سه مشکل عمده که مانع بازار می‌شوند، قطعات زمین به تدریج به ارزش واقعی خود بازمی‌گردند، مجموعه‌ای از پروژه‌های مسکن اجتماعی از برنامه عقب مانده‌اند

قیمت زمین و ویلا به طور همزمان کاهش یافته است، رئیس شرکت املاک و مستغلات 3 مشکل بازار را مطرح کرده و از 6 پروژه مسکن اجتماعی با پیشرفت کند در Thanh Hoa نام برده است... این آخرین اخبار املاک و مستغلات است.

۳ مشکل بزرگ بازار مسکن

بعدازظهر روز ۳ آگوست، نخست وزیر فام مین چین، ریاست یک کنفرانس آنلاین را بر عهده داشت تا نتایج اجرای مصوبه شماره ۳۳/NQ-CP مورخ ۱۱ مارس دولت را ارزیابی کرده و راهکارهایی را برای رفع مشکلات و موانع بازار املاک و مستغلات پیشنهاد دهد.

Ông Lê Tự Minh, Chủ tịch Công ty cổ phần Đầu tư IMG phát biểu tại hội nghị. (Nguồn: VGP)

آقای لی تو مین، رئیس شرکت سهامی سرمایه‌گذاری IMG، در این کنفرانس سخنرانی کرد. (منبع: VGP)

آقای لی تو مین، رئیس شرکت سهامی سرمایه‌گذاری IMG، در سخنرانی خود در این کنفرانس گفت که جوهره رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات که دولت نگران آنهاست، در ۳ موضوع نهفته است.

اولین مورد، مبارزه با سوداگری زمین است.

به گفته وی، در حال حاضر، سفته‌بازی زمین و دستکاری بازار املاک و مستغلات بر اقتصاد ویتنام تأثیر می‌گذارد. مردم در انتظار فرصت برای افزایش قیمت‌ها، زمین می‌خرند و باعث می‌شوند بخشی از نیروهای مولد «بخوابند» و مؤثر نباشند که این یک اتلاف بزرگ است.

تجربه سایر کشورها استفاده از مالیات برای تنظیم سفته‌بازی است. او شرکتی را مثال زد که در حال حاضر پروژه‌ای در استرالیا دارد و باید هر سال ۲٪ مالیات زمین بپردازد. قیمت زمین هر ساله توسط سازمان امور مالیاتی به طور مستقل ارزیابی می‌شود.

این واحد هر ساله، زمانی که پروژه اجرا نشده است، باید ۷۰۰۰۰۰ تا ۸۰۰۰۰۰ دلار مالیات زمین بپردازد. امسال، دولت محلی تصمیم گرفت این نرخ مالیات را به ۴٪ افزایش دهد.

آقای مین گفت: «اگر ویتنام این سیاست را اجرا کند، فقط کسانی که واقعاً پروژه انجام می‌دهند، جرات نگه‌داشتن زمین را خواهند داشت و وقتی زمینی را نگه می‌دارند، باید خیلی سریع پروژه‌ها را انجام دهند. این اقدام نه تنها از احتکار زمین جلوگیری می‌کند، بلکه به وزارت دارایی کمک می‌کند تا منبع درآمد بزرگی داشته باشد.»

نمایندگان کسب و کارها توصیه کردند که کمیته تدوین قانون زمین، نرخ مالیات بر زمین سالانه ۲٪ را تکمیل و اعمال کند و هنگامی که قطعات زمین به مرحله تجاری نمی‌رسند یا سودی ایجاد نمی‌کنند، مانند کاری که کشورهای خارجی انجام می‌دهند، مالیات تصاعدی اعمال کند.

مورد دوم ، سیاست مدیریت نرخ بهره بانک مرکزی است. او معتقد است که زمان آن رسیده است که نرخ بهره میان‌مدت به زیر ۱۰٪ در سال کاهش یابد، به طور خاص حدود ۸.۵٪ در سال به علاوه یا منهای ۲ سال پیش، زیرا با نرخ بهره میان‌مدت بالای ۱۰٪، هیچ اقتصادی سالم نیست.

