وضعیت فعلی پروژه‌های شهری در تان هوآ - کاستی‌ها از ظرفیت سرمایه‌گذار تا مدیریت دولتی (بخش 1): 7 سال انتظار برای دفاتر قانونی

(Baothanhhoa.vn) - طی سال‌های گذشته، هزاران خانوار در مناطق شهری جدید در شهر Thanh Hoa میلیاردها دونگ برای خرید زمین و ساخت خانه‌های بزرگ هزینه کرده‌اند، اما هنوز گواهی حق استفاده از زمین (GCNQSDD یا دفترچه قرمز) دریافت نکرده‌اند. از فاز اول MBQH 2125 گرفته تا مجموعه‌ای از پروژه‌های "در حال نصب" دفترچه قرمز، نشان می‌دهد که تصویر مدیریت شهری کاستی‌های بسیاری را آشکار می‌کند. زمان آن رسیده است که راه‌حل‌های قوی و نوآورانه‌ای برای پایان دادن به این وضعیت ارائه شود و مسیری را برای توسعه شهری پایدارتر، متمدنانه‌تر و انسانی‌تر باز کند.

گوشه‌ای از منطقه مسکونی در MBQH 2125 فاز 1، بخش دونگ وی، شهر تان هوآ. عکس: PV

داستان‌هایی از برنامه‌ها

در مارس ۲۰۲۵، روزنامه Thanh Hoa طوماری از خانوارهای ساکن در فاز ۱ MBQH 2125 (متعلق به پروژه مسکن و پارک سبز در منطقه شهری جنوبی شهر Thanh Hoa، بخش دونگ وی، شهر Thanh Hoa ) دریافت کرد.

یکی از دادخواست‌ها با این کلمات آغاز می‌شود: «این چهارمین باری است که ما دادخواستی را به مقامات مربوطه در مورد سرمایه‌گذار فاز ۱ پروژه MBQH 2125 به دلیل عدم صدور دفترچه‌های قرمز ارسال کرده‌ایم؛ پاسخ سرمایه‌گذار فاز ۱ پروژه MBQH 2125 و مقامات مربوطه رضایت‌بخش نیست و نشانه‌هایی از تأخیر و طفره رفتن از خواسته‌های مشروع خانوارها را نشان می‌دهد.»

مشخص است که فاز اول پروژه MBQH 2125 یکی از پروژه‌های بزرگ توسعه شهری در شهر Thanh Hoa با مساحت ^{82188.8 متر} مربع، شامل 633 قطعه زمین (85 قطعه زمین ویلایی، 548 قطعه زمین مجاور) است. شرکت سهامی املاک و مستغلات هانوی هوانگ گیا واحد برنده مزایده حقوق استفاده از زمین برای این پروژه است (طبق تصمیم شماره 2939/QD-UBND مورخ 2 آگوست 2018 کمیته مردمی استان Thanh Hoa). این شرکت تعهدات مالی خود را در مورد هزینه‌های استفاده از زمین انجام داده و گواهی حق استفاده از زمین دریافت کرده است. وزارت منابع طبیعی و محیط زیست (که اکنون وزارت کشاورزی و منابع طبیعی است) از سال 2019 با واحدهای مربوطه برای سازماندهی واگذاری زمین در این مزرعه به شرکت سهامی املاک و مستغلات هانوی هوانگ گیا هماهنگی کرده است.

اگرچه دولت گواهی‌های حق استفاده از زمین را به سرمایه‌گذار پروژه اعطا کرده است، خانوارهایی که در این محل زمین خریداری کرده‌اند هنوز دفترچه‌های قرمز دریافت نکرده‌اند. این موضوع برای بسیاری از خانوارها نگران‌کننده شده است زیرا بسیاری از حقوق مرتبط نیز تحت تأثیر قرار گرفته‌اند.

اگرچه دولت گواهی‌های حق استفاده از زمین را به سرمایه‌گذار پروژه اعطا کرده است، خانوارهایی که در این محل زمین خریداری کرده‌اند هنوز دفترچه‌های قرمز دریافت نکرده‌اند. این موضوع برای بسیاری از خانوارها نگران‌کننده شده است زیرا بسیاری از حقوق مرتبط نیز تحت تأثیر قرار گرفته‌اند.

