آیا ساخت مسکن مقرون به صرفه به «گرم شدن» بازار املاک و مستغلات کمک خواهد کرد؟

حتی با درآمد چند ده میلیون دونگ، خرید خانه دشوار است.

خانم نگوین تی توی، ساکن منطقه تان بین، گفت : «من و همسرم ۷ سال است که خانه‌ای اجاره کرده‌ایم و نمی‌دانیم چه زمانی می‌توانیم در شهر هوشی مین خانه‌ای بخریم.»

خانم توی گفت که او به عنوان حسابدار در یک شرکت پوشاک با حقوق ۱۰ میلیون دونگ ویتنامی در ماه کار می‌کند. همسرش به عنوان تکنسین در یک شرکت ساختمانی با حقوق ۱۲ میلیون دونگ ویتنامی در ماه کار می‌کند. مجموع درآمد آنها که ۲۲ میلیون دونگ ویتنامی است، فقط برای پوشش هزینه‌های زندگی و تحصیل دختر ۶ ساله‌شان کافی است.

به گفته خانم توی، او و همسرش چند صد میلیون دونگ پس‌انداز کرده‌اند، اما این مبلغ برای خرید خانه کافی نیست. حداقل مبلغی که آنها نیاز دارند حدود ۶۰۰ میلیون دونگ است تا بانک به آنها وام دهد تا ارزان‌ترین و قدیمی‌ترین آپارتمان‌های شهر را بخرند.

خانم توی گفت که حتی با ۶۰۰ میلیون دانگ، درآمد ماهانه‌اش افزایش نیافته است و او و همسرش پول کافی برای پرداخت اصل و فرع وام بانکی ندارند. بنابراین، رویای صاحب خانه شدن بسیار دور از دسترس است.

ساخت مسکن مقرون به صرفه برای کمک به «گرم شدن» بازار املاک و مستغلات؟ - 1

بسیاری از افراد با درآمد متوسط هنوز قادر به خرید خانه در شهر هوشی مین نیستند. (تصویر تزئینی: دای ویت)

وو تان توان، متخصص ارتباطات در یک شرکت خارجی، مانند خانواده توی، با وجود درآمد فعلی ۱۶ میلیون دونگ ویتنامی در ماه، نتوانسته خانه‌ای بخرد.

به گفته آقای توآن، اگر او در حال حاضر بخواهد خانه‌ای بخرد، باید حدود ۱.۵ میلیارد دانگ ویتنام قرض بگیرد. این بدان معناست که اصل و فرع وام، تمام حقوق او را خواهد بلعید.

بازار مسکن اجتماعی «تاریک» است.

در حالی که میلیون‌ها نفر از افراد کم‌درآمد و متوسط به مسکن نیاز دارند، بخش مسکن اجتماعی همچنان بسیار راکد است. این امر به دلیل موانع متعدد مربوط به رویه‌های قانونی، نارسایی‌های مقررات، مشکلات در دریافت وام‌های ترجیحی و چالش‌های شناسایی ذینفعان واجد شرایط این سیاست است.

دکتر دوآن ون بین، متخصص املاک و مستغلات، خاطرنشان کرد که اگرچه قانون مسکن به طور خاص شرایط خرید مسکن اجتماعی مانند درآمد، محل سکونت و شرایط مسکن را تصریح می‌کند، اما شناسایی دقیق خریداران، مستاجران یا متقاضیان اجاره به شرط تملیک واجد شرایط همچنان چالش برانگیز است.

علاوه بر این، مقرراتی که پروژه‌های مسکن تجاری در شهرهای نوع سوم و بالاتر را ملزم به اختصاص 20٪ از زمین خود به مسکن اجتماعی می‌کند، در حال حاضر با واقعیت سازگار نیست. این امر منجر به این می‌شود که بسیاری از پروژه‌ها زمین را برای مسکن اجتماعی اختصاص می‌دهند اما از آن استفاده نمی‌کنند، منابع زمین را هدر می‌دهند و از زیبایی‌شناسی شهری می‌کاهند.

برای پروژه‌های کوچک، حتی اگر 20٪ از مساحت برای مسکن اجتماعی استفاده شود، این مساحت هنوز برای ساخت یک مجتمع مسکن اجتماعی استاندارد با امکانات رفاهی و محوطه‌سازی برای خدمت به ساکنان کافی نیست.

