املاک و مستغلات همچنان در صدر بازده سرمایه‌گذاری قرار دارد

روانشناسی خریداران خانه در ۲ سال آینده چگونه تغییر خواهد کرد؟

آقای نگوین کووک آنه - معاون مدیر کل Batdongsan.com.vn - بر اساس داده‌های بزرگ و تحقیقات بازار از طریق چرخه‌های توسعه، پیش‌بینی می‌کند که در ۲ سال آینده، بازار املاک و مستغلات ویتنام ممکن است مراحل زیر را طی کند: بازگشت، اکتشاف، تثبیت، رشد و ثبات. در هر مرحله، خریداران هنگام انتخاب املاک و مستغلات، عوامل مختلفی را در اولویت قرار می‌دهند.

به طور خاص، از اکنون تا پایان سال ۲۰۲۴، بازار همچنان در حال بررسی است، خریداران عوامل خاصی مانند تأمین نیازهای واقعی مسکن، وضعیت حقوقی شفاف، سیاست‌های پشتیبانی مالی خوب، همراه با بازده اجاره پایدار و بهینه‌سازی هزینه‌ها را در اولویت قرار می‌دهند. در این مرحله، آپارتمان‌ها توجه زیادی را به خود جلب می‌کنند و بهترین نقدینگی را در بین انواع مختلف ثبت می‌کنند.

با ورود به دوره تثبیت که انتظار می‌رود در سه ماهه اول سال 2025 آغاز شود، خریداران و سرمایه‌گذاران با اطمینان بیشتری به عوامل مالی و حقوقی توجه خواهند کرد، اما همچنان محصولاتی را در اولویت قرار می‌دهند که نیازهای واقعی را برآورده می‌کنند و جریان نقدی خوبی را به همراه دارند. در این زمان، اگر عوامل پولی مطلوب‌تر باشند، انواع گران‌قیمت مانند خانه‌های شخصی و خانه‌های شهری به تدریج در حجم معاملات بهبود خواهند یافت.

روانشناسی خریدار در هر مرحله از بازار املاک و مستغلات (عکس: Batdongsan.com.vn)

پیش‌بینی می‌شود از سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۵ تا سه‌ماهه چهارم سال ۲۰۲۵، دوره بهبود اقتصادی باشد. مردم توجه بیشتری به نیازهای سرمایه‌گذاری و نرخ رشد قیمت خواهند داشت و مانند دوره رکود بازار، تأکید زیادی بر قیمت فروش و عوامل قانونی نخواهند داشت. این زمانی خواهد بود که زمین و ویلا به تدریج مزیت خود را بازیابند و نقدینگی بهتری داشته باشند. انتظار می‌رود از ابتدای سال ۲۰۲۶، بازار املاک و مستغلات ویتنام وارد یک چرخه پایدار شود و خریداران به دنبال فرصت‌های سرمایه‌گذاری در انواعی با نرخ رشد قیمت بالا، تعداد کم اما جذاب باشند.

علاوه بر پیش‌بینی روند خریداران و سرمایه‌گذاران در ۲ سال آینده، Batdongsan.com.vn همچنین سلیقه‌های کوتاه‌مدت آنها را از طریق بررسی روانشناسی مصرف‌کننده املاک و مستغلات در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ تحلیل کرده است. بر این اساس، شاخص احساسات بازار ثابت است. خریداران منتظر سیگنال‌های مثبت از بازار، نرخ بهره پایین‌تر در مقایسه با سال ۲۰۲۳ و سیاست‌های قانونی جدید هستند که قرار است برای ایجاد روانشناسی بهتر برای مردم اعمال شوند.

به گفته کارشناسان Batdongsan.com.vn، پیشنهاد دولت برای اجرایی شدن قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات از اول آگوست 2024، یک سیگنال مثبت است که به شفاف‌سازی سیستم حقوقی و تسریع روند بهبود بازار کمک می‌کند. این قوانین مؤثر، ارزش‌گذاری زمین را به طور منسجم‌تر و واقع‌بینانه‌تری ارتقا می‌دهند، الزامات سرمایه‌گذاران در توسعه پروژه را برای تضمین حقوق خریداران تشدید می‌کنند، شرایط مساعدی را برای مالکیت املاک و مستغلات برای ویتنامی‌های خارج از کشور ایجاد می‌کنند، سرمایه‌گذاری خارجی بیشتری را جذب می‌کنند و حرفه‌ای‌گری و شفافیت را در جامعه کارگزاری افزایش می‌دهند.

عوامل مهمی که خریداران خانه را به سمت اقدامات «پیش پرداخت» سوق می‌دهد

علاوه بر این، تقاضا برای املاک و مستغلات همیشه وجود دارد، خریداران اصلی هدف در آینده خانواده‌های جوان، به ویژه زوج‌های تازه ازدواج کرده هستند. نظرسنجی این واحد نشان می‌دهد که ۷۳ درصد از افراد متاهل بدون فرزند قصد دارند در سال آینده خانه بخرند. در حالی که افراد مجرد هنگام انتخاب ملک، فضای کار را در اولویت قرار می‌دهند، افراد متاهل بیشتر به امکانات رفاهی مدرسه و مرکز خرید و فروشگاه علاقه‌مند هستند. روند خرید محصولات ثانویه به دلیل عرضه کم محصولات اولیه در حالی که قیمت افتتاحیه پروژه‌های اولیه بالا است، رو به افزایش است.

یک نظرسنجی در مورد روانشناسی مصرف‌کننده در نیمه دوم سال ۲۰۲۴ نیز نشان داد که خریداران جستجوی اطلاعات در سایت‌های خبری اصلی و وب‌سایت رسمی سرمایه‌گذار را در اولویت قرار می‌دهند. هنگام بررسی یک سرمایه‌گذار، آنها بیشترین توجه را به پتانسیل مالی می‌کنند و هنگام انتخاب یک پروژه، قانونی بودن عامل اصلی است. خریداران هنگام جستجوی یک کارگزار املاک برای پشتیبانی از معامله، بیشترین ارزش را برای تخصص، تجربه و نگرش قائل هستند و پس از آن هزینه‌های کارگزاری قرار می‌گیرد.

املاک و مستغلات همچنان در بین کانال‌های سرمایه‌گذاری، بیشترین بازده را دارند

داده‌های بازار املاک و مستغلات برای 6 ماه اول سال 2024 توسط Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که اکثر کانال‌های سرمایه‌گذاری در مقایسه با سال 2023 نشانه‌های مثبتی را ثبت کرده‌اند. از این میان، املاک و مستغلات هنوز کانالی با بالاترین بازده سرمایه‌گذاری است. از ژوئن 2024، میانگین قیمت فروش املاک و مستغلات در مقایسه با ابتدای سال 2023، 24 درصد افزایش یافته است. در همین حال، شاخص VNIndex که نشان دهنده نوسانات قیمت سهام است، 19 درصد افزایش یافته، قیمت طلای SJC 17 درصد افزایش یافته و نرخ ارز دلار 8 درصد افزایش یافته است.

هانوی، به عنوان یکی از شهرهای پیشرو در افزایش قیمت، در مقایسه با ابتدای سال ۲۰۲۳، افزایش ۳۲ درصدی قیمت خانه‌های شخصی، افزایش ۳۱ درصدی قیمت آپارتمان‌ها و افزایش ۱۰ تا ۱۹ درصدی قیمت زمین، ویلا و خانه‌های شهری را ثبت کرد. در همین حال، قیمت املاک و مستغلات در شهر هوشی مین در طول یک سال و نیم گذشته تقریباً بدون تغییر باقی مانده است، به جز آپارتمان‌ها که اندکی ۶ درصد افزایش یافته است، در حالی که سایر انواع املاک سطح قیمت خود را حفظ کرده‌اند.

در مورد انواع املاک موجود در بازار، زمین و خانه‌های شخصی از نظر میزان علاقه و معاملات در نیمه اول سال 2024 بهبود نسبی داشته‌اند. به طور خاص، علاقه به خانه‌های شخصی 87 درصد و زمین 60 درصد نسبت به سه ماهه اول سال 2021 بهبود یافته است. با این حال، این تنها یک بهبود محلی در برخی مناطق، به ویژه استان‌های شمالی است.

املاک و مستغلات هنوز هم موثرترین کانال سرمایه‌گذاری است.

