El Primer Ministro exige medidas enérgicas contra las actividades especulativas que hacen subir los precios: el verdadero foco del mercado inmobiliario de Hanoi no es Occidente, pero es ahí donde reside el verdadero quid de la cuestión.

El Primer Ministro ha solicitado al Ministerio de Seguridad Pública que tome medidas enérgicas contra la manipulación de precios; Van Giang se ha convertido en el punto focal del mercado de apartamentos de Hanoi y Hung Yen; y ahora se requiere que los contratos inmobiliarios estén notariados… estas son las últimas noticias inmobiliarias.

Se estima que el número total de transacciones de vivienda principal en Hanói y Van Giang (Hung Yen) en 2024 fue de alrededor de 33.800 unidades, más del triple que en 2023. Foto: Vinhomes Ocean Park, zona urbana de Gia Lam, Hanói. (Fuente: Vinhomes)

La especulación está haciendo subir los precios de los bienes raíces; el Primer Ministro ha ordenado al Ministerio de Seguridad Pública que investigue.

El primer ministro Pham Minh Chinh acaba de firmar una directiva solicitando a los ministerios, sectores y localidades que se concentren en rectificar y abordar la manipulación de precios y la especulación inmobiliaria, y que inspeccionen y auditen los proyectos de inversión y construcción inmobiliaria.

En consecuencia, en 2024, algunas zonas registraron precios inmobiliarios superiores a la capacidad financiera de la población. Esto se debe a que algunos grupos especulativos aprovecharon la falta de conocimiento y la mentalidad gregaria de la población para manipular la opinión pública, "subir los precios", "crear precios artificiales" y distorsionar la información del mercado para su propio beneficio.

Además, algunos promotores inmobiliarios se aprovechan de la oferta limitada de propiedades para fijar precios de venta superiores a la media de proyectos similares con el fin de obtener beneficios. Esto ha dado lugar a ofertas ganadoras inusualmente altas para derechos de uso de suelo en algunas zonas, lo que ha disparado los precios de los terrenos y las viviendas.

En particular, hay una escasez de viviendas comerciales asequibles para personas de ingresos medios y bajos, así como de viviendas sociales…

Para fortalecer el control y estabilizar el mercado inmobiliario, los precios de la tierra, y abordar con prontitud la manipulación, la especulación y el aumento de precios en el sector inmobiliario, el Primer Ministro solicita al Ministro de Construcción que, en coordinación con el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente y otros ministerios y agencias pertinentes, investigue y proponga un proyecto piloto para un "Centro de Transacción de Derechos de Uso de Tierras e Inmuebles administrado por el Estado", e informe al Primer Ministro en el segundo trimestre de 2025.

Además, coordinar con el Ministerio de Seguridad Pública para actualizar, mejorar y operar el sistema nacional de bases de datos sobre vivienda y mercado inmobiliario, conectándolo con las bases de datos nacionales sobre población, notarización, tierras, inversión, actividades de construcción, etc., a completarse este año.

Simultáneamente, el Ministerio de Seguridad Pública y los Comités Populares de provincias y ciudades deben coordinar y realizar inspecciones y revisiones de las actividades inmobiliarias de empresas, inversionistas, bolsas de bienes raíces y corredores inmobiliarios en la zona. Esto es especialmente importante en zonas y proyectos donde se registren aumentos inusuales de precios; deben corregir, prevenir y sancionar con rigor las infracciones dentro de su jurisdicción.

El Primer Ministro también ordenó al Ministro de Seguridad Pública ordenar a las unidades profesionales y a la policía local que vigilen proactivamente la situación, detecten, investiguen y manejen con prontitud, de conformidad con la ley, a las organizaciones e individuos que violen las regulaciones hasta el punto de que deba perseguirse la responsabilidad penal en la subasta de derechos de uso de tierras; y que difundan información falsa con el objetivo de crear aumentos artificiales de precios y defraudar a las personas para beneficio personal.

En relación con el Ministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, el Primer Ministro solicitó que dirigiera y coordinara con los Comités Populares de las provincias y ciudades gobernadas centralmente para fortalecer la inspección, el examen y la revisión de las actividades relacionadas con la valoración de tierras, la emisión de listas de precios de tierras, la compensación, la limpieza de tierras y las subastas de derechos de uso de tierras; rectifique, prevenga y maneje con rigor con prontitud las violaciones dentro de su autoridad, especialmente los actos de explotación de las subastas de derechos de uso de tierras para beneficio personal y perturbación del mercado.

