La segunda propuesta para gravar los bienes raíces; las villas y casas adosadas en las afueras de Hanoi se están calentando gradualmente, los precios subirán; muchas personas han abandonado sus depósitos para pujar por terrenos de Thanh Oai; casos de conversión de funciones de vivienda... son las últimas noticias del sector inmobiliario.
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| Bienes raíces: Terreno subastado en el distrito de Hoai Duc, Hanói. (Fuente: Vietnamnet) |
Los bienes inmuebles 'caen' en manos de los ricos, los precios aumentan continuamente
La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) afirmó que la situación de casas, villas y zonas urbanas abandonadas es cada vez más frecuente. Incluso en las grandes ciudades, donde el terreno es escaso y la población es densa, esta situación sigue siendo generalizada, mostrando la paradoja entre terrenos y casas abandonadas por un lado y la situación de personas que luchan, trabajando toda su vida, pero aún no están seguras de poder comprar un terreno o una casa.
Según VARS, la especulación entre inversores —acaparar bienes cuando escasean y no están disponibles para la venta, dejándolos sin vender a la espera de que los precios suban o creando escasez artificial para impulsar los precios al alza en busca de altas ganancias— es muy común, tanto en zonas urbanas como rurales. Afecta el proceso de desarrollo de los fondos de tierras, las relaciones entre la oferta y la demanda, y afecta la economía a largo plazo.
VARS cree que el impuesto debería aplicarse a las segundas residencias y a otras. Es natural que quienes poseen muchos activos y generan ganancias continuamente paguen más impuestos. De hecho, la mayoría de los compradores de vivienda en los últimos tiempos son compradores de segundas o terceras residencias.
Esta propuesta se hizo en un contexto en el que los precios de los bienes raíces están en continuo aumento, sin señales de disminuir.
Según datos de esta unidad, el índice de precios de apartamentos en el segundo trimestre de 2024 en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh aumentó un 58% y un 27% respectivamente en comparación con el mismo período de 2019. El segmento de gama media es cada vez más escaso y más del 80% de la oferta de apartamentos de nueva apertura este año tiene un precio superior a 50 millones de VND/m2.
No solo los nuevos proyectos, sino también los precios de los apartamentos antiguos se han disparado. Muchos apartamentos que llevan décadas en uso todavía se anuncian a precios dos o tres veces superiores a los de su lanzamiento inicial. El segmento de villas, casas adosadas y terrenos suburbanos también muestra indicios de aumento de precios, debido a que algunos grupos de inversores crean una oferta y una demanda falsas para obtener beneficios.
Por lo tanto, para regular el mercado para que se desarrolle en una dirección segura, saludable y sostenible, de modo que los precios de la tierra aumenten y disminuyan según el mercado, según VARS, promulgar una política de impuestos inmobiliarios es una tarea urgente que no se puede ignorar porque es difícil.
VARS propone una política de impuestos prediales que se aplica a dos grupos: compradores de segundas residencias o más y propietarios que abandonan sus proyectos. El tipo impositivo aumentará gradualmente para las transacciones en las que el vendedor tenga un período de propiedad corto.
Al igual que en Singapur, los compradores de vivienda deben pagar una tasa del 20% del valor de la propiedad para una segunda vivienda y del 30% para una tercera. Los propietarios que vendan su vivienda durante el primer año deberán pagar un impuesto del 6% del valor de la propiedad, del 8% el segundo año y del 4% el tercero. A partir del cuarto año no se aplicará ningún impuesto ni tasa.
VARS también propuso que, si el propietario no construye un proyecto tras recibir el terreno, también debe pagar el impuesto por abandono de bienes inmuebles. Este método se aplica en Corea: los terrenos abandonados o en proceso de mejora durante más de dos años se gravan al 5%, y la tasa aumenta gradualmente según el número de años de abandono: 5 años se gravan al 8%, 7 años al 9% y más de 10 años se gravan al 10%. En Estados Unidos, los terrenos abandonados se gravan al 3%.
Sin embargo, esta asociación también reconoce que el uso de herramientas tributarias para regular el mercado enfrenta numerosos desafíos. En particular, requiere grandes inversiones en tecnología y recursos humanos, ya que, para determinar qué es una segunda o tercera vivienda... y para utilizar las herramientas tributarias de forma eficaz y transparente, los organismos de gestión estatal deben promover la creación y el desarrollo de sistemas de información y bases de datos sobre la vivienda y el mercado inmobiliario.
VARS también recomienda considerar posibles impactos negativos, como los impuestos que podrían hacer que las personas "agoten" su poder adquisitivo, lo que llevaría a otras consecuencias a largo plazo para la economía o crearía lagunas legales donde los ricos aún pueden evitar impuestos transfiriendo la propiedad de segundas, terceras... propiedades a familiares, aumentando los alquileres de las casas para compensar los costos del pago de impuestos...
Villas suburbanas adyacentes y muy solicitadas
Según Vietnamnet, las subastas de terrenos en las afueras de Hanói han estado muy activas en los últimos días. La evolución del mercado ha impulsado a muchos inversores y compradores reales a buscar terrenos para villas y casas adosadas en las afueras, construidas en zonas urbanas sincrónicas. Las encuestas realizadas en los distritos suburbanos de Hanói muestran que la oferta en este segmento es bastante escasa, y el número de proyectos de villas y casas adosadas en las afueras de Hanói que se ponen a la venta es reducido y se agotan rápidamente.
En Occidente, algunos proyectos de nuevas villas cuestan entre 180 y casi 200 millones de VND/m2.
En la región sur, se están poniendo a la venta 159 casas comerciales Him Lam Thuong Tin, una oferta escasa. Actualmente, estas casas, casas adosadas de cinco plantas con dos fachadas, ya terminadas y con registro de obras, se están introduciendo en el mercado con precios que parten de los 100 millones de VND/m².
Además de los suministros existentes, el mercado también atrajo la atención con información sobre un proyecto en Dong Anh que se prepara para lanzarse en el cuarto trimestre con un precio de alrededor de 300 millones de VND/m2...
La oferta de villas y casas adosadas se encuentra en su nivel más bajo de los últimos 10 años, lo que ha impulsado el aumento continuo de los precios de venta en este segmento durante el último año. En algunas zonas de Hoai Duc y Ha Dong, los precios de las villas están marcando nuevos récords, con un aumento del 30% al 50% en comparación con el año pasado. En algunas zonas con potencial, el número de clientes interesados incluso ha aumentado, lo que ha provocado un aumento repentino de precios.
La Sra. Le Thi Bich Ngoc, subdirectora general de Truong Son Land, afirmó que el fuerte aumento de los precios de los apartamentos y los altos precios de las subastas han provocado que muchos inversores se desplacen a las zonas suburbanas. Por consiguiente, el segmento de viviendas de baja altura seguirá en auge. Próximamente, el precio de los nuevos productos en las zonas suburbanas podría alcanzar un nuevo nivel cuando la Ley de Tierras entre en vigor oficialmente el 1 de agosto, lo que incrementará el precio de las villas y casas adosadas.
Según los observadores, a corto plazo, la liquidez del segmento de villas y casas adosadas aumentará, y es probable que los precios secundarios sigan subiendo. "Desde ahora hasta finales de año, el segmento de villas y casas adosadas en Hanói seguirá experimentando aumentos de precios, ya que la oferta es escasa y la demanda sigue en aumento. Sin embargo, la oferta se concentrará principalmente en los distritos suburbanos, y el centro de la ciudad ha agotado los fondos de terrenos para nuevos proyectos", declaró la Sra. Nguyen Hoai An, directora de CBRE Hanói.
