غول‌های املاک و مستغلات برای شکار پروژه‌های پاک با پتانسیل بالا با هم رقابت می‌کنند

سیگنال‌های مثبت فراوان از سیاست‌ها، مشارکت قوی سرمایه‌گذاران داخلی و خارجی و ورود سرمایه‌های خارجی، فعالیت‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات را به کانون توجه بازار تبدیل کرده است.

مجموعه‌ای از معاملات تریلیون دلاری

طبق داده‌های گرنت تورنتون، تنها در ماه جولای، این کشور ۳۴ معامله ادغام و تملک کامل را در بسیاری از زمینه‌ها با ارزش کل نزدیک به ۷۸۶ میلیون دلار ثبت کرده است. از این تعداد، املاک و مستغلات با ۷ معامله، با ارزش کل تا ۴۸۳ میلیون دلار، معادل ۶۲٪ از کل بازار، همچنان نقش اصلی را ایفا می‌کند. به گفته این واحد تحقیقاتی، این بهبود از اصلاحات قانونی مهمی مانند قانون زمین ۲۰۲۴ و قانون فناوری دیجیتال که در ژوئن ۲۰۲۵ صادر شد، به همراه ظرفیت جذب سرمایه بهتر بازار ناشی می‌شود.

گزارش اداره آمار عمومی ( وزارت دارایی ) همچنین نشان می‌دهد که در 7 ماه اول سال 2025، کل سرمایه ثبت شده سرمایه‌گذاری خارجی (FDI) - شامل سرمایه جدید و ادغام و تملک - به 24.09 میلیارد دلار رسیده است که نسبت به مدت مشابه 27.3 درصد افزایش یافته است. در این میان، بزرگترین نکته برجسته همچنان معاملات مربوط به املاک و مستغلات است.

Đại gia bất động sản đua nhau săn dự án sạch với tiềm năng lớn - Ảnh 1. — گوشه‌ای از پروژه پاراگون دای فوک (استان دونگ نای ) اخیراً توسط نام لانگ به راه‌آهن نیشی نیپون فروخته شد.

در میان معاملات اخیر، گروه ویناکونکس ۷۰٪ از سهام خود در Vinaconex ITC (سرمایه‌گذار پروژه گردشگری شهری ۱۷۲ هکتاری Cat Ba Amatina در های فونگ) را به سه سرمایه‌گذار داخلی با ارزش تقریبی ۲۵۰ تا ۳۰۰ میلیون دلار فروخت. شرکت Gateway Thu Thiem، عضوی از Huong Viet Holdings، بیش از ۲۶۰۰ میلیارد دانگ ویتنام را برای بازخرید ۴۲٪ از سهام شرکت Nam Rach Chiec Joint Stock از گروه Kepple Land (سنگاپور) هزینه کرد و بدین ترتیب کنترل پروژه Palm City - یک مجتمع شهری ۳۰ هکتاری در شهر هوشی مین - را به دست گرفت.

یکی دیگر از معاملات قابل توجه از گروه UOA، یک شرکت بزرگ املاک و مستغلات مالزیایی، حاصل شده است. این شرکت از طریق شرکت تابعه خود UOA Vietnam، 68 میلیون دلار آمریکا (حدود 1700 میلیارد دانگ ویتنام) برای خرید تمام سهام شرکت VIAS Hong Ngoc Bao هزینه کرد.

انتظار می‌رود این قرارداد در ماه سپتامبر تکمیل شود و به UOA کمک می‌کند تا حق توسعه زمینی مرغوب به مساحت بیش از ۲۰۰۰ متر مربع در خیابان Vo Thi Sau، روبروی پارک Le Van Tam را به دست آورد. این مکان، یک مکان نادر و ممتاز باقی مانده در مرکز شهر هوشی مین است که ساخت یک ساختمان ۲۲ طبقه در آن تایید شده است. UOA قصد دارد یک پروژه اداری درجه A را در اینجا توسعه دهد و محصولات لوکس را به بازار اداری که فاقد عرضه باکیفیت است، اضافه کند.

