رفع «گلوگاه» در مدیریت آپارتمان‌های کوچک، فرصت‌های بیشتر برای خریداران خانه

زیرا از اول آگوست، زمانی که قانون مسکن ۲۰۲۳ رسماً لازم‌الاجرا می‌شود، به صاحبان آپارتمان‌های کوچک که شرایط را داشته باشند، گواهی مالکیت خانه‌ها و سایر دارایی‌های متصل به زمین طبق قانون زمین اعطا می‌شود و می‌توانند آنها را بفروشند، اجاره دهند یا اجاره به شرط تملیک بگیرند.

رفع «گلوگاه» در مدیریت آپارتمان‌های کوچک، فرصت‌های بیشتر برای خریداران خانه - عکس ۲

در طول 10 سال گذشته، مدیریت و استفاده از آپارتمان‌های کوچک همواره موضوع داغی بوده که توجه ویژه مردم، کارشناسان و مدیران را به خود جلب کرده است... آپارتمان‌های کوچک به این دلیل مورد توجه ویژه قرار گرفته‌اند که در این مدت، کاستی‌های زیادی وجود داشته، هیچ مقررات روشنی در اسناد قانونی وجود ندارد که منجر به مدیریت سست شده است؛ مردم با برخی از مقامات در سازمان‌های دولتی تبانی می‌کنند تا تخلفات مربوط به نظم ساخت و ساز (تجاوز به فضای مشترک، افزایش ارتفاع ساختمان...)، پیشگیری و اطفاء حریق... را لاپوشانی کنند که منجر به عواقب جدی بسیاری شده و خسارات سنگینی به جان و مال ساکنان آن پروژه‌ها وارد کرده است.

داستان‌های دلخراش هنوز درست جلوی چشمان ما هستند، مانند آتش‌سوزی در ساختمان آپارتمانی کوچک شماره ۳۷، کوچه ۲۹/۷۰، خیابان خوئونگ ها (بخش خوئونگ دین، منطقه تان شوان) که در ۱۳ سپتامبر ۲۰۲۳ منجر به کشته شدن ۵۶ نفر شد. این ساختمان آپارتمانی کوچک برای ۳ طبقه و ۱ اتاق زیر شیروانی مجوز گرفته بود، اما سرمایه‌گذار آن را در ۹ طبقه ساخت؛ تنها حدود ۸ ماه بعد، آتش‌سوزی دیگری در یک ساختمان آپارتمانی کوچک با پیامدهای فاجعه‌بار در شماره ۱، کوچه ۴۳/۹۸/۳۱، خیابان ترونگ کین (بخش ترونگ هوا، منطقه کائو گیای) رخ داد و ۱۴ نفر، از جمله خانواده صاحب خانه و مستاجران، کشته شدند.

علاوه بر این، با «ابهام» مقررات مالکیت آپارتمان‌های کوچک در اسناد قانونی، به ویژه در بند ۳، ماده ۴۳، فرمان ۷۱/۲۰۱۰/ND-CP که اجازه ساخت خانه‌های شخصی برای خانوارها و افراد را می‌دهد، که بعداً در ماده ۴۶، قانون مسکن ۲۰۱۴ قانونی شد. این امر باعث رونق غیرقابل کنترل این خط تولید شده است، سرمایه‌گذاران نه تنها از مقررات مربوط به طراحی عملکردی، ارتفاع، پیشگیری و اطفاء حریق... سرپیچی می‌کنند، بلکه معاملات و نقل و انتقالات را از طریق توافق‌نامه‌های دست‌نویس سازماندهی می‌کنند، زیرا شرایط قانونی را برآورده نمی‌کنند؛ و افرادی که منابع مالی محدودی دارند، این محصول را به عنوان یک قانون اجتناب‌ناپذیر پذیرفته‌اند.

دکتر نگوین ون دین، معاون رئیس انجمن املاک و مستغلات ویتنام، تحلیل کرد: «بسیاری از ساختمان‌های آپارتمانی کوچک به طور غیرقانونی در شهرهای بزرگ در زمین‌های پراکنده در اعماق مناطق مسکونی ساخته می‌شوند، با ترافیک دشوار، عدم تضمین کیفیت، ایمنی در برابر آتش‌سوزی و جلوگیری از آتش‌سوزی؛ عدم صلاحیت برای جدا کردن دفاتر قرمز برای خریداران، باعث اختلافات، شکایات و ناامنی اجتماعی می‌شود. با این حال، بسیاری از مردم این محصول را به عنوان یک قاعده اجتناب‌ناپذیر پذیرفته‌اند، زیرا همزمان شرایط زیر را برآورده می‌کند: نزدیک به مرکز، ارزان‌تر از سایر محصولات مسکن... به دلیل محدودیت‌های مالی.»

