Los ingresos y los precios de la vivienda en Hanoi siguen siendo “elevados”.

Los precios siguen "anclándose" en niveles altos.

Según el Informe de Mercado del Primer Semestre de 2023 de Savills Vietnam, en el mercado de apartamentos, la nueva oferta aumentó un 76% con respecto al trimestre anterior y un 125% interanual, alcanzando las 3.596 unidades. De estas, 20.412 correspondieron al mercado de obra nueva, lo que representa un incremento del 5% con respecto al trimestre anterior y del 14% interanual.

En cambio, el mercado de villas y casas adosadas no registró nuevos proyectos durante el trimestre, y toda la nueva oferta provino de 126 unidades de proyectos existentes, lo que representa un aumento del 334 % con respecto al trimestre anterior, pero una disminución del 14 % interanual. La oferta nueva consistió en 797 unidades de 14 proyectos, un aumento del 5 % con respecto al trimestre anterior, pero una disminución del 20 % interanual.

Los apartamentos siguen siendo el producto que más interesa a la gente hoy en día; sin embargo, el precio de venta sigue estancado en un nivel elevado.

En el segundo trimestre de 2023, el precio promedio de venta de apartamentos en el mercado de Hanói alcanzó los 53 millones de VND/ ^m² , lo que representa un aumento del 1 % trimestral y del 17 % anual. Este precio ha aumentado durante 18 trimestres consecutivos y es un 73 % superior al del primer trimestre de 2019. La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanói, comentó: «Debido al aumento en los precios del suelo y los costos de construcción, además de la necesidad de invertir en la mejora de la calidad de los productos y la infraestructura y servicios públicos circundantes, los proyectos internos también hacen que los precios del mercado primario, o precios de proyectos recién lanzados, sean siempre superiores al nivel general del mercado de apartamentos en venta».

La Sra. Hoang Thanh Nhan, del distrito de Cau Giay, comentó: «Mi familia quiere comprar un apartamento para que nuestros hijos vivan de forma independiente, pero los precios en el centro son prohibitivos, mientras que en las afueras también son elevados. Hemos consultado entre seis y siete proyectos, pero aún no nos decidimos, porque si compramos, tendremos que pedir un préstamo al banco, y como nuestros ingresos no son altos, la presión de pagar los intereses es nuestra mayor preocupación ahora mismo».

Mientras tanto, en el caso de villas y casas adosadas, los precios del segundo trimestre de 2023, en comparación con el trimestre anterior, experimentaron ajustes a la baja en algunos modelos. Las casas adosadas no registraron ninguna reducción de precio. Específicamente, el precio base de las villas disminuyó un 10 % intertrimestral, situándose en 100 millones de VND/ ^{m² de} terreno disponible en el distrito de Me Linh, junto con una oferta base adicional, lo que provocó un exceso de oferta, mientras que la demanda no aumentó significativamente. Los precios de los locales comerciales disminuyeron un 7 % intertrimestral. En contraste, los precios de las casas adosadas registraron un aumento del 4 % intertrimestral, alcanzando los 173 millones de VND/ ^m² .

Con una infraestructura sincronizada, un campus ecológico y precios razonables, el segmento inmobiliario de alta gama sigue atrayendo la atención de mucha gente, pero las transacciones son lentas y poco prometedoras.

Al comentar sobre la evolución mixta de los precios de las viviendas unifamiliares y los apartamentos, la Sra. Do Thu Hang añadió: “Cabe destacar que la reducción de precios en el mercado de villas y casas adosadas se debe al lanzamiento de proyectos alejados del centro a precios razonables, lo que ha provocado una disminución del nivel del mercado. En realidad, el precio de las viviendas unifamiliares sigue siendo elevado, especialmente en las zonas adyacentes a la Circunvalación 2 y la Circunvalación 3 de Hanói y en las zonas urbanizadas con planes de infraestructura social, infraestructura de transporte estable y alta densidad de población”.

El crecimiento de los ingresos se mantiene “prolongado” junto con el crecimiento de los precios.

La demanda de vivienda a largo plazo se mantiene alta debido a la migración neta positiva, el crecimiento demográfico y las elevadas tasas de urbanización. Además, se prevé que entre 2023 y 2025, Hanói contará con 157 000 hogares adicionales. Sin embargo, la oferta futura solo incluye 59 000 apartamentos de todo tipo, 9000 viviendas de baja altura y 18 700 viviendas sociales que se espera que salgan a la venta. Existe un déficit de 70 300 viviendas.

Ante la alta demanda de vivienda, surge la pregunta de si el ingreso promedio de la población permite adquirir una casa en Hanói. El informe de Savills Vietnam también señala que Hanói aspira a alcanzar un ingreso promedio per cápita de 150 millones de VND por persona al año en 2023. En comparación con 2019, la tasa de crecimiento promedio del ingreso es del 6 % anual. Mientras tanto, la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos entre 2019 y el primer semestre de 2023 es del 13 % anual.

Hanoi necesita prestar más atención al segmento de vivienda social (para personas de bajos ingresos) para que los trabajadores puedan acceder a una vivienda y estabilizar sus vidas.

La Sra. Hang comentó: “Es evidente que el crecimiento del ingreso per cápita en Hanói es menor que el crecimiento de los precios de los apartamentos. Esto demuestra que, si esta brecha continúa ampliándose, las personas tardarán más en adquirir una vivienda. Si estas dos cifras no se acercan, será más difícil y prolongado para todos, tanto para los residentes de Hanói como para quienes provienen de otras provincias y desean comprar una casa en Hanói, ya sea por trabajo o para sus hijos. En el caso de las viviendas de baja altura, cuando el precio es elevado, los compradores también consideran si el precio es razonable y si se ajusta al valor real del inmueble. Por lo tanto, el proceso de decisión de compra será más lento y prolongado”.

Sin embargo, en el mercado de villas y casas adosadas, los productos con precios razonables y proyectos bien planificados siguen atrayendo compradores. Esto se refleja en la mejora de las transacciones en el segmento de baja altura en Hanói tras un primer trimestre flojo, con 106 unidades vendidas, un 20 % más que el trimestre anterior.

“Este es uno de los indicadores positivos registrados al final del segundo trimestre de 2023, cuando el mercado contaba con proyectos de baja altura con precios aproximados de 10 mil millones de VND por unidad. Según los datos del segundo trimestre de 2023 en Hanói, los proyectos con precios iniciales inferiores a 10 mil millones de VND representaron el 39 % de las transacciones, los apartamentos de entre 10 y 20 mil millones de VND el 28 % y los apartamentos de más de 30 mil millones de VND solo el 13 %. Los datos muestran que cuanto más razonable es el precio del producto, mayor es la tasa de venta”, comentó la Sra. Hang.

El Sr. Dinh Van Troi, Director de Ventas de Dai Phong Real Estate Construction Investment Joint Stock Company, declaró: "La oferta primaria es limitada, pero la ventaja para los compradores de vivienda en el mercado de Hanoi hoy en día es que pueden optar por el mercado secundario, con muchos productos que han sido desarrollados con antelación, cuentan con garantía legal y tienen precios más razonables".

En las condiciones actuales, los precios del mercado secundario siguen siendo competitivos en comparación con el mercado primario. Por lo general, según Savills Vietnam, en el segundo trimestre de 2023, los productos de baja altura tenían un precio un 20 % inferior al de las unidades nuevas. El mercado primario ofrece menos opciones, mientras que el mercado secundario ofrece una mayor variedad en cuanto a precio. Si bien los productos ya no son nuevos, los compradores pueden adquirirlos listos para usar o incluso utilizarlos de inmediato.

En particular, recientemente, Hanói ha impulsado la inversión pública. Este es un factor favorable para el desarrollo económico de la ciudad en general y para otros sectores, como el inmobiliario. Con el reciente inicio de la construcción de la Circunvalación 4, se espera que se fomente el desarrollo en zonas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong y Thanh Oai. Cuando la Circunvalación 4 se inaugure en 2027, se prevé un aumento de la oferta de viviendas en sus alrededores.

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