قربانیان بحران املاک و مستغلات چین

در ماه اوت، مدت کوتاهی پس از انتشار خبر مشکلات نقدینگی شرکت کانتری گاردن، هوآیلان ۳۸ ساله بلافاصله به محل ساخت و سازی در استان شاندونگ رفت که خانه‌ای که خریداری کرده بود هنوز تکمیل نشده بود. صحنه‌ای که در آنجا دید، او را غمگین کرد.

جرثقیل‌ها بیکار بودند و تخته‌های بتنی روی علف‌هایی که تا زانو ارتفاع داشتند، پراکنده بودند. صحنه‌ی متروکی بود.

برای تام چن، کارمند دولت، ترس از بی‌خانمان شدن دائمی پس از آن به ذهنش خطور کرد که شرکت املاک و مستغلات سابق چین، که به خانواده‌اش غرامت پرداخت می‌کرد، ساخت آپارتمانی در استان ژجیانگ را متوقف کرد.

در همین حال، فو، یک کارگر ساختمانی در استان گوانگدونگ، پس از دریافت نکردن دو ماه حقوقش، به شدیدترین گزینه یعنی اعتصاب متوسل شده است. او به بلومبرگ گفت: «من به مشکلات شرکت اهمیتی نمی‌دهم. می‌خواهم پولی را که به سختی به دست آورده‌ام پس بگیرم.»

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 1 — پروژه‌ای از شرکت Country Garden در شهر یانگژو، استان جیانگسو (عکس: بلومبرگ).

خریداران خانه، کارگران، توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات و دولت چین، همگی در این جهش اقتصادی طی این سال‌ها نقش داشته‌اند.

بیش از دو دهه است که املاک و مستغلات موتور اصلی رشد بوده است و ارزش این بخش تا سال ۲۰۱۹ به ۵۲ تریلیون دلار رسیده است که ۲۵ درصد از تولید ناخالص داخلی کشور را تشکیل می‌دهد. سرمایه‌گذاران جهانی نیز به سرعت وارد این بازار شده‌اند و بیش از ۱۸۰ میلیارد دلار برای خرید اوراق قرضه سرمایه‌گذاری کرده‌اند.

اما در ۳ سال گذشته، استراتژی کاهش وابستگی به پول قرض گرفته شده برای بازار املاک و مستغلات توسط دولت چین به شدت اجرا شده است و باعث شده است که این بازار با از دست دادن "منبع اصلی حیات" خود، وارد دوره بسیار دشواری شود.

باغ روستایی یکی از برجسته‌ترین کسب‌وکارها در دوران رونق است، اما در عین حال در دوران رکود بازار نیز با مشکل مواجه می‌شود.

این شرکت در اوج فعالیت خود، ۱۳۰ هزار نفر را استخدام کرده و برای ده‌ها هزار خانواده در سراسر کشور مسکن فراهم می‌کرد. اکنون، حتی نمی‌تواند ده‌ها میلیون دلار از بدهی‌های خود را که هفته گذشته سررسید شده بود، پرداخت کند و عملاً به معنای ورشکستگی است.

آلیشیا گارسیا هررو، اقتصاددان ارشد آسیا- اقیانوسیه در ناتیکسیس، به بلومبرگ گفت: «با توجه به ورشکستگی بزرگ شرکت‌ها، در کنار کاهش فروش و قیمت‌ها در سراسر بازار، بازار املاک و مستغلات هنوز راه درازی در پیش دارد.»

او افزود، «کانتری گاردن قربانی همان مدل تأمین مالی بازار املاک و مستغلات است که چین سال‌هاست آن را اتخاذ کرده است.»

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 2 — رئیس هیئت مدیره، یئونگ کووک کیونگ (وسط) در حال انجام پروژه‌ای در گوانگژو، ۲۰۱۹ (عکس: آسوشیتدپرس).

آرزوها بر باد رفته

این انتظار که قیمت املاک فقط افزایش خواهد یافت، در ذهن میلیون‌ها چینی ریشه دوانده است و اکنون این انتظار برای شغل، خانواده، امید، آینده و امور مالی شخصی بسیاری از مردم مشکل ایجاد می‌کند. هوایلان نیز از این قاعده مستثنی نیست.

