لازم است با سفته بازی و دستکاری قیمت املاک و مستغلات به شدت برخورد شود.

علاوه بر این، تخلفات در حوزه املاک و مستغلات با روندهای پیچیده‌تر و تخصصی‌تری در حال وقوع است و به ویژه قیمت املاک و مستغلات هر فصل و هر سال به طور مداوم در حال افزایش است.

مشکل سفته بازی و دستکاری بازار

اخیراً، در بسیاری از مناطق، به ویژه شهرهای بزرگی مانند هانوی ، دانانگ، هوشی مین سیتی، مناطق شهری «ارواح» یا هزاران هکتار از پروژه‌های مسکونی بزرگ و کوچک رها شده که برای دهه‌ها «پوشیده» مانده‌اند، به تصاویر آشنایی تبدیل شده‌اند. این یک شکل سیستماتیک از گمانه‌زنی با هدف انتظار برای زمان مناسب برای کسب سودهای کلان است که نه تنها باعث اتلاف منابع زمین می‌شود، بلکه یکی از دلایل مستقیم افزایش سریع قیمت املاک و مستغلات نیز می‌باشد.

طبق داده‌های تحقیقات بازار انجمن املاک و مستغلات ویتنام، در سه ماهه سوم سال 2024، قیمت محصولات املاک و مستغلات به شدت افزایش یافت. به طور خاص، بخش زمین به طور متوسط ​​حدود 3.5 درصد افزایش را در بازار اولیه ثبت کرد. به طور مشابه، مسکن کم ارتفاع 5 تا 10 درصد افزایش یافت. به ویژه بخش آپارتمان سطح جدیدی را ایجاد کرده است که در آن قیمت‌ها به طور متوسط ​​24 درصد افزایش یافته و کل عرضه جدید در مقایسه با سه ماهه قبل حدود 20 درصد کاهش یافته است. در بازارهای هانوی، دانانگ و شهر هوشی مین ، افزایش‌های مربوط به سال به سال به ترتیب 64 درصد، 30.6 درصد و 46.2 درصد بوده است.

قیمت املاک و مستغلات در سال‌های اخیر به طور مداوم در حال افزایش بوده است. عکس: کونگ هونگ

در کنار مشکل سفته‌بازی، تملک زمین نشانه‌ای از سوءاستفاده از حراج‌های حقوق کاربری زمین برای دستکاری بازار است. این بزرگترین محدودیت حراج‌های حقوق کاربری زمین علاوه بر مزایای منابع مالی جمع‌آوری‌شده برای بودجه دولت است. در بسیاری از مناطق، «دلالان حراج» ظاهر شده‌اند که با یکدیگر تبانی می‌کنند تا ده‌ها برابر بیشتر از قیمت اولیه بپردازند و یک سطح «قیمت مجازی» ایجاد کنند تا قطعات زمین حراج‌شده را بخرند و دوباره بفروشند یا قطعات زمین همسایه را که قبلاً با قیمت پایین خریداری شده بودند، نقد کنند.

در نتیجه، پس از تعیین قیمت غیرمعمول بالا، به منظور دستیابی به هدف نقدینگی سریع برای کسب سود، «دلالان حراج» طبیعتاً حاضر به انصراف از ودیعه هستند، زیرا ودیعه تنها حدود ۱۰ تا ۲۰ درصد از کل ارزش قطعه زمین است که طبق قیمت اولیه ارائه شده توسط واحد سازماندهی محاسبه می‌شود و این قیمت اغلب کمتر از قیمت واقعی بازار در آن منطقه است.

این امر نه تنها مستقیماً بر منافع شرکت‌کنندگان در حراج تأثیر می‌گذارد، بلکه بر بازار املاک و مستغلات نیز تأثیر منفی می‌گذارد، زیرا این قیمت مجازی باید به عنوان مرجعی برای پرداخت غرامت و آزادسازی محل برای پروژه‌های مسکن جدید مورد استفاده قرار گیرد...

معاون وزیر ساخت و ساز، نگوین ویت هونگ، اعلام کرد: «در سه ماهه سوم سال 2024، بازار املاک و مستغلات بهبود مثبتی را ثبت کرده است، اما به اندازه قبل از همه‌گیری کووید-19 پر جنب و جوش نیست؛ عرضه جدید هنوز محدود است، در حالی که قیمت املاک و مستغلات هنوز بالاست. ما دلایل متعددی را منجر به این وضعیت می‌بینیم، مانند: تقاضای مردم برای مسکن و تجارت بالا است، در حالی که عرضه کم است، تقاضا بیشتر از عرضه است؛ هزینه‌های ورودی پروژه‌های املاک و مستغلات (مصالح ساختمانی، هزینه‌های استفاده از زمین و ...) همگی در حال افزایش هستند. به طور خاص، بسیاری از مناطق نیز نشانه‌هایی از افزایش قیمت و تورم قیمت را برای دستکاری بازار از طریق حراج حقوق استفاده از زمین نشان داده‌اند.»

اقدام قاطع علیه پروژه‌هایی که زمین‌های متروکه را «در آغوش می‌گیرند»

درس‌هایی از «امواج زیرزمینی» سفته‌بازی و دستکاری قیمت املاک و مستغلات، پیامدهای زیادی برای بازار املاک و مستغلات به جا گذاشته است و باعث تب زمین مجازی شده است که دسترسی به زمین را برای افراد با نیازهای واقعی (برای مسکن، تولید و تجارت...) غیرممکن می‌کند. اگر بخواهند، باید مبلغ زیادی برای سفته‌بازی بپردازند که منجر به زمین‌های متروکه می‌شود؛ و مشاغلی که پروژه‌های جدید را توسعه می‌دهند، نگران این هستند که به دلیل افزایش هزینه‌های سرمایه‌گذاری و زمین، نتوانند سود خود را تضمین کنند؛ فقرا باید پول بیشتر و بیشتری بپردازند و به تدریج توانایی داشتن خانه را از دست بدهند.

نگران‌کننده است که منابع لازم برای سرمایه‌گذاری در تولید، کسب‌وکار، ایجاد شغل و ارزش افزوده برای جامعه در زمین «مدفون» شده باشد؛ زمین‌های سوداگرانه‌ای که مورد استفاده قرار نمی‌گیرند، رشد صنایع مرتبط را تحریک نمی‌کنند و در درازمدت، هنگامی که عرضه برای مدت طولانی انباشته می‌شود، منجر به بدهی معوق سرمایه‌گذاران در سیستم بانکی می‌شود و در نقطه‌ای خاص باعث تورم برای کل اقتصاد خواهد شد.

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، گفت: «سازمان‌های مدیریت دولتی و مقامات محلی باید اقدامات جدی علیه پروژه‌هایی که زمین را برای اهداف سوداگرانه "در اختیار دارند" اما سال‌هاست که بدون بررسی و ارزیابی دقیق علل ذهنی و عینی، رها شده‌اند و مورد بهره‌برداری و استفاده قرار نگرفته‌اند، انجام دهند. برای پروژه‌هایی که ظرفیت کافی برای اجرا دارند، باید سازوکاری برای ادامه اجرا ایجاد شود. برعکس، قانون مجازات نیز به وضوح نحوه برخورد با اقدامات دستکاری، تورم قیمت و افزایش قیمت در تجارت املاک و مستغلات را تصریح می‌کند. اجرای دقیق آنها برای اصلاح سریع تخلفات ضروری است.»

به گفته دکتر دین ترونگ تین، دانشیار اقتصاد، برای تثبیت قیمت املاک و مستغلات و محدود کردن افزایش سریع و ناگهانی، مهمترین چیز جلوگیری از سفته بازی و تورم قیمت است. بر این اساس، مقامات ذیصلاح باید اقدامات شدیدتری را برای کنترل و بازگرداندن قیمت فروش به ارزش واقعی بازار برای معاملات املاک و مستغلات، از جمله حراج حقوق استفاده از زمین، انجام دهند.

«کشورهای سراسر جهان در کنترل قیمت املاک و مستغلات، بر اساس ارزش واقعی بازار، از طریق تصویب قوانین مربوط به مالیات بر املاک و مستغلات بسیار موفق بوده‌اند. حدود 20 سال پیش، کمیته مرکزی حزب، قطعنامه‌ای در مورد اصلاح مالیات بر املاک و مستغلات صادر کرد، اما تاکنون این سیاست اجرا نشده است.»

بنابراین، ما باید یک قانون مالیاتی جداگانه برای بازار املاک و مستغلات تدوین کنیم تا آن را به شیوه‌ای پایدار و بلندمدت اجرا کنیم؛ بر این اساس، املاک و مستغلات متروکه، املاکی که بارها فروخته می‌شوند یا املاک و مستغلات زیادی دارند، باید مشمول مالیات بالایی شوند، حتی تا سطحی معادل اجاره بهای زمین و مساحت ساخت و ساز موجود در حال حاضر.» - دکتر دین ترونگ تین، دانشیار، گفت.

علاوه بر این، کارشناسان معتقدند که مسائل حقوقی نیز یکی از دلایل اصلی رکود بازار املاک و مستغلات است. گروه کاری ویژه نخست وزیر برای بررسی و رفع مشکلات بازار املاک و مستغلات، بخش زیادی از کار را حل کرده است (بیش از ۸۰۰ پروژه از ۱۲۰۰ پروژه متوقف شده، مشکلات خود را حل کرده‌اند).

به طور خاص، از اول آگوست ۲۰۲۴، زمانی که قوانین اصلاح‌شده و تکمیلی رسماً لازم‌الاجرا می‌شوند و انتظار می‌رود بسیاری از مقررات جدید به زودی موانع قانونی را برطرف کنند، سازمان مدیریت باید صدور اسناد فرعی و دستورالعمل‌های اجرایی را تسریع کند تا به سرعت پیشرفت پروژه کمک کند، عرضه برای بازار را افزایش دهد؛ در عین حال، بر اولویت‌بندی پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن تجاری کم‌هزینه برای تأمین نیازهای اکثریت مردم تمرکز کند و اثربخشی سیاست‌های تأمین اجتماعی را تضمین کند.

 

مهم‌ترین مسئله در حال حاضر، نقش نظارتی دولت از طریق سازوکارها، سیاست‌ها، ابزارهای مدیریتی و مجازات‌ها برای کاهش و جلوگیری از سفته‌بازی و بازگرداندن بازار املاک و مستغلات به حالت تعادل در درازمدت است.

نظام حقوقی اصلاح و تکمیل‌شده‌ی اخیر لازم‌الاجرا شده است، اما همچنان دریافت نظرات، خلاصه‌سازی تجربیات و ادامه‌ی اصلاح مسائل معوقه ضروری است، که در آن برای افزایش عرضه و تثبیت قیمت‌های فروش، لازم است مسئله‌ی تصویب سیاست‌های سرمایه‌گذاری و در عین حال تصویب سرمایه‌گذارانی که از زمین استفاده می‌کنند، به‌طور کامل حل شود.

نایب رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی، نگوین دیپ

منبع: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html