درآمد بالا نیز با قیمت مسکن در هانوی و هوشی مین سیتی دست و پنجه نرم می‌کند.

با توجه به قیمت بالای املاک و مستغلات در حال حاضر، گروهی از کارگران با درآمد بالا از ۱۳ تا ۱۸ میلیون دانگ ویتنام در ماه در مناطق شهری: هانوی، دا نانگ، هوشی مین سیتی، بین دونگ ، حتی اگر پس انداز هم داشته باشند، خرید خانه برایشان بسیار دشوار است.

با درآمد فعلی، خانوارهای طبقه کارگر با بالاترین درآمد در شهرهای بزرگ توانایی خرید خانه را ندارند - عکس: B.NGOC

این ارزیابی توسط انجمن مشاوران املاک ویتنام (VARS) در گزارش تحقیقات بازار که اخیراً برای هفته اول دسامبر 2024 منتشر شده است، انجام شده است.

پس‌انداز کل سال فقط برای خرید ۱ تا ۲ متر مربع خانه کافی است

نتایج بررسی استانداردهای زندگی جمعیت ۲۰۲۳ که توسط اداره آمار عمومی در آوریل امسال اعلام شد، میانگین درآمد مردم در شهرهای بزرگی مانند هانوی ، دانانگ، هوشی مین سیتی و بین دونگ را به ۵ گروه درآمدی تقسیم کرد.

بر این اساس، در سال 2023، گروه افرادی که بالاترین میانگین درآمد را در هانوی دارند، به حدود 14.4 میلیون دونگ ویتنامی در ماه، هوشی مین سیتی به نزدیک به 13.3 میلیون دونگ ویتنامی در ماه، دونگ نای به 13.9 میلیون دونگ ویتنامی در ماه و بین دونگ به 18.3 میلیون دونگ ویتنامی در ماه خواهند رسید.

طبق گفته VARS، این گروهی از افراد هستند که انتظار می‌رود بتوانند بدون نیاز به حمایت دولت، در شهرهای بزرگی مانند هانوی و هوشی مین صاحب خانه شوند.

اما با توجه به قیمت بالای مسکن در حال حاضر، که قیمت آپارتمان‌های تجاری بسته به منطقه و بخش مسکن از ۴۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام در ^{هر متر مربع} متغیر است، حتی این گروه پردرآمد نیز خرید خانه را بسیار دشوار می‌دانند.

VARS فرض می‌کند که هر خانوار دو نفر در سن کار در گروه پردرآمد دارد، سپس میانگین درآمد این گروه حدود 30 میلیون دونگ ویتنامی در ماه برای هر خانوار تخمین زده می‌شود که معادل حدود 360 میلیون دونگ ویتنامی در سال است.

حداکثر توان مالی در صورت اعمال قانون مالی مشترک این است که هزینه‌های مسکن از یک سوم درآمد تجاوز نکند، معادل حدود ۸۰ میلیون دانگ ویتنامی برای هر خانوار در سال. این مقدار پول فقط برای خرید ۱ تا ۲ متر مربع آپارتمان در هانوی و هوشی مین سیتی امروز کافی است.

در همین حال، هر آپارتمان تجاری در شهرهای بزرگ ذکر شده در بالا با قیمت ۴۰ تا ۷۰ میلیون دانگ ویتنام برای فروش آگهی می‌شود، یک آپارتمان کوچک حدود ۶۰ متر مربعی نیز قیمت فروش حدود ۲.۵ تا ۳.۵ میلیارد دانگ ویتنام برای هر آپارتمان دارد.

در صورتی که گروه پردرآمد در این منطقه شهری تصمیم به خرید یک آپارتمان ۶۰ متری با قیمت حدود ۳.۵ میلیارد دانگ دانگ بگیرند و ۷۰٪ از ارزش خانه را از بانک وام بگیرند (وام حدود ۲.۴۵ میلیارد دانگ دانگ) با نرخ بهره ۸٪ در سال به مدت ۲۰ سال، قسط ماهانه حدود ۲۵ تا ۲۷ میلیون دانگ دانگ خواهد بود که معادل حدود بیش از ۳۰۰ میلیون دانگ دانگ در سال است.

بنابراین، با حداکثر پرداخت مسکن ۸۰ میلیون دانگ ویتنام در سال، تقریباً همه خانوارهای پردرآمد در مناطق شهری نمی‌توانند بدون حمایت اقوام و دولت خانه بخرند.