ساخت مسکن مقرون به صرفه برای کمک به «گرم شدن» بازار املاک و مستغلات؟ - بخش 2

بازار مسکن اجتماعی بسیار کند و بی‌رمق در حال توسعه است. (عکس: D.V)

به گفته دکتر بین، مردم و مشاغل نیز در دسترسی به وام‌های ترجیحی برای پروژه‌های مسکن اجتماعی با مشکلات زیادی روبرو هستند. فعالیت‌های اعتباری حمایتی از بخش مسکن اجتماعی هنوز مؤثر نبوده است.

به گفته خانم تران لان آن، نماینده یک شرکت املاک و مستغلات در منطقه ۱۲ شهر هوشی مین، دلیل عدم استقبال کسب و کارها از مسکن اجتماعی این است که قیمت زمین بیش از حد افزایش یافته و حاشیه سود ساخت مسکن اجتماعی بسیار پایین است.

در همین حال، سازوکارها و سیاست‌ها حمایت چندانی از کسب‌وکارها نکرده‌اند. بنابراین، کسب‌وکارها کمتر در ساخت مسکن اجتماعی مشارکت دارند و تنها بر مسکن تجاری تمرکز دارند.

توسعه مسکن ارزان قیمت، راه حل است.

به گفته کارشناسان املاک و مستغلات در شهر هوشی مین، توسعه مسکن مقرون به صرفه فرصت‌هایی را برای رفع عدم تعادل عرضه و تقاضا ایجاد می‌کند، نیازهای مسکن اکثر افراد با درآمد متوسط و نزدیک به متوسط را برآورده می‌کند و سطح کلی قیمت مسکن در بازار را کاهش می‌دهد.

سال‌هاست که رسیدگی به نیازهای مسکن مردم، اولویت حزب و دولت بوده و به عنوان یک وظیفه کلیدی در توسعه اجتماعی -اقتصادی کشور شناخته می‌شود. با این حال، رشد سریع اقتصادی و شهرنشینی، تقاضا برای مسکن را افزایش داده است. در همین حال، عرضه به طور مداوم کاهش یافته و از سال ۲۰۱۸ هیچ نشانه‌ای از بهبود نشان نداده است که این امر، عدم تعادل عرضه و تقاضا را تشدید می‌کند.

ساختار عرضه به طور فزاینده‌ای به سمت محصولات لوکس و با ارزش بالا که برای اهداف سرمایه‌گذاری و سفته‌بازی استفاده می‌شوند، متمایل شده است. این عدم تعادل طولانی مدت، قیمت مسکن را به طور مداوم افزایش داده و سطح جدیدی از قیمت را ایجاد کرده است که بسیار فراتر از توان مالی اکثریت قریب به اتفاق جمعیت است. بنابراین، توسعه مسکن مقرون به صرفه، فرصت‌هایی را برای رفع عدم تعادل عرضه و تقاضا و برآورده کردن نیازهای مسکن مردم فراهم می‌کند.

ساخت مسکن مقرون به صرفه برای کمک به «گرم شدن» بازار املاک و مستغلات؟ - 3

انتظار می‌رود مسکن مقرون‌به‌صرفه به «گرم شدن» بازار املاک و مستغلات در آینده کمک کند. (تصویر تزئینی: دای ویت)

داده‌های تحقیقاتی انجمن دلالان املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که نسبت عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه (کمتر از 25 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) در کل عرضه مسکن، از 30 درصد در سال 2019 به 7 درصد در سال 2022 و 6 درصد در سال 2023، به طور مداوم کاهش یافته است.

در طول دوره ۲۰۱۹-۲۰۲۲، نسبت آپارتمان‌های میان‌رده (۲۵ تا ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع) نیز به ترتیب به ۵۴، ۳۴ و ۲۷ درصد کاهش یافت، و عرضه عمدتاً از محصولاتی با قیمت ۴۰ تا ۵۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع حاصل شد.

در همین حال، تقاضا برای خرید واقعی مسکن با سهم ۸۰٪ به طور مداوم در ساختار تقاضای مسکن پیشرو است، در حالی که ۱۵٪ برای سرمایه‌گذاری بلندمدت و ۵٪ برای سفته‌بازی است. طبق داده‌های VARS، تنها حدود ۲۵٪ از کسانی که نیاز واقعی به خرید مسکن دارند، توانایی مالی پرداخت هزینه آن را دارند.

