دلیل اینکه تعداد بسیار کمی از کسب و کارها می‌توانند ۱۰۰٪ مساحت زمین را مذاکره کنند

رفع موانع و مشکلات

در ۲۱ ژوئن، طبق برنامه کاری دوره پنجم، مجلس ملی تمام روز را صرف بحث در مورد پیش‌نویس قانون زمین (اصلاح‌شده) کرد.

کوان مین کونگ، نماینده مجلس ملی و رئیس هیئت نمایندگی مجلس ملی استان دونگ نای، در حاشیه مجلس ملی در گفتگو با نگوئی دوآ تین ، نظر خود را در مورد برخی از مطالب مربوط به استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی ارائه داد.

آقای کونگ در مورد مقررات مربوط به استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی از طریق توافق‌نامه‌هایی برای دریافت حق استفاده از زمین یا داشتن حق استفاده از زمین، گفت که در حال حاضر، برای اجرای تخصیص زمین و اجاره زمین برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند، طبق محتوای پیش‌نویس، اولویت به ترتیب زیر است: اجاره زمین از طریق حراج حق استفاده از زمین، مناقصه برای انتخاب سرمایه‌گذاران برای پروژه‌هایی که از زمین استفاده می‌کنند؛ و استفاده از زمین از طریق توافق، انتخاب نهایی است.

گفتگو - دلیل اینکه چرا تعداد بسیار کمی از مشاغل می‌توانند ۱۰۰٪ مساحت زمین را مذاکره کنند — نماینده مجلس ملی، کوان مین کونگ - رئیس هیئت نمایندگی مجلس ملی استان دونگ نای .

در واقع، توافق بر سر حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی به اجرای سریع پروژه، ارتقای بهره‌وری استفاده از زمین و جلوگیری از شکایات مربوط به پاکسازی محل، جبران خسارت، پشتیبانی، اسکان مجدد، بر اساس توافق داوطلبانه کمک کرده است، بنابراین اجماع مردم را دارد... در عین حال، دولت همچنین از طریق جمع‌آوری عوارض برای تبدیل کاربری زمین، درآمد بودجه‌ای دارد.

با این حال، طبق مفاد بند ب، بند ۱، ماده ۲۷، «در صورت استفاده از زمین برای اجرای پروژه مسکونی تجاری، توافق بر سر دریافت حق استفاده از زمین مسکونی یا زمین مسکونی و زمین غیر مسکونی مجاز است.»

بنابراین، در صورتی که محدوده پروژه «حداقل ۱ متر مربع» زمین مسکونی نداشته باشد، هیچ توافقی مجاز نیست و منجر به عواقب مختلفی خواهد شد.

آقای کونگ گفت: «بنابراین، من فکر می‌کنم باید مقررات جداگانه‌ای برای مواردی که زمین مسکونی نیست، وجود داشته باشد، مادامی که مطابق با انواع برنامه‌ریزی باشد، شرایط تغییر کاربری زمین و سایر شرایط لازم برای اجرای پروژه را داشته باشد، آنگاه مقررات اجازه اجرای توافق را می‌دهد. به این ترتیب، مشکلات و کاستی‌ها برطرف خواهد شد.»

علاوه بر این، آقای کونگ همچنین پیشنهاد مطالعه و اجازه اجرای توافق‌نامه‌ها در زمین‌های کشاورزی برای اجرای پروژه‌های مسکن تجاری را داد.

شکایات مربوط به جبران خسارت و ارزش پشتیبانی را محدود کنید

در عین حال، توصیه می‌شود کاربرد یک روش «بی‌طرفانه» برای پاکسازی زمین جهت اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی مورد مطالعه قرار گیرد.

به گفته آقای کوانگ، توافق داوطلبانه در مورد حقوق استفاده از زمین بین شرکت‌ها و کاربران زمین به اجرای سریع پروژه، ارتقای بهره‌وری در استفاده از زمین و جلوگیری از شکایات کمک می‌کند، بنابراین مزایای آشکاری دارد.

با این حال، در واقعیت، تعداد بسیار کمی از مشاغل می‌توانند ۱۰۰٪ مساحت زمین را مذاکره کنند، زیرا اغلب مواردی پیش می‌آید که اقلیتی از کاربران زمین با سرمایه‌گذار پروژه همکاری نمی‌کنند، به خصوص در مواردی که کاربران زمین می‌دانند که محل قطعه زمین را نمی‌توان از مرز پروژه جدا کرد و قیمت‌های غیرمنطقی بالایی، حتی چندین برابر بیشتر از قیمت بازار، را مطالبه می‌کنند.

در آن زمان، سرمایه‌گذاران یا باید قیمت‌های غیرمنطقی بالایی را بپذیرند تا بتوانند پروژه را اجرا کنند، که منجر به عواقبی مانند افزایش قیمت زمین، ایجاد مشکلاتی در پرداخت غرامت، پشتیبانی از اسکان مجدد یا مذاکره در مورد حقوق استفاده از زمین برای سایر پروژه‌های منطقه می‌شود.