خانم NHA، ساکن فاز ۱ مجتمع مسکونی MBQH 2125، گفت: «ما بارها ملاقات کرده‌ایم و از سرمایه‌گذار درخواست کرده‌ایم که مراحل صدور دفترچه قرمز برای خانوارهایی که زمین خریداری کرده‌اند را انجام دهد، اما آنها پاسخی نداده‌اند. زندگی در وسط یک منطقه شهری شلوغ اما نداشتن دفترچه قرمز، زندگی و فعالیت‌های مردم را به شدت تحت تأثیر قرار داده است، مانند عدم امکان ثبت تولد، ازدواج یا تحصیل در بخش.»

خانواده خانم LTG یکی از خانوارهایی است که زمینی را در فاز ۱ پروژه MBQH 2125 به صورت «قرارداد وام» خریداری کرده و در سال‌های ۲۰۲۲-۲۰۲۳ خانه‌ای در آن ساخته است. خانه او نیز یکی از آپارتمان‌های بسیاری است که در مقایسه با طرح تعیین‌شده، به اشتباه ساخته شده است. جلوی خانه ۴ طبقه و ۱ طبقه بالا ندارد و پشت آن هیچ فضای خالی ندارد. خانم G. می‌گوید: «در این منطقه، اکثر خانه‌های ساخته‌شده قبل از سال ۲۰۲۴ طبق الگوی مصوب طراحی نشده‌اند، زیرا در آن زمان، آنها فقط زمین خریده و بدون هیچ راهنمایی، نظارت یا یادآوری از سوی سرمایه‌گذار، اقدام به ساخت و ساز کرده‌اند. اکنون بسیاری از خانوارها نگران هستند که طراحی خانه و تراکم ساخت‌وساز نادرست است، آیا در آینده راهی برای غلبه بر این مشکل وجود خواهد داشت تا درخواست دفترچه قرمز را تکمیل کنند؟ از آنجا که خانه‌های بدون دفترچه قرمز، بسیاری از حقوق کاربران زمین نیز محدود است، آنها نمی‌توانند برای وام گرفتن از بانک اقدام کنند و اگر بخواهند به مکانی مناسب‌تر برای کار منتقل شوند، باید آن را به حالت تعلیق درآورند!»

مسائل حقوقی و مسئولیت

با بازگشت به داستان حقوقی فاز اول پروژه MBQH 2125، شاید اصل مشکل از نحوه اجرای پروژه توسط سرمایه‌گذار ناشی شود. طبق مقررات، فاز اول پروژه MBQH 2125، سرمایه‌گذار باید قبل از اینکه بتواند به مشتریان بفروشد، تمام اقلام ساختمانی خانه خام را طبق طرح تأیید شده توسط مرجع ذیصلاح تکمیل کند، اما واقعیت کاملاً متفاوت است.

شهر تان هوآ از بالا دیده می‌شود. عکس: PV

«درست پس از برنده شدن در مزایده حقوق استفاده از زمین، به دلیل عدم وجود بودجه برای ساخت خانه خام، شرکت سهامی املاک سلطنتی هانوی با هماهنگی شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری رفاه ویتنام، خانه خام نساخت، بلکه بر اساس نیاز مشتریان به خرید زمین برای ساخت خانه، از طریق «قرارداد وام» با مشتریان در مورد فروش زمین مشورت کردند. این قرارداد وام مستلزم محرمانه بودن اطلاعات است»، این مطلب را یکی از خانوارهایی که در این محل زمین خریده بود، به اشتراک گذاشت.

برخی از خانوارها افزودند: «طبق توافق با مشتری، شماره قطعه «قرارداد وام» شماره قطعه و شماره بدهی قطعه زمین در پروژه است. به مشتریانی که مبلغ کامل را طبق توافق پرداخت کنند، اسنادی از سوی سرمایه‌گذار تحویل داده می‌شود که شامل موارد زیر است: قرارداد وام، صورتجلسه تحویل زمین، تعهد به ساخت خانه طبق نقشه‌های طراحی به همراه اسناد پیوست برای اینکه مشتری خودش خانه را بسازد. هنگامی که مشتری ساخت خانه اولیه را تمام کرد، سرمایه‌گذار مراحل تنظیم قرارداد فروش و انجام مراحل صدور دفترچه قرمز برای مشتری را می‌پذیرد و ادامه می‌دهد.»

