سرمایه‌گذاران در مورد آپارتمان‌ها «تردید» دارند و به بخش «شاهین» روی می‌آورند؛ ارزیابی بازار ۲۰۲۴-۲۰۲۵

سرمایه‌گذاران که دیگر علاقه‌ای به آپارتمان ندارند، پول خود را صرف خرید زمین در حومه شهر می‌کنند؛ بیش از ۱۴۰۰ هکتار زمین را پس می‌گیرند؛ آخرین رویه‌ها در مورد تخصیص زمین و اجاره برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در زمینه تجاوز به دریا... آخرین اخبار املاک و مستغلات هستند.

بازار املاک و مستغلات اخیراً نشانه‌های مثبت‌تری در مورد دسترسی به سرمایه از سوی کسب‌وکارها و مشتریان نشان داده است. (عکس: HA)

نظر «بزرگان» در مورد بازار

در جلسه سالانه با سهامداران، رهبران شرکت‌های بزرگ پیش‌بینی‌ها و نظرات خود را در مورد بازار املاک و مستغلات امسال با فرصت‌ها و چالش‌هایی همراه با آنها ارائه دادند.

آقای فام تیو هوا، رئیس هیئت مدیره وین‌هومز، با ارزیابی بازار املاک و مستغلات در سال جاری، گفت که نقطه روشن، 3 قانون مربوط به املاک و مستغلات است که توسط مجلس ملی تصویب شده است و به شفاف‌تر و روشن‌تر شدن بازار کمک خواهد کرد. با این حال، برای اینکه این قوانین تأثیر مثبتی بر بازار داشته باشند، او گفت که لازم است منتظر بمانیم تا احکامی که اجرای آنها را هدایت می‌کنند، به اجرا درآیند.

خانم نگوین تو هانگ، مدیر کل وین‌هومز، ارزیابی کرد که بازار بهبود خواهد یافت اما نه به سرعتی که انتظار می‌رود.

به گفته خانم هانگ، بازار اخیراً نشانه‌های مثبت‌تری از نظر دسترسی به سرمایه از سوی کسب‌وکارها و مشتریان نشان داده است. خریداران خانه اکنون با نرخ بهره ثابت ۶ تا ۶.۵ درصد در سال برای دو سال اول، پشتیبانی نرخ بهره بهتری نسبت به قبل دریافت می‌کنند. این امر شرایط و اطمینان را برای بازگشت خریداران خانه به بازار ایجاد می‌کند.

در مورد شرکت سهامی خاص سرمایه‌گذاری نام لانگ، آقای نگوین شوان کوانگ - رئیس هیئت مدیره - به فرصت‌ها و چالش‌های موجود اشاره کرد.

آقای کوانگ تحلیل کرد که اولین چالش مربوط به بازار و محصولات است. بازار دارای عدم تعادل بین عرضه و تقاضا در بخش‌های مختلف املاک و مستغلات است و بحران اعتماد منجر به کاهش نقدینگی و افزایش موجودی کالا می‌شود.

دوم، چالش مالی است، زمانی که بدهی‌ها هنوز باقی مانده‌اند، اوراق قرضه، اگرچه تمدید شده‌اند، اما همچنان در سال‌های ۲۰۲۴ و ۲۰۲۵ پابرجا خواهند ماند. سوم، چالش قانونی پروژه است، زمانی که در حال حاضر برخی از قوانین هنوز با هم تداخل دارند.

با این حال، به گفته وی، این بازار فرصت‌های بسیار متنوعی مانند تقاضای واقعی بالا، بخش‌های مسکن مقرون‌به‌صرفه و توسعه مسکن اجتماعی را نیز فراهم می‌کند. نرخ بهره وام کاهش یافته است، حتی کمتر از قبل از کووید-۱۹ و با بسیاری از کشورهای دیگر رقابتی است، بنابراین بسیار جذاب است.

به طور خاص، قوانین جدیدی مربوط به املاک و مستغلات به تازگی وضع شده است. دولت تلاش‌های زیادی در ایجاد، حذف و ارتقای موانع بازار برای حرکت به سمت توسعه پایدار انجام داده است.

آقای لونگ تری تین - رئیس هیئت مدیره - برای گروه دات زان، شرکتی با پروژه‌های فراوان در شهر هوشی مین و دونگ نای، گفت که پس از پایان کووید-۱۹، اقتصاد رو به زوال خواهد رفت و بر بازار املاک و مستغلات تأثیر خواهد گذاشت.

