غول‌های املاک و مستغلات برای تصاحب پروژه‌های پاک با پتانسیل بالا در حال رقابت هستند.

بیشتر سرمایه‌گذاران پروژه‌هایی را ترجیح می‌دهند که تمام اسناد قانونی لازم را داشته باشند یا فقط در مراحل پایانی تکمیل باشند.

سیگنال‌های مثبت متعدد در سیاست‌های اقتصادی، مشارکت قوی سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و هجوم سرمایه‌های خارجی، ادغام و تملک املاک و مستغلات (M&A) را به نقطه کانونی بازار تبدیل کرده است.

مجموعه‌ای از معاملات چند میلیارد دلاری

طبق داده‌های گرنت تورنتون، تنها در ماه جولای، این کشور ۳۴ معامله ادغام و تملک (M&A) را در بخش‌های مختلف با ارزش کل نزدیک به ۷۸۶ میلیون دلار ثبت کرده است. از این تعداد، املاک و مستغلات همچنان با ۷ معامله به ارزش ۴۸۳ میلیون دلار، معادل ۶۲٪ از کل بازار، نقش غالب را ایفا می‌کنند. به گفته این شرکت تحقیقاتی، این بهبود ناشی از اصلاحات قانونی مهمی مانند قانون زمین ۲۰۲۴ و قانون فناوری دیجیتال مصوب ژوئن ۲۰۲۵، همراه با بهبود ظرفیت جذب سرمایه بازار است.

طبق گزارش اداره آمار عمومی ( وزارت دارایی )، در هفت ماه اول سال 2025، کل سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی ثبت‌شده (FDI) - شامل سرمایه جدید و ادغام و تملک - به 24.09 میلیارد دلار آمریکا رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 27.3 درصد افزایش داشته است. بزرگترین نکته برجسته، معاملات مربوط به املاک و مستغلات است.

بخشی از پروژه پاراگون دای فوک (استان دونگ نای ) به تازگی توسط شرکت نام لانگ به شرکت راه آهن نیشی نیپون فروخته شده است.

از جمله معاملات قابل توجه اخیر، گروه Vinaconex 70 درصد از سهام خود در Vinaconex ITC (سرمایه‌گذار پروژه گردشگری شهری 172 هکتاری Cat Ba Amatina در Hai Phong) را به سه سرمایه‌گذار داخلی با ارزش تقریبی 250 تا 300 میلیون دلار آمریکا فروخت. شرکت Gateway Thu Thiem، عضوی از Huong Viet Holdings، بیش از 2600 میلیارد دونگ ویتنامی برای خرید 42 درصد از شرکت سهامی Nam Rach Chiec از گروه Kepple Land (سنگاپور) هزینه کرد و بدین ترتیب کنترل پروژه Palm City - یک مجتمع شهری چند منظوره 30 هکتاری در شهر هوشی مین - را به دست آورد.

یکی دیگر از معاملات قابل توجه از گروه UOA، یک شرکت بزرگ املاک و مستغلات مالزیایی، حاصل شد. این شرکت از طریق شرکت تابعه خود، UOA Vietnam، 68 میلیون دلار آمریکا (تقریباً 1700 میلیارد دونگ ویتنام) برای خرید تمام سهام شرکت VIAS Hong Ngoc Bao هزینه کرد.

انتظار می‌رود این قرارداد در ماه سپتامبر تکمیل شود و به UOA حق توسعه یک قطعه زمین درجه یک به مساحت بیش از ۲۰۰۰ متر مربع در خیابان Vo Thi Sau، روبروی پارک Le Van Tam را می‌دهد. این مکان، یکی از معدود مکان‌های درجه یک باقی مانده در قلب شهر هوشی مین است که برنامه‌هایی برای ساخت یک ساختمان ۲۲ طبقه در آن تصویب شده است. UOA قصد دارد یک پروژه اداری درجه یک را در آنجا توسعه دهد و محصولات رده بالا را به بازار اداری که در حال حاضر با کمبود عرضه باکیفیت مواجه است، اضافه کند.

نه تنها شرکت‌های خارجی، بلکه کسب‌وکارهای داخلی نیز به طور فعال در موج ادغام و تملک (M&A) شرکت می‌کنند، مانند: گروه هوآ سن (Hoa Sen Group) که به طور مداوم زمین‌هایی را در نزدیکی فرودگاه لانگ تان (استان دونگ نای) خریداری می‌کند. شرکت سهامی خدمات عمومی سایگون (Savico) انتقال سهام خود در پروژه مسکونی لوکس لانگ هوآ - کان جیو (Long Hoa - Can Gio) را به شرکت سهامی زیرساخت جلکس (GELEX) تکمیل کرد.

در همین حال، رهبری گروه KIDO اظهار داشت که آنها به دنبال همکاری در زمینه سرمایه‌گذاری و ادغام و تملک با شرکای معتبر داخلی و بین‌المللی برای اجرای پروژه‌های بزرگ هستند. در حال حاضر، این گروه مالک مقدار قابل توجهی زمین توسعه نیافته، از جمله قطعه زمینی به مساحت بیش از ۱۵ هکتار در نزدیکی موی دن دو (که قبلاً منطقه ۷ نام داشت) است که ارزش تجاری کل آن تا ۳ میلیارد دلار آمریکا تخمین زده می‌شود. چندین شریک در ابتدا به آنها مراجعه کرده‌اند و منتظر یک طرح مناسب قبل از مشارکت رسمی هستند.

به همین ترتیب، گروه دات زان (Dat Xanh Group) نیز آشکارا آرزوی خود را برای گسترش بانک زمین خود از طریق ادغام و تملک (M&A) ابراز می‌کند و اظهار می‌دارد که به طور فعال به دنبال پروژه‌هایی با اسناد قانونی کامل، در مقیاس بزرگ و پتانسیل اجرای فوری است تا زمان عرضه محصولات به بازار را کوتاه کند.

