مسئولیت‌های سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات چیست؟

نکات جدید مسئولیت سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات

وکیل فام تی بیچ هائو - مدیر شرکت حقوقی دوک آن لیمیتد - در گفتگو با روزنامه کین ته و دو تی در مورد مسئولیت‌های جدید سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات، گفت که طبق مفاد ماده ۱۷ قانون تجارت املاک و مستغلات، مجاز به اعطای مجوز به سایر سازمان‌ها یا افراد برای امضای قراردادهای سپرده‌گذاری، خرید، فروش، انتقال، اجاره به شرط تملیک خانه‌ها، کارهای ساختمانی، مساحت زیربنای ساخت و ساز در کارهای ساختمانی، حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات نیست. این آیین‌نامه برای جلوگیری از تخلفات در واحدهای مجاز برای امضای قراردادهای سپرده‌گذاری و انتقال است.

قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند: سپرده برای خرید خانه‌های آینده نباید از ۵٪ قیمت فروش تجاوز کند. — قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات تصریح می‌کند: سپرده برای خرید خانه در آینده نباید بیش از ۵٪ از قیمت فروش باشد.

در عین حال، ساخت خانه‌ها، کارهای ساختمانی و کارهای زیربنایی فنی، زیرساخت‌های اجتماعی در پروژه باید با برنامه‌ریزی دقیق، طرح مصوب، مجوز ساخت و ساز، محتوای تصویب سیاست سرمایه‌گذاری پروژه توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی مطابقت داشته باشد؛ با استانداردهای ساخت و ساز مطابقت داشته باشد. این آیین‌نامه جدید در مقایسه با قانون تجارت املاک و مستغلات سال ۲۰۱۴، همچنین برای جلوگیری از ساخت خانه‌هایی است که برخی از سرمایه‌گذاران با طرح‌های مصوب و مجوزهای ساخت و ساز مطابقت ندارند.

قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ (شامل ۱۰ فصل و ۸۳ ماده) از اول ژانویه ۲۰۲۵ لازم‌الاجرا می‌شود و جایگزین قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۱۴ می‌شود.

برخی از مقررات جدید در مورد پرداخت، اجاره به شرط تملیک خانه‌ها، کارهای ساختمانی که در آینده انجام می‌شوند طبق بند ۲، ماده ۲۵ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳: پرداخت در اجاره به شرط تملیک خانه‌ها، کارهای ساختمانی، مساحت زیربنای ساختمان در کارهای ساختمانی که در آینده انجام می‌شوند، در اقساط متعدد انجام می‌شود، قسط اول نباید از ۳۰٪ ارزش قرارداد شامل ودیعه تجاوز کند، اقساط بعدی باید با پیشرفت ساخت و ساز تا زمان تحویل خانه، کارهای ساختمانی، مساحت زیربنای ساختمان در کارهای ساختمانی به مستاجر مطابقت داشته باشد، اما کل مبلغ پیش پرداخت به موجر نباید از ۵۰٪ ارزش قرارداد اجاره به شرط تملیک خانه‌ها، کارهای ساختمانی، مساحت زیربنای ساختمان در کارهای ساختمانی تجاوز کند. مبلغ باقیمانده به عنوان اجاره بها محاسبه می‌شود که باید در مدت معینی که در قرارداد توافق شده است به موجر پرداخت شود.

نکات جدید در قانون تجارت املاک و مستغلات در ماده ۲۹ در مورد الزامات معامله حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات. بر این اساس، پروژه‌های املاک و مستغلات با حقوق کاربری زمین با زیرساخت‌های فنی که به مرحله تجاری می‌رسند باید الزامات زیر را رعایت کنند:

الزامات مندرج در ماده ۱۱ این قانون؛ تکمیل سرمایه‌گذاری در ساخت و ساز کارهای زیربنایی فنی طبق طرح تفصیلی مصوب، پیشرفت پروژه تأیید شده توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی طبق مقررات قانون ساخت و ساز، قانون شهرسازی، قانون سرمایه‌گذاری؛ اطمینان از تأمین برق، آبرسانی، زهکشی، جمع‌آوری زباله، خدمات تصفیه فاضلاب؛ اطمینان از اتصال به سیستم زیرساخت مشترک منطقه قبل از انتقال، اجاره، واگذاری حقوق کاربری زمین؛ انتقال، اجاره، واگذاری حقوق کاربری زمین با زیرساخت فنی باید با اهداف سرمایه‌گذاری و محتوای پروژه سرمایه‌گذاری تأیید شده توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی سازگار باشد.

