بازار مسکن هوشی مین سیتی بهبود می‌یابد، سرمایه به شدت به حومه شهر سرازیر می‌شود

افزایش حجم معاملات و عرضه به بازار مسکن هوشی مین سیتی کمک کرده است تا پس از یک دوره رکود، بهبود یابد، اما قیمت های بالا موجی از سرمایه گذاری و خرید خانه را به حومه شهر هدایت می کند.

پس از یک دوره رکود، بازار مسکن در شهر هوشی مین با افزایش شدید معاملات و عرضه جدید در سه ماهه سوم سال 2025 به تدریج در حال بهبود است.

با این حال، ادامه قیمت بالای فروش باعث شده است که روند جریان سرمایه و تقاضای خرید مسکن به مناطق همسایه مانند بین دونگ (قدیمی)، لانگ آن (قدیمی) و با ریا-وونگ تاو (قدیمی) تغییر کند و مرحله توسعه جدیدی را برای منطقه شهری گسترش یافته شهر هوشی مین آغاز کند.

بازار مسکن بهبود یافت اما فشار قیمت همچنان بالاست

طبق گزارش CBRE ویتنام، در سه ماهه سوم سال 2025، شهر هوشی مین 2549 آپارتمان تازه افتتاح شده و 220 خانه کم ارتفاع را ثبت کرده است - که در مقایسه با نیمه اول سال افزایش قابل توجهی داشته است.

بیشتر عرضه از فازهای بعدی پروژه‌های موجود یا از سرگیری پس از یک وقفه طولانی حاصل می‌شود. شرق همچنان یک «نقطه روشن» است و بیش از ۷۵٪ از کل عرضه آپارتمان‌های جدید را تشکیل می‌دهد.

قیمت فروش اولیه آپارتمان در شهر هوشی مین به ۸۷ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل ۶.۳ درصد و نسبت به مدت مشابه در سال ۲۰۲۴، ۳۱ درصد افزایش یافته است. قیمت ثانویه نیز به شدت افزایش یافته و به ۶۰ میلیون دونگ ویتنام در هر متر مربع رسیده است که نشان می‌دهد تقاضا برای خرید خانه همچنان بالا است، اگرچه خریداران تمایل دارند در مورد نوسانات قیمت محتاط‌تر باشند.

در بخش املاک لوکس، طبق گزارش JLL Vietnam، بازار در سه ماهه دوم سال 2025، 739 معامله موفق را ثبت کرده است که در مقایسه با سه ماهه اول سال، افزایشی شش برابری را نشان می‌دهد. پروژه‌هایی با پیشرفت ساخت و ساز خوب مانند Dhome (شرکت DHA) یا Opus One (لانگ بینه وارد) به نرخ جذب بالایی دست یافتند.

در همین حال، بخش خانه‌های شهری ۵۴ واحد فروخته شده را ثبت کرد که تقریباً دو برابر سه ماهه اول است و پروژه شولی بین تان به لطف قیمت‌های رقابتی، به نرخ جذب بیش از ۷۰ درصد دست یافت.

قیمت اولیه آپارتمان‌های لوکس به 5076 دلار آمریکا در هر متر مربع رسید که نسبت به سه ماهه قبل اندکی کاهش 0.6 درصدی داشته اما همچنان 1.6 درصد نسبت به مدت مشابه سال گذشته افزایش داشته است. در همین حال، قیمت فروش اولیه خانه‌های شهری 16842 دلار آمریکا در هر متر مربع بود که نسبت به سال گذشته 3 درصد افزایش داشته است.

خانم ترانگ لی، مدیر کل JLL ویتنام، گفت: «افزایش مداوم قیمت در بازارهای اولیه و ثانویه، با وجود اینکه در سطح بالایی قرار دارد، نشان دهنده اعتماد قوی خریداران و سرمایه‌گذاران به پتانسیل سود بلندمدت املاک مسکونی در شهر هوشی مین است.»

خانم فام نگوک تین تان، مدیر دپارتمان تحقیقات و مشاوره شهر هوشی مین در CBRE، گفت: «پس از یک دوره طولانی رکود، بازار املاک و مستغلات کم ارتفاع در شهر هوشی مین به تدریج در حال بهبود است.

در سه‌ماهه سوم بیش از ۱۷۰ تراکنش موفق ثبت شد که نسبت به سه‌ماهه قبل بیش از ۱۰۰ درصد افزایش داشته است و عمدتاً در مناطق غربی مانند بین تان و بین چان متمرکز بوده است - جایی که هنوز صندوق زمین و قیمت‌های مناسب‌تری وجود دارد.

با این حال، خانم تان همچنین خاطرنشان کرد که قیمت‌های بالا و کاهش فزاینده عرضه کالاهای میان‌رده، کار را برای خریداران واقعی دشوار می‌کند.

جریان سرمایه به حومه شهرها - روند اجتناب‌ناپذیر بازار

با وجود نشانه‌های بهبود، کارشناسان می‌گویند شهر هوشی مین هنوز در وضعیت کمبود واقعی عرضه، به ویژه در بخش میان‌رده، قرار دارد.

