¿Qué podemos ver de los inusuales “ahorros” de una serie de magnates inmobiliarios?

Balanza de pagos

En los estados financieros de las empresas inmobiliarias, la partida de anticipos a corto plazo de compradores/clientes se considera "ahorro". Según los principios contables, el dinero que la empresa recibe de los clientes que compran inmuebles en proyectos, pero que aún no han sido entregados, se contabilizará aquí. Este importe se registrará como ingreso cuando la empresa complete y entregue los inmuebles terminados a los clientes.

Las estadísticas de Dan Tri con varias grandes empresas inmobiliarias residenciales en el mercado muestran que existen diferencias significativas en los "ahorros" de las unidades.

Al 31 de diciembre de 2024, los prepagos a corto plazo de Vinhomes Joint Stock Company (código bursátil: VHM) ascendieron a 46.383 millones de VND, un aumento del 32 % con respecto a finales de 2023. Esta cifra es 1,7 veces superior al total registrado por las cinco empresas restantes. Incluso a finales de 2022, los clientes prepagaron a Vinhomes hasta 62.337 millones de VND, 2,7 veces superior al total de las demás unidades en conjunto.

La mayor parte de esta partida corresponde al saldo de los pagos a cuenta de los clientes que firmaron contratos de compraventa de inmuebles en proyectos de Vinhomes y sus filiales. Las estadísticas de Vietcap Securities Joint Stock Company muestran que el año pasado, Vinhomes y sus filiales fueron las unidades con más lanzamientos de venta de proyectos en el mercado.

Eventos de inauguración y colocación de primeras piedras de negocios inmobiliarios residenciales en 2024 (Foto: Vietcap).

En segundo lugar en términos de valor de prepago a corto plazo se encuentra No Va Real Estate Investment Group Joint Stock Company ( Novaland - código bursátil: NVL). Esta categoría disminuyó ligeramente un 1% en comparación con el mismo período de 2023. Esto refleja en parte la cancelación de grandes proyectos de esta empresa, así como el hecho de que las transacciones se mantuvieron sin cambios en comparación con 2023.

El año pasado, los ahorros de la Sociedad Anónima de Inversión para el Desarrollo de la Construcción (DIC Corp - código bursátil: DIG) mejoraron significativamente, alcanzando los 2.426 billones de VND, un aumento del 37 %. En particular, el mayor crecimiento se registró en el proyecto de apartamentos A2-1, que registró más de 843.000 millones de VND, 4,9 veces más que en el mismo período a finales de 2023.

Por otro lado, Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (código bursátil: KDH), Nam Long Investment Joint Stock Company (código bursátil: NLG) y Dat Xanh Group Joint Stock Company (código bursátil: DXG) registraron una disminución en el número de clientes de prepago. Esto se debe a que, en 2023, estas unidades experimentaron un crecimiento significativo.

Por ejemplo, a finales de 2023, Nha Khang Dien registró 2.388 billones de VND en prepagos a corto plazo de clientes, una cifra 2,7 veces superior a la del año anterior. En 2024, esta empresa no abrió ningún proyecto a la venta.

Los "ahorros" se convierten en dinero

Si bien el crecimiento de los artículos prepagos a corto plazo para clientes se considera una señal positiva, para registrar ingresos las empresas deben completar y entregar con éxito los productos a los clientes.

El jefe del equipo de análisis de una compañía de valores afirmó que aún existen casos en los que las inmobiliarias no pueden entregar proyectos a pesar de haber registrado el anticipo de los clientes. Entre los casos que se pueden mencionar se encuentran problemas con la situación legal del proyecto, capital insuficiente para su ejecución y litigios.

Esto se puede observar en los datos financieros de Vinhomes y Novaland. Los productos de prepago a corto plazo para clientes de estas dos unidades han crecido rápidamente y han superado con creces a los de otras empresas. Esto se debe a que estos gigantes han implementado megaproyectos a gran escala en los últimos años.

Sin embargo, debido a problemas legales con el proyecto, este valor registrado de Novaland no se ha reflejado en las ganancias de la empresa. Mientras que las ganancias de Vinhomes crecen en la misma dirección que las de los clientes de prepago, las de Novaland son las opuestas. En 2024, esta empresa incluso registró una pérdida después de impuestos de aproximadamente 4.351 billones de VND. Otras empresas, como Nha Khang Dien, Nam Long y Dat Xanh, registraron un fuerte crecimiento en sus ganancias en 2024.

En el informe sobre la estrategia de inversión para 2025, las compañías de valores coincidieron en que la implementación de la Ley de Tierras revisada contribuirá a que los procedimientos legales se realicen con mayor fluidez y creará condiciones favorables para que muchos nuevos proyectos se abran a la venta en el mercado primario a partir de 2025.

En consecuencia, grandes empresas como Vinhomes, Nha Khang Dien, Nam Long o Dat Xanh contarán con una buena ventaja ante las próximas reformas legales. Todos los centros de investigación pronostican un fuerte aumento de las ventas a nivel nacional en 2025 gracias a proyectos nuevos y en curso.

Se espera que Vinhomes lance varios proyectos este año, incluyendo Phuoc Vinh Tay en la provincia de Long An y Duong Kinh en la ciudad de Hai Phong, además de las ventas actuales de proyectos como Royal Island y Ocean Park 2 y Ocean Park 3. Se espera que Khang Dien House lance un nuevo proyecto en la ciudad de Thu Duc. Tras obtener la licencia de construcción en el tercer trimestre de 2024, Dat Xanh también prevé lanzar Gems Riverside en Ciudad Ho Chi Minh a principios de 2025.

Se espera que algunas empresas registren un crecimiento de ventas de dos dígitos este año. Se prevé que este crecimiento impulse un fuerte aumento de las ganancias a partir de 2025, cuando se entreguen los proyectos.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thay-gi-tu-khoi-cua-de-danh-bat-thuong-cua-loat-dai-gia-dia-oc-20250205153123390.htm