نکات جدید قابل توجه برای طرفین شرکت کننده در تراکنش ها

به گفته وکیل فام تی بیچ هائو، در مورد مقررات سپرده‌گذاری در کسب و کار مسکن و کارهای ساختمانی که در آینده شکل می‌گیرند، برای اطمینان از انعکاس ماهیت واقعی سپرده‌گذاری، ضمن محدود کردن خطرات برای خریدار و مستاجر که اغلب طرف ضعیف‌تر هستند، قانون ۲۰۲۳ در مورد کسب و کار املاک و مستغلات تصریح می‌کند: سپرده‌گذاری برای خرید خانه‌ای که در آینده شکل می‌گیرد، نباید از ۵٪ قیمت فروش تجاوز کند.

قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات مصوب ۲۰۱۴، به طور خاص سپرده‌ها را هنگام خرید، فروش یا اجاره املاک و مستغلاتی که قرار است در آینده تشکیل شوند، تنظیم نمی‌کند.

طبق مقررات جدید در بند ۵، ماده ۲۳ قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳، مفاد به شرح زیر است: سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات فقط مجاز به دریافت سپرده‌هایی به میزان حداکثر ۵٪ از قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه‌ها، کارهای ساختمانی و مساحت زیربنای ساخت و ساز در کارهای ساختمانی از مشتریان هستند، زمانی که خانه‌ها و کارهای ساختمانی تمام شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب و کار را طبق مفاد این قانون برآورده کرده باشند. قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه‌ها، کارهای ساختمانی و مساحت زیربنای ساخت و ساز در کارهای ساختمانی را بیان کند.

بر این اساس، سرمایه‌گذاران پروژه‌های املاک و مستغلات تنها در صورتی مجاز به جمع‌آوری سپرده‌هایی به میزان حداکثر ۵٪ از قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه‌ها و کارهای ساختمانی آینده هستند که شرایط لازم برای راه‌اندازی کسب‌وکار را داشته باشند.

قرارداد سپرده باید به وضوح قیمت فروش، قیمت اجاره-خرید خانه، پروژه ساختمانی و مساحت زیربنا پروژه را بیان کند.

کارهای مسکن و ساختمانی که در آینده شکل می‌گیرند، تنها زمانی می‌توانند به مرحله‌ی اجرا برسند که یکی از مدارک زیر در مورد حقوق استفاده از زمین وجود داشته باشد: مجوز ساخت و ساز؛ اطلاعیه‌ی شروع ساخت و ساز؛ مدارک مربوط به پذیرش تکمیل ساخت و ساز زیرساخت‌های فنی...

گسترش حقوق سرمایه‌گذاران ویتنامی مقیم خارج از کشور

وکیل فام تی بیچ هائو گفت که یکی دیگر از نکات قابل توجه جدید قانون ۲۰۲۳ در مورد تجارت املاک و مستغلات، اصلاح مقررات مربوط به شکل و دامنه تجارت املاک و مستغلات ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور است.

در ماده 10، افراد مجاز به انجام تجارت، ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور هستند که طبق مفاد قانون تابعیت، شهروند ویتنام محسوب می‌شوند و اجازه ورود به ویتنام را دارند و مجاز به انجام تجارت املاک و مستغلات به اشکال مقرر برای سازمان‌های داخلی و افرادی که تجارت املاک و مستغلات انجام می‌دهند، می‌باشند. ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور که طبق مفاد قانون تابعیت، شهروند ویتنام نیستند و اجازه ورود به ویتنام را دارند و مجاز به انجام تجارت املاک و مستغلات به اشکال زیر می‌باشند:

سرمایه‌گذاری در ساخت خانه‌ها و کارهای ساختمانی مرتبط با حقوق استفاده از زمین برای فروش، اجاره یا اجاره به شرط تملیک از طریق پروژه‌های املاک و مستغلات که مطابق با شکل، هدف و مدت استفاده از زمین طبق قانون زمین اجرا می‌شوند؛

سرمایه‌گذاری در ساخت زیرساخت‌های فنی در پروژه‌های املاک و مستغلات به منظور انتقال، اجاره و واگذاری حقوق استفاده از زمین با زیرساخت‌های فنی باید با شکل، هدف و مدت استفاده از زمین مطابق با قانون زمین مطابقت داشته باشد.

اشکال تجارت املاک و مستغلات که در بند ۱ ماده ۱ بند d و g این ماده مشخص شده است.

وکیل فام تی بیچ هائو گفت: «در مقایسه با قانون فعلی تجارت املاک و مستغلات، قانون جدید مقررات دقیق‌تری در مورد اشکال تجارت املاک و مستغلات ویتنامی‌های مقیم خارج از کشور ارائه می‌دهد و حقوق سرمایه‌گذاران ویتنامی مقیم خارج از کشور را برای جذب سرمایه برای بازار املاک و مستغلات گسترش می‌دهد.»

منبع