«بازیگر جدید» در بازار املاک و مستغلات

«بازیگر جدید» یک شرکت نیست، بلکه سیاست‌هایی است که با هدف ایجاد عرضه مسکن مناسب با قدرت خرید مردم تدوین شده‌اند. اگر به خوبی اجرا شود، می‌تواند وضعیت غیرمنطقی بازار املاک و مستغلات را در آینده نزدیک تغییر دهد.

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 1. — منطقه مسکونی اجتماعی تانگ لانگ گرین سیتی، در منطقه شهری جدید کیم چانگ، هانوی - عکس: B.NGOC

«بازیگر جدید» «کالاهای» زیادی در دست دارد. یعنی تعیین اهداف مشخص برای ساخت مسکن اجتماعی به هر محل برای دستیابی به هدف ۱ میلیون واحد مسکن اجتماعی؛ طراحی مدل‌های نمونه برای ساخت انبوه و افزایش سود برای تشویق کسب‌وکارها به ساخت مسکن اجتماعی.

در ماه مارس، ما باید یک صندوق ملی مسکن تأسیس کنیم و مجموعه‌ای از سیاست‌ها برای رفع مشکلات پروژه‌های املاک و مستغلات که با مشکلات قانونی مواجه هستند، وجود دارد...

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 2. — منبع: وزارت ساخت و ساز - گرافیک: T.DAT

واقعیت تلخ: قیمت آپارتمان همچنان در حال افزایش است

تقاضا برای مسکن بسیار بالاست در حالی که عرضه محدود است، عمدتاً از پروژه‌های مسکونی تجاری میان‌رده، لوکس و گران‌قیمت، که قیمت آپارتمان‌ها را بسیار فراتر از ارزش واقعی آنها می‌برد.

طبق سوابق توئی تری در پروژه مسکن اجتماعی ترونگ وان (منطقه نام تو لیم، هانوی) که توسط سرویس سلامت همگانی (NHS) اداره می‌شود، تفاوت زیادی بین قیمت فروش آپارتمان‌های مسکن اجتماعی و آپارتمان‌های تجاری در همان ساختمان وجود دارد.

در حالی که قیمت فروش مسکن اجتماعی در ساختمان NHS Trung Van توسط وزارت ساخت و ساز هانوی در ماه مه 2023 حدود 19.5 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} اعلام شده بود، قیمت فروش صندوق آپارتمان تجاری (حدود 20٪ از کل آپارتمان های این پروژه) با قیمت 60 تا 70 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} برای فروش ارائه می شود.

در همان پروژه و با همان زیرساخت و کیفیت ساخت، قیمت فروش آپارتمان‌های تجاری ۳ برابر بیشتر از قیمت فروش آپارتمان‌های مسکن اجتماعی است.

به همین ترتیب، قیمت فروش پروژه مسکن اجتماعی Udic Ecotower Ha Dinh (که شرکت سرمایه‌گذاری توسعه زیرساخت Udic به تازگی ساخت آن را در قطعه N01، منطقه شهری جدید Ha Dinh، کمون Tan Trieu، منطقه Thanh Tri، هانوی آغاز کرده است) توسط وزارت ساخت و ساز هانوی در فوریه 2025 حدود 25 میلیون دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} ، قیمت اجاره 150،000 دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} در ماه و قیمت اجاره-خرید 390،000 دانگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} در ماه اعلام شد.

در همین حال، قیمت فروش آپارتمان‌های تجاری در مناطق مجاور با زیرساخت‌های اجتماعی و ارتباطات ترافیکی مشابه مانند Eco Green City، ساختمان D3 Vinaconex 2، QMS To Huu، The Charm An Hung برای فروش از 55 تا 75 میلیون دونگ ویتنامی در ^{هر متر مربع} آگهی شده است.

وضعیت فوق کاستی‌های بازار مسکن فعلی را نشان می‌دهد. قیمت مسکن اجتماعی که توسط دولت کنترل می‌شود (با حاشیه سود سرمایه‌گذار ۱۰٪) در سطحی نگه داشته می‌شود که برای اکثر افراد با درآمد متوسط و کم (حدود ۲۰ تا ۲۵ میلیون دانگ ویتنامی در ^{متر مربع} ) مقرون به صرفه باشد، در حالی که قیمت مسکن تجاری (به دلیل کمبود) به قیمت پیشنهادی مالکان پروژه بستگی دارد که به سطح غیرعادی (از ۵۵ تا ۷۵ میلیون دانگ ویتنامی در ^{متر مربع} ) افزایش می‌یابد، اگرچه کیفیت مسکن تفاوت چندانی ندارد.

وضعیت افزایش مداوم قیمت آپارتمان‌ها، قیمت آپارتمان‌هایی را که ۵ تا ۱۰ سال مورد استفاده قرار گرفته‌اند و امکانات رفاهی آنها بدون تغییر یا حتی کاهش یافته است، در سال ۲۰۲۴ به میزان ۱.۵ تا ۲ برابر افزایش می‌دهد.

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 3. — منطقه مسکن اجتماعی NHS Trung Van (Nam Tu Liem، هانوی) - عکس: BN

آپارتمان‌های زیادی برای فروش وجود دارد، آیا قیمت‌ها همچنان افزایش خواهند یافت؟!

دولت از وزارتخانه‌ها و بخش‌های مربوطه درخواست کرده است که تا مارس ۲۰۲۵، تأسیس صندوق ملی مسکن را تکمیل کنند تا عرضه مسکن اجتماعی و مسکن تجاری کم‌هزینه، مناسب برای درآمد اکثر افراد با درآمد متوسط و پایین و کارگران شهرک‌های صنعتی، به شدت افزایش یابد.

بسیاری از کارشناسان معتقدند که تأسیس صندوق ملی مسکن به همراه مجموعه‌ای از راه‌حل‌ها برای ترویج توسعه مسکن اجتماعی، به افزایش عرضه مسکن مقرون‌به‌صرفه در آینده کمک خواهد کرد و در نتیجه بازار مسکن را تغییر شکل داده و قیمت خانه را در سال‌های آینده کاهش خواهد داد.

آقای نگوین ون دین - رئیس انجمن دلالان املاک ویتنام - گفت که ایجاد یک صندوق ملی مسکن در درازمدت باعث ایجاد ثبات در بازار و تأمین حداقل نیازهای مسکن مردم خواهد شد، اما برای تأمین مسکن به زمان نیاز است.

با این حال، در کوتاه‌مدت، اطلاعات مربوط به تأسیس صندوق ملی مسکن، اعتماد بازار را ایجاد می‌کند و کارگران و افراد کم‌درآمد باور خواهند کرد که مسکن ارزان‌قیمت برای خرید وجود خواهد داشت.

به گفته دکتر نگوین کوانگ توین، دانشیار و نایب رئیس هیئت مدیره دانشگاه حقوق هانوی، دولت به درستی نقص بازار املاک و مستغلات را شناسایی کرده است، و آن این است که عرضه در مقایسه با تقاضا بسیار پایین است. پیش از این، دولت فقط سیاست‌ها را صادر می‌کرد، اما افزایش عرضه به سرمایه‌گذاران بستگی داشت، بنابراین هیچ بودجه‌ای برای مسکن ارزان قیمت برای فروش به مردم وجود نداشت.

دولت اکنون هزینه‌های مسکن اجتماعی سالانه را به مناطق محلی اختصاص می‌دهد؛ اگر این طرح به طور دقیق اجرا شود، قطعاً عرضه افزایش خواهد یافت. این راهکاری است که توسط بسیاری از کشورها اجرا می‌شود.

آقای توین تأکید کرد: «این راه‌حل‌ها بر بازار تأثیر گذاشته و آن را تنظیم می‌کنند و عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را کاهش می‌دهند. اجرای دقیق آنها مهم است. در عین حال، لازم است بازار شفاف شود، یک سیستم داده کامل در مورد املاک و مستغلات وجود داشته باشد، تعداد خانه‌های یک فرد مشخص شود و نیاز به استفاده از ابزارهای نظارتی مانند مالیات بر املاک و مستغلات وجود داشته باشد.»

'Tay chơi mới' trên thị trường bất động sản - Ảnh 4. — مستاجران در حال انتقال اثاثیه به یک آپارتمان در خیابان لو وان لونگ، منطقه نها به، شهر هوشی مین - عکس: TU TRUNG

شهر هوشی مین پیشنهاد ایجاد صندوق پس‌انداز مسکن اجتماعی را مطرح کرد

طبق پروژه سرمایه‌گذاری برای ساخت حداقل ۱ میلیون آپارتمان مسکن اجتماعی برای افراد کم‌درآمد و کارگران شهرک‌های صنعتی در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۳۰، شهر هوشی مین موظف به ساخت نزدیک به ۷۰،۰۰۰ واحد مسکن اجتماعی تا سال ۲۰۳۰ است. از این تعداد، در دوره ۲۰۲۱ تا ۲۰۲۵، حدود ۲۶،۰۰۰ واحد و در دوره ۲۰۲۶ تا ۲۰۳۰، حدود ۴۴،۰۰۰ واحد ساخته خواهد شد.