با توجه به این پیشینه، VARS معتقد است که در کنار مسکن اجتماعی، مسکن مقرون به صرفه روند اصلی توسعه در بازار املاک و مستغلات در دوره آینده خواهد بود، زیرا این بخش از نیازها و توانایی‌های واقعی اکثریت قریب به اتفاق مردم ناشی می‌شود.

«مقرون به صرفه» یعنی چه؟

دکتر نگوین ون دین، رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام، اظهار داشت که ویتنام هنوز تعریف رسمی از مسکن مقرون به صرفه ندارد، اما با مقایسه آن با مسکن اجتماعی و بر اساس چگونگی تعیین معقول بودن قیمت مسکن، می‌توان برخی از ویژگی‌های این نوع مسکن را شناسایی کرد.

بر این اساس، مسکن اجتماعی در حال حاضر افراد کم‌درآمد و کارگران در مناطق صنعتی را هدف قرار می‌دهد و معافیت‌هایی از هزینه‌های استفاده از زمین و دسترسی به بسته‌های اعتباری ترجیحی به ویژه برای توسعه‌دهندگان و خریداران خانه در نظر گرفته است.

مسکن مقرون‌به‌صرفه به مسکن تجاری با قیمت‌های مقرون‌به‌صرفه، مناسب برای توانایی‌های مالی اکثریت جمعیت، با هدف قرار دادن گروه‌های درآمدی متوسط و نزدیک به متوسط با سطح مشخصی از پس‌انداز، به‌ویژه در مناطق شهری، اشاره دارد.

آقای دین معتقد است که قیمت معقول مسکن زمانی است که خانواده‌ها بتوانند هزینه‌های مسکن را با سایر هزینه‌های زندگی در محدوده درآمد خود متعادل کنند.

بر اساس ارزیابی‌های انجام شده در مورد مقرون به صرفه بودن مسکن در بسیاری از کشورهای جهان ، مسکن مقرون به صرفه به عنوان هزینه‌های مسکنی تعریف می‌شود که از 30٪ کل درآمد خانوار تجاوز نکند. برای خانواری با درآمد تقریباً 30 میلیون دانگ ویتنام در ماه، 30٪ از این هزینه‌ها معادل صرفه‌جویی سالانه حدود 100 میلیون دانگ ویتنام است، بنابراین یک خانه مقرون به صرفه برای هر آپارتمان حدود 2 تا 2.5 میلیارد دانگ ویتنام هزینه خواهد داشت.

با این حال، به گفته آقای دین، در واقع، در حال حاضر توسعه پروژه‌های آپارتمانی با قیمت بین ۲ تا ۲.۵ میلیارد دانگ ویتنام، به ویژه در شهرهای بزرگی مانند هوشی مین سیتی و هانوی ، بسیار دشوار است. اما دشوار بودن به معنای غیرممکن بودن نیست.

آقای دین معتقد است که اگر کل بازار با هم همکاری کنند و سیاست‌های مسکن به سمت اقتصاد بازار جهت‌گیری شوند، مسکن مقرون‌به‌صرفه توسعه خواهد یافت. او پیشنهاد می‌کند که مسکن مقرون‌به‌صرفه در کنار مسکن اجتماعی توسعه یابد.

طبق VARS، دولت باید تعریف رسمی از مسکن مقرون به صرفه ارائه دهد؛ و سازوکارها و سیاست‌های ترجیحی را به‌طور خاص برای مسکن مقرون به صرفه تحقیق کند، با هدف اصلی تشویق سرمایه‌گذاران به مشارکت در توسعه عرضه این بخش، که نیازهای مسکن خانوارهای با درآمد متوسط یا نزدیک به متوسط را برآورده می‌کند.

این موارد شامل سیاست‌های اعتباری ترجیحی است که به طور خاص برای افزایش قدرت خرید طراحی شده‌اند، یا افزایش مالیات بر خانه‌های دوم و سوم برای کاهش انگیزه‌های سوداگرانه، و به طور بالقوه، گردش مجدد درآمد مالیاتی برای حمایت از افراد با نیازهای واقعی. همچنین از توسعه‌دهندگان در توسعه و بهره‌برداری از پروژه‌های زیرساخت اجتماعی حمایت می‌شود...

علاوه بر این، افزایش سرمایه‌گذاری و گسترش زیرساخت‌های حمل و نقل ارتباطی ضروری است. وقتی دیگر مسافت مطرح نباشد، روند نقل مکان از مرکز شهر به حومه شهر اجتناب‌ناپذیر است.

منبع