آیا بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ واقعاً موانع بیشتری برای املاک و مستغلات ایجاد می‌کند؟

در پایان سال ۲۰۲۳، بانک مرکزی بخشنامه شماره ۲۲/۲۰۲۳ TT-NHNN را صادر کرد که تعدادی از بندهای بخشنامه شماره ۴۱/۲۰۱۶ TT-NHNN مربوط به تنظیم نسبت‌های کفایت سرمایه برای بانک‌ها را اصلاح و تکمیل می‌کرد. بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ از اول ژوئیه ۲۰۲۴ لازم‌الاجرا است.

رئیس اداره حقوقی (بانک ایالتی) تأیید کرد که مقررات مندرج در بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳، رهن املاک و مستغلات آینده را برای قرض گرفتن سرمایه جهت خرید خانه محدود نمی‌کند.

با این حال، بازار املاک و مستغلات اخیراً زمانی متشنج شد که انجمن املاک و مستغلات شهر هوشی مین (HoREA) «کشف کرد» که بخشنامه شماره ۲۲/۲۰۲۳ دارای بندی است که به این صورت برداشت می‌شود: «به افراد اجازه نمی‌دهد برای خرید مسکن تجاری در آینده، که توسط آن خانه تضمین شده است، وام بگیرند...».

به طور خاص، HoREA اعلام کرد که بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ بند ۱۱، ماده ۲ بخشنامه ۴۱/۲۰۱۶ در مورد وام‌های تضمین‌شده با املاک و مستغلات برای افراد جهت خرید خانه‌هایی که طبق قرارداد فروش، مراحل تحویل آنها تکمیل شده است را اصلاح می‌کند.

HoREA معتقد است که آیین‌نامه فوق باعث می‌شود بسیاری از افرادی که برای خرید خانه نیاز به وام دارند، درک کنند که مسکن‌های آینده توسط بانک‌های تجاری به عنوان وثیقه برای وام پذیرفته نخواهند شد.

«بنابراین، بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN به بانک‌های تجاری و شعب بانک‌های خارجی اجازه نمی‌دهد که به افراد برای خرید «مسکن تجاری ناتمام برای تحویل (یعنی مسکن تجاری که در آینده ساخته می‌شود)» که توسط خود آن خانه تضمین شده (رهن شده) است، وام دهند، بنابراین افرادی که می‌خواهند برای خرید مسکن تجاری «که در آینده ساخته می‌شود» اعتبار قرض بگیرند، باید اقدامات امنیتی دیگری را اجرا کنند یا با دارایی‌های دیگر تضمین کنند.» - HoREA نتیجه گیری کرد.

بنابراین، این انجمن سندی را به بانک دولتی ارسال کرده و درخواست اصلاح و تکمیل بند 11، ماده 2 بخشنامه شماره 41/2016/TT-NHNN (اصلاح و تکمیل شده در بند 1، ماده 1 بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN) قبل از لازم‌الاجرا شدن بخشنامه شماره 22/2023/TT-NHNN از اول ژوئیه 2024 را دارد. در غیر این صورت، ممکن است منجر به عواقب بدی شود، مشکلاتی ایجاد کند، مانع از عملکرد عادی بازار املاک و مستغلات شود و بر روند بهبود و توسعه بازار املاک و مستغلات چه در کوتاه مدت و چه در دراز مدت تأثیر منفی بگذارد.

در تاریخ ۳۱ ژانویه، رئیس اداره حقوقی (بانک دولتی) در گفتگو با خبرنگار روزنامه لائو دونگ، تأیید کرد که مفاد بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳، رهن املاک و مستغلاتی که در آینده برای قرض گرفتن سرمایه جهت خرید خانه تشکیل می‌شوند را محدود نمی‌کند. ماده ۱ بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳ بیان می‌کند: «خانه طبق قرارداد فروش برای تحویل تکمیل شده است» - فقط تعریفی برای بانک‌های تجاری است تا وام رهنی را به عنوان مسکن تعیین کنند. بنابراین، مسکن‌های آینده همچنان توسط بانک‌های تجاری به عنوان وثیقه برای وام‌های خرید آن خانه پذیرفته می‌شوند.

به همین ترتیب، مدیران برخی از بانک‌های تجاری در شهر هوشی مین نیز گفتند که پس از اجرایی شدن بخشنامه ۲۲/۲۰۲۳، بانک‌ها همچنان به مشتریان وام می‌دهند تا خانه‌هایی را با دارایی‌های رهنی که خانه‌های آینده هستند، خریداری کنند.

منبع: https://nld.com.vn/thuc-hu-thong-tu-22-2023-dung-them-rao-can-voi-bat-dong-san-196240131112438042.htm