برای داشتن سرمایه لازم برای اجرا، راه‌های زیادی لازم است، از جمله بسیج افراد واجد شرایط برای خرید مسکن اجتماعی از طریق کسر حقوق از این افراد، که هیچ سازوکاری برای اجرا وجود ندارد.

بنابراین، تحقیق برای تأسیس صندوق پس‌انداز مسکن اجتماعی (مشابه مدل سنگاپور) با هدف به حداکثر رساندن منابع اجتماعی، ایجاد آگاهی از پس‌انداز مالی برای مسکن برای افراد نیازمند و در عین حال مدیریت این گروه از افراد و مناطق خاص پروژه انجام می‌شود.

کمیته مردمی شهر هوشی مین پیشنهاد داده است که دولت اجازه تأسیس یک صندوق پس‌انداز مسکن اجتماعی محلی را بدهد. پس از تأیید دولت، کمیته مردمی شهر با وزارت دارایی و وزارت ساخت و ساز برای یکپارچه‌سازی این مدل عملیاتی هماهنگی خواهد کرد.

به مدل سنگاپور مراجعه کنید

دکتر فام فونگ نام، مدرس دانشکده منابع طبیعی و محیط زیست دانشگاه ملی کشاورزی ویتنام، گفت که ایجاد یک صندوق مسکن ملی برای توسعه مسکن کم‌هزینه در شهرهای بزرگ ضروری است تا شرایطی برای افراد کم‌درآمد فراهم شود تا مکانی برای زندگی داشته باشند. مدل توسعه صندوق می‌تواند به صندوق مرکزی احتیاطی (CPF) سنگاپور اشاره داشته باشد.

این صندوق در سال ۱۹۵۵ تأسیس شد و عمدتاً برای ارائه وام برای مسکن اجتماعی استفاده می‌شود. در بدو تأسیس، نرخ حق بیمه ۱۰٪ از حقوق ماهانه (۵٪ برای هر کارمند و کارفرما) بود. در حال حاضر، کارفرمایان و کارمندان کم‌درآمد و کارمندان دولت باید حقوق ماهانه خود را به ترتیب با نرخ ۱۷٪ در ماه و ۲۰٪ در ماه به CPF واریز کنند. CPF وام‌هایی تا ۹۰٪ از ارزش خانه را با نرخ بهره بسیار پایین ارائه می‌دهد و در اقساط ۲۵ تا ۳۰ ساله پرداخت می‌شود.

علاوه بر CPF، هیئت مسکن و توسعه سنگاپور وام‌های رهنی معادل ۸۰٪ از ارزش واحد مسکونی را برای خریداران کم‌درآمد مسکن با حداکثر مدت وام ۵۵ سال منهای سن وام‌گیرنده یا ۳۰ سال، هر کدام که زودتر اتفاق بیفتد، ارائه می‌دهد.

علاوه بر این، برای اینکه مردم بتوانند خانه بخرند، دولت باید وام‌هایی ارائه دهد تا مردم فقط مجبور باشند کمتر از 20٪ از درآمد ماهانه خود را برای پرداخت هزینه خانه خرج کنند. وام‌های مسکن خصوصی توسط بانک‌های تجاری و سایر موسسات مالی ارائه می‌شود.

برای تنظیم بازار مسکن، کنترل افزایش قیمت خانه و محدود کردن سفته‌بازی، دولت سنگاپور اقدامات مؤثر بسیاری از جمله کاهش حداکثر مدت وام برای خرید خانه، محدود کردن ارزش وام، افزایش مالیات بر خریداران املاک و مستغلات و ... را به کار گرفته است.

موفقیت سیاست توسعه بازار مسکن، سنگاپور را به یکی از کشورهایی با بالاترین نرخ مالکیت خانه در جهان (در حال حاضر بیش از ۹۰٪) تبدیل کرده است.

«دولت نقش بسیار مهمی دارد. به ویژه لازم است که به سرعت مقررات تخصصی برای توسعه مسکن مقرون به صرفه صادر شود، و در عین حال مسائل پیش آمده در طول فرآیند اجرا، اجرا، نظارت و به سرعت حل شوند.»

آقای نام گفت: «سرمایه‌گذاران خصوصی، که به عنوان سرمایه‌گذار شناخته می‌شوند، نیز باید با سیاست‌های حمایتی خاص، به ویژه سیاست‌های مالی و زمین، برای مشارکت در توسعه این صندوق مسکن تشویق شوند.»

منبع: https://tuoitre.vn/tay-choi-moi-tren-thi-truong-bat-dong-san-20250309082511783.htm