Comment la nouvelle liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville affecte-t-elle les entreprises immobilières ?

Les lois changent

À compter du 1er août 2024, la loi foncière, la loi sur les affaires immobilières et la loi sur le logement entreront en vigueur. Par ailleurs, à Hô-Chi-Minh-Ville, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement (DONRE) a également proposé de publier un projet de loi visant à ajuster les tarifs fonciers dans toute la ville.

Outre une série d'opinions espérant que la loi aidera le marché à devenir transparent, à évoluer vers une plus grande équité dans le calcul du prix des terrains et à résoudre les problèmes des personnes dont les terres ont été récupérées, de nombreuses inquiétudes subsistent quant au fait que l'augmentation du calcul du prix des terrains n'est pas le principal facteur affectant les entreprises immobilières et affectant les personnes et les acheteurs de maisons.

La loi foncière entre en vigueur, rendant le marché transparent et les prix des terrains fluctuent également.

Plus précisément, l'article 159 de la loi foncière de 2024 stipule que le cadre de fixation des prix des terrains sera aboli et que la liste des prix des terrains devra être mise à jour annuellement, au lieu de tous les cinq ans comme auparavant. En conséquence, le gouvernement a décentralisé et renforcé la responsabilité du Comité populaire provincial en stipulant que la détermination de la liste des prix des terrains sera effectuée par ce dernier ; dans le même temps, la méthode de la « déduction » sera supprimée et les prix des terrains seront désormais déterminés selon quatre méthodes : comparaison, revenu, excédent et coefficient d'ajustement des prix des terrains.

En partageant avec les journalistes les méthodes actuelles de tarification des terrains, M. Le Dinh Lang, directeur de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, a commenté : « Les lois actuelles sont très complètes et proches de la réalité du marché, dans lesquelles la loi foncière contient des réglementations sur l'évaluation des terrains avec de nouvelles méthodes pour aider l'évaluation des terrains à être proche de la réalité, garantissant la transparence et la durabilité. »

« Cependant, avec la nouvelle méthode de calcul, le coût de développement d'un projet d'entreprise augmentera plus ou moins. Lorsque les prix du marché augmenteront, les investisseurs seront contraints de vendre le projet à un prix élevé et ne pourront pas le baisser », a expliqué M. Lang.

L’augmentation du coût des terrains au fil des ans a fait grimper les prix des logements.

M. Dao Huy (investisseur) a également souligné que le marché immobilier connaît des fluctuations de prix croissantes. Bien que ce phénomène soit caractéristique du marché immobilier vietnamien, où les prix s'accumulent et augmentent au fil du temps, l'entrée en vigueur de nouvelles lois, notamment à Hô-Chi-Minh-Ville, et la publication d'une nouvelle liste de prix fonciers susciteront certainement de nombreuses inquiétudes chez les entreprises et les personnes souhaitant acquérir un logement à long terme.

Les frais d’utilisation du sol sont toujours calculés de manière équitable pour les entreprises.

Concernant le projet de tarif foncier à Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux avis s'accordent à dire que ce nouveau tarif aura un impact considérable sur le secteur immobilier. Des prix fonciers élevés, impliquant des investissements et des productions importants, impacteront directement les acheteurs. Par conséquent, les prix de vente des produits seront très élevés.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a informé que : « L'ajustement de la liste des prix des terrains n'affecte pas les entreprises immobilières car les frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers sont déterminés selon la méthode du surplus.

Par conséquent, le résultat de la détermination de la valeur des droits d'utilisation des terres selon la méthode de l'excédent, qu'il soit supérieur ou inférieur au prix du terrain dans la liste des prix des terrains, ne doit pas être ajusté en fonction du prix du terrain dans la liste des prix des terrains comme prescrit dans la clause 8, article 158 de la loi foncière de 2024 (en utilisant le résultat déterminé selon la méthode de l'excédent).

M. Nguyen Toan Thang, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a informé la presse de la publication par Ho Chi Minh-Ville d'une nouvelle liste de prix des terrains et des informations entourant les sujets liés à la publication de la liste de prix.

Un représentant du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a déclaré que tous les projets immobiliers de logements commerciaux sont soumis à la liste des prix du marché au moment du calcul. Le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville invitera les bureaux d'évaluation à évaluer le montant que les entreprises doivent payer au moment du paiement des redevances foncières. Par conséquent, la publication de la nouvelle liste des prix fonciers n'affecte pas les entreprises immobilières.

Selon les informations du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville, le prix des terres agricoles figurant dans la liste des prix fonciers ajustés a augmenté par rapport à la période précédente, ce qui a permis de réduire l'écart de loyer foncier, ce qui a conduit à des déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour les entreprises immobilières lorsqu'elles remplissent leurs obligations financières. Par ailleurs, les prix de l'immobilier fonctionnent selon la loi de l'offre et de la demande, de sorte que le prix de vente sera déterminé par le marché.

Conformément à la nouvelle réglementation après l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, les prix des terrains pour les projets de logements commerciaux seront toujours calculés selon la méthode du surplus, qui est la principale méthode appliquée depuis 2014 pour calculer les frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers, avec un taux d'application allant jusqu'à 90 %.

Le choix de ces facteurs garantit que les prix des terrains seront fixés à un niveau proche du marché de manière stable, évitant ainsi des augmentations soudaines des prix des terrains ou une « fièvre virtuelle » qui constituent un risque pour la sécurité du marché immobilier en général et du marché des capitaux en particulier.

Un projet dans le district de Binh Chanh, à Ho Chi Minh-Ville, est confronté à des problèmes de frais d'utilisation des terres, ce qui entraîne des retards dans la délivrance des certificats d'utilisation des terres aux personnes.

De plus, le prix des terres agricoles dans la liste des prix fonciers ajustés est plus élevé qu'auparavant, ce qui rend l'écart de loyer foncier plus harmonieux qu'en réalité, ce qui conduit à des déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour les entreprises immobilières lors de l'exécution de leurs obligations financières.

En partageant avec Nguoi Dua Tin la méthode actuelle de calcul du prix des terrains, M. Ngo Quang Phuc, directeur général de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, a déclaré que « La nouvelle méthode de calcul du prix des terrains affectera plus ou moins l'augmentation des prix de l'immobilier dans les temps à venir, lorsque les coûts des terrains, les coûts de construction, les coûts de développement des projets... augmentent continuellement, les prix des logements fluctuent également.

La meilleure solution pour limiter la hausse des prix de l'immobilier est que l'Etat soutienne les entreprises en raccourcissant les procédures juridiques des projets, en augmentant l'offre de logements abordables, de logements sociaux... pour augmenter l'offre et ainsi stabiliser les prix.

Source : https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm