املاک و مستغلات همچنان در صدر بازده سرمایه‌گذاری قرار دارد.

روانشناسی خریداران خانه در دو سال آینده چگونه تغییر خواهد کرد؟

آقای نگوین کوک آنه - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn - بر اساس داده‌های بزرگ و تحقیقات بازار در طول چرخه‌های توسعه، پیش‌بینی می‌کند که طی دو سال آینده، بازار املاک و مستغلات ویتنام ممکن است مراحل زیر را طی کند: بازگشت، اکتشاف، تثبیت، بهبود و تثبیت. در هر مرحله، خریداران هنگام انتخاب املاک و مستغلات، عوامل مختلفی را در اولویت قرار می‌دهند.

به طور خاص، از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۴، بازار هنوز در مرحله آزمایش است. خریداران عوامل خاصی مانند برآورده کردن نیازهای واقعی زندگی، وضعیت حقوقی شفاف، سیاست‌های پشتیبانی مالی خوب و بازده اجاره پایدار را در اولویت قرار می‌دهند و در عین حال هزینه‌های مختلف را بهینه می‌کنند. در این مرحله، آپارتمان‌ها توجه قابل توجهی را به خود جلب می‌کنند و بهترین نقدینگی را در بین انواع املاک ثبت می‌کنند.

با ورود به مرحله تثبیت که انتظار می‌رود در سه‌ماهه اول سال ۲۰۲۵ آغاز شود، خریداران و سرمایه‌گذاران در مورد عوامل مالی و حقوقی احساس امنیت بیشتری خواهند کرد، اما همچنان محصولاتی را در اولویت قرار می‌دهند که نیازهای واقعی را برآورده می‌کنند و جریان نقدی خوبی ایجاد می‌کنند. در این زمان، اگر شرایط پولی مطلوب‌تر باشد، املاک گران‌قیمت مانند خانه‌های ویلایی و خانه‌های شهری به تدریج شاهد بهبود حجم معاملات خواهند بود.

روانشناسی خریدار در هر مرحله از بازار املاک و مستغلات (تصویر: Batdongsan.com.vn)

پیش‌بینی می‌شود از سه‌ماهه دوم تا سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۵، دوره‌ای از رونق مجدد باشد، چرا که مردم توجه بیشتری به نیازهای سرمایه‌گذاری و افزایش قیمت‌ها نشان می‌دهند و به اندازه دوران رکود بازار، بر قیمت فروش و جنبه‌های قانونی تأکید نمی‌کنند. در این زمان، زمین‌ها و ویلاها به تدریج مزایای خود را بازیابی می‌کنند و نقدینگی بهتری خواهند داشت. انتظار می‌رود از ابتدای سال ۲۰۲۶، بازار املاک و مستغلات ویتنام وارد یک چرخه پایدار شود و خریداران، فرصت‌های سرمایه‌گذاری در انواع املاک با نرخ افزایش قیمت بالا، عرضه محدود اما تقاضای بالا را در اولویت قرار دهند.

علاوه بر پیش‌بینی روند خریداران و سرمایه‌گذاران در دو سال آینده، Batdongsan.com.vn همچنین ترجیحات کوتاه‌مدت آنها را از طریق نظرسنجی احساسات مصرف‌کنندگان املاک و مستغلات برای نیمه دوم سال 2024 تجزیه و تحلیل می‌کند. طبق این نظرسنجی، احساسات بازار همچنان پایدار است. خریداران منتظر سیگنال‌های مثبت از بازار هستند، با نرخ بهره پایین‌تر در مقایسه با سال 2023 و سیاست‌های قانونی جدید که در شرف اجرا هستند و احساسات مطلوب‌تری را در بین مردم ایجاد می‌کنند.

به گفته کارشناسان Batdongsan.com.vn، پیشنهاد دولت برای اجرایی شدن قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات از اول آگوست 2024، یک سیگنال مثبت است که چارچوب قانونی را شفاف‌تر کرده و بهبود بازار را تسریع می‌کند. اجرای مؤثر این قوانین، ارزش‌گذاری زمین را به طور مداوم و واقع‌بینانه‌تری ارتقا می‌دهد، الزامات توسعه‌دهندگان در توسعه پروژه را برای تضمین حقوق خریداران تشدید می‌کند، مالکیت املاک و مستغلات را برای ویتنامی‌های خارج از کشور تسهیل می‌کند، سرمایه‌گذاری خارجی بیشتری را جذب می‌کند و حرفه‌ای‌گری و شفافیت را در جامعه کارگزاری املاک و مستغلات افزایش می‌دهد.