پس از تعطیلات اخیر تت، بازار نشانه‌های مثبتی از بهبود را نشان داد. محصولات آپارتمانی در سه ماهه اول دوباره معامله شدند، اگرچه به اندازه سال‌های گذشته بالا نبودند، اما در مقایسه با دو سه ماهه آخر سال 2023 و سه ماهه اول سال 2023، تعداد معاملات دو برابر شده است، به خصوص در هانوی، 3 برابر بیشتر است.

با چنین وضعیت کلی، آقای تین می‌بیند که بازار هنوز نکات مثبتی مانند کمبود عرضه متوسط ​​دارد؛ تقاضا برای مسکن هنوز بسیار زیاد است؛ جریان نقدی ارزان فعلی بسیار خوب است، بسیاری از مشتریان با مدت 20 سال وام می‌گیرند، نرخ بهره ثابت برای 3 سال فقط 5-6٪ در سال است.

در سطح کلی، بازار عمومی امسال بهبود خواهد یافت و سال 2025 تغییرات مثبتی خواهد داشت.

قیمت آپارتمان‌ها کاهش یافت، سرمایه‌گذاران برای خرید زمین در حومه شهر پول خرج کردند

قیمت آپارتمان‌ها سال‌هاست که به طور مداوم در حال افزایش است و در ماه‌های اول امسال به طرز چشمگیری افزایش یافته است. طبق اطلاعات اخیر بازار، آقای هوانگ های - مدیر اداره مدیریت بازار مسکن و املاک و مستغلات (وزارت ساخت و ساز) - گفت که میانگین قیمت فروش برخی از پروژه‌ها در هانوی و هوشی مین سیتی حدود ۵۰ تا ۷۰ میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع در نوسان است.

به گفته آقای های، در هانوی، قیمت آپارتمان‌های فروشی هم در بازارهای اولیه و هم در بازارهای ثانویه به طور مداوم در حال افزایش بوده است. نکته قابل توجه این است که پروژه‌های آپارتمانی وجود دارند که ۵ تا ۱۰ سال است که مورد استفاده قرار می‌گیرند، حتی ساختمان‌های آپارتمانی بلند قدیمی نیز با افزایش قیمت بسیار بالایی مواجه شده‌اند.

با این حال، رهبر وزارت ساخت و ساز اظهار داشت که برخی از ساختمان‌های آپارتمانی که افزایش قیمت ناگهانی داشته‌اند، معاملات بسیار کمی داشته‌اند و تقریباً هیچ معامله‌ای انجام نشده است.

در واقع قیمت بالای آپارتمان بسیاری از سرمایه گذاران و خریداران واقعی را مردد کرده است.بسیاری از افراد تصمیم گرفته اند که در حال حاضر از خرید و فروش آپارتمان دست بکشند.

قیمت‌های بالا و کمبود عرضه آپارتمان در هانوی در این زمان، بسیاری از سرمایه‌گذاران را از سرمایه‌گذاری در این بخش منصرف می‌کند. افراد باتجربه از این زمان برای خرید زمین در حومه شهر استفاده خواهند کرد.

بسیاری از سرمایه‌گذاران در حال تغییر به بخش زمین و خانه‌های شخصی هستند. دلیل این امر این است که زمین‌های حومه شهر هنوز "نقاط پایینی" از نظر قیمت دارند و این امر سرمایه‌گذاری در آپارتمان‌ها را در حال حاضر مناسب‌تر می‌کند. با این حال، لازم است سرمایه‌گذاری در محصولاتی با وضعیت حقوقی مشخص، برنامه‌ریزی و پتانسیل افزایش قیمت به دلیل زیرساخت‌های خوب، انتخاب شود.

بازار زمین اخیراً روند داغی داشته است. گزارش بازار املاک و مستغلات برای سه ماهه اول و پیش‌بینی سه ماهه دوم انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) نشان می‌دهد که بسیاری از مناطق حومه هانوی شاهد افزایش ناگهانی قیمت زمین، به ویژه برای قطعات تفکیکی، هستند.

در مقایسه با سه ماهه چهارم سال ۲۰۲۳، قیمت زمین حدود ۵ درصد افزایش یافت، در حالی که بازار در حومه هانوی و مجاور پارک‌های صنعتی ۱۰ تا ۲۰ درصد افزایش یافت.

به نقل از گزارش VARS: «قیمت زمین در بسیاری از مناطق روند کاهشی خود را متوقف کرده است. قیمت زمین‌های زیر ۲ میلیارد دونگ ویتنام در حومه شهرها، استان‌ها و شهرهایی که دارای وضعیت قانونی تضمین‌شده، زیرساخت‌ها و امکانات رفاهی هستند، در مقایسه با سخت‌ترین دوران بازار، افزایش قیمتی تا ۴۰ درصد را ثبت کرده‌اند.»