از زمان صدور فرمان 71/2010/ND-CP و قانونی شدن آن در قانون مسکن در سال 2014، آپارتمان‌های کوچک به شدت در سراسر کشور، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند هانوی ، هوشی مین سیتی... توسعه یافته‌اند. مناطقی با زمین محدود، جمعیت شلوغ، کمبود محصولات مسکن که باعث افزایش قیمت خانه در هر فصل و هر سال می‌شود، مالکیت خانه را برای افراد کم‌درآمد دشوارتر می‌کند. در این شرایط، آپارتمان‌های کوچک برای بسیاری از این افراد نجات‌بخش محسوب می‌شوند.

با توجه به نیاز بازار، وقتی تقاضا افزایش می‌یابد، عرضه نیز افزایش می‌یابد و محصولات مینی آپارتمان به عنوان یک ضرورت اقتصاد بازار توسعه می‌یابند، که طبق آمار اولیه، پایتخت هانوی در حال حاضر حدود ۲۰۰۰ ساختمان مینی آپارتمان دارد؛ در حالی که در شهر هوشی مین این تعداد با حدود ۴۲۰۰۰ آپارتمان مینی آپارتمان، چندین برابر بیشتر است. با این حال، در مواجهه با کاستی‌ها، محدودیت‌ها و تحریفات در مدیریت و استفاده از مینی آپارتمان‌ها، طی ۱۰ سال گذشته بحث‌های زیادی در مورد اینکه آیا باید به محصولات مینی آپارتمان اجازه وجود داد یا خیر، وجود داشته است.

«با افزایش موج مهاجرت به شهرهای بزرگ برای کار و امرار معاش، کارگران عادی و افراد کم‌درآمد با شرایط مالی محدود نمی‌توانند به مسکن‌های گران‌قیمت دسترسی داشته باشند، بنابراین به آپارتمان‌های کوچک روی می‌آورند، بنابراین این نیز یک محصول معمول اقتصاد بازار محسوب می‌شود. اگرچه می‌دانیم که این محصول از نظر کیفیت ساخت و ساز و همچنین مسائل حقوقی خطرات بالقوه زیادی دارد، اما تعداد زیادی از مردم همچنان با خوشحالی آن را می‌پذیرند.» - کارشناس مدیریت شهری - معمار تران هوی آنه گفت.

در مواجهه با کاستی‌های موجود در مدیریت و استفاده از آپارتمان‌های کوچک، قانون مسکن ۲۰۲۳ مقررات خاصی را برای این خط تولید ارائه کرده است. بر این اساس، از اول آگوست، زمانی که این قانون رسماً لازم‌الاجرا می‌شود، به صاحبان آپارتمان‌های کوچک که شرایط را داشته باشند، گواهی مالکیت خانه‌ها و سایر دارایی‌های متصل به زمین (که معمولاً به عنوان دفترچه‌های صورتی شناخته می‌شوند) طبق قانون زمین اعطا می‌شود و همچنین می‌توانند آن را بفروشند، اجاره دهند یا اجاره به شرط تملیک بگیرند.

بر این اساس، آپارتمان‌های کوچک که شرایط پیشگیری و اطفاء حریق را داشته باشند، جاده‌هایی داشته باشند که امکان تردد وسایل نقلیه آتش‌نشانی را تا پای ساختمان تضمین کند، حق استفاده از زمین داشته باشند، شرایط سرمایه‌گذار بودن در پروژه مسکونی را داشته باشند؛ در عین حال باید از مقررات مربوط به مدیریت و استفاده از ساختمان‌های آپارتمانی وزارت راه و شهرسازی (وزارت راه و شهرسازی استانداردها و مقررات جداگانه‌ای در مورد مدیریت و بهره‌برداری از آپارتمان‌های کوچک صادر خواهد کرد) پیروی کنند... طبق مفاد قانون فعلی مجاز به فعالیت تجاری خواهند بود.

«من از این آیین‌نامه در قانون مسکن ۲۰۲۳ قدردانی می‌کنم، زیرا بسیاری از موانع موجود در مدیریت و بهره‌برداری از آپارتمان‌های کوچک را از بین می‌برد. این محصول اقتصاد بازار است که در آن تقاضا و عرضه وجود دارد، زیرا در حال حاضر تقاضای بازار برای محصولات مسکن ارزان قیمت بسیار زیاد است. ما نمی‌توانیم آن را فقط به این دلیل که نمی‌توانیم آن را مدیریت کنیم، ممنوع کنیم. اجازه دادن به وجود قانونی آن، مبنایی برای مقامات در تمام سطوح خواهد بود تا آن را از نزدیک‌تر کنترل کنند و عدالت را برای آپارتمان‌های کوچک مانند سایر محصولات مسکن ایجاد کنند.» این گفته نگوین دیپ، معاون رئیس باشگاه املاک و مستغلات هانوی است.