Según el Sr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, mientras que el mercado inmobiliario turístico aún está bastante tranquilo, los terrenos en las provincias esperan su momento oportuno y los apartamentos en el centro de la ciudad están muy solicitados, las villas y casas adosadas en las afueras siguen siendo la opción preferida por muchos inversores, ya que garantizan estabilidad y tienen un alto potencial de aumento de precios. "Actualmente, el mercado de villas y casas adosadas en Hanói se ha quedado sin productos en el centro de la ciudad, lo que obliga a la demanda de viviendas de baja altura a trasladarse a las afueras. Esto también impulsará el continuo aumento de precios de este segmento en el futuro", afirmó el Sr. Dinh.
Terrenos subastados en Thanh Oai: 55/68 lotes con depósito
El plazo de pago ha vencido, pero solo 13 de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai (Hanói) han cumplido con sus obligaciones financieras. Los 55 terrenos con depósitos confiscados tienen precios de adjudicación que oscilan entre 80 y más de 100 millones de VND/m².
Según la normativa, el ganador de la subasta de terrenos debe cumplir con sus obligaciones financieras en dos plazos dentro de 30 días. El pago final de esta subasta se realizará el 14 de septiembre.
Sin embargo, la información compartida con la prensa por el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito de Thanh Oai muestra que, al día de hoy (16 de septiembre), aunque el plazo de pago ha vencido, solo 13 de los 68 terrenos han cumplido con sus obligaciones financieras. Entre los terrenos que han pagado en su totalidad, el de mayor valor supera los 55 millones de VND/m².
Los lotes con precios de adjudicación superiores a 80 millones de VND/m², incluido el ganador del lote con el precio más alto de 100,5 millones de VND/m², no han pagado a tiempo. Por lo tanto, se estima que 55 lotes han perdido sus depósitos.
Anteriormente, la subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, causó gran revuelo entre los inversores inmobiliarios y el público general al recibir más de 4.000 solicitudes cualificadas y más de 1.500 clientes. El precio adjudicado fue entre 7 y 8 veces superior al inicial. Con un precio inicial de entre 8,6 y 12,5 millones de VND/m², el precio adjudicado más alto superó los 100 millones de VND/m².
En concreto, el lote LK03-10 con una superficie de casi 65 metros cuadrados tiene el precio de adjudicación más alto, de hasta 100,5 millones de VND/metro cuadrado, 8 veces más alto que el precio inicial.
Se sabe que el 10 de agosto se llevó a cabo la subasta de 68 terrenos en la zona de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, con la expectativa de recaudar más de 400 mil millones de dongs. Con 13 terrenos que cumplieron con las obligaciones financieras, la cantidad total recaudada fue de poco más de 80 mil millones de dongs, o el 20% de la cantidad esperada.
Casos de conversión de función de vivienda a partir del 1 de agosto
El artículo 124 de la Ley de Vivienda de 2023 estipula claramente los casos en los que se pueden transformar las funciones de la vivienda.
En consecuencia, los casos de conversión de funciones de vivienda incluyen:
Conversión de viviendas de reasentamiento a viviendas sociales.
Convertir la vivienda pública o social cuando ya no sea necesaria en vivienda de reasentamiento.
Transformación de viviendas a que se refiere el apartado d), inciso 1, del artículo 13 de la Ley de Vivienda de 2023 en viviendas públicas o viviendas sociales para alquiler.
Otros casos según decisión del Primer Ministro a propuesta del Ministerio de Construcción .
Nota: La conversión de funciones de vivienda a que se refiere el inciso 1 del presente artículo deberá cumplir los siguientes principios:
Debe ser coherente con el programa y plan de desarrollo de vivienda provincial aprobado y no causar pérdida de activos públicos.
Una vez reformada, la casa debe utilizarse de forma eficaz, para el fin adecuado y de acuerdo con las normas y reglamentos técnicos de la casa reformada.
Debe ser aprobado por el Ministerio de Construcción o el Comité Popular Provincial.
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Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-vung-ven-lap-mat-bang-gia-moi-de-xuat-danh-thue-bat-dong-san-thu-2-bo-coc-dau-gia-dat-thanh-oai-286601.html
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