این یک شکل نسبتاً رایج از «دور زدن قانون» است، به جای ساخت یک خانه خام و فروش خانه تکمیل شده، سرمایه‌گذار زمین را از طریق «قرارداد وام» به مردم می‌فروشد، سپس به مردم اجازه می‌دهد خانه خود را بسازند. این وضعیت منجر به دو پیامد عمده و به راحتی قابل مشاهده می‌شود: اینکه مردم اسناد قانونی کامل در مورد فروش زمین با سرمایه‌گذار ندارند، مالکیت زمینی را که برای آن پول پرداخت کرده‌اند، ندارند؛ به دلیل مدیریت سهل‌انگارانه، بسیاری از خانوارها از ساخت خانه‌ها طبق طرح‌های شهری مصوب پیروی نمی‌کنند، که بعداً منجر به پیامدهای بسیاری می‌شود.

«بلافاصله پس از برنده شدن در مزایده حقوق استفاده از زمین، به دلیل عدم وجود بودجه برای ساخت خانه خام، شرکت سهامی املاک هانوی رویال با هماهنگی شرکت سهامی گروه سرمایه‌گذاری ویتنام پراسپریتی، خانه خام نساخت، بلکه بر اساس نیاز مشتریان به خرید زمین برای مسکن، از طریق «قرارداد وام» با مشتریان در مورد فروش زمین مشورت کرد. این قرارداد وام مستلزم محرمانه بودن اطلاعات است.»...

این یک شکل نسبتاً رایج از «دور زدن قانون» است. به جای ساخت یک خانه خام و فروش خانه تکمیل شده، سرمایه‌گذار زمین را از طریق «قرارداد وام» به مردم می‌فروشد، سپس به مردم اجازه می‌دهد خانه خود را بسازند...

خانم ال. تی.، ساکن فاز ۱ مجتمع مسکونی MBQH 2125، گفت: «در ابتدا، وقتی مشتریان شروع به ساخت خانه کردند، سرمایه‌گذار بررسی و نظارت نمی‌کرد، بنابراین بسیاری از خانوارها خودسرانه خانه‌ها را طبق طرح‌های خودشان می‌ساختند و از نقشه‌های کلی طراحی پیروی نمی‌کردند. در سال‌های اخیر، نظارت سختگیرانه‌تر شده است و مشتریان طبق طرح تأیید شده خانه ساخته‌اند. علاوه بر این، هر خانوار هنگام شروع ساخت و ساز باید ۱۰۰ میلیون دانگ ویتنام برای تعهد به ساخت طبق طرح و ۳۰ میلیون دانگ ویتنام برای مدیریت و نظارت بر پروژه پرداخت کند.»

تراکم جمعیت فاز ۱ مجتمع مسکونی MBQH 2125 تا به امروز بسیار شلوغ بوده است. مشاهدات خبرنگار در برخی از ردیف‌های خانه‌ها در این محل نشان می‌دهد که برخی از خانوارها طبق طرح ساخته می‌شوند، برخی دیگر طبق طرح نادرست. آنچه بسیاری از خانوارها نگران آن هستند این است که آیا خانه طبق طرح درست ساخته شده است یا خیر، چه زمانی به خانوارهایی که در این محل زمین می‌خرند، دفترچه‌های قرمز داده می‌شود؟ خانم NTT، یکی از ساکنان، با تعجب پرسید: «ما نگران هستیم زیرا شنیده‌ایم که سرمایه‌گذار مراحل لازم برای اعطای دفترچه‌های قرمز به مشتریان را انجام نمی‌دهد، زیرا سرمایه‌گذار دیگر کل دفترچه‌های قرمز را مدیریت نمی‌کند، آیا ممکن است دارایی‌های خانوارها نقض شود؟»