نه تنها برای هوایلان، بلکه پس از آنکه دولت چین بسیاری از محدودیت‌های معاملات املاک و مستغلات را که برای دهه‌ها وجود داشت، لغو کرد، مالکیت خانه به بزرگترین الهام برای بسیاری از جوانان و میلیون‌ها خانوار تبدیل شده است. و کانتری گاردن یکی از شرکت‌های پیشگامی است که در این زمینه "وارد" می‌شود.

شرکت کانتری گاردن که در سال ۱۹۹۲ در استان گوانگدونگ تأسیس شد، با استراتژی ادغام امکانات رفاهی فراوان مانند مدارس باکیفیت، سالن‌های ورزشی و... در محوطه پروژه، به سرعت به برجسته‌ترین نام در بازار تبدیل شد.

بنیانگذار، یئونگ کووک کیونگ، به الگویی در میان بازرگانان گوانگدونگ تبدیل شد، زیرا رویکرد تجاری منحصر به فرد او توسط بسیاری از شرکت‌های دیگر به کار گرفته شد، که شامل ایجاد یک شرکت مدیریت خدمات مستقل برای هر پروژه بود.

بازار املاک و مستغلات چین در سال ۱۹۹۸ کاملاً تجاری شد. سه سال بعد، این کشور به سازمان تجارت جهانی (WTO) پذیرفته شد. تا سال ۲۰۰۵، تولید ناخالص داخلی این کشور بیش از دو برابر شده بود.

همزمان با توسعه سریع اقتصادی، فعالیت‌های ساختمانی نیز به سرعت افزایش یافت. میلیون‌ها نفر به شهرهای بزرگ هجوم آوردند و تقاضا برای مسکن افزایش یافت. مزارع و زمین‌های خالی به تدریج با مناطق شهری جدید و مدرن جایگزین شدند.

درآمد کانتری گاردن تنها در عرض سه سال، از سال ۲۰۰۴ تا ۲۰۰۷، بیش از پنج برابر افزایش یافت و آن را به یکی از سودآورترین کسب‌وکارها در بازار املاک و مستغلات چین در آن زمان تبدیل کرد.

این شرکت حتی بحران مالی جهانی 2008-2009 را نیز پشت سر گذاشت، زیرا روند شهرنشینی چین بدون وقفه ادامه یافت.

هوآیلان در آن زمان هیچ «ابرهای تاریکی» را بر فراز بازار املاک ندید. سرمایه‌گذاران بین‌المللی هم همینطور. اوراق قرضه منتشر شده توسط شرکت‌های املاک و مستغلات چینی، از جمله کانتری گاردن، به یک «کالای داغ» در بازار تبدیل شد.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 3 — صحنه‌ای شلوغ در نمایشگاه ساختمانی که در سال ۱۹۹۸ در پکن برگزار شد (عکس: گتی ایمیجز).

با این حال، اقتصاد چین در سال ۲۰۱۵ شروع به کند شدن کرد و فعالیت‌های ساختمانی بر نوسازی شهرهای قدیمی متمرکز شد. قرار بود خانه تام چن تخریب شود و دولت محلی قول داد که شش آپارتمان دیگر را در پروژه‌ای که توسط شرکت کانتری گاردن در حال ساخت است و قرار است در سال ۲۰۲۳ تکمیل شود، به خانواده‌اش غرامت بدهد. آنها با خوشحالی پذیرفتند.

رشد سریع چین در چند دهه گذشته با افزایش وابستگی به املاک و مستغلات همراه بوده است. طبق یک نظرسنجی در سال ۲۰۲۰، ۸۰ درصد از دارایی‌های این کشور در بخش املاک و مستغلات گره خورده است.

میل شدید به سفته‌بازی در گذشته، قیمت مسکن را فراتر از توان مالی بسیاری از جوانان افزایش داده و مانع از دستیابی دولت به هدف کاهش شکاف ثروت شده است. جمعیت رو به پیری و نرخ پایین زاد و ولد به این معنی است که چین در آینده با اشباع عرضه مواجه خواهد شد.

در واقع، بانک‌ها از اواخر سال ۲۰۲۰، زمانی که گروه اورگراند چین اعلام ورشکستگی کرد، وام‌دهی به توسعه‌دهندگان املاک و مستغلات را سخت‌تر کرده‌اند.

