Los ingresos y los precios de la vivienda en Hanoi siguen “expandidos”

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Los precios siguen anclados en niveles altos

Según el Informe de Mercado del Primer Semestre de 2023 de Savills Vietnam, en el mercado de apartamentos, la nueva oferta aumentó un 76 % intertrimestral y un 125 % interanual, alcanzando las 3596 unidades. De estas, el mercado primario recibió 20 412 unidades, un aumento del 5 % intertrimestral y del 14 % interanual.

En contraste, el mercado de villas y casas adosadas no registró nuevos proyectos durante el trimestre, ya que toda la nueva oferta provino de 126 unidades de proyectos existentes, lo que representa un aumento intertrimestral del 334% y una disminución interanual del -14%. La oferta principal consistió en 797 unidades de 14 proyectos, un aumento intertrimestral del 5% y una disminución interanual del -20%.

Los apartamentos siguen siendo el producto que más interesa a la gente hoy en día, sin embargo el precio de venta todavía está "anclado" en un nivel alto.

En el segundo trimestre de 2023, el precio promedio de venta principal de apartamentos en el mercado de Hanói alcanzó los 53 millones de VND/ ^m² , un aumento del 1 % intertrimestral y del 17 % interanual. Este precio ha aumentado durante 18 trimestres consecutivos y es un 73 % superior al del primer trimestre de 2019. La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Consultoría e Investigación de Savills Hanói, comentó: «Debido a los altos precios del terreno y los costos de construcción, además de la necesidad de invertir en la mejora de la calidad de los productos, la infraestructura y los servicios públicos circundantes, los proyectos internos también provocan que los precios del mercado primario, o los precios de los proyectos de nueva construcción, siempre sean superiores al nivel general del mercado de apartamentos en venta».

La Sra. Hoang Thanh Nhan, del distrito de Cau Giay, comentó: «Mi familia quiere comprar un apartamento para que nuestros hijos vivan separados, pero el precio en el centro es demasiado alto, mientras que el de los proyectos en las afueras sigue siendo alto. Hemos consultado seis o siete proyectos, pero aún no nos hemos decidido, porque si compramos, tendremos que pedir más dinero prestado al banco. Como nuestros ingresos no son altos, la presión de los intereses es nuestra mayor preocupación ahora mismo».

Mientras tanto, en el caso de las villas y casas adosadas, los precios del segundo trimestre de 2023 se ajustaron a la baja en comparación con el trimestre anterior. Las casas adosadas no registraron ninguna reducción de precio. En concreto, el precio principal de las villas disminuyó un 10 % intertrimestral, hasta los 100 millones de VND/ ^m² de terreno sin vender en el distrito de Me Linh, junto con una mayor oferta primaria, lo que provocó un exceso de oferta, mientras que la demanda de los clientes no aumentó significativamente. Los precios de las casas comerciales disminuyeron un 7 % intertrimestral. Por el contrario, los precios de las casas adosadas registraron un aumento del 4 % intertrimestral, hasta los 173 millones de VND/ ^m² .

Con infraestructura sincrónica, un campus verde y precios razonables, el segmento inmobiliario de alta gama todavía atrae la atención de muchas personas, pero las transacciones son lentas y sombrías.

Al comentar sobre la evolución desigual de los precios de los edificios de baja altura y los apartamentos, la Sra. Do Thu Hang añadió: «Cabe destacar que la reducción de precios en el mercado de villas y casas adosadas se debe al lanzamiento de proyectos alejados del centro a precios razonables, lo que ha provocado una caída del nivel del mercado. De hecho, el precio del segmento de baja altura sigue siendo alto, especialmente en las zonas adyacentes a las circunvalaciones 2 y 3 de Hanói, así como en zonas desarrolladas con planes de infraestructura social, infraestructura vial estable y zonas con alta densidad de población».

El crecimiento de los ingresos se mantiene “extendido” con el crecimiento de los precios

La demanda de vivienda a largo plazo se mantiene alta debido a la migración neta positiva, el crecimiento poblacional y las altas tasas de urbanización. Además, se prevé que Hanói contará con 157.000 hogares adicionales entre 2023 y 2025. Sin embargo, la oferta futura solo incluirá 59.000 apartamentos de todas las categorías, 9.000 casas de baja altura y 18.700 viviendas sociales que se espera que salgan a la venta. Existe un déficit de 70.300 viviendas.

