particular, según el representante de HOREA, el noveno punto a destacar es que la Asamblea Nacional permite la aplicación inmediata de una serie de disposiciones de la Ley de Tierras de 2024, como las disposiciones sobre valoración de tierras o las disposiciones sobre el uso de la tierra para implementar proyectos de invasión marina para eliminar obstáculos prácticos, especialmente permitir la aplicación inmediata de las disposiciones sobre valoración de tierras creará las condiciones para que el Gobierno desarrolle y promulgue un "Decreto que regule los precios de la tierra" para implementar la Ley de Tierras de 2024, en lugar de promulgar un "Decreto que modifique y complemente una serie de artículos del Decreto Nº 44/2014/ND-CP que regule los precios de la tierra".

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/nhung-diem-nhan-noi-bat-cua-luat-dat-dai-2024-a647252.html