نه تنها شرکت‌های خارجی، بلکه شرکت‌های داخلی نیز به طور فعال در موج ادغام و تملک فعالیت می‌کنند، مانند: گروه هوآ سن به طور مداوم زمین‌هایی را در نزدیکی فرودگاه لانگ تان (استان دونگ نای) خریداری می‌کند. شرکت سهامی خدمات عمومی سایگون (ساویکو) انتقال سرمایه در پروژه مسکونی لوکس لانگ هوآ - کان جیو را به شرکت سهامی زیرساخت جلکس تکمیل کرد.

در همین حال، رهبران گروه KIDO اعلام کردند که خواستار همکاری در سرمایه‌گذاری و ادغام و تملک با شرکای معتبر داخلی و خارجی برای اجرای پروژه‌های بزرگ هستند. در حال حاضر، این گروه صاحب یک صندوق زمین پاک قابل توجه، شامل زمینی به مساحت بیش از ۱۵ هکتار در نزدیکی موی دن دو (منطقه ۷ قدیمی) است که ارزش کل محصول تجاری آن تا ۳ میلیارد دلار تخمین زده می‌شود. برخی از شرکا در ابتدا پیشنهاد داده‌اند و منتظر یک طرح مناسب برای مشارکت رسمی هستند.

گروه دات زان (Dat Xanh Group) همچنین آرزوی خود را برای گسترش صندوق زمین خود از طریق ادغام و تملک (M&A) پنهان نمی‌کند و می‌گوید که به طور فعال به دنبال پروژه‌هایی با اسناد قانونی کامل، در مقیاس بزرگ و قابلیت اجرای فوری است تا زمان عرضه محصولات به بازار را کوتاه کند.

هنوز جا هست

به گفته خانم جیانگ هوین، مدیر خدمات تحقیقاتی و S22M، Savills HCMC، ادغام واحدهای اداری برای کاهش به 34 استان و شهر از اول ژوئیه 2025، فضای توسعه جدیدی را گشوده است، ضمن اینکه جریان سرمایه گذاری به سمت املاک و مستغلات، از جمله فعالیت های ادغام و تملک را ارتقا می بخشد.

در همین حال، خانم نگوین له دونگ، رئیس خدمات مشاوره سرمایه‌گذاری در ساویلز هانوی، گفت که سرمایه‌گذاران داخلی اخیراً به لطف توانایی تصمیم‌گیری سریع و درک بازار، بر تعداد معاملات ادغام و تملک تسلط یافته‌اند. با این حال، در معاملات بزرگ، به ویژه در زمینه مسکن لوکس، مناطق شهری و املاک صنعتی، سرمایه‌گذاران خارجی هنوز نقش اصلی را ایفا می‌کنند.

به طور معمول، شرکت کپیتالند (سنگاپور) پروژه‌ای را در استان سابق بین دونگ از شرکت Becamex IDC به مبلغ ۵۵۳ میلیون دلار خریداری کرد؛ شرکت سرمایه‌گذاری مشترک Sumitomo Forestry، Kumagai Gumi و NTT Urban Development با گروه Kim Oanh برای توسعه پروژه The One World (استان سابق بین دونگ) همکاری کردند؛ یا شرکت راه‌آهن Nishi Nippon Railroad 25٪ از سهام پروژه Paragon Dai Phuoc (استان دونگ نای) را از Nam Long خریداری کرد.

به گفته آقای وو هونگ تانگ، معاون مدیر کل گروه DKRA، فعالیت‌های ادغام و تملک از ابتدای سال به طور چشمگیری فعال بوده‌اند. آمار شرکت‌های بورسی نشان می‌دهد که تعداد پروژه‌های ادغام و تملک عمومی در مقایسه با مدت مشابه سال گذشته حدود 20 تا 30 درصد افزایش یافته است و تعداد واقعی ممکن است به دلیل بسیاری از معاملات اعلام نشده، حتی بیشتر باشد.