Ante la alta demanda de vivienda, la pregunta es si el ingreso promedio de la población de Hanói puede permitirse comprar una casa. El informe de Savills Vietnam también señaló que Hanói aspira a alcanzar un ingreso promedio per cápita de 150 millones de VND por persona al año en 2023. En comparación con 2019, la tasa de crecimiento promedio del ingreso es del 6 % anual. Mientras tanto, la tasa de crecimiento de los precios de los apartamentos desde 2019 hasta el primer semestre de 2023 es del 13 % anual.

Hanoi necesita prestar más atención al segmento de vivienda social (bajos ingresos) para que los trabajadores puedan acceder a la vivienda y estabilizar sus vidas.

La Sra. Hang comentó: «Es evidente que, en realidad, el crecimiento del ingreso per cápita en Hanói es menor que el del precio de los apartamentos. Este es un ejemplo que demuestra que, si esta brecha continúa aumentando, las personas tardarán más en adquirir una vivienda. Si estas dos cifras no se acercan, será más difícil para la gente en general, tanto para quienes viven en Hanói como para quienes provienen de otras provincias y desean adquirir una vivienda en Hanói para trabajar o para sus hijos. Además, en el caso de las viviendas de baja altura, cuando el precio es alto, los compradores también considerarán si el precio es razonable y si se ajusta al valor real del inmueble. A partir de aquí, el proceso de decisión de compra será más lento y largo».

Sin embargo, en el mercado de villas y casas adosadas, los productos con precios razonables y proyectos bien planificados siguen atrayendo a los compradores. Esto se refleja en el hecho de que las transacciones en el segmento de viviendas de baja altura en Hanói han mejorado tras un primer trimestre decepcionante, con 106 unidades vendidas, un 20 % más que en el trimestre anterior.

Este es uno de los indicios positivos registrados al final del segundo trimestre de 2023, cuando el mercado contaba con proyectos de baja altura con precios de aproximadamente 10 000 millones de VND por unidad. Según los registros del segundo trimestre de 2023 en Hanói, los proyectos con precios principales inferiores a 10 000 millones de VND representaron el 39 % de las transacciones, los apartamentos de entre 10 000 y 20 000 millones de VND representaron el 28 % y los apartamentos de más de 30 000 millones de VND representaron solo el 13 %. Los datos muestran que cuanto más razonable sea el precio del producto, mejor será la tasa de ventas, comentó la Sra. Hang.

El Sr. Dinh Van Troi, director de ventas de Dai Phong Construction Investment - Real Estate Joint Stock Company, dijo: La oferta primaria es limitada, pero la ventaja para los compradores de viviendas en el mercado de Hanoi hoy es que pueden elegir el mercado secundario, con muchos productos que han sido desarrollados con anticipación, están legalmente garantizados y tienen precios más razonables.

En las condiciones actuales, los precios del mercado secundario siguen siendo competitivos en comparación con el mercado primario. Según Savills Vietnam, en el segundo trimestre de 2023, el precio de los productos de baja altura era un 20 % inferior al de las unidades primarias. El mercado primario ofrece pocas opciones, mientras que el mercado secundario ofrece más opciones de precio. Aunque los productos ya no son nuevos, los compradores pueden estar listos para usar o usarlos inmediatamente.

En particular, recientemente, Hanói ha promovido el desembolso de inversión pública. Esto favorece la actividad económica de Hanói en general y otras actividades, incluyendo el sector inmobiliario en particular. Con el reciente inicio de la construcción de la Carretera de Circunvalación 4, se espera impulsar el desarrollo en zonas suburbanas como Me Linh, Dan Phuong, Hoai Duc, Soc Son, Ha Dong, Thanh Oai... Cuando la Carretera de Circunvalación 4 se abra al tráfico en 2027, se prevé que la oferta de viviendas en sus alrededores aumente en comparación con la actual.

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