این نرخ بهره در کشورهای دیگر ۳-۵٪ در سال است. در ویتنام، نرخ بهره ۵-۶ ماه پیش حدود ۱۲-۱۴٪ در سال بود. کسب‌وکارها نمی‌خواهند وام بگیرند، جرات وام گرفتن ندارند و مشتریان اعتماد خود را به بازار املاک و مستغلات از دست می‌دهند، آنها پول خود را در حوزه‌های دیگر سرمایه‌گذاری می‌کنند.

او همچنین پیشنهاد کرد که باید اقداماتی برای جلوگیری یا محدود کردن مشارکت کسب‌وکارهای املاک و مستغلات در بانکداری و برعکس انجام شود. زیرا کسب‌وکارهایی که در هر دو زمینه مشارکت می‌کنند، سرمایه اجتماعی را عمدتاً برای کسب‌وکار خود بسیج می‌کنند و تأثیر کمی بر جامعه دارند، حتی باعث ایجاد غول‌هایی می‌شوند که اقتصاد را در انحصار خود دارند.

سوم، رفع موانع قانونی و رسیدگی به مراحل اداری است.

بزرگترین مشکل امروز برای کسب و کارهای املاک و مستغلات، مسئله حقوقی است، نه مسئله بانکی. در مسائل حقوقی همپوشانی وجود دارد، همان موضوع، همان مقررات اما تفاسیر متعدد، سطح اجرایی آن را اجرا نمی‌کند و جرات انجام آن را ندارد، عمدتاً در سطح محلی.

بنابراین، او توصیه کرد که سیستم حقوقی به سرعت تکمیل شود تا مقامات بتوانند با آرامش خاطر کار کنند. باید یک فرمان روشن در مورد عدم تمرکز قدرت و مسئولیت همه سطوح وجود داشته باشد که به وضوح تصریح کند: محتوایی که باید تکمیل شود، زمان تکمیل و مسئولیت در صورت فراتر رفتن از مهلت.

رهبران این شرکت همچنین پیشنهاد دادند که وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری به شرکت‌های ویتنامی اجازه دهد ماده ۴۴.۳ قانون سرمایه‌گذاری و ماده ۱۲۶ قانون زمین را اعمال کنند، مدت اجاره زمین را تمدید کنند یا به شرکت‌ها اجازه دهند تا ۷۰ سال اجاره زمین را پرداخت کنند تا شهرک‌های صنعتی از طول مدت کافی برخوردار باشند و برای اجاره‌دهندگان زمین به اندازه کافی جذاب باشند. این هم مطابق با قانون است و هم درآمد محلی را افزایش می‌دهد.

ویلاها و زمین‌ها هر دو تخفیف دارند

گزارش اخیر وزارت ساخت و ساز از بازار املاک و مستغلات نشان می‌دهد که در سه ماهه دوم، نزدیک به ۱۰۰۰۰۰ معامله موفق انجام شده است. از این تعداد، حجم معاملات سه ماهه دوم عمدتاً بر بخش زمین با ۶۷۵۲۵ معامله موفق متمرکز بوده است که معادل حدود ۹۹.۹٪ در مقایسه با سه ماهه اول و حدود ۳۱.۵٪ در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته است.

نزدیک به 30،000 معامله باقی مانده برای آپارتمان‌ها و خانه‌های شخصی موفقیت‌آمیز بود که در مقایسه با سه ماهه قبل 75.61 درصد و در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته حدود 43.03 درصد را تشکیل می‌دهد.

با این حال، در سه ماهه دوم، بخش املاک و مستغلات شامل خانه‌های شخصی و قطعات زمین در پروژه‌هایی که سرمایه‌گذاران به آنها علاقه‌مند هستند، عمدتاً ماهیت سفته‌بازی دارد. خریداران دیگر مانند قبل به بخش‌های املاک و مستغلات فوق علاقه‌ای ندارند.

علاوه بر این، بسیاری از سرمایه‌گذاران با مشکلات جریان نقدی مواجه هستند و از اهرم مالی بیش از حد استفاده می‌کنند و توسعه‌دهنده نیز حمایت از نرخ بهره وام را متوقف کرده است. بازار با کاهش شدید نقدینگی مواجه است که منجر به معاملات بیشتر و بیشتر با ماهیت کاهش ضرر می‌شود.

قیمت فروش بخش ویلا و زمین‌های پروژه‌ای در بسیاری از مناطق در این سه‌ماهه در مقایسه با سه‌ماهه قبل، حدود ۲ تا ۵ درصد کاهش یافته است. علاوه بر این، ممکن است این املاک در آینده به ارزش‌های مناسب، متناسب با ارزش سرمایه‌گذاری محصول و زیرساخت‌های منطقه‌ای، تعدیل شوند.

برخی مناطق، به ویژه در مناطق حومه شهر و مناطق دورافتاده در این سه ماهه، شاهد کاهش قابل توجهی در قیمت معاملات بوده‌اند، مانند: منطقه ها دونگ، منطقه می لین، هوای دوک (هانوی)؛ منطقه ۱۲، منطقه بین چان، منطقه نها به (HCMC)؛ منطقه نگو هان سون (دا نانگ)؛ شهر بین هوا، منطقه نهون تراچ (دونگ نای).

وین فوک: فراخوان سرمایه‌گذاری در ۶ پروژه مسکن اجتماعی

بر اساس نیازهای عملی در این منطقه، کمیته مردمی استان وین فوک از سرمایه‌گذاران برای ساخت ۶ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس حدود ۸۰۰۰ آپارتمان و خانه شهری برای کارگران دعوت به همکاری کرده است.

وین فوک استانی با صنعت توسعه‌یافته است و در این منطقه پارک‌های صنعتی زیادی وجود دارد که تمرکز زیادی از کارگران را به خود جذب می‌کنند، بنابراین نیاز به مسکن برای اسکان بسیاری از خانواده‌های کارگران به ویژه و افراد کم‌درآمد به طور کلی یک مشکل فوری است.

مشخص است که از سال ۲۰۱۴ تاکنون، شورای مردمی و کمیته مردمی استان وین فوک سازوکارها، سیاست‌ها و مقررات زیادی در مورد مدیریت و توسعه مسکن برای افراد اجتماعی صادر کرده‌اند. به ویژه، تصمیم شماره ۱۵۹ شورای مردمی استان در مورد حمایت از پروژه‌های مسکن اجتماعی برای کارگران و افراد کم‌درآمد در استان در دوره ۲۰۱۵-۲۰۲۰؛ تصمیم شماره ۱۴ کمیته مردمی استان در مورد معیارهای اولویت‌دار برای انتخاب افراد واجد شرایط اجاره و خرید مسکن اجتماعی در استان؛ تصمیم شماره ۱۷۹ در مورد طرح اجرای برنامه توسعه مسکن استان وین فوک تا سال ۲۰۲۰، با چشم‌انداز ۲۰۳۰؛ تصمیم شماره ۱۲۴۷ در مورد انتشار طرح ۵ ساله توسعه مسکن، دوره ۲۰۲۱-۲۰۲۵...

استان وین فوک علاوه بر هدایت ادارات، شعب و مناطق برای تقویت مدیریت و جذب سرمایه‌گذاری در پروژه‌های توسعه مسکن، تخصیص سرمایه برای توسعه مسکن را نیز در اولویت قرار داده است. تنها در سال 2023، سرمایه برای توسعه مسکن در این استان 8606 میلیارد دانگ دانگ است. از این میزان، سرمایه برای ساخت مسکن تجاری 2748 میلیارد دانگ، سرمایه برای ساخت مسکن اجتماعی 164 میلیارد دانگ و سرمایه برای خانوارها و افراد برای ساخت و ساز شخصی 5694 میلیارد دانگ است.

آقای نگوین تان ها - معاون مدیر اداره ساخت و ساز استان وین فوک گفت که در استان وین فوک، در حال حاضر 5 پروژه مسکن اجتماعی در حال اجرا است، از جمله: منطقه مسکونی کم درآمد ویناکونکس شوان مای؛ منطقه مسکونی برای کارگران و افراد کم درآمد در بخش خای کوانگ؛ منطقه مسکونی اجتماعی مرتفع برای کارگران در منطقه گوک نو، بخش خای کوانگ (شهر وین ین)؛ منطقه مسکونی کم درآمد 8T، بخش شوان هوا، شهر فوک ین؛ منطقه مسکونی اجتماعی در بخش فوک تانگ (شهر فوک ین).

آقای نگوین تان ها گفت: «پروژه‌های مسکن اجتماعی فوق، از سال ۲۰۱۵ تاکنون، در ساخت ۱۶۲۳ خانه با مساحت ۵۰ تا ۷۰ متر مربع سرمایه‌گذاری و تکمیل شده‌اند و نیازهای مسکن کارگران و افراد کم‌درآمد را برآورده کرده‌اند. در حال حاضر، کمیته مردمی استان وین فوک همچنان خواستار سرمایه‌گذاری در ۶ پروژه مسکن اجتماعی با مقیاس حدود ۸۰۰۰ خانه و شهرک برای کارگران است. مراحل اجرای این پروژه طبق مقررات در حال انجام است.»

طبق پروژه نخست وزیر "سرمایه گذاری در ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم درآمد و کارگران شهرک صنعتی در دوره ۲۰۲۱-۲۰۳۰"، هدف استان وین فوک تکمیل ۲۸۳۰۰ واحد مسکن اجتماعی است که از این تعداد ۸۸۰۰ واحد باید در دوره ۲۰۲۲-۲۰۲۵ و ۱۹۵۰۰ واحد باید در دوره ۲۰۲۶-۲۰۳۰ تکمیل شوند. این یک هدف بزرگ است که تکمیل آن نیازمند تلاش و عزم راسخ ادارات و شعب مربوطه است.

تان هوآ: فهرست پروژه‌های مسکن اجتماعی عقب‌مانده از برنامه

طبق اطلاعات وزارت ساخت و ساز Thanh Hoa، در حال حاضر در این استان ۱۸ پروژه مسکن اجتماعی وجود دارد که سرمایه‌گذاری شده و در دست ساخت هستند که از این تعداد، ۱۲ پروژه طبق برنامه پیش می‌روند، بخشی یا تمام پروژه به بهره‌برداری رسیده است و ۶ پروژه از برنامه عقب مانده‌اند.

Dự án nhà ở xã hội phố Bào Ngoại với hàng loạt sai phạm, khiến dự án đến nay vẫn “tắc nghẽn”. (Nguồn: BXD)

پروژه مسکن اجتماعی در خیابان بائو نگوآی. (منبع: وزارت ساخت و ساز)

مشخص است که دلایل پیشرفت کند توسط سازمان‌های تابعه استان تان هوآ به دلیل کندی پاکسازی محل پروژه، اجرای کند سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز توسط سرمایه‌گذار برای زمین اختصاص داده شده و توانایی غیرعلمی در مدیریت سرمایه‌گذاری و ساخت‌وساز برای پروژه‌ها تعیین می‌شود... در میان پروژه‌های مسکن اجتماعی با پیشرفت کند در تان هوآ، اول از همه باید به پروژه مسکن اجتماعی AMC I در بخش کوانگ تان، شهر تان هوآ اشاره کنیم که سال‌هاست "کنار گذاشته شده" است.

در ۲۴ سپتامبر ۲۰۱۴، کمیته مردمی استان تان هوآ سند شماره ۸۸۷۰ را صادر کرد که سرمایه‌گذاری در پروژه توسعه مسکن اجتماعی منطقه مسکن اجتماعی AMC I در بخش کوانگ تان، شهر تان هوآ را تأیید می‌کرد.