El Ministro de Finanzas tiene la tarea de investigar y proponer políticas fiscales para frenar la especulación inmobiliaria, asegurándose de que sean compatibles con las condiciones socioeconómicas de Vietnam y las prácticas internacionales. Esto incluye la investigación de opciones para gravar la diferencia de precio entre la tasa de uso del suelo y el precio de venta de los bienes inmuebles en proyectos, así como la gravación de la diferencia de precio resultante de múltiples transacciones, informando al Primer Ministro antes del 30 de abril.

La única dirección en el centro de Hanoi donde se permite un edificio de 45 pisos.

El Reglamento de Gestión Arquitectónica de la Ciudad de Hanói, vigente desde el 10 de enero, establece normas específicas para los edificios de gran altura en el casco histórico. Este reglamento identifica varias zonas urbanas clave donde la construcción de edificios de gran altura debe ser aprobada por el Consejo de Arquitectura y Planificación de la Ciudad.

La única zona donde se pueden construir edificios de hasta 45 pisos de altura, con una altura máxima de 162 m, es el terreno ubicado en 29 Lieu Giai (distrito de Ba Dinh).

Además, existen varias zonas urbanas emblemáticas donde se pueden construir edificios de hasta 39 plantas, con una altura máxima de 140 m. Estas incluyen la zona de la península al este del Lago Oeste (distrito de Ba Dinh) y la intersección del área urbana de Tay Ho Tay con la Circunvalación 2.

En muchas intersecciones, Hanói estudiará la construcción de rascacielos en terrenos adyacentes al límite de la línea roja. Estos edificios presentarán nuevos estilos arquitectónicos, adaptados al paisaje circundante, y aprobados por el Consejo de Planificación y Arquitectura de la Ciudad. La altura máxima será de 39 plantas y 140 metros.

Estos incluyen la intersección de Ring Road 2 - Hoang Hoa Tham - Hoang Quoc Viet, asegurando el cumplimiento del plan de preservación de la reliquia religiosa del Templo An Thai cerca de la intersección; la intersección de las calles Nguyen Chi Thanh y Lang; la intersección de las calles Lang Ha y Lang, asegurando el cumplimiento del plan de preservación del Templo Ung Thien y la Pagoda Cam Ung; la intersección de las calles Tay Son y Lang, asegurando el cumplimiento del plan de preservación de la Pagoda Phuc Khanh; y la intersección de las calles Kim Nguu y Minh Khai.

De manera similar, la intersección de las calles Cau Giay - La Thanh - Buoi - Lang ha sido identificada como un área urbana clave donde los edificios pueden tener hasta 39 pisos de altura, pero no se permiten edificios de gran altura en el noreste de la intersección (área de Thu Le Park).

El área urbana de la península de Quang An en Hanói requiere una implementación según la planificación detallada del eje espacial central de la península de Quang An a escala 1/500. Para los proyectos del Partido y del Estado, los estándares arquitectónicos y paisajísticos requeridos se determinan según las características específicas del proyecto y las directrices de las autoridades superiores, y se implementan según un proyecto independiente.

Van Giang se ha convertido en un punto focal para el mercado de apartamentos de Hanoi y Hung Yen.

Se estima que el número total de transacciones de apartamentos en el mercado primario en Hanoi y Van Giang (Hung Yen) en 2024 será de alrededor de 33.800 unidades, más de tres veces la cifra en 2023.

De estas, la zona este registró 12.800 transacciones, lo que representa el 38% de todo el mercado de Hanói. En cuanto a la oferta en la zona este, el distrito de Gia Lam contaba con 11.000 unidades en 2024, lo que representa el 85% de la oferta en esta zona, la más desarrollada de Hanói. Sin embargo, se prevé que la oferta disminuya drásticamente en 2025 y se prevé que cese en 2026.

En Long Bien, la oferta en 2024 se mantuvo limitada, con más de 600 unidades, y se espera que aumente a 2800 en 2025, ya que algunos promotores han completado los trámites legales y comenzado la construcción. Sin embargo, se espera que esta cifra se reduzca a casi la mitad en 2026.

Cabe destacar que en 2024, la oferta en Van Giang (Hung Yen) fue de 2.200 unidades, y se proyecta que se triplique en 2025 y alcance más de 11.000 unidades en 2026, equivalente al año de mayor oferta en el distrito de Gia Lam, que fue 2024. La mayoría de estas unidades se concentran en áreas urbanas satélite integradas establecidas con numerosas comodidades como Vinhomes Ocean Park 2, Vinhomes Ocean Park 3 y Ecopark.

