A la espera de la aprobación de importantes marcos legales para el mercado
Según Savills, uno de los factores que mantiene el gran atractivo de Vietnam para los inversores extranjeros es su gran población, de más de 100 millones de habitantes. De ellos, Ciudad Ho Chi Minh y Hanói tienen más de 10 millones. Esto genera una demanda relativamente alta de viviendas y oficinas en estas dos ciudades.
Además, el compromiso del Gobierno vietnamita de atraer inversión extranjera directa (IED) y apoyar los parques industriales ha creado el atractivo del mercado vietnamita para los inversores extranjeros.
La Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, evaluó: “A partir de la experiencia trabajando con inversores extranjeros, la perspectiva sobre el mercado inmobiliario vietnamita se puede dividir en dos direcciones principales.
El mercado inmobiliario vietnamita sigue siendo muy atractivo para los inversores extranjeros por diversas razones. (Foto: LD)
En primer lugar, la inversión a nivel de proyecto y la inversión a nivel corporativo. Desde la perspectiva corporativa, los inversores se centran en las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa. A pesar de algunos desafíos de larga data en el mercado vietnamita, como los procedimientos legales, Vietnam sigue siendo atractivo para los inversores extranjeros gracias a su sólido crecimiento económico y la estabilidad de sus instituciones políticas .
A pesar de su modesto PIB, las altas tasas de crecimiento recientes de Vietnam han atraído a los inversores, especialmente en tiempos difíciles. Sin embargo, la complejidad de la propiedad legal de los bienes raíces residenciales en Vietnam aún limita la participación de inversores particulares extranjeros en el segmento de gama media y alta.
Los fondos para el suelo en grandes ciudades como Ciudad Ho Chi Minh y Hanói parecen estar agotándose. Sin embargo, recientemente, el gobierno ha promovido la inversión pública en proyectos urbanos y de infraestructura en ciudades satélites que rodean Ciudad Ho Chi Minh y Hanói.
Como resultado, los inversores nacionales han podido participar en proyectos de mayor envergadura que antes. Los inversores que poseen grandes fondos de terrenos en ciudades satélite están listos para invertir, especialmente en 2024, beneficiándose de las políticas monetarias, los tipos de interés accesibles y el margen de expansión para el crecimiento del negocio inmobiliario.
"Actualmente, los inversores siguen esperando políticas legales transparentes que fomenten el desarrollo y ofrezcan productos que satisfagan las necesidades sociales", enfatizó la Sra. Hang.
El mercado tiene cambios positivos.
Según la Sra. Hang, el mercado inmobiliario está entrando en un nuevo ciclo de desarrollo. Al cierre de 2023, el mercado, en general, muestra cambios positivos, pero aún persisten desafíos.
Desde principios de 2023, el Gobierno ha tomado medidas activas y continuas para eliminar los obstáculos y dificultades del mercado. Por ejemplo, el Decreto n.º 08/2023/ND-CP, la Resolución n.º 33/NQ-CP, la Decisión 338/QD-TTg, el Decreto n.º 10/2023/ND-CP, la Circular n.º 02/2023/TT-NHNN, el Telegrama n.º 1376/CD-TTg, el Telegrama n.º 965/CD-TTg, etc.
Al mismo tiempo, la Asamblea Nacional aprobó la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023 en noviembre de 2023. El proyecto de ley revisado de la Ley de Tierras de 2023 es un proyecto legislativo importante que requiere una revisión exhaustiva y un control de calidad antes de su aprobación próximamente. El número de nuevos proyectos y la nueva oferta han mejorado, pero no de forma significativa; la situación de oferta limitada persiste.
En la segunda mitad de 2023, el mercado registró una liquidez mejorada en una serie de proyectos de apartamentos que convergieron muchos factores buenos, como inversores de buena reputación, productos correspondientes a la clase de calidad con un área razonable, buena calidad de entrega esperada, buena ubicación, legalidad garantizada, servicios públicos completos y convenientes, políticas de venta atractivas que incluyen la extensión del cronograma de pago, soporte de tasas de interés... pero el número de estos proyectos de apartamentos no es mucho.
Los altos precios de la vivienda también representan un problema que afecta la liquidez. Además, las preocupaciones legales sobre la imposibilidad de completar el proyecto cuando los clientes hayan cumplido con sus obligaciones también son un factor que afecta el volumen de transacciones.
"A lo largo del último año, las empresas inmobiliarias han tenido que reestructurar drásticamente sus carteras de proyectos, mejorar sus dificultades de flujo de caja y reducir la presión de la enorme depuración actual del mercado. Esta reestructuración no suele ser rápida y aún requiere tiempo para implementarse", afirmó la Sra. Hang.
Al comenzar 2024, el mercado aún enfrenta numerosos desafíos que deben abordarse antes de una recuperación clara. En 2024, la Ley de Tierras revisada, de aprobarse, generará un gran impulso para el mercado, además de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, que entrarán en vigor a principios de 2024.
Muchos de los problemas que se esperaban con anterioridad tendrán respuestas claras este año. La oferta mejorará gradualmente. La inversión en infraestructura se está impulsando junto con las sólidas perspectivas de crecimiento económico, lo que incrementará la demanda de bienes raíces en todos los segmentos.
Sin embargo, es necesario resolver el desequilibrio entre la oferta y la demanda. Se requieren productos asequibles y diversas formas de negocio para satisfacer la amplia demanda. Además, reducir los costos de los productos es actualmente difícil, pero si se logra, atraerá la demanda. El Gobierno/Estado ha estado tomando las medidas necesarias para promover el mercado.
"Los inversores deben hacer lo mismo en este momento, adoptando diversas medidas para reducir la dependencia del flujo de caja bancario mediante la movilización de otros canales, como la cooperación en materia de inversiones, la estructuración de la cartera de inversiones y la ampliación del plazo de pago para reducir la presión sobre el flujo de caja de los compradores y así promover las decisiones de inversión, obteniendo buenos resultados en todas las etapas", añadió la Sra. Hang.
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