تنها در برخی استان‌های شمالی، مانند هونگ ین ، علاقه به زمین ۱۹۴ درصد و خانه‌های شخصی ۷۰ درصد افزایش یافت. هانوی نیز شاهد افزایش علاقه به زمین ۷۵ درصد و خانه‌های شخصی ۴۸ درصد بود. به طور خاص، علاقه و قیمت‌ها در مناطق حومه هانوی به لطف عوامل برنامه‌ریزی و فعالیت‌های حراج به شدت افزایش یافت. به طور خاص، در نیمه اول سال ۲۰۲۴، زمین در دونگ آن، گیا لام، هوای دوک، تاچ تات و کوک اوآی افزایش تقاضا از ۴۸ درصد به ۱۰۴ درصد را ثبت کردند که منجر به افزایش قیمت زمین در این مناطق حومه شهر از ۴ درصد به ۲۴ درصد در مقایسه با نیمه دوم سال ۲۰۲۳ شد.

علاوه بر این، آپارتمان‌ها پر جنب و جوش‌ترین نوع بازار املاک و مستغلات، به ویژه در بازار هانوی هستند. تحقیقات این واحد نشان می‌دهد که تقاضا برای خرید آپارتمان در هانوی در مارس 2024 به اوج خود رسید و در مقایسه با پایان سال 2023 تقریباً 60 درصد افزایش یافت. در حال حاضر، اگرچه علاقه به آپارتمان‌ها "کاهش یافته است"، قیمت‌ها کاهش نیافته است. قیمت فروش آپارتمان در هانوی در ماه مه 2024 برابر با شهر هوشی مین بود و به 50 میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید. در عین حال، آپارتمان‌ها هنوز هم نوعی با بهترین نقدینگی در بازار هستند، 48 درصد از دلالان شرکت کننده در نظرسنجی Batdongsan.com.vn گفتند که آپارتمان‌ها در دوره رشد قوی قرار دارند.

آقای دین مین توان - مدیر منطقه‌ای جنوبی Batdongsan.com.vn - اظهار داشت که در حال حاضر هیچ نشانه‌ای از «حباب» در آپارتمان‌ها وجود ندارد، زیرا عواملی که این وضعیت را ایجاد می‌کنند عبارتند از تقاضای بیش از حد تورمی، تقاضای سرمایه‌گذاری بیشتر از تقاضای واقعی، افزایش قیمت‌ها در مقایسه با اقتصاد و سایر انواع آن و سیاست‌های پولی سهل‌گیرانه که شرایطی را برای کنترل سرمایه در بازار ایجاد می‌کند.

آپارتمان‌ها، به‌خصوص در هانوی، پرجنب‌وجوش‌ترین نوع بازار هستند.

داده‌های Batdongsan.com.vn نشان می‌دهد که در مقایسه با سایر شهرهای جهان، تفاوت قیمت آپارتمان با تولید ناخالص داخلی ویتنام هنوز خیلی زیاد نیست. تخمین زده می‌شود که برای خرید یک آپارتمان ۵۰ متری در بانکوک (تایلند)، مردم بیش از ۴۷ سال درآمد، در مانیل (فیلیپین) بیش از ۵۶ سال و در کوالالامپور (مالزی) نزدیک به ۱۷ سال هزینه می‌کنند. در همین حال، در هانوی و هوشی مین سیتی، مردم باید حدود ۱۴ تا ۱۵ سال درآمد خود را برای خرید آپارتمانی با اندازه مشابه هزینه کنند.

آقای دین مین توان توضیح داد: «نرخ رشد جمعیت در دو شهر بزرگ نشان می‌دهد که تقاضای واقعی برای آپارتمان‌ها هنوز بسیار بالاست. پیش‌بینی می‌شود کل تقاضای مسکن در دوره 2021-2030 در هانوی 89 میلیون متر مربع فضای مسکونی و در شهر هوشی مین 107.5 میلیون متر مربع فضای مسکونی باشد. تقاضا بسیار بالاست، اما قیمت فعلی آپارتمان در هانوی و هوشی مین در مقایسه با سایر شهرهای جهان خیلی بالا نیست. در همین حال، انتظار نمی‌رود نرخ بهره برای خرید خانه پایین باشد، زیرا نرخ بهره بسیج به تازگی برای افزایش تنظیم شده است. بنابراین، هیچ پدیده «حبابی» در آپارتمان‌ها وجود ندارد. در واقع، عرضه محدود و قیمت‌های بالای افتتاحیه باعث رشد قوی اخیر شده است.»

تران تی مای نات

منبع: https://www.congluan.vn/bds-tiep-tuc-dung-dau-ve-loi-suat-dau-tu-nguoi-mua-dang-tham-do-thi-truong-post301219.html