در صورتی که سرمایه‌گذار قیمت خیلی بالا را نپذیرد، باعث ایجاد ازدحام در توسعه پروژه و هدر رفتن منابع زمین برای بیشتر منطقه‌ای که در مورد حقوق استفاده از زمین توافق شده است، خواهد شد.

بنابراین، اکثر سرمایه‌گذاران می‌خواهند دولت زمین را برای اجرای پروژه‌ها احیا کند، اما احیای زمین اغلب باعث شکایات، به ویژه شکایات مربوط به ارزش غرامت می‌شود.

«بنابراین، من فکر می‌کنم مطالعه و اجرای یک روش «بی‌طرف» که مزایا را ارتقا داده و معایب دو روش فوق را کاهش دهد، با تشویق توافقات در مورد حقوق استفاده از زمین برای اجرای پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی، ضروری است.

آقای کوانگ تحلیل کرد: «در صورتی که سرمایه‌گذار با ۸۰٪ از منطقه موافقت کرده باشد و به دلیل تقاضای قیمت‌های غیرمنطقی از سوی اقلیت باقی‌مانده از کاربران زمین، در مذاکره با مشکل مواجه شود، دولت از بازیابی زمین ۲۰٪ باقی‌مانده از منطقه حمایت خواهد کرد.»

گفتگو - دلیل اینکه چرا تعداد بسیار کمی از کسب و کارها می‌توانند ۱۰۰٪ مساحت زمین را مذاکره کنند (شکل ۲). — تملک زمین اغلب باعث شکایات می‌شود، به خصوص شکایات مربوط به ارزش غرامت.

رئیس هیئت دونگ نای گفت که این پیش‌نویس همچنین روش تعیین قیمت زمین بر اساس اصول بازار و محاسبه قیمت‌های خاص زمین را در مواردی که دولت زمین را بازپس می‌گیرد، تصریح می‌کند، بنابراین می‌توان به قیمت‌های واحدی که سرمایه‌گذاران برای مناطق دیگر توافق کرده‌اند، برای موارد بازپس‌گیری زمین استناد کرد. از آنجا، شکایات مربوط به غرامت و ارزش‌های حمایتی را نیز محدود می‌کند و حقوق افرادی را که زمین‌هایشان بازپس گرفته می‌شود، تضمین می‌کند.

بنابراین، این امر مشکلات پروژه‌های توسعه اجتماعی-اقتصادی را که از طریق توافق‌نامه‌های مربوط به حقوق استفاده از زمین اجرا می‌شوند، حل خواهد کرد، چرا که در این پروژه‌ها، اقلیتی از کاربران زمین، ارزش توافقی بسیار بالایی را مطالبه می‌کنند و باعث ایجاد ازدحام در توسعه پروژه می‌شوند.

آقای کوانگ در مورد روش‌های ارزش‌گذاری زمین گفت که این پیش‌نویس فقط ۴ روش ارزش‌گذاری زمین را تصریح می‌کند و روش مازاد را حذف می‌کند. اما در عمل، روش مازاد به طور گسترده در تعیین قیمت زمین برای زمین‌های وسیع، پروژه‌های سرمایه‌گذاری ساختمانی با کاربری مختلط، که با اهداف مختلفی مانند مسکن، تجارت، خدمات، دفاتر، هتل‌ها و غیره در هم آمیخته‌اند، مورد استفاده قرار می‌گیرد.

او پرسید: «بنابراین سوال این است که آیا روش‌های باقی‌مانده‌ی ارزیابی زمین می‌توانند نقش روش مازاد را ایفا کنند؟»

او اظهار داشت که بسته به نوع املاک و مستغلات، روش‌های مختلف ارزش‌گذاری اعمال خواهد شد. به عنوان مثال، برای قطعات زمین بزرگ با کاربری‌های بسیار متفاوت، استفاده از روش مقایسه بسیار دشوار و امکان‌پذیر نیست زیرا هیچ اطلاعاتی در مورد املاک قابل مقایسه که از نظر مقیاس، هدف کاربری زمین و معیارهای برنامه‌ریزی مشابه باشند، وجود ندارد.

روش درآمد، برای پروژه‌هایی اعمال می‌شود که به بهره‌برداری رسیده‌اند، عملیاتی شده‌اند و جریان نقدی سالانه کسب و کار ایجاد کرده‌اند. هنگام اعمال روش ضریب تعدیل قیمت زمین، مشکل، کیفیت داده‌های قیمت زمین جمع‌آوری‌شده سالانه (برای تهیه فهرست قیمت سالانه) و نیاز به کمی‌سازی عوامل برجسته از نظر برنامه‌ریزی و ساختار کاربری زمین قطعه زمینی است که قرار است ارزش‌گذاری شود.

آقای کوانگ پیشنهاد داد: «به جای کنار گذاشتن روش مازاد به دلیل عوامل فرضی، لازم است مقررات استاندارد و خاص‌تری در مورد پارامترهای اعمال شده در محاسبه تدوین شود تا کار تعیین قیمت زمین هماهنگ و یکپارچه شود و مزایای استفاده از این روش در مواردی که نیاز به تعیین قیمت‌های خاص زمین است، ارتقا یابد . »

منبع