Gracias a su privilegiada ubicación e infraestructura de transporte, la zona este de Hanói está generando un gran atractivo, atrayendo a numerosos grandes inversores y se prevé que lidere el mercado inmobiliario de Hanói a largo plazo. Entre 2025 y 2026, Van Giang - Hung Yen suministrará aproximadamente un tercio de los apartamentos de Hanói y sus alrededores.

Según el Sr. Tran Minh Tien, director del Centro de Investigación de Mercados y Conocimiento del Cliente de One Mount, Van Giang se convertirá en el punto focal del mercado de apartamentos de Hanoi y Hung Yen en el período 2025-2026, impulsado por dos factores:

En primer lugar, está la política de descentralización de la población del centro de la ciudad. Dado que el suelo en el centro de la ciudad se agota gradualmente, la ciudad ha estado implementando políticas para limitar el crecimiento demográfico en el núcleo central y redirigir a los residentes a zonas suburbanas como Long Bien, Gia Lam y áreas satélite como Van Giang (Hung Yen). Según el plan de desarrollo de Hanói y Van Giang (Hung Yen), para 2030, se espera que la zona oriental tenga 1,05 millones de habitantes, un aumento del 39 % en comparación con 2022. Estos factores demográficos generarán una gran demanda de vivienda y servicios básicos en la zona oriental en los próximos años.

En segundo lugar, está la visión de planificación para los distritos orientales de la ciudad de Hanói y la provincia de Hung Yen. Próximamente, la finalización de proyectos de transporte clave, como la circunvalación 3.5, la circunvalación 4, el puente Me So y el puente Hong Ha, entre otros, impulsará considerablemente el desarrollo de Van Giang. La reducción de los tiempos de viaje y las buenas conexiones de transporte atraerán a un gran número de residentes y empresas a invertir y establecerse allí.

Los contratos inmobiliarios deben ser notariados.

A partir del 1 de agosto de 2024, muchos contratos inmobiliarios deberán ser notariados o certificados según la normativa; de lo contrario, serán inválidos.

Contratos relativos al derecho de uso de tierras y de bienes afectos a ellas.

Con base en los puntos a) y b) del inciso 3 del artículo 27 de la Ley de Tierras de 2024, deberán ser protocolizados o certificados los siguientes contratos:

- Contratos de transferencia de derechos de uso de tierras (solamente tierras), derechos de uso de tierras y activos anexos a las tierras (incluyendo tierras y viviendas u otros activos), excluyendo los contratos de transferencia en los que una o ambas partes involucradas en la transacción son organizaciones dedicadas al negocio inmobiliario.

- Contrato de donación de derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno.

- Contrato de hipoteca sobre derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno.

- Contratos de aportación de capital mediante derechos de uso de terrenos, derechos de aprovechamiento de terrenos y bienes afectos al terreno.

Contrato de vivienda

De acuerdo con la Cláusula 1 del Artículo 164 de la Ley de Vivienda de 2024, los siguientes contratos de vivienda deberán ser notariados o certificados:

- Contrato de compraventa de vivienda

- Contrato de arrendamiento con opción a compra de vivienda

- Contrato de donación de vivienda

- Contrato de intercambio de casa

- Contrato de aportación de vivienda

- Contrato de hipoteca de vivienda

En los casos que involucran organizaciones que donan casas para familias necesitadas, casas para los pobres o casas para la solidaridad nacional; compra, venta o arrendamiento de vivienda pública; compra, venta o arrendamiento de vivienda donde una de las partes es una organización, incluyendo vivienda social, vivienda para las fuerzas armadas y vivienda para reasentamiento; contribución de capital en forma de vivienda donde una de las partes es una organización; alquiler, préstamo, residencia o autorización para la administración de vivienda, no se requiere notarización o certificación del contrato, excepto cuando las partes así lo deseen.

Por tanto, los contratos antes mencionados relativos a derechos de uso de suelo y de vivienda (denominados contratos inmobiliarios) deberán ser notariados o certificados; de lo contrario, serán nulos.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thu-tuong-yeu-cau-chan-chinh-hoat-dong-dau-co-day-gia-khong-phai-phia-tay-day-moi-la-tam-diem-thi-truong-chung-cu-ha-noi-301305.html