هنوز جای زیادی برای پیشرفت وجود دارد.

به گفته خانم جیانگ هوین، مدیر تحقیقات و خدمات در S22M، Savills Ho Chi Minh City، ادغام واحدهای اداری برای کاهش تعداد استان‌ها و شهرها به 34 از اول ژوئیه 2025، فرصت‌های توسعه جدیدی را ایجاد کرده و جریان‌های سرمایه‌گذاری به سمت املاک و مستغلات، از جمله فعالیت‌های ادغام و تملک، را افزایش داده است.

در همین حال، خانم نگوین له دونگ، رئیس خدمات مشاوره سرمایه‌گذاری در ساویلز هانوی، معتقد است که سرمایه‌گذاران داخلی اخیراً به لطف توانایی تصمیم‌گیری سریع و درک بازار، از نظر معاملات ادغام و تملک (M&A) تسلط داشته‌اند. با این حال، در معاملات بزرگ، به ویژه در بخش‌های مسکن لوکس، توسعه شهری و املاک صنعتی، سرمایه‌گذاران خارجی هنوز نقش اصلی را ایفا می‌کنند.

برای مثال، شرکت کپیتالند (سنگاپور) پروژه‌ای را در استان سابق بین دونگ از شرکت Becamex IDC به مبلغ ۵۵۳ میلیون دلار خریداری کرد؛ کنسرسیوم Sumitomo Forestry، Kumagai Gumi و NTT Urban Development با گروه Kim Oanh برای توسعه پروژه The One World (که قبلاً در استان بین دونگ بود) همکاری کردند؛ و شرکت راه‌آهن Nishi Nippon 25٪ از سهام پروژه Paragon Dai Phuoc (استان دونگ نای) را از Nam Long خریداری کرد.

به گفته آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، فعالیت ادغام و تملک از ابتدای سال به طور قابل توجهی پر جنب و جوش بوده است. آمار شرکت‌های بورسی نشان می‌دهد که تعداد پروژه‌های ادغام و تملک اعلام‌شده عمومی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته حدود 20 تا 30 درصد افزایش یافته است و تعداد واقعی ممکن است حتی بیشتر باشد زیرا بسیاری از معاملات هنوز اعلام نشده‌اند.

نکته قابل توجه این است که اکنون اکثر سرمایه‌گذاران پروژه‌هایی را در اولویت قرار می‌دهند که تمام مراحل قانونی را طی کرده‌اند یا تازه در مراحل پایانی تکمیل هستند و بسیاری از پروژه‌های قدیمی‌تر مشکلاتشان حل شده و دوباره راه‌اندازی شده‌اند. او تأکید کرد: «نکته مهم این است که پروژه‌هایی با اسناد قانونی کامل معمولاً قیمت‌های انتقالی بسیار بالایی دارند. برای نزدیک شدن و بستن قراردادها، شرکت‌های جدید به ظرفیت مالی قوی، تجربه توسعه و یک برند برای ایجاد ارزش هم‌افزایی پس از ادغام و تملک نیاز دارند.»

خانم نگوین له دونگ معتقد است که از اکنون تا پایان سال 2025، فعالیت‌های ادغام و تملک به لطف عواملی مانند اصلاحات قانونی، استراتژی‌های دیپلماسی اقتصادی پیشگیرانه و جریان‌های سرمایه‌ای که به دنبال ارزش پایدار هستند، فرصت‌های زیادی برای پیشرفت خواهند داشت. او خاطرنشان کرد که بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری اکنون معیارهای ESG (محیطی، اجتماعی و حاکمیتی) و بهره‌وری بلندمدت را در اولویت قرار می‌دهند و از این طریق انتقال سرمایه به پروژه‌های سبز، پارک‌های صنعتی و مسکن برای متخصصان را ترویج می‌دهند.

آقای وو هونگ تانگ افزود که پیش‌نویس اصلاحات قانون زمین و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ به نیروی محرکه اصلی بازار تبدیل می‌شوند. مقررات جدید، رویه‌های تملک زمین را ساده‌تر می‌کند، دسترسی به زمین‌های «تمیز» را بهبود می‌بخشد و خطرات قانونی را برای سرمایه‌گذاران، به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی، کاهش می‌دهد. او ارزیابی کرد که پویایی ادغام و تملک نه تنها به بازسازی بازار کمک می‌کند، بلکه به حل کمبود سرمایه و مشکلات موجودی پروژه نیز کمک می‌کند.

فشار بر قیمت املاک و مستغلات

با این حال، بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند که افزایش سریع معاملات با ارزش بالا می‌تواند بر قیمت املاک و مستغلات فشار وارد کند. یک بازار پر جنب و جوش ادغام و تملک می‌تواند قیمت املاک را افزایش دهد، موانعی برای دسترسی خریداران ایجاد کند و در صورت عدم کنترل، خطر ایجاد حباب را افزایش دهد.

علاوه بر این، پس از تکمیل اسناد قانونی پروژه، قیمت درخواستی اغلب آنقدر بالاست که از توان بسیاری از سرمایه‌گذاران خارج می‌شود. بنابراین، فقط صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی یا توسعه‌دهندگان داخلی قوی در بستن موفقیت‌آمیز معاملات مزیت دارند. آقای وو هونگ تانگ گفت: «به همین دلیل، اکثر معاملات ادغام و تملک آتی بر بخش املاک و مستغلات لوکس، به ویژه قطعات زمین در مراکز شهری، متمرکز خواهد بود.»

منبع: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm