نماینده مجلس ملی: اجرای ارزیابی زمین با روش مازاد دشوار است

تعیین قیمت زمین با استفاده از روش مازاد اغلب خطاهای بزرگی ایجاد می‌کند، غیردقیق است و اجرای آن دشوار است، بنابراین نمایندگان مجلس ملی پیشنهاد دادند که این روش کنار گذاشته شود.

یکی از اهداف اصلاح قانون زمین، قیمت‌گذاری زمین نزدیک به بازار است. بنابراین، پس از توضیح و پذیرش، پیش‌نویس قانون ارائه شده به مجلس شورای ملی در جلسه ششم، روش‌هایی را برای قیمت‌گذاری زمین از جمله مقایسه، درآمد، مازاد و ضریب تعدیل قیمت زمین پیشنهاد کرد.

با این حال، آقای وو هونگ تان، رئیس کمیته اقتصادی ، گفت که به دلیل نظرات بسیار متفاوت، پیش‌نویس قانون دو گزینه برای ارزیابی زمین پیشنهاد کرده است. گزینه ۱، آیین‌نامه قانون در مورد محتوای ۴ روش برای ارزیابی زمین است و به دولت وظیفه تعیین موارد و شرایط اعمال را می‌دهد. دولت پیشنهاد اجرای این طرح را در این راستا داده است.

گزینه ۲، قانون محتوای روش‌های ارزیابی زمین و موارد و شرایط اعمال هر روش را بیان می‌کند. اکثریت نظرات کمیسیون دائمی مجلس ملی با این گزینه موافق است.

خانم نگوین تی ین، معاون دبیر دائمی استان با ریا-وونگ تاو، در تاریخ ۳ نوامبر در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) اظهار داشت که روش مازاد نباید در تعیین قیمت زمین استفاده شود. او تحلیل کرد که این روش برای تخمین درآمد و هزینه‌ها اعمال می‌شود. محاسبه عوامل فرضی فوق بسیار پیچیده است، نتایج اغلب نادرست و دارای خطاهای بزرگی هستند.

معاون دبیر دائمی استان با ریا - وونگ تاو گفت: «برای یک قطعه زمین، تنها تغییر یک شاخص در عوامل فرضی، نتیجه ارزیابی را تغییر خواهد داد. این دلیل اصلی سردرگمی و تأخیر در تعیین و ارزیابی قیمت زمین در سال‌های اخیر است. ناگفته نماند که هر فرد در هر موقعیت و زمانی درک متفاوتی دارد.»

خانم نگوین تی ین، معاون دبیر دائمی استان با ریا-وونگ تاو، در جلسه بحث پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در تاریخ ۳ نوامبر سخنرانی کرد. عکس: رسانه مجلس ملی — خانم نگوین تی ین، معاون دبیر دائمی استان با ریا-وونگ تاو، در جلسه بحث پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) در تاریخ ۳ نوامبر سخنرانی کرد. عکس: *رسانه مجلس ملی*

خانم هوین تی فوک، معاون رئیس کمیته بسیج مردمی کمیته حزبی استان با ریا - وونگ تاو، همچنین گفت که اجرای استفاده از روش مازاد برای تعیین قیمت زمین دشوار است.

خانم فوک گفت: «هر کسب‌وکاری نسبت‌های هزینه، درآمد و قیمت فروش متفاوتی دارد و همه اینها داده‌های تخمینی از سرمایه‌گذاران است، بنابراین قابلیت اطمینان بالایی ندارد.» و پیشنهاد داد که این روش در نظر گرفته شود.

در این زمینه، آقای لی مین نام، عضو دائمی کمیته مالی و بودجه، گفت که هر روش مزایا و معایب خود را دارد و فقط برای گروهی از موضوعات ارزیابی زمین مناسب است.

یکی از اعضای دائمی کمیته مالی و بودجه گفت: «در صورت نتایج ارزیابی متفاوت چه باید کرد؟ اگر این اصل در قانون حل و فصل و تنظیم نشود، حتی اگر دولت هم آن را هدایت کند، اجرای آن دشوار خواهد بود.»

آقای نام پیشنهاد تکمیل اصول و روش‌های اعمال قیمت‌ها در موقعیت‌های مختلف یا اعمال روش‌های حذف، ترکیب و میانگین برای تعیین قیمت زمین را ارائه داد.

او گفت: «تنها زمانی که مبنای قانونی برای اثبات تصمیم قیمت‌گذاری وجود داشته باشد، می‌تواند عملی باشد و برای تصمیم‌گیرنده آرامش خاطر ایجاد کند. در غیر این صورت، ترس از اشتباه کردن و وضعیت تنگناها همچنان وجود خواهد داشت.»

آقای لی تان ون، عضو دائمی کمیته مالی و بودجه، با همین دیدگاه گفت که تعیین قیمت زمین دشوار یا پیچیده نیست، مشکل انتخاب روش مناسب برای هر نوع زمین است. او پیشنهاد داد که در این پیش‌نویس قانون، اصلی تصریح شود تا دولت مبنایی برای هدایت اجرا داشته باشد.

برای مثال، زمین مسکونی به املاک و مستغلات، به حقوق مالکیت اعطاکننده زمین متصل است، بنابراین باید روش مقایسه بازار یا ترکیبی از مقایسه با روش مازاد اعمال شود. یا زمین تولیدی باید طبق روش درآمد و کسر تعیین شود.

آقای ون پیشنهاد داد: «اگر اصول به وضوح در قانون تعریف شده باشند، دولت مبنایی برای راهنمایی خواهد داشت. به عنوان مثال، با در نظر گرفتن میانگین قیمت ۵ سال و انتخاب بالاترین سال برای تعیین قیمت زمین، مردم متضرر نخواهند شد.»

علاوه بر این، نگوین تی ین، معاون دبیر دائمی با ریا - استان وونگ تاو، همچنین پیشنهاد داد که هنگام شرکت در شورای ارزیابی، نقش‌ها و مسئولیت‌های سازمان‌های مشاوره ارزیابی زمین در نظر گرفته شده و به وضوح تعریف شوند. در واقع، پروژه‌هایی وجود دارند که تقریباً 20 بار پیشنهاد قیمت می‌دهند، اما هیچ واحد مشاوره‌ای در آنها شرکت نمی‌کند.

زیرا در واقعیت، برای یک قطعه زمین مشابه، هر روش و واحد مشاوره‌ای قیمت متفاوتی ارائه می‌داد. بنابراین، خانم ین پیشنهاد داد که دولت باید هنگام اجرا، مقررات و دستورالعمل‌های دقیقی ارائه دهد تا از خطرات قانونی برای سازمان‌هایی که قیمت زمین را ارزیابی، قیمت‌گذاری و تأیید می‌کنند، جلوگیری شود.

طبق برنامه، پیش نویس قانون اراضی (اصلاح شده) در تاریخ 29 نوامبر در مجلس ملی به رأی گذاشته و تصویب خواهد شد، اما در بحث امروز، بسیاری از نمایندگان پیشنهاد کردند که زمان تصویب این قانون بررسی شود.

آقای مین

لینک منبع