Quel est l'impact de la nouvelle grille tarifaire des terrains à Hô Chi Minh-Ville sur le secteur immobilier ?

La loi change

À compter du 1er août 2024, la loi foncière, la loi sur les transactions immobilières et la loi sur le logement entreront en vigueur. Par ailleurs, à Hô-Chi-Minh-Ville, le Département des ressources naturelles et de l'environnement (DONRE) a également proposé la publication d'un projet de loi visant à ajuster les tarifs fonciers dans toute la ville.

Outre une série d'opinions espérant que la loi contribuera à rendre le marché plus transparent, à instaurer une plus grande équité dans le calcul des prix fonciers et à résoudre les problèmes des personnes dont les terres ont été récupérées, de nombreuses inquiétudes persistent quant au fait que l'augmentation du calcul des prix fonciers ne soit pas le principal facteur affectant le secteur immobilier, les particuliers et les acheteurs de logements.

La loi foncière entre en vigueur, rendant le marché transparent et entraînant des fluctuations des prix des terrains.

Plus précisément, l'article 159 de la loi foncière de 2024 stipule que le cadre de fixation des prix fonciers sera aboli et que la liste des prix fonciers devra être mise à jour annuellement au lieu de tous les cinq ans. En conséquence, le gouvernement a décentralisé et renforcé les responsabilités des comités populaires provinciaux en leur confiant la fixation de la liste des prix fonciers ; par ailleurs, la méthode de la « soustraction » est supprimée et les prix fonciers seront désormais déterminés selon quatre méthodes : la comparaison, le revenu, l'excédent et le coefficient d'ajustement des prix fonciers.

S'adressant aux journalistes au sujet des méthodes actuelles de fixation des prix fonciers, M. Le Dinh Lang, directeur de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, a déclaré : « Les lois actuelles sont très complètes et proches de la réalité du marché. La loi foncière, notamment, prévoit des réglementations sur la fixation des prix fonciers avec de nouvelles méthodes pour que cette fixation soit plus proche de la réalité, garantissant ainsi transparence et durabilité. »

« Toutefois, avec cette nouvelle méthode de calcul, le coût de développement du projet pour les entreprises augmentera plus ou moins. Lorsque le prix du marché augmentera, l'investisseur sera contraint de vendre le projet à un prix élevé et ne pourra pas le baisser », a expliqué M. Lang.

La hausse du prix des terrains au fil des ans a fait grimper les prix des logements.

Par ailleurs, M. Dao Huy (investisseur) a également fait remarquer que le marché immobilier connaît une volatilité croissante des prix. Bien que cette volatilité soit caractéristique du marché immobilier vietnamien, qui se caractérise par une accumulation et une hausse des prix au fil du temps, l'application de nouvelles lois, notamment dans la région d'Hô-Chi-Minh-Ville, et la publication d'un nouveau barème des prix fonciers susciteront certainement de nombreuses inquiétudes de la part des entreprises et des personnes souhaitant acquérir un logement à long terme.

Les redevances d'utilisation des sols sont toujours calculées équitablement pour les entreprises.

Concernant le projet de barème des prix fonciers à Hô Chi Minh-Ville, nombreux sont ceux qui estiment qu'il aura un impact considérable sur le marché immobilier. Des prix fonciers élevés, synonymes de coûts de production importants, entraîneront une hausse des prix de vente, ce qui impactera directement les acheteurs. Par conséquent, les prix de vente des biens immobiliers seront fortement majorés.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a indiqué que : « L'ajustement de la liste des prix fonciers n'affecte pas les activités immobilières, car les redevances d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers sont déterminées par la méthode du surplus.

Par conséquent, le résultat de la détermination de la valeur des droits d'utilisation des terres selon la méthode du surplus, qu'il soit supérieur ou inférieur au prix du terrain figurant dans la liste des prix fonciers, n'a pas à être ajusté en fonction du prix du terrain figurant dans la liste des prix fonciers comme le prévoit l'article 158, paragraphe 8, de la loi foncière de 2024 (en utilisant le résultat déterminé selon la méthode du surplus).

M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô Chi Minh-Ville, a informé la presse de la publication par la ville de Hô Chi Minh-Ville d'une nouvelle liste de prix fonciers et des informations relatives aux sujets liés à la publication de cette liste.

Un représentant du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que tous les projets immobiliers de logements commerciaux sont soumis au tarif foncier en vigueur au moment du calcul. Le Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville mandatera des experts pour évaluer le montant des taxes foncières à payer par les entreprises. Par conséquent, la publication du nouveau tarif foncier n'aura aucune incidence sur les activités immobilières.

D'après les informations du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, le prix des terres agricoles figurant sur le barème foncier a augmenté après ajustement, ce qui rend les écarts de loyer plus cohérents. Il en résulte des déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour les entreprises immobilières lors du règlement de leurs obligations financières. Par ailleurs, les prix de l'immobilier étant régis par la loi de l'offre et de la demande, le prix de vente est déterminé par le marché.

Selon la nouvelle réglementation qui entrera en vigueur après l'application de la loi foncière de 2024, les prix des terrains pour les projets de logements commerciaux seront toujours calculés selon la méthode du surplus, qui est la principale méthode appliquée depuis 2014 pour calculer les redevances d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers, avec un taux d'application pouvant atteindre 90 %.

Le choix de ces facteurs garantit que les prix des terrains seront fixés de manière stable et proche du marché, évitant ainsi les hausses soudaines des prix ou la « fièvre virtuelle » qui menacent la sécurité du marché immobilier en général et du marché des capitaux en particulier.

Un projet dans le district de Binh Chanh, à Hô Chi Minh-Ville, rencontre des problèmes liés aux frais d'utilisation des terrains, ce qui entraîne des retards dans la délivrance des certificats d'utilisation des terrains aux résidents.

De plus, le prix des terres agricoles figurant sur la liste actualisée des prix fonciers est plus élevé qu'auparavant, ce qui rend les écarts de loyer foncier plus harmonieux qu'ils ne le sont en réalité. Il en résulte des déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour les entreprises immobilières lors du règlement de leurs obligations financières.

S'exprimant auprès de Nguoi Dua Tin au sujet de la méthode actuelle de calcul des prix fonciers, M. Ngo Quang Phuc, directeur général de la société par actions immobilière Phu Dong, a déclaré : « La nouvelle méthode de calcul des prix fonciers aura une incidence plus ou moins importante sur l'augmentation des prix de l'immobilier dans les prochains mois, lorsque les coûts fonciers, les coûts de construction, les coûts de développement des projets... augmentent continuellement, les prix des logements fluctuent également. »

La meilleure solution pour limiter la hausse des prix de l'immobilier est que l'État soutienne les entreprises en raccourcissant les procédures juridiques des projets, en augmentant l'offre de logements abordables, de logements sociaux... afin d'accroître l'offre et de stabiliser ainsi les prix.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm