7 problèmes juridiques dans les projets de logements commerciaux

Le premier problème concerne l'approbation simultanée des politiques d'investissement et des investisseurs pour tous les projets de logements sociaux et commerciaux, lorsque ces derniers disposent de droits d'utilisation du sol conformément à la planification. À ce propos, selon l'HoREA, la procédure d'approbation des politiques d'investissement constitue, lors de sa mise en œuvre, la procédure initiale des procédures d'investissement dans la construction. Par conséquent, lorsque la procédure d'approbation est bloquée, le projet est gelé et ne peut plus être poursuivi. Il suffirait de stipuler que l'évaluation de la conformité des projets d'investissement à la planification doit être conforme au plan d'urbanisme ou au plan général, selon le cas, ou de stipuler uniquement qu'elle est conforme au plan général, conformément à la Résolution 98 de l'Assemblée nationale , actuellement en phase pilote pour Hô-Chi-Minh-Ville.

Cette approche d'amélioration des procédures administratives n'a pas véritablement imprégné l'esprit de la réforme, est loin d'être réaliste et ne semble pas s'améliorer. Alors qu'auparavant, les entreprises étaient autorisées à mener leurs procédures d'investissement et de construction en parallèle, elles doivent désormais effectuer chaque procédure administrative presque séquentiellement.

L'HoREA estime que la réglementation imposant aux projets d'investissement de respecter une planification détaillée (le cas échéant) ne s'applique qu'aux cas où l'État organise des enchères de droits d'utilisation des terres ou des appels d'offres pour des projets utilisant des terres afin de sélectionner les investisseurs. Cependant, cette réglementation est totalement inappropriée lorsque l'entreprise investisseuse dispose déjà de droits d'utilisation des terres conformément à la planification et propose de faire approuver la politique d'investissement en même temps que l'investisseur, conformément aux dispositions de l'article 29, clause 4, de la Loi sur l'investissement de 2020.

Le deuxième problème concerne la réglementation relative aux terrains résidentiels, aux terrains résidentiels et autres terrains, qui exige des investisseurs de projets de logements commerciaux qu'ils détiennent le droit d'utiliser des terrains résidentiels, qu'ils détiennent le droit d'utiliser des terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels remplissant les conditions d'autorisation de modification de l'affectation des sols pour la mise en œuvre de projets d'investissement. De ce fait, des centaines de projets de logements commerciaux à travers le pays, ne disposant pas de 100 % de terrains résidentiels ou ne disposant pas de terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels, c'est-à-dire uniquement de 100 % de terres agricoles ou uniquement de 100 % de terres non agricoles non résidentielles, ne sont pas reconnus comme investisseurs de projets de logements commerciaux. Bien que ces entreprises aient obtenu le transfert des droits d'utilisation des terres agricoles ou non agricoles non résidentielles, depuis le 1er juillet 2015 (entrée en vigueur de la loi sur le logement de 2014), ces entreprises ont rencontré de grandes difficultés en raison des sommes considérables qu'elles ont investies dans la création de fonds fonciers.

Actuellement, les alinéas b, alinéa 1 et alinéa 6 de l'article 128 du projet de loi foncière (modifié) prévoient uniquement l'octroi d'un droit d'usage sur un terrain résidentiel dans le cas d'un projet de logement commercial. Dans ce cas, il est nécessaire d'obtenir un droit d'usage sur un terrain résidentiel ou sur un terrain résidentiel et d'autres terrains. Cela signifie que les investisseurs ne sont pas autorisés à accepter le transfert de droits d'usage sur un terrain résidentiel, sur un terrain résidentiel et d'autres terrains, ou sur un terrain non résidentiel, ni à utiliser d'autres terrains non résidentiels pour la réalisation d'un projet de logement commercial. Français Par conséquent, le point b Clause 1 et la clause 6 de l'article 128 du projet de loi sur le foncier (amendé) n'ont pas pleinement hérité des dispositions de la clause 1 de l'article 73, du point b Clause 1 de l'article 169, de la clause 2 de l'article 191 et de la clause 1 de l'article 193 de la loi sur le foncier de 2013 qui permettaient aux organisations économiques de recevoir le transfert des droits d'utilisation des terres de types de terres adaptés à la planification pour mettre en œuvre des projets d'investissement, y compris des projets de logements commerciaux. En cas de réception du transfert des droits d'utilisation des terres agricoles, il doit y avoir une approbation écrite d'une agence d'État compétente.

Parallèlement, les projets de logements commerciaux composés à 100 % de terrains résidentiels ne représentent qu'environ 1 % du total des projets de logements commerciaux et sont tous de très petite taille, car il n'existe pratiquement aucun terrain résidentiel de plus de ^{5 000 m²} . Les projets de logements commerciaux combinant terrains résidentiels et autres terrains non résidentiels sont fréquents, représentant environ 95 % du total des projets de logements commerciaux. Les projets de logements commerciaux combinant terrains non résidentiels ne représentent qu'environ 5 % du total des projets de logements commerciaux et sont tous des projets de grande envergure dont le développement doit être encouragé.

De nombreux projets sont encore « gelés » en raison de réglementations légales.

Le troisième problème concerne la procédure d'ajustement du plan de zonage à l'échelle 1/2 000. Cette procédure relève de la responsabilité de l'organisme public compétent afin de permettre aux entreprises d'élaborer un plan détaillé à l'échelle 1/500 du projet d'investissement. La raison en est le plafonnement de la population : de nombreux plans de zonage à l'échelle 1/2 000 n'ont pas été mis à jour et ajustés à temps, ce qui les rend inadaptés aux besoins des investisseurs.

Par exemple, la population réelle d'Hô-Chi-Minh-Ville est d'environ 13 millions d'habitants, alors qu'elle n'est que de 8,9 millions d'habitants selon le recensement du 1er avril 2019. L'arrondissement de Binh Thanh, quant à lui, comptait 560 000 habitants en 2020, contre 560 000 en 2014. Si la population réelle n'est pas correctement calculée, il sera impossible de mettre en œuvre des projets de rénovation urbaine ou de développer de nouvelles zones urbaines, car il n'existe plus de « plafond » démographique.

Hô-Chi-Minh-Ville compte plus de 600 plans d'aménagement du territoire à l'échelle 1/2 000, dont certains projets ne sont plus adaptés et nécessitent des ajustements, mais qui n'ont pas été effectués à temps, notamment les précédents plans d'aménagement du territoire à l'échelle 1/2 000, mis en œuvre selon les limites administratives des communes et des districts, qui doivent être intégrés. Par conséquent, la résolution 98 de l'Assemblée nationale exige également que les plans d'aménagement du territoire et les plans détaillés soient approuvés ou approuvés pour ajustement conformément aux dispositions légales avant la préparation du rapport d'étude de faisabilité de l'investissement et la mise en œuvre des prochaines étapes du projet.

Le quatrième problème concerne la procédure spécifique d'évaluation foncière, l'évaluation foncière, la fixation du prix du terrain pour le calcul des redevances foncières, des loyers fonciers pour les projets immobiliers, les logements commerciaux ou les demandes des organismes publics compétents pour vérifier et calculer les redevances foncières et les loyers fonciers (le cas échéant). Ce problème réside principalement dans l'application pratique du Décret 44. En mars 2023, Hô-Chi-Minh-Ville comptait une centaine de projets de logements commerciaux, soit 81 000 appartements, qui n'avaient pas obtenu de permis de construire.

Le cinquième problème réside dans la lenteur des agences gouvernementales compétentes à promulguer des réglementations concernant la gestion des terrains publics (terrains publics) occupés par des projets de logements commerciaux. Du fait de cette absence, pendant plus de six ans, du 1er juillet 2014 (entrée en vigueur du décret 43) au 8 février 2021 (entrée en vigueur du décret 148), aucun mécanisme n'a été mis en place pour réglementer la gestion des terrains publics occupés par des projets de logements commerciaux. À ce jour, le décret 148 est en vigueur depuis près de trois ans, mais plusieurs provinces et villes de l'État n'ont toujours pas promulgué de réglementation pour encadrer sa mise en œuvre. De ce fait, de nombreux projets de logements commerciaux se trouvent bloqués dans les procédures d'approbation des politiques d'investissement ou dans les procédures d'évaluation foncière, d'estimation foncière et de fixation des prix fonciers pour le calcul des redevances d'utilisation et des loyers fonciers.

Le sixième problème réside dans le fait que l'article 49, alinéa 2, de la loi de 2014 sur l'immobilier stipule que la cession d'un projet ou d'une partie d'un ensemble immobilier commercial n'est autorisée que si l'investisseur dispose d'un livret rose pour tout ou partie du projet cédé et a rempli ses obligations financières de paiement des redevances foncières et du loyer foncier à l'État. N'ayant pas été modifiée, cette réglementation manque de souplesse et est loin de correspondre à la réalité, comme le stipule l'article 10, alinéa 1, de la résolution 42 de l'Assemblée nationale relative au pilotage du traitement des créances douteuses des établissements de crédit, qui ne stipule ni la condition de posséder un livret rose pour le projet ni l'obligation pour l'investisseur de remplir ses obligations financières.

Le septième problème est que la loi de 2014 sur les activités immobilières ne réglemente pas le dépôt en vue de la conclusion d'un contrat (avant la date d'éligibilité à la signature d'un contrat de mobilisation de capitaux pour la vente de biens immobiliers et de futurs logements) pour préciser les dispositions relatives aux dépôts prévues à l'article 328 du Code civil. Cela a créé une faille juridique permettant aux spéculateurs, aux courtiers immobiliers et aux entreprises malhonnêtes d'exploiter et de recevoir des dépôts importants. Jusqu'à 90 à 95 % du montant du contrat servent même à frauder et à s'approprier les actifs des clients (l'affaire Alibaba en est un exemple typique).

Lien source: https://thanhnien.vn/7-vuong-mac-phap-ly-ve-du-an-nha-o-thuong-mai-185231120143317062.htm