نکته قابل توجه این است که اکنون اکثر سرمایه‌گذاران پروژه‌هایی را در اولویت قرار می‌دهند که از نظر قانونی تکمیل شده‌اند یا فقط مراحل نهایی تکمیل را دارند، که در آن‌ها بسیاری از پروژه‌های قدیمی تسویه و مجدداً راه‌اندازی شده‌اند. او تأکید کرد: «نکته مهم این است که پروژه‌های تکمیل‌شده از نظر قانونی اغلب قیمت‌های انتقالی بسیار بالایی دارند. برای نزدیک شدن و بستن قراردادها، شرکت‌های جدید باید ظرفیت مالی قوی، تجربه توسعه و برندهایی داشته باشند تا پس از ادغام و تملک، ارزش هم‌افزایی ایجاد کنند.»

خانم نگوین له دونگ معتقد است که از اکنون تا پایان سال 2025، به لطف عواملی مانند اصلاحات قانونی، استراتژی‌های دیپلماسی اقتصادی پیشگیرانه و جریان‌های سرمایه‌ای که به دنبال ارزش‌های پایدار هستند، فعالیت‌های ادغام و تملک فرصت‌های زیادی برای پیشرفت خواهند داشت. او خاطرنشان کرد که بسیاری از صندوق‌های سرمایه‌گذاری اکنون معیارهای ESG (محیط زیست، جامعه، حاکمیت) و کارایی بلندمدت را به عنوان پیش‌نیاز تعیین می‌کنند و از این طریق، تغییر جریان‌های سرمایه به سمت پروژه‌های سبز، پارک‌های صنعتی و مسکن برای متخصصان را ترویج می‌دهند.

آقای وو هونگ تانگ افزود که پیش‌نویس اصلاحات قانون زمین و قانون تجارت املاک و مستغلات ۲۰۲۳ به نیروی محرکه بزرگی برای بازار تبدیل می‌شوند. مقررات جدید به ساده‌سازی رویه‌های خرید زمین، بهبود دسترسی به صندوق‌های زمین «تمیز» و کاهش خطرات قانونی برای سرمایه‌گذاران، به ویژه سرمایه‌گذاران خارجی، کمک خواهد کرد. او ارزیابی کرد که هیجان ادغام و تملک نه تنها به بازسازی بازار کمک می‌کند، بلکه به حل مشکل کمبود سرمایه و موجودی پروژه نیز کمک می‌کند.

فشار بر قیمت املاک و مستغلات

با این حال، بسیاری از کارشناسان هشدار می‌دهند که افزایش سریع معاملات با ارزش بالا می‌تواند بر قیمت املاک و مستغلات فشار وارد کند. زیرا بازار پر جنب و جوش ادغام و تملک می‌تواند باعث افزایش قیمت املاک و مستغلات شود و موانعی را برای دسترسی خریداران ایجاد کند و در صورت عدم کنترل، خطر ایجاد حباب را افزایش دهد.

ناگفته نماند، وقتی وضعیت قانونی پروژه تکمیل می‌شود، قیمت فروش اغلب آنقدر بالاست که فراتر از توانایی بسیاری از سرمایه‌گذاران است. بنابراین، فقط صندوق‌های سرمایه‌گذاری خارجی یا توسعه‌دهندگان داخلی با پتانسیل قوی، مزیت «بستن موفقیت‌آمیز معامله» را دارند. آقای وو هونگ تانگ گفت: «به همین دلیل، بیشتر معاملات ادغام و تملک آینده بر بخش املاک و مستغلات گران‌قیمت، به ویژه صندوق‌های زمین در مراکز شهری، متمرکز خواهد بود.»

منبع: https://nld.com.vn/dai-gia-dua-nhau-san-du-an-sach-196250908212927941.htm