عامل تعیین‌کننده در موفقیت یا شکست دومین سیاست مالیات بر املاک و مستغلات

عامل تعیین‌کننده در موفقیت یا شکست دومین سیاست مالیات بر املاک و مستغلات

قیمت املاک و مستغلات در ویتنام نه تنها در بازار «رقص» می‌کند، بلکه روی کاغذ و دفاتر نیز «تغییر» می‌کند. وقتی اعداد و ارقام متناقض باشند، مالیات بستن مؤثر بر املاک و مستغلات دست دوم دشوار خواهد بود.

تعداد فزاینده‌ای از مردم صاحب خانه دوم می‌شوند. (عکس تزئینی)

ساخت اولیه پایگاه داده ملی املاک و مستغلات

دومین مالیات بر املاک و مستغلات هنوز نظرات زیادی در مورد نرخ مالیات، موضوعات قابل اجرا، دامنه نفوذ و ... دارد... با این حال، یک موضوع وجود دارد که اکثر مشاغل و کارشناسان بر سر آن توافق دارند و آن نیاز به یک پایگاه داده ملی در بازار املاک و مستغلات است. این عامل تعیین کننده در موفقیت یا شکست سیاست مالیاتی خواهد بود و باید در اولویت قرار گیرد.

دکتر تران شوان لونگ (دانشگاه ملی اقتصاد ) تأیید کرد که بدون یک سیستم پایگاه داده بازار، سیاست‌های مالیاتی مؤثر نخواهند بود و حتی باعث عدم تعادل و بی‌ثباتی اجتماعی می‌شوند.

آقای لونگ نظر خود را بیان کرد: «منابع داده‌های شفاف از سوی دولت، مبنایی برای ارزیابی عینی و دقیق املاک و مستغلات خواهد بود که از طریق آن، مالیات جدید، افراد مناسب را هدف قرار داده و به هدف تنظیم بازار دست خواهد یافت.»

این کارشناس همچنین تأکید کرد که کشوری که می‌خواهد اقتصاد خود را مدیریت کند، باید یک سیستم پایگاه داده از اطلاعات درآمد و دارایی‌های مردم داشته باشد. این موضوع مدت‌هاست که در جهان اجرا می‌شود.

ایجاد یک پایگاه داده ملی در بازار املاک و مستغلات، عامل تعیین‌کننده در موفقیت یا شکست دومین سیاست مالیات بر املاک و مستغلات خواهد بود.

آقای لونگ افزود: «برای تحقق سیستم پایگاه داده ملی در بازار املاک و مستغلات، مشارکت همزمان بسیاری از وزارتخانه‌ها و شعب مورد نیاز است. این امر نه تنها مسئولیت وزارت ساخت و ساز ، بلکه وظیفه اداره کل آمار (وزارت برنامه‌ریزی و سرمایه‌گذاری)، وزارت دارایی، وزارت منابع طبیعی و محیط زیست نیز می‌باشد...»

دکتر نگوین تری هیو، مدیر موسسه تحقیق و توسعه بازارهای مالی و املاک جهانی، نیز گفت که ارزیابی املاک و مستغلات در ویتنام هنوز کاستی‌های زیادی دارد. اگر نتوان قیمت استاندارد را تعیین کرد، مالیات تقریباً غیرممکن است.

به همین ترتیب، آقای تران وو، مدیر بازرگانی شرکت سهامی ساختمانی DHCONS، اظهار داشت که اولویت اصلی که وزارتخانه‌ها و شعب باید اجرا کنند، ایجاد یک سیستم پایگاه داده ملی در بازار املاک و مستغلات است. این امر نه تنها بر سیاست مالیاتی تأثیر می‌گذارد، بلکه یک عامل اساسی است که امکان‌سنجی مجموعه‌ای از مقررات دیگر، از جمله فهرست قیمت زمین را تعیین می‌کند - "مشکلی" که باعث سردرد برای صنعت املاک و مستغلات می‌شود.

آقای تران وو اظهار داشت: «پایگاه داده ملی بازار املاک و مستغلات را می‌توان «پروژه قرن» دانست. در صورت تکمیل، ویتنام یکی از معدود کشورهای جنوب شرقی آسیا خواهد بود که قادر به انجام این کار است.»

تلاش برای جمع‌آوری داده‌ها

به گفته آقای نگوین تری هیو، در ویتنام، قیمت خرید خانه در قرارداد و قیمت واقعی معامله دو عدد کاملاً متفاوت "مثل زمین و آسمان" هستند. این در مقایسه با ایالات متحده کاملاً برعکس است - جایی که اطلاعات مربوط به قیمت فروش تقریباً "به راحتی" قابل "پختن" نیست.