عوامل کلیدی که خریداران خانه را به خرید ترغیب می‌کند.

علاوه بر این، تقاضا برای املاک و مستغلات همچنان قوی است و گروه هدف اصلی در دوره آینده خانواده‌های جوان، به ویژه تازه ازدواج‌کرده‌ها، خواهند بود. یک نظرسنجی توسط این واحد نشان می‌دهد که ۷۳ درصد از افراد متاهل بدون فرزند قصد دارند ظرف سال آینده خانه بخرند. در حالی که افراد مجرد هنگام انتخاب املاک و مستغلات، فضای کاری را در اولویت قرار می‌دهند، زوج‌های متاهل بیشتر به امکانات رفاهی مانند مدارس و مراکز خرید علاقه‌مند هستند. روند جستجوی املاک بازار ثانویه به دلیل عرضه اولیه محدود و قیمت‌های اولیه بالای پروژه‌های اولیه، رو به افزایش است.

یک نظرسنجی در مورد احساسات مصرف‌کننده در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ نیز نشان داد که خریداران جستجوی اطلاعات در سایت‌های بزرگ فهرست املاک و وب‌سایت‌های رسمی توسعه‌دهندگان را در اولویت قرار می‌دهند. هنگام بررسی یک توسعه‌دهنده، آنها بیشترین توجه را به قدرت مالی می‌کنند، در حالی که هنگام انتخاب یک پروژه، رعایت الزامات قانونی عامل اصلی است. هنگام درخواست کمک از مشاوران املاک، خریداران بیش از هر چیز به تخصص، تجربه و نگرش اهمیت می‌دهند و پس از آن هزینه‌های کارگزاری قرار می‌گیرد.

املاک و مستغلات از نظر بازده در بین کانال‌های سرمایه‌گذاری، همچنان برترین عملکرد را دارد.

طبق داده‌های بازار املاک و مستغلات برای شش ماه اول سال ۲۰۲۴ از Batdongsan.com.vn، اکثر کانال‌های سرمایه‌گذاری در مقایسه با سال ۲۰۲۳ نشانه‌های مثبتی را ثبت کرده‌اند. املاک و مستغلات همچنان کانالی با بالاترین بازده سرمایه‌گذاری است. از ژوئن ۲۰۲۴، میانگین قیمت درخواستی املاک و مستغلات در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۲۳، ۲۴ درصد افزایش یافته است. در همین حال، شاخص VNIndex که منعکس کننده نوسانات قیمت سهام است، ۱۹ درصد افزایش یافته، قیمت طلای SJC ۱۷ درصد افزایش یافته و نرخ ارز دلار ۸ درصد افزایش یافته است.

هانوی، به عنوان یکی از شهرهای پیشرو از نظر افزایش قیمت، در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۲۳، افزایش ۳۲ درصدی قیمت درخواستی برای خانه‌های شخصی، افزایش ۳۱ درصدی برای آپارتمان‌ها و افزایش ۱۰ تا ۱۹ درصدی برای زمین، ویلا و خانه‌های شهری را ثبت کرده است. در همین حال، قیمت درخواستی املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در طول یک سال و نیم گذشته تقریباً بدون تغییر باقی مانده است، به جز آپارتمان‌ها که افزایش جزئی ۶ درصدی را تجربه کرده‌اند، در حالی که سایر انواع ملک سطح قیمت خود را حفظ کرده‌اند.

در مورد انواع بازار، زمین‌های مسکونی و خانه‌های ویلایی در نیمه اول سال 2024 بهبود نسبی در میزان علاقه و معاملات را نشان دادند. به طور خاص، علاقه به خانه‌های ویلایی 87 درصد و علاقه به زمین‌های مسکونی 60 درصد در مقایسه با سه‌ماهه اول سال 2021 بهبود یافت. با این حال، این تنها یک بهبود محلی در برخی مناطق، به ویژه در استان‌های شمالی است.

املاک و مستغلات همچنان بالاترین عملکرد را در بین کانال‌های سرمایه‌گذاری دارد.