بازار به طور جدی با کمبود مسکن مقرون به صرفه مواجه است، اما ردیف‌هایی از ویلاهای میلیون دلاری که از قبل صاحب دارند، دهه‌هاست که متروکه مانده‌اند - عکس: B.NGOC

بیشتر مردم توانایی خرید خانه را ندارند.

طبق گزارش VARS، توانایی دسترسی به مسکن و ایجاد محل اقامت برای اکثر مردم، به ویژه کارگران، در چند سال گذشته به شدت کاهش یافته است.

دلیلش این است که قیمت مسکن در شهرهای بزرگ، که همین الان هم بسیار فراتر از توان مالی اکثر مردم است، به سرعت در حال افزایش است. نرخ افزایش قیمت مسکن چندین برابر بیشتر از نرخ افزایش درآمد مردم است.

دلیل بعدی، کمبود عرضه مسکن مقرون به صرفه است، عرضه فعلی مسکن عمدتاً بر بخش‌های میان‌رده و گران‌قیمت و بالاتر متمرکز است. پروژه‌های مسکونی بسیار کمی با قیمت کمتر از 30 میلیون دونگ ویتنام در ^{هر متر مربع} وجود دارد که انتخاب خانه مناسب را برای اکثر مردم، از جمله گروه 5، دشوار می‌کند.

همچنین طبق گزارش VARS، اخیراً برخی از سرمایه‌گذاران از کمبود عرضه بازار سوءاستفاده کرده و قیمت فروش را به طور غیرمنطقی افزایش داده‌اند و باعث افزایش قیمت املاک و مستغلات در مناطقی شده‌اند که از مزایای زیرساختی زیادی برخوردار نیستند و این امر برای کسانی که می‌خواهند املاک و مستغلات بخرند، مشکلاتی ایجاد کرده است.

یکی از عوامل اصلی افزایش قیمت املاک و مستغلات، رفتار سوداگرانه است. در شرایطی که سایر کانال‌های سرمایه‌گذاری هنوز نوسانات زیادی دارند، روانشناسی احتکار دارایی‌ها و انتظار افزایش قیمت املاک و مستغلات باعث می‌شود بسیاری از مردم بدون هدف استفاده واقعی، خانه و زمین بخرند.

آنها املاک و مستغلات را می‌خرند و سپس آن را بلااستفاده رها می‌کنند و منتظر افزایش قیمت‌ها می‌مانند و این امر عدم تعادل بین عرضه و تقاضا را حتی جدی‌تر می‌کند.

علاوه بر این، عامل دیگری که به ندرت ذکر می‌شود اما تأثیر زیادی بر قیمت خانه دارد، هزینه‌های مالی است. اگرچه نرخ بهره کاهش یافته است، اما خریداران خانه در ویتنام هنوز هم پس از مشوق‌های حدود 10٪ یا بیشتر، باید نرخ بهره شناور بپردازند. این امر همچنین فشار مالی را برای خریداران خانه ایجاد می‌کند.

برای کاهش قیمت مسکن، VARS معتقد است که علاوه بر ادامه تحقیق و اعمال سیاست‌های ترجیحی در مورد زمین، مالیات و وام برای پروژه‌های مسکن اجتماعی و مسکن تجاری مقرون به صرفه، دولت باید به ترویج بهبود زیرساخت‌های ارتباطی ادامه دهد و توسعه شهری را طبق مدل TOD - یک مدل توسعه شهری با تمرکز بر حمل و نقل عمومی - "تکرار" کند. این یک روند اجتناب‌ناپذیر برای حل مشکل مسکن برای ساکنان شهری در ویتنام است.

اگر مناطق مسکونی، تجاری و خدماتی در اطراف محورهای حمل و نقل عمومی مانند قطار، مترو و اتوبوس‌های تندرو ساخته شوند، مردم مطمئناً مایل به نقل مکان به مناطق حومه شهر خواهند بود که در آنجا کسب و کارها می‌توانند پروژه‌هایی را با قیمت‌های پایین‌تر توسعه دهند. وقتی عرضه به اندازه کافی زیاد و مناسب باشد، قیمت مسکن به تدریج با ارزش واقعی خود تنظیم می‌شود.

منبع: https://tuoitre.vn/thu-nhap-cao-cung-lao-dao-voi-gia-nha-o-ha-noi-tp-hcm-20241209094600661.htm