با بودجه‌ی محدود، شهر هوشی مین از کجا می‌تواند سرمایه‌ی لازم برای توسعه‌ی مسکن اجتماعی را تأمین کند؟

با بودجه‌ی محدود، شهر هوشی مین از کجا می‌تواند سرمایه‌ی لازم برای توسعه‌ی مسکن اجتماعی را تأمین کند؟

شهر هوشی مین تنها می‌تواند ۱۰٪ از بودجه خود را به اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی اختصاص دهد، بنابراین بسیج سرمایه از جامعه ضروری است.

در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، دولت به شهر هوشی مین وظیفه ساخت ۲۶۲۰۰ واحد مسکن اجتماعی را محول کرد. این شهر قصد دارد با ۳۷ پروژه، ۳۵۰۰۰ واحد (شامل مسکن کارگران) بسازد. این هدف تا سال ۲۰۳۰، ۶۹،۷۰۰ واحد است.

هوین تان خیت، معاون مدیر اداره ساخت و ساز شهر هوشی مین ، در جلسه نظارت مجلس ملی در ۱۲ جولای گفت که برای تکمیل این واحدها، از هم اکنون تا سال ۲۰۲۵، شهر به ۳۷۷۰۰ میلیارد دونگ نیاز دارد، اما بودجه فقط می‌تواند حدود ۳۷۷۰ میلیارد دونگ اختصاص دهد. تا سال ۲۰۳۰، کل سرمایه گذاری به ۸۶۴۰۰ میلیارد دونگ افزایش خواهد یافت، اما بودجه شهر فقط می‌تواند ۸۶۰۰ میلیارد دونگ اختصاص دهد.

به گفته آقای خیت، کمبود سرمایه گذاری از سوی دولت برای ساخت برنامه های مسکن اجتماعی دولتی یکی از دلایلی است که این شهر تنها به بیش از ۲ درصد از هدف تعیین شده دست یافته است.

آقای خیت گفت: «شهر فقط می‌تواند ۱۰٪ از سرمایه خود را برای اجرای برنامه‌های مسکن اجتماعی اختصاص دهد.» بنابراین، برای دستیابی به این طرح، بسیج سرمایه از جامعه ضروری است، در غیر این صورت دستیابی به اهداف تعیین شده دشوار خواهد بود.

سرمایه یکی از عواملی است که توسعه مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین را دشوار می‌کند. در عکس: پروژه مسکن اجتماعی برای اجاره کارگران در شهر تو دوک. عکس: ترونگ تین

بویی شوان کونگ، نایب رئیس کمیته مردمی شهر هوشی مین، گفت که در مورد توسعه مسکن اجتماعی،... در دوره ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳، این شهر در ساخت و تکمیل ۲۴ پروژه مسکن اجتماعی، با مقیاس ۱۸۷۰۸ آپارتمان و مساحت کل ۱.۵۸ میلیون متر مربع، سرمایه‌گذاری کرده است.

اگرچه نتایج مثبت هستند، اما هنوز نیازهای افراد کم‌درآمد را برای مسکن اجتماعی برآورده نمی‌کنند. علاوه بر مشکلات مربوط به رویه‌های قانونی یا اجرا، کمبود سرمایه نیز زمانی مشکل‌ساز می‌شود که فقط یک دوره تراکم باعث رکود کل فرآیند شود.

«این شهر منطقه‌ای در منطقه ۱۲ دارد که قبلاً از بودجه برای پاکسازی زمین استفاده می‌کرد و سپس آن را برای سرمایه‌گذاری به صندوق توسعه مسکن شهر تحویل می‌داد. و هزینه استفاده از زمین را محاسبه و سپس درآمد و هزینه را برای افزایش سرمایه اولیه صندوق ثبت می‌کرد.»

آقای کوانگ با ذکر مثالی گفت: «این فرآیند در حال اجرا است، اما در حال حاضر هیچ سرمایه‌ای وجود ندارد. اکنون شهرداری می‌خواهد آن را برای سرمایه‌گذاری عمومی جهت ساخت هزاران خانه اجتماعی پس بگیرد، اما وزارت دارایی چندین ماه است که در حال تحقیق است و هنوز نمی‌داند چگونه کاهش درآمد و هزینه را در سرمایه اصلی این صندوق ثبت کند.»

سرمایه از بودجه محدود است، اما بسیج سرمایه از جامعه در حال حاضر با موانع زیادی روبرو است و سیاست‌های جذب سرمایه‌گذاری در این بخش، کسب‌وکارها را علاقه‌مند نمی‌کند.

