ورود سرمایه مستقیم خارجی به بخش املاک و مستغلات، علامت بدی برای بازار است.

سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش مسکن به شدت کاهش یافت

طبق گزارش اداره آمار عمومی، تا 20 ژوئن، کل سرمایه ثبت شده FDI در ویتنام به 13.43 میلیارد دلار رسید که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 4.3 درصد کاهش یافته است. از این تعداد، تجارت املاک و مستغلات همچنان در مقایسه با کل سرمایه ثبت شده 1.53 میلیارد دلار، که نسبت به مدت مشابه 51.5 درصد کاهش یافته است، مقام سوم را حفظ کرده است.

با توجه به سرمایه ثبت شده جدید و سرمایه ثبت شده تعدیل شده پروژه‌ها، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک و مستغلات به ۵۹۲.۱ میلیون دلار آمریکا (معادل ۶.۳ درصد) رسید. با توجه به شکل مشارکت سرمایه و خرید سهام توسط سرمایه‌گذاران خارجی، سرمایه سرمایه‌گذاری در فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات به ۹۳۸.۶ میلیون دلار آمریکا (معادل ۲۳.۴ درصد) رسید.

در 6 ماه اول سال، سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در ویتنام 10.02 میلیارد دلار تخمین زده شد که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 0.5 درصد افزایش داشته است. از این میزان، فعالیت‌های تجاری املاک و مستغلات تنها به 502.1 میلیون دلار (5 درصد) رسیده است که نسبت به مدت مشابه سال گذشته 43 درصد کاهش یافته است (به 881.3 میلیون دلار رسیده است).

تاکنون، اگرچه سرمایه‌گذاران خارجی در بازار املاک و مستغلات ویتنام هنوز سهم کوچکی از بازار را تشکیل می‌دهند، اما در شرایط فعلی، کاهش شدید جریان سرمایه FDI می‌تواند بر بازار که منتظر سیگنال‌های مثبت است، تأثیر منفی بگذارد.

چه چیزی باعث کاهش شدید سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش املاک و مستغلات می‌شود؟ شکل 1 — سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در فعالیت‌های املاک و مستغلات در 6 ماه اول سال در مقایسه با مدت مشابه 43 درصد کاهش یافته است.

به گفته کارشناسان، ظهور سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در املاک و مستغلات در سال‌های اخیر باعث شده است که این بازار با ظهور انواع مختلف و بهبود مدل‌های عملیاتی در پروژه‌ها، تغییرات مثبتی داشته باشد. بنابراین، این واقعیت که جریان نقدی از شرکت‌های خارجی که به بازار تزریق می‌شود، نشانه‌هایی از کاهش را نشان می‌دهد، نشانه بدی است. زیرا این امر برای بسیاری از شرکت‌های داخلی در دوران سخت، از طریق ادغام و تملک (M&A)، به عنوان یک "حلقه نجات" در نظر گرفته می‌شود.

داده‌های انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که در سال‌های اخیر، بسیاری از کسب‌وکارها با مشکلاتی در تأمین مالی مواجه شده‌اند و مجبور شده‌اند از طریق معاملات ادغام و تملک، خود را نجات دهند. با این حال، تعداد بسیار کمی از توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات داخلی هنوز قادر به تأمین سرمایه برای خرید پروژه‌ها هستند، به خصوص در شرایط کاهش نقدینگی و افزایش هزینه‌های مالی. بنابراین، انتظار می‌رود معاملات بزرگ تا میلیاردها دلار از جریان سرمایه خارجی افزایش یابد.

در همین حال، تعداد سرمایه‌گذاران خارجی علاقه‌مند به پروژه‌های ادغام و تملک املاک و مستغلات به شدت افزایش یافته است. در میان آنها سرمایه‌گذاران خارجی از سنگاپور، کره، تایوان، ژاپن، مالزی و... قابل توجه هستند. با این حال، بیشتر معاملات هنوز در مرحله ارزیابی و مذاکره هستند.

چه چیزی باعث کاهش شدید سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش املاک و مستغلات می‌شود؟ شکل 2 — انتظار می‌رود معاملات ادغام و تملک (M&A) از سوی شرکت‌های سرمایه‌گذاری خارجی، بازار را «نجات» دهد.

دلیل این امر این است که مذاکرات برای فشار قیمت به پایان نرسیده است. سرمایه‌گذاران خارجی می‌خواهند پروژه‌هایی با وضعیت حقوقی خوب، موقعیت مکانی خوب و پتانسیل آینده را خریداری کنند، اما با کاهش قیمت تا 20 درصد. در همین حال، شرکت‌های داخلی فروش دارایی‌ها را با قیمت‌های پایین نمی‌پذیرند و حتی در این معاملات به سود نیاز دارند که منجر به مشکلاتی در دستیابی به توافق موفقیت‌آمیز می‌شود.

علاوه بر این، بازار املاک و مستغلات هنوز موانع زیادی دارد که مانع از پیشرفت فعالیت‌های ادغام و تملک می‌شود، و به همین دلیل است که سرمایه FDI تزریق شده به بازار به تدریج در حال کاهش است. به طور خاص، مشکلات حقوقی پروژه‌ها یکی از بزرگترین دلایلی است که بسیاری از شرکت‌های خارجی احساس نگرانی می‌کنند، و البته این نکته را هم نباید فراموش کرد که بازار هنوز در مرحله نقدینگی پایینی قرار دارد.

باید سریع گره را باز کرد

در پاسخ به این موضوع، کارشناسان Savills Vietnam گفتند که برای جذب سرمایه FDI به بخش املاک و مستغلات، ویتنام هنوز باید بر عواملی مانند ارتقای تکمیل مراحل قانونی سرمایه‌گذاری، بهبود کیفیت زیرساخت‌های مربوط به تولید، خدمت به توسعه املاک و مستغلات، بهبود کیفیت منابع انسانی برای جذب سرمایه‌های خارجی، به ویژه در بخش تولید، تمرکز کند...

ویتنام یکی از بازترین اقتصادها در جنوب شرقی آسیا است. با رشد و گشایش سریع‌تر اقتصاد، نیاز و فوریت بهبود عواملی مانند رویه‌های اداری، کیفیت زیرساخت‌ها و کیفیت منابع انسانی اهمیت بیشتری پیدا خواهد کرد.

چه چیزی باعث کاهش شدید سرمایه‌گذاری مستقیم خارجی در بخش املاک و مستغلات می‌شود؟ شکل 3 — املاک و مستغلات قبلاً بازار اصلی جذب سرمایه مستقیم خارجی بود.

لازم است اطمینان حاصل شود که بهبود رویه‌ها و فرآیندهای اداری باید در عمل اجرا شود، نه روی کاغذ. سطح رقابت بین کشورهای منطقه بسیار شدید است، ویتنام باید این موضوع را تسریع کند تا به سرعت سرمایه گذاری مستقیم خارجی را جذب کند.

شرکت‌های خارجی که تازه وارد بازار شده‌اند، تنها پس از پرداخت هزینه‌های استفاده از زمین و اخذ مجوزهای ساخت و ساز می‌توانند پروژه‌ها را اجرا کنند. بنابراین، برای این شرکت‌ها، مراحل قانونی مهمترین چیزی است که باید قبل از سرمایه‌گذاری در نظر گرفته شود. از آنجا که فرآیند سرمایه‌گذاری خیلی طولانی است، بر کارایی سرمایه‌گذاری تأثیر می‌گذارد و قیمت بالای فروش برای اکثر مردم مناسب نخواهد بود.

بسیاری از نظرات می‌گویند که مسائل حقوقی در حال حاضر بزرگترین دلیل کاهش جذابیت بازار املاک و مستغلات ویتنام برای سرمایه‌گذاران خارجی است. اگرچه این موضوع بارها در رسانه‌ها و همچنین در کنفرانس‌ها یا جلسات «نجات» دولت ذکر شده است، اما تاکنون، رفع این موانع هنوز در مراحل اولیه است.

برای تبدیل شدن به یک مقصد سرمایه‌گذاری جذاب برای سرمایه‌گذاران خارجی جهت ورود به بازار ویتنام، لازم است نقاط ضعف موجود به سرعت بهبود یابند تا بازار املاک و مستغلات بتواند پس از ماه‌ها سختی، به زودی بهبود یابد.

منبع