این نتیجه‌ی استراتژی سه خط قرمز است که توسط دولت مرکزی با هدف کاهش بدهی املاک و مستغلات آغاز شده و در نتیجه بیش از ۱۰۰۰۰۰ کسب و کار در این بخش را در موقعیت دشواری قرار داده است. فروش مسکن پس از آن همچنان رو به کاهش بود و همه‌گیری کووید-۱۹ آخرین ضربه به این وضعیت بود.

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 4 — سرمایه‌گذاری در بخش املاک و مستغلات از زمان ورشکستگی اورگراند به طور مداوم کاهش یافته است (عکس: بلومبرگ).

طوفان

در ماه مه ۲۰۲۱، شرکت کانتری گاردن کسب و کار خود را به جویه، استان شاندونگ، زادگاه هوایلان، گسترش داد. او از تبلیغات پر سر و صدای گران‌ترین مجتمع منطقه که نوید یک سبک زندگی ۵ ستاره را می‌داد، شگفت‌زده شد.

هوآیلان گفت: «طراحی ساختمان واقعاً من را تحت تأثیر قرار داد. فکر می‌کنم این یک خانه واقعی است. دو دخترم اتاق خواب‌های خودشان را خواهند داشت.»

مراسم افتتاحیه با حضور فانوس‌های قرمز و جمعیت زیادی با موفقیت بزرگی برگزار شد. حتی به او توصیه شد که به دلیل مشکل بودن پارک کردن، با ماشین به این مراسم نیاید. کل پروژه به سرعت تمام بلیت‌هایش فروخته شد.

اما او نمی‌دانست که در پس آن زرق و برق، طوفانی از مشکلات نقدینگی در حال شکل‌گیری است.

چند ماه پیش، از زمانی که شرکت اورگراند ورشکست شد، دیدگاه نسبت به بازار اوراق قرضه املاک و مستغلات چین با ارزش ۲۰۰ میلیارد دلار کاملاً تغییر کرد.

با دسترسی محدود به وام و فروش کم، حتی به اصطلاح «سالم‌ترین» کسب‌وکارها هم «بیمار» هستند.

شرکت کانتری گاردن نیز با وجود اینکه یک شرکت املاک و مستغلات «ملی» در چین است، از این قاعده مستثنی نیست. استراتژی تمرکز بر شهرهای کوچک، که سال‌هاست اعمال می‌شود، سرانجام نتیجه‌ی معکوس داده است. روانشناسی خریداران خانه در این مناطق نسبت به شهرهای بزرگ آسان‌تر متزلزل می‌شود، بنابراین فروش خانه در اینجا «به طرز فجیعی» کاهش یافته است.

شرکت کانتری گاردن حتی مجبور شد از دولت ایالتی گوانگدونگ بخواهد که فروش املاک و مستغلات را با قیمت‌های تخفیف‌دار به واحدهای دولتی متصل کند تا نقدینگی بیشتری به دست آورد.

اما کسب و کار این شرکت نمی‌توانست برخلاف بازار عمل کند. در اوج خود، بسیاری از خریداران خانه از پرداخت وام مسکن برای بیش از ۳۲۰ پروژه ناتمام در ۱۰۰ شهر در سراسر کشور، از جمله پروژه‌های متعلق به کانتری گاردن، خودداری کردند.

در ماه اکتبر، قیمت مسکن در چین با سریع‌ترین سرعت خود در هفت سال گذشته کاهش یافت. دولت مرکزی مجبور شد با یک بسته حمایتی ۱۶ ماده‌ای مداخله کند، اما دیگر خیلی دیر شده بود.

یونگ، رئیس شرکت کانتری گاردن، یک سخنرانی یک ساعته برای اطمینان دادن به کارگران ایراد کرد و گفت که «نوری در انتهای تونل دیده است.» آیا این درست بود؟

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 5 — نمایی از یک پروژه باغ روستایی در شهر هیوآن، استان گوانگدونگ در سپتامبر ۲۰۲۳. (عکس: بلومبرگ).

درد هنوز بند نیامده است

فروش کانتری گاردن در ماه سپتامبر نسبت به سال گذشته ۸۱ درصد کاهش یافت، یک واقعیت غم‌انگیز: کاهش فروش این گروه دو برابر سریع‌تر از همتایانش در هشت ماه اول سال بود.