بر این اساس، کمیته مردمی استان تان هوآ، سرمایه‌گذار، شرکت سهامی توسعه جهانی AMC، را برای سرمایه‌گذاری در پروژه مسکن اجتماعی AMC I تأیید کرد. هدف از سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز، ایجاد شرایطی برای افراد کم‌درآمد در منطقه است تا مسکن پایدار داشته باشند و نیازهای حدود ۹۰۰ خانوار را با سرمایه‌گذاری کل نزدیک به ۵۲۷ میلیارد دونگ ویتنامی، که از سرمایه شخصی و سایر منابع سرمایه‌ای قانونی تأمین می‌شود، برآورده سازد.

این پروژه توسط کمیته مردمی استان تان هوآ به مدت حدود ۳۶ ماه تمدید شد. از این مدت، ۶ ماه مربوط به آماده‌سازی سرمایه‌گذاری از تاریخ تأیید سرمایه‌گذاری پروژه و ۳۰ ماه مربوط به اجرای سرمایه‌گذاری از ۶ آگوست ۲۰۲۰ تا ۶ فوریه ۲۰۲۳ است. پس از شروع رسمی ساخت و ساز در ۲۱ ژانویه ۲۰۲۱، تاکنون، منطقه مسکن اجتماعی AMC I تنها چند مورد ساختمانی ناتمام دارد و علف‌های هرز به شدت در محوطه پروژه در حال رشد هستند.

مورد بعدی، پروژه مسکن اجتماعی بائو نگوآی، بخش دونگ هوئونگ، شهر تان هوآ است که با مجموعه‌ای از تخلفات، تاکنون "مسدود" مانده است. کمیته مردمی استان تان هوآ سند شماره 3071 را صادر کرد که سیاست سرمایه‌گذاری این پروژه را در سال 2018 تأیید می‌کند. شرکت سهامی ساختمانی - تجاری 379 (واقع در هانوی) سرمایه‌گذار است.

در پایان سال ۲۰۲۲، اگرچه مقامات ذیصلاح هنوز آپارتمان‌ها را نپذیرفته و اجازه بهره‌برداری از آنها را نداده بودند، بسیاری از خانوارهایی که در ساختمان آپارتمانی ۳۷۹ آپارتمان خریده بودند، به آنجا نقل مکان کردند و آزادانه زندگی کردند.

در تاریخ 9 ژانویه 2023، کمیته مردمی استان تان هوآ تصمیم گرفت شرکت سهامی ساخت و ساز - توسعه مسکن 379 را به دلیل راه‌اندازی و بهره‌برداری از پروژه بدون ارائه سندی که نتایج پذیرش پیشگیری و اطفاء حریق را تأیید کند، به پرداخت 80 میلیون دونگ ویتنامی جریمه اداری کند.

پس از سازماندهی بازرسی از پذیرش تکمیل پروژه، وزارت ساخت و ساز اخیراً سندی را به کمیته مردمی استان تان هوآ ارسال کرد که در آن آمده است که پروژه فوق شرایط پذیرش نتایج تکمیل را طبق مقررات برآورده نکرده است.

علاوه بر دو پروژه مسکن اجتماعی فوق، چهار پروژه مسکن اجتماعی دیگر در تان هوآ نیز به همین سرنوشت دچار شدند، از جمله: مسکن اجتماعی در بخش کوانگ تان، شهر تان هوآ، با سرمایه‌گذاری شرکت توسعه زیرساخت و سرمایه‌گذاری ساخت و ساز هاپ لوک؛ مسکن کارگری در پارک صنعتی و شهری هوانگ لانگ، بخش تائو شوین، شهر تان هوآ، با سرمایه‌گذاری شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری و توسعه املاک و مستغلات ویتنام؛ توسعه مسکن اجتماعی برای کارگران در منطقه شرقی پارک صنعتی لو مون، شهر تان هوآ، با سرمایه‌گذاری شرکت کفش سانجاد ویتنام؛ مسکن اجتماعی در بخش کوانگ تان، شهر تان هوآ، با سرمایه‌گذاری شرکت ساختمانی، گردشگری و تجارت آن فو.

منبع