تحت فشار طومار مردم و دستور کمیته مردمی استان، در فوریه 2025، شرکت سهامی املاک و مستغلات هانوی رویال به صورت کتبی پاسخ داد. در گزارش رسمی شماره 03/CV-HNHG مورخ 10 فوریه 2025 و 04/CV-HNHG مورخ 14 فوریه 2025، این شرکت اظهار داشت: «تاکنون، این شرکت ساخت 570 قطعه زمین از مجموع 633 قطعه زمین برنده شده در مزایده را به پایان رسانده و همچنان به سرمایه‌گذاری در ساخت 63 قطعه زمین باقیمانده ادامه می‌دهد.» «در مورد بسیج سرمایه از طریق «قراردادهای وام»، این شرکت معتقد است که این یک فعالیت قانونی است که بر اساس بند 3، ماده 7 قانون شرکت‌ها 2020 انجام می‌شود. در مورد تأخیر در پیشرفت، این شرکت «عوامل زیادی، چه ذهنی و چه عینی، به ویژه در شرایطی که همه‌گیری کووید-19 طولانی شده و اقتصاد ویتنام را به طور کلی و به طور خاص بر شرکت تأثیر زیادی گذاشته است» را مقصر دانست. شایان ذکر است که این شرکت متعهد شده است: «انتظار می‌رود صدور گواهی‌های حق استفاده از زمین برای خانوارهای واجد شرایط در سه ماهه دوم سال 2025 تکمیل شود.»

پروژه فاز ۱ MBQH 2125 نمونه بارزی از کاستی‌های مدیریت پروژه شهری در Thanh Hoa است. این واقعیت که سرمایه‌گذار خانه‌های خام را طبق طرح مصوب نساخته، بلکه از فرم «فروش زمین» از طریق قراردادهای وام برای خانوارها جهت ساخت خانه‌های خود استفاده کرده است، بدون نظارت و مدیریت در طول فرآیند ساخت و ساز، منجر به عواقب بسیاری شده است. ۷ سال از شروع پروژه می‌گذرد، مردم زمین خریده‌اند و ساکن شده‌اند، اما تاکنون، پس از پیشنهادات و دادخواست‌های فراوان، به آنها مجوز قانونی داده نشده است که منجر به خشم عمومی شده است.

پروژه فاز ۱ MBQH 2125 نمونه بارزی از کاستی‌های مدیریت پروژه شهری در Thanh Hoa است. این واقعیت که سرمایه‌گذار خانه‌های خام را طبق طرح مصوب نساخته، بلکه از فرم «فروش زمین» از طریق قراردادهای وام برای خانوارها جهت ساخت خانه‌های خود استفاده کرده است، بدون نظارت و مدیریت در طول فرآیند ساخت و ساز، منجر به عواقب بسیاری شده است. ۷ سال از شروع پروژه می‌گذرد، مردم زمین خریده‌اند و ساکن شده‌اند، اما تاکنون، پس از پیشنهادات و دادخواست‌های فراوان، به آنها مجوز قانونی داده نشده است که منجر به خشم عمومی شده است.

تعهد اخیر سرمایه‌گذار برای تکمیل صدور دفترچه‌های قرمز در سه‌ماهه دوم سال ۲۰۲۵، نشانه مثبتی است، اما نظارت دقیق از سوی مقامات برای اطمینان از اجرا طبق نقشه راه تعیین‌شده و کمک به حل مشکلات فاز ۱ MBQH 2125 ضروری است. در این شرایط، سازمان‌های مدیریت دولتی باید راه‌حل‌های جدی‌تری در مدیریت سفارش ساخت‌وساز و سایر مسائل در پروژه‌های جدید منطقه شهری داشته باشند و از موقعیت‌های مشابه در آینده جلوگیری کنند.

به دونگ - ویت هونگ

درس ۲: پروژه‌های «کلون» فاز ۱ MBQH 2125

منبع: https://baothanhhoa.vn/thuc-trang-cac-du-an-khu-do-thi-tai-thanh-hoa--nhung-bat-cap-tu-nang-luc-chu-dau-tu-den-quan-ly-nha-nuoc-bai-1-7-nam-mon-moi-cho-so-do-247273.htm