طبق شاخص میلیاردرهای بلومبرگ، دارایی‌های یانگ هویان، دختر بنیانگذار یئونگ کووک کیونگ، که زمانی ثروتمندترین زن چین بود، نیز ۸۶ درصد "تبخیر" شده و به تنها ۴.۶ میلیارد دلار رسیده است.

در مورد فو، برای این کارگر پذیرش این واقعیت که شرکت بزرگی مانند کانتری گاردن پول کافی برای پرداخت حقوق کارگرانش ندارد، دشوار است. او مشتاقانه منتظر روزی است که 10،000 یوان از حقوق معوقه‌اش را دریافت کند. پس از آن، او بلافاصله به زادگاهش، گوئیژو، باز خواهد گشت.

فو به اشتراک گذاشت: «بسیاری از مردم زادگاه من دیگر نمی‌خواهند سر کار بروند. من هم همینطور.»

داستان‌هایی مانند فو، هوآیلان و چن در چین غیرمعمول نیستند. در دویین، نسخه چینی تیک‌تاک، کارگران ساختمانی و خریداران خانه ویدیوهایی منتشر کرده‌اند و از دولت خواسته‌اند تا شرکت کانتری گاردن را مجبور به شروع مجدد پروژه‌های ناتمام خود و پرداخت دستمزد کارگران کند.

بسیاری از آنها در مقابل دفتر مرکزی شرکت راهپیمایی کردند اما "قدرتی نداشتند".

کریستوفر مارکیس، استاد دانشکده اقتصاد کمبریج جاج، گفت: «اگر کسب‌وکارهای بزرگ املاک و مستغلات ورشکست شوند یا نتوانند بدهی‌های خود را پرداخت کنند، این امر مستقیماً بر بانک‌ها و افراد مرتبط تأثیر خواهد گذاشت و به‌ویژه، باعث ایجاد مارپیچ‌های اقتصادی منفی می‌شود.»

Những nạn nhân của khủng hoảng bất động sản ở Trung Quốc - 6 — رویای داشتن یک خانه واقعی برای بسیاری به این زودی‌ها محقق نخواهد شد (عکس: بلومبرگ).

«درد» ناشی از بحران همچنان در حال گسترش است. دولت علیرغم شرایط دشوار فعلی، هیچ علاقه‌ای به حمایت از مشاغل املاک و مستغلات نشان نداده است. طبق آمار بلومبرگ ، تا پایان اکتبر، حدود ۱۰۰ میلیارد دلار، معادل بیش از ۵۰ درصد از اوراق قرضه معوق مشاغل املاک و مستغلات چین، دچار نکول شده یا مجبور به تجدید ساختار شده‌اند.

این امر اعتماد سرمایه‌گذاران، از جمله در صندوق‌های بزرگی مانند شرکت مدیریت سرمایه‌گذاری پاسیفیک و فیدلیتی اینترنشنال لیمیتد را از بین برده است. طبق حکم دادگاه هنگ کنگ، اورگراند حتی ممکن است مجبور شود دارایی‌های خود را برای بازپرداخت بدهی‌ها نقد کند.

چن گفت بحران بازار املاک همچنین باعث کاهش شدید درآمدهای دولت محلی شده است، به طوری که برخی از مدارس در منطقه او حتی قادر به پرداخت حقوق معلمان نیستند.

در مورد هوآیلان، پرداخت اقساط ماهانه وام مسکن او وقتی اوایل امسال شغلش را از دست داد، به یک بار سنگین تبدیل شد. خانه‌ای که او قرارداد خرید آن را امضا کرده بود، یک چهارم ارزش خود را از دست داده است. اگر می‌خواست آن را بفروشد، پیدا کردن خریدار برایش دشوار بود.

او با ناراحتی گفت: «وقتی دخترم از من پرسید که چه زمانی به خانه جدیدمان نقل مکان می‌کنیم، نمی‌دانستم چگونه پاسخ دهم.» او گفت: «اگر فرصت دوباره‌ای داشتم، به هیچ شرکت املاکی کاملاً اعتماد نمی‌کردم، حتی به شرکت بزرگی مثل کانتری گاردن.»

منبع