آقای لو هوانگ چائو، رئیس انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA)، گفت که در حال حاضر، سرمایه‌گذارانی که پروژه‌های مسکن اجتماعی می‌سازند نمی‌توانند پروژه‌های خود را در رهن بگذارند، بلکه باید پروژه‌های دیگری را در رهن بگذارند، بنابراین این یک مشکل است.

علاوه بر این، مشوق‌های سرمایه‌گذاران به اندازه کافی جذاب نیستند. در حال حاضر، حاشیه سود پروژه‌های مسکن اجتماعی تنها ۱۰٪ است در حالی که هزینه‌های نامشخص زیادی وجود دارد. بنابراین، برای جذب سرمایه‌گذاران، افزایش حاشیه سود به ۱۵٪ ضروری است.

به گفته آقای چائو، قانون مسکن به کسب‌وکارهایی که ۱۰۰٪ مسکن اجتماعی برای اجاره می‌سازند، اجازه می‌دهد ۷۰٪ تخفیف در هزینه‌های استفاده از زمین داشته باشند، اما در واقعیت، قانون مالیات این اجازه را نمی‌دهد. بنابراین، تخفیف مالیات برای این پروژه‌ها فقط ۵۰٪ است.

وزیر ساخت و ساز، نگوین تان نگی، اظهار داشت که توسعه مسکن اجتماعی امروزه یک نیاز بزرگ است، اما هنوز موانع زیادی وجود دارد. با این حال، از اول آگوست، زمانی که قانون زمین، قانون مسکن و قانون تجارت املاک و مستغلات لازم الاجرا شود، دولت احکام مربوطه را صادر خواهد کرد که بسیاری از تنگناهای مسکن و توسعه مسکن اجتماعی را برطرف خواهد کرد. علاوه بر این، دولت در حال مطالعه سیاست‌های تشویقی برای سرمایه‌گذاران در جهت افزایش و گسترش مشوق‌ها برای عملی‌تر کردن اجرا است.

طبق ارزیابی نایب رئیس مجلس ملی، نگوین دوک های، سرمایه یکی از عواملی است که توسعه مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین را دشوار می‌کند.

آقای های خاطرنشان کرد که شهرداری باید تجربیات کشورهای جهان مانند سنگاپور را مطالعه کند، یک بانک توسعه مسکن اجتماعی در شهر هوشی مین به عنوان یک صندوق سرمایه‌گذاری با حمایت موسسات اعتباری و سازمان‌های اقتصادی تأسیس کند تا پایدارتر باشد تا افراد دارای درآمد در آینده مسکن داشته باشند.

نایب رئیس مجلس ملی گفت: «مسئله درآمد و هزینه یا تبدیل آن به سرمایه تجاری، توصیه می‌شود که صندوق توسعه مسکن به یک نهاد مالی تبدیل شود و همچنین صندوق سرمایه‌گذاری شهر به نهادی تبدیل شود تا فضای بیشتری برای بسیج منابع اجتماعی و مشارکت تجاری به ما بدهد.» اگر فقط به سرمایه‌گذاری عمومی، فقط به بودجه دولت یا منابع زمین نگاه کنیم، این مسئله حل نخواهد شد.

طبق گزارش کمیته مردمی شهر هوشی مین، در دوره ۲۰۱۶ تا ۲۰۲۰، مسکن اجتماعی در این شهر به شدت توسعه یافته است، به طوری که ۱۹ پروژه تکمیل و به بهره‌برداری رسیده و بیش از ۱۴۹۰۰ واحد مسکونی به بازار عرضه شده است.

با این حال، در دوره 2021 تا 2023، تعداد پروژه‌های مسکن اجتماعی تکمیل‌شده به شدت کاهش یافت. در حالی که کل مساحت مسکن در شهر 19.74 میلیون متر مربع افزایش یافت، مسکن اجتماعی تنها 0.062 میلیون متر مربع افزایش یافت که 0.31٪ را تشکیل می‌دهد. در سال 2023، هیچ پروژه‌ای تکمیل نشد.

در مورد قیمت فروش، در دوره ۲۰۱۵ تا ۲۰۲۳، این شهر قیمت ۱۱ پروژه اجاره و اجاره به شرط تملیک را ارزیابی کرده است. بر این اساس، هر متر مربع (بدون احتساب مالیات بر ارزش افزوده) از طبقه آپارتمان، بالاترین قیمت ۱۷.۲ میلیون دونگ ویتنامی و پایین‌ترین قیمت ۱۲ میلیون دونگ ویتنامی را دارد.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/ngan-sach-eo-hep-tphcm-lay-von-dau-de-phat-trien-nha-o-xa-hoi-d219900.html