آقای هیو گفت: «وقتی آمریکایی‌ها برای خرید خانه وام می‌گیرند، شرکت‌های بیمه و ارزیابان با دقت قانونی بودن و ارزش ملک را بررسی می‌کنند. سپس داده‌ها برای تأیید بیشتر به بانک ارائه می‌شود و سپس مرحله پرداخت انجام می‌شود. پس از عبور از فیلترهای بسیار، جعل قیمت خانه بسیار دشوار است.»

در صورتی که افراد با پول موجود خانه‌ای بخرند، باید آن شخص را به اداره مالیات اعلام کنند. این واحد، شخصی را برای ارزیابی مجدد ارزش املاک و مستغلات اعزام می‌کند تا از پرداخت صحیح و کامل مالیات اطمینان حاصل شود.

اساساً، در معاملات املاک و مستغلات در ایالات متحده، همیشه یک شخص ثالث وجود دارد که ارزش را به طور مستقل ثبت و تعیین می‌کند. این امر هم از کلاهبرداری در قیمت جلوگیری می‌کند و هم به به‌روزرسانی اطلاعات برای سیستم پایگاه داده ملی کمک می‌کند.

در ویتنام، جمع‌آوری اطلاعات بازار، به ویژه قیمت‌های فروش، دشوارترین چالش در تکمیل پایگاه داده ملی است. حتی کسب‌وکارهایی با سال‌ها تجربه در ارزش‌گذاری زمین، این کار را دشوار می‌دانند.

آقای نگو گیا کونگ، مدیر شرکت ارزیابی و بازرسی ویتنام (VAI)، با بیان یک داستان واقعی گفت که در بازار ثانویه، بیشتر قیمت‌های ذکر شده در قرارداد همیشه کمتر از ارزش واقعی و کمتر از لیست قیمت زمین هستند. این راهی برای فروشندگان است تا تعهدات مالی، به ویژه مالیات بر درآمد شخصی را کاهش دهند.

وقتی اعداد ثبت‌شده در قرارداد عمدتاً «مجازی» هستند، منابع جمع‌آوری و ارائه اطلاعات بازار تنها چند کانال محدود مانند اداره ثبت اسناد و املاک؛ واحدها و سازمان‌هایی که حراج حقوق استفاده از زمین را انجام می‌دهند؛ واحدها و سازمان‌هایی که دارایی‌ها را حراج می‌کنند؛ تالارهای معاملاتی، مشاغل املاک و مستغلات... هستند.

در واقع، منابع اطلاعاتی در مورد قیمت املاک و مستغلات فقط از اداره ثبت اسناد و املاک قابل جمع‌آوری است. با این حال، این واحدها داده‌ها را دیجیتالی نکرده‌اند، بنابراین جستجو عمدتاً دستی است و کارکنان عمدتاً باتجربه هستند. بنابراین، پردازش زمان زیادی می‌برد و خطاهای احتمالی زیادی دارد.

آقای وو آنه توآن، معاون مدیر اداره ثبت زمین و داده‌های اطلاعاتی (وزارت منابع طبیعی و محیط زیست) گفت که تا سپتامبر 2024، پایگاه داده زمین که توسط دولت مرکزی ساخته شده است، 4 جزء داده، از جمله داده‌های مربوط به چارچوب قیمت زمین را تکمیل کرده است. در مورد محلات، در حال حاضر تنها 300/705 واحد در سطح منطقه، ساخت پایگاه داده قیمت زمین را تکمیل کرده‌اند.

آقای توآن در مورد پیشرفت ساخت پایگاه داده زمین در سطح کشور گفت که سیستم اطلاعاتی تکمیل نشده و الزامات تعیین شده توسط دولت را برآورده نکرده است.

پیش از این، دولت قطعنامه شماره 37/NQ-CP را صادر کرده بود که هدف آن تکمیل ساخت یک پایگاه داده دیجیتال و یک سیستم اطلاعات زمین ملی متمرکز، یکپارچه، همگام، چند منظوره و به هم پیوسته تا سال 2025 بود.

دومین مالیات بر املاک و مستغلات به ایجاد یک بازار سالم، پایدار و شفاف کمک خواهد کرد. این امر دشوار است، اما اگر پایه و اساس آن بر اساس یک پایگاه داده ملی بنا شود، غیرممکن نیست.

منبع: https://baodautu.vn/batdongsan/yeu-to-quyet-dinh-su-thanh-bai-cua-chinh-sach-danh-thue-bat-dong-san-thu-hai-d226742.html