در برخی استان‌های شمالی، مانند هونگ ین ، علاقه به زمین‌های کشاورزی ۱۹۴ درصد و به خانه‌های شخصی ۷۰ درصد افزایش یافت. هانوی نیز شاهد افزایش ۷۵ درصدی علاقه به زمین‌های کشاورزی و افزایش ۴۸ درصدی خانه‌های کشاورزی بود. سطح علاقه و قیمت‌ها در مناطق حومه هانوی به دلیل فعالیت‌های برنامه‌ریزی و حراج به شدت افزایش یافت. به طور خاص، در نیمه اول سال ۲۰۲۴، تقاضا برای زمین‌های کشاورزی در دونگ آن، گیا لام، هوآی دوک، تاچ تات و کوک اوآی ۴۸ تا ۱۰۴ درصد افزایش یافت که منجر به افزایش ۴ تا ۲۴ درصدی قیمت‌های درخواستی در مقایسه با نیمه دوم سال ۲۰۲۳ شد.

علاوه بر این، آپارتمان‌ها پررونق‌ترین نوع ملک در بازار املاک و مستغلات، به ویژه در هانوی، هستند. تحقیقات این واحد نشان می‌دهد که تقاضا برای آپارتمان در هانوی در مارس 2024 به اوج خود رسید و در مقایسه با پایان سال 2023 تقریباً 60 درصد افزایش یافت. در حال حاضر، اگرچه علاقه به آپارتمان‌ها کاهش یافته است، اما قیمت‌ها کاهش نیافته است. قیمت درخواستی آپارتمان در هانوی در ماه مه 2024 با شهر هوشی مین برابری می‌کرد و به 50 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع رسید. در عین حال، آپارتمان‌ها همچنان نقدشونده‌ترین نوع ملک در بازار هستند. 48 درصد از دلالان شرکت‌کننده در نظرسنجی Batdongsan.com.vn معتقدند که آپارتمان‌ها در حال حاضر در مرحله رشد قوی هستند.

آقای دین مین توان، مدیر منطقه جنوبی Batdongsan.com.vn، معتقد است که در حال حاضر، بازار آپارتمان هیچ نشانه‌ای از «حباب» ندارد، زیرا عواملی که این وضعیت را ایجاد می‌کنند عبارتند از تقاضای متورم، با تقاضای سرمایه‌گذاری بیشتر از تقاضای واقعی؛ افزایش قیمت‌ها در مقایسه با اقتصاد و سایر انواع املاک؛ و سیاست‌های پولی سهل‌گیرانه که شرایطی را برای محدودیت‌های سرمایه در بازار ایجاد می‌کند.

آپارتمان‌ها، به‌خصوص در هانوی، پویاترین نوع ملک در بازار هستند.

داده‌های Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در مقایسه با شهرهای دیگر جهان، تفاوت بین قیمت آپارتمان و تولید ناخالص داخلی ویتنام هنوز خیلی زیاد نیست. تخمین زده می‌شود که برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در بانکوک (تایلند)، بیش از ۴۷ سال درآمد لازم است؛ در مانیل (فیلیپین)، بیش از ۵۶ سال؛ و در کوالالامپور (مالزی)، نزدیک به ۱۷ سال. در هانوی و هوشی مین سیتی، مردم باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال درآمد خود را خرج کنند تا آپارتمانی با اندازه مشابه بخرند.

آقای دین مین توان توضیح داد: «نرخ رشد جمعیت در دو شهر بزرگ نشان می‌دهد که تقاضا برای آپارتمان همچنان بسیار بالاست. تقاضای کلی مسکن پیش‌بینی‌شده برای دوره 2021-2030 در هانوی 89 میلیون متر مربع و در شهر هوشی مین 107.5 میلیون متر مربع است. با وجود این تقاضای بالا، قیمت فعلی آپارتمان در هانوی و شهر هوشی مین در مقایسه با سایر شهرهای جهان خیلی بالا نیست. در همین حال، انتظار نمی‌رود نرخ بهره وام مسکن به سطوح پایین کاهش یابد، زیرا نرخ بهره سپرده به تازگی به سمت بالا تعدیل شده است. بنابراین، هیچ «حبابی» در بازار آپارتمان وجود ندارد. در واقع، عرضه محدود و قیمت‌های بالای فروش اولیه باعث رشد قوی اخیر شده است.»

تران تی مای نات

منبع: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html