این واحد همچنین هشدار داد که سرمایه‌گذاران باید قبل از صرف هزینه برای خرید زمین در این زمان بسیار محتاط باشند و باید سطح قیمت بخش‌ها را به دقت بررسی کنند تا از تشکیل "تب‌های مجازی" که باعث ایجاد خطرات ناامن می‌شوند، در زمانی که بازار هنوز در حال بهبود است، جلوگیری شود.

بسیاری از کارشناسان در اظهار نظر در مورد بازار املاک و مستغلات در سال جاری معتقدند که برای سرمایه گذاری بلندمدت «زمین هنوز پادشاه است». سرمایه گذارانی که «سرمایه» دارند یا از اهرم مالی پایینی استفاده می کنند، می توانند سرمایه گذاری را در نظر بگیرند.

اگرچه این زمان مناسبی برای بررسی سرمایه‌گذاری در نظر گرفته می‌شود، اما کارشناسان همچنین توصیه می‌کنند که سرمایه‌گذاران با دقت بررسی کنند تا از افتادن در «دام» کاهش قیمت جلوگیری کنند.

بازپس‌گیری بیش از ۱۴۰۰ هکتار زمین در منطقه ین دونگ، باک گیانگ

بر اساس طرح کاربری اراضی ۲۰۲۴ ناحیه ین دونگ که به تازگی توسط کمیته مردمی استان باک گیانگ تصویب شده است، این منطقه امسال ۱۴۱۱.۴۵ هکتار زمین را احیا خواهد کرد.

به طور خاص، منطقه ین دونگ ۱۳۶۰.۲۳ هکتار از زمین‌های کشاورزی را احیا خواهد کرد که از این تعداد، مساحت زمین‌های برنج که نیاز به احیا دارند ۱۱۱۱.۹۳ هکتار، زمین برای سایر محصولات سالانه ۲۰.۴۷ هکتار، زمین برای محصولات چند ساله ۲۰۸.۶۲ هکتار، زمین برای آبزی‌پروری ۱۹.۲۱ هکتار و زمین‌های غیرکشاورزی ۵۱.۲۳ هکتار است. کمون‌هایی که مناطق وسیعی برای احیا دارند عبارتند از: تین فونگ (۳۲ هکتار)، ین لو (۲۲۱.۲ هکتار)، شهر تان آن (۱۲۴.۶۶ هکتار)، شهر نهام بین (۱۰۹.۵۳ هکتار)...

گوشه‌ای از شهر نهام بین، ناحیه ین دونگ، استان باک گیانگ. (منبع: روزنامه XD)

کمیته مردمی استان باک گیانگ از کمیته مردمی ناحیه ین دونگ درخواست می‌کند که در قبال صحت اطلاعات، داده‌ها، اسناد، سیستم نقشه و پایگاه داده در طرح مصوب کاربری اراضی برای سال ۲۰۲۴، در برابر قانون پاسخگو باشد؛ همچنین در هنگام ارائه فهرست کارها و پروژه‌های منطقه، اطلاعات و داده‌های موجود در طرح فوق را با تطبیق برنامه‌ریزی کاربری اراضی با سال ۲۰۳۰ و مفاد قانون مطابقت دهد.

انتشار تمام اسناد طرح کاربری اراضی مصوب ۲۰۲۴ در پورتال/وب‌سایت کمیته مردمی ناحیه ین دونگ را تکمیل کنید و همزمان، اطلاعیه و انتشار محتوای طرح فوق را طبق مفاد قانون سازماندهی کنید.

کمیته مردمی استان باک گیانگ همچنین از بخش ین دونگ درخواست کرد که مدیریت زمین، بازیابی زمین، تغییر کاربری زمین، تخصیص زمین و اجاره زمین را مطابق با طرح مصوب کاربری زمین انجام دهد؛ کارها و پروژه‌ها را مطابق با مفاد قانون اجرا کند. بازرسی و نظارت منظم بر اجرای طرح کاربری زمین ۲۰۲۴ را برای کمیته‌های مردمی در سطح بخش ترتیب دهد.

رویه‌های تخصیص و اجاره زمین برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در زمینه تجاوز به دریا

دولت به تازگی فرمان شماره ۴۲/۲۰۲۴/ND-CP را در مورد فعالیت‌های احیای دریا صادر کرده است. بر این اساس، منطقه دریایی شناسایی شده برای احیای دریا باید دارای مکان، مساحت، مرز و مختصات مشخصی باشد که طبق مفاد قانون نقشه‌برداری و نقشه‌برداری تعیین شده است. تعیین مناطق دریایی برای احیای دریا که باید در برنامه‌ریزی و طرح‌های کاربری زمین گنجانده شود، باید اصول مقرر در قانون زمین ۲۰۲۴ را تضمین کند.

این فرمان به وضوح بیان می‌کند که برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری احیای دریا یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری با اقلام احیای دریا که از سرمایه سرمایه‌گذاری عمومی استفاده می‌کنند، ترتیب و رویه‌های تخصیص زمین و اجاره زمین طبق مفاد بند 3، ماده 68 فرمان 43/2014/ND-CP اجرا خواهد شد. در مورد پروژه‌های سرمایه‌گذاری احیای دریا یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری با اقلام احیای دریا برای توسعه صندوق‌های زمین، پس از تکمیل احیای دریا و پذیرش طبق مقررات، سرمایه‌گذار پروژه احیای دریا باید کل منطقه احیای زمین و کارهای ساختمانی (در صورت وجود) را به سازمان دولتی ذیصلاح تحویل دهد تا تخصیص زمین و اجاره زمین را برای سازمان‌ها و افراد انجام دهد تا طبق مفاد قانون زمین از آن استفاده کنند.

برای پروژه‌های سرمایه‌گذاری در زمینه تجاوز به دریا یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری با اقلام تجاوز به دریا که از سرمایه خارجی برای سرمایه‌گذاری عمومی استفاده می‌کنند و پروژه‌هایی که از سایر منابع سرمایه‌ای استفاده می‌کنند، ترتیب و رویه‌های تخصیص زمین و اجاره زمین به شرح زیر است: در صورت تخصیص زمین و اجاره زمین از طریق حراج حقوق استفاده از زمین، ترتیب و رویه‌های مقرر در بند ۵، ماده ۶۸ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP و بند ۲۱، ماده ۱ فرمان ۱۴۸/۲۰۲۰/ND-CP اجرا خواهد شد؛

در صورت تخصیص زمین یا اجاره زمین، در صورت انتخاب سرمایه‌گذاران از طریق مناقصه مطابق با مفاد قانون مناقصه یا در صورت تأیید سرمایه‌گذار مطابق با مفاد بند 3، ماده 29 قانون سرمایه‌گذاری 2020، ترتیب و رویه‌های تخصیص زمین و اجاره زمین مطابق با بند 3، ماده 68 فرمان 43/2014/ND-CP اعمال خواهد شد؛

در صورت تخصیص زمین یا اجاره زمین از طریق مزایده حقوق استفاده از زمین، این امر طبق ترتیب و رویه‌های مقرر در بند ۳، ماده ۶۸ فرمان ۴۳/۲۰۱۴/ND-CP اجرا خواهد شد.

سرمایه‌گذاران پروژه‌های سرمایه‌گذاری در معرض تجاوز به دریا یا پروژه‌های سرمایه‌گذاری با موارد تجاوز به دریا هنگام ارائه درخواست برای تخصیص زمین، اجاره زمین، تخصیص منطقه دریایی با پروژه‌های سرمایه‌گذاری در معرض تجاوز به دریا یا موارد تجاوز به دریا از پروژه‌های سرمایه‌گذاری تأیید شده توسط سازمان‌های ذیصلاح دولتی.

کمیته مردمی استان همزمان با اختصاص مناطق دریایی برای احیای دریا، در مورد تخصیص و اجاره زمین تصمیم گیری می کند. سرمایه گذاران پروژه های سرمایه گذاری احیای دریا یا پروژه های سرمایه گذاری دارای اقلام احیای دریا، مجبور به پرداخت هزینه برای استفاده از مناطق دریایی برای انجام فعالیت های احیای دریا نیستند.

زمان تعیین اینکه کاربر زمین باید زمین را مورد استفاده قرار دهد، از تاریخ اعلام پذیرش نتایج کل یا بخشی از منطقه تکمیل‌شده تجاوز به دریا، بر اساس پیشرفت پروژه سرمایه‌گذاری تجاوز به دریا یا موارد تجاوز به دریا در پروژه سرمایه‌گذاری، محاسبه می‌شود.

منبع: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-nha-dau-tu-chun-tay-voi-chung-cu-quay-sang-phan-khuc-vua-nhan-dinh-thi-truong-2024-2025-270381.html