Comment la nouvelle liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville affecte-t-elle les entreprises immobilières ?

La loi change

À compter du 1er août 2024, la Loi foncière, la Loi sur les affaires immobilières et la Loi sur le logement entreront en vigueur. Par ailleurs, à Hô-Chi-Minh-Ville, le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement (DONRE) a également proposé de publier un projet de révision des tarifs fonciers dans toute la ville.

Outre une série d'opinions espérant que la loi aidera le marché à devenir transparent, à évoluer vers un calcul plus juste du prix des terrains et à résoudre les problèmes des personnes dont les terres ont été récupérées, de nombreuses inquiétudes subsistent quant au fait que l'augmentation du calcul du prix des terrains n'est pas le principal facteur affectant les entreprises immobilières et affectant les personnes et les acheteurs de maisons.

La loi foncière entre en vigueur, rendant le marché transparent et les prix des terrains fluctuent également.

Plus précisément, l'article 159 de la loi foncière de 2024 stipule que le cadre de fixation des prix fonciers sera aboli et que la liste des prix fonciers devra être mise à jour annuellement, au lieu de tous les cinq ans comme auparavant. En conséquence, le gouvernement a décentralisé et renforcé la responsabilité du Comité populaire provincial en stipulant que la détermination de la liste des prix fonciers sera effectuée par ce dernier ; parallèlement, la méthode de la « soustraction » sera supprimée, et les prix fonciers seront désormais déterminés selon quatre méthodes : comparaison, revenu, excédent et coefficient d'ajustement des prix fonciers.

Lors d'un échange avec les journalistes sur les méthodes actuelles de fixation des prix des terrains, M. Le Dinh Lang, directeur de Song Long Real Estate Investment, Construction and Development Company Limited, a déclaré : « Les lois actuelles sont très complètes et proches de la réalité du marché. La loi foncière contient des réglementations sur la fixation des prix des terrains avec de nouvelles méthodes pour aider à ce que les prix des terrains soient proches de la réalité, garantissant ainsi la transparence et la durabilité. »

« Cependant, avec la nouvelle méthode de calcul, le coût de développement du projet pour les entreprises augmentera plus ou moins. Lorsque le prix du marché augmentera, l'investisseur sera contraint de vendre le projet à un prix élevé et ne pourra pas le baisser », a expliqué M. Lang.

L’augmentation du coût des terrains au fil des ans a fait grimper les prix des logements.

M. Dao Huy (investisseur) a également souligné que le marché immobilier connaît des fluctuations de prix croissantes. Bien que cela soit une caractéristique du marché immobilier vietnamien, caractérisé par une accumulation et une hausse des prix au fil du temps, l'entrée en vigueur de nouvelles lois, notamment dans la région de Hô-Chi-Minh-Ville, et la publication d'une nouvelle liste de prix fonciers suscitera certainement de nombreuses inquiétudes chez les entreprises et les propriétaires à long terme.

Les frais d’utilisation du sol sont toujours calculés de manière équitable pour les entreprises.

Concernant le projet de tarif foncier à Hô-Chi-Minh-Ville, de nombreux avis s'accordent à dire que ce nouveau tarif aura un impact considérable sur le secteur immobilier. Lorsque les prix du foncier sont élevés, ce qui implique des investissements importants, la production est également importante, ce qui impacte directement les acheteurs. Par conséquent, les prix de vente des produits seront très élevés.

M. Nguyen Toan Thang, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a informé que : « L'ajustement de la liste des prix des terrains n'affecte pas les entreprises immobilières car les frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers sont déterminés selon la méthode du surplus.

Par conséquent, le résultat de la détermination de la valeur des droits d'utilisation des terres selon la méthode de l'excédent, qu'il soit supérieur ou inférieur au prix du terrain dans la liste des prix des terres, n'a pas à être ajusté en fonction du prix du terrain dans la liste des prix des terres comme prescrit dans la clause 8, article 158 de la loi foncière de 2024 (en utilisant le résultat déterminé selon la méthode de l'excédent).

M. Nguyen Toan Thang, directeur du département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, a informé la presse de la publication par Ho Chi Minh-Ville d'une nouvelle liste de prix des terrains et des informations entourant les sujets liés à la publication de la liste de prix.

Un représentant du Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville a déclaré que tous les projets immobiliers de logements commerciaux sont soumis à la liste des prix fonciers en fonction du marché au moment du calcul. Le Département des Ressources naturelles et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville invitera les bureaux d'évaluation à évaluer le montant des redevances foncières que les entreprises doivent payer. Par conséquent, la publication de la nouvelle liste des prix fonciers n'affecte pas les entreprises immobilières.

Selon les informations du Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô Chi Minh-Ville, le prix des terres agricoles figurant sur la liste des prix fonciers après ajustement a augmenté par rapport à la période précédente, ce qui a permis de mieux harmoniser les loyers fonciers. Cela permet aux entreprises immobilières de bénéficier de déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour s'acquitter de