خانم دونگ توی دونگ، مدیر عامل CBRE ویتنام، گفت: «علیرغم افزایش عرضه جدید، بازار شهر هوشی مین هنوز در مقایسه با تقاضای واقعی به شدت کمبود دارد. فشار قیمت باعث شده است که بسیاری از خریداران و سرمایه‌گذاران به مناطق همسایه که منابع زمین فراوان و قیمت‌ها معقول‌تر است، نقل مکان کنند.»

املاک مسکونی در منطقه قدیمی بین دونگ . (عکس: هونگ دات/VNA)

طبق گزارش CBRE ویتنام، منطقه بین دونگ (قدیمی) در 9 ماه اول امسال نزدیک به 11000 آپارتمان جدید برای فروش ارائه داده است که میانگین قیمت آنها کمتر از 60 میلیون دونگ ویتنامی در هر متر مربع است، که تنها نیمی از قیمت شهر هوشی مین است.

مناطق با ریا-وونگ تاو و لونگ آن (قدیمی) نیز افزایش حجم معاملات را ثبت کردند، به ویژه در مناطقی که زیرساخت‌های ترافیکی سنگینی مانند جاده کمربندی شماره ۳، بزرگراه بین هوآ-وونگ تاو، تان ون-نهون تراچ در آنها سرمایه‌گذاری شده است.

آقای لام توان تون (۳۵ ساله، بخش تان می، شهر هوشی مین) گفت: «من و همسرم به دنبال خرید آپارتمان در مرکز شهر بودیم، اما قیمت خیلی سریع افزایش یافت. پس از بررسی منطقه حومه شهر، تصمیم گرفتیم آپارتمانی در دی آن انتخاب کنیم، قیمت در مقایسه با منطقه قدیمی شهر تو دوک تنها ۶۰٪ است، اما زیرساخت‌ها بسیار خوب هستند. رفتن به محل کار هنوز هم راحت است و هزینه بسیار مناسب‌تر است.»

طبق پیش‌بینی JLL ویتنام، در سال ۲۰۲۵، شهر هوشی مین پذیرای ۵۰۰۰ تا ۵۵۰۰ آپارتمان لوکس و ۱۳۰۰ خانه شهری جدید خواهد بود. در عین حال، پروژه‌های زیرساختی کلیدی مانند ترمینال T3، تقاطع An Phu و جاده کمربندی ۳، باعث ایجاد رونق در بازار در سال آینده خواهند شد.

با این حال، JLL همچنین معتقد است که روند بازسازی مرزهای اداری و اصلاح رویه‌های سرمایه‌گذاری عمومی ممکن است باعث شود بازار قبل از ورود به چرخه رشد جدید، یک دوره موقت احتیاط را پشت سر بگذارد.

از دیدگاه تجاری، آقای نگوین ون هین، نماینده یک شرکت توسعه پروژه مسکن در بخش بین تو، اظهار داشت: «بزرگترین مشکلات فعلی، مسائل حقوقی و هزینه‌های سرمایه‌ای هستند. اگرچه تقاضا هنوز بسیار خوب است، بسیاری از سرمایه‌گذاران مجبورند پیشرفت اجرا را برای تضمین جریان نقدی تنظیم کنند. با این حال، با سیگنال‌های مثبت از حذف ۸۶ پروژه متوقف شده، انتظار داریم بازار در سه ماهه چهارم و اوایل سال ۲۰۲۶ دوباره پر جنب و جوش شود.»

بسیاری از کارشناسان همچنین معتقدند که اتصال منطقه‌ای در حال تبدیل شدن به یک روند برگشت‌ناپذیر است. مناطق اقماری با برنامه‌ریزی همزمان از نظر ترافیک، زیرساخت‌های اجتماعی و خدمات رفاهی، مشتریان جوان را جذب می‌کنند - گروهی با نیازهای واقعی مسکن اما ظرفیت مالی محدود.

املاک و مستغلات در بخش وونگ تاو. (عکس: هوین سون/VNA)

خانم دونگ توی دانگ، مدیرعامل CBRE ویتنام، تأکید کرد: «شهر هوشی مینِ گسترش‌یافته، پویاترین منطقه در حال توسعه در کشور در چند سال آینده خواهد بود. وقتی اختلاف قیمت بین مرکز شهر و حومه شهر هنوز زیاد باشد، روند انتقال سرمایه و خریداران به شهرهای اقماری اجتناب‌ناپذیر است.»

بازار مسکن در شهر هوشی مین و مناطق مجاور آن از نظر حجم معاملات و عرضه، نشانه‌های روشنی از بهبود را نشان می‌دهد، اما فشار بالای قیمت و کمبود بخش مسکن میان‌رده همچنان مشکلات دشواری هستند.

در بستر سرمایه‌گذاری قوی در زیرساخت‌های منطقه‌ای و حذف تدریجی سیاست‌های قانونی، جریان سرمایه و تقاضای مسکن به سمت مناطق همسایه گسترش می‌یابد و به شکل‌گیری یک فضای شهری چندقطبی - یک روند توسعه اجتناب‌ناپذیر در منطقه اقتصادی کلیدی جنوبی - کمک می‌کند.

منبع: VNA

منبع: https://htv.com.vn/thi-truong-nha-o-tp-ho-chi-minh-phuc-hoi-dong-von-chuyen-manh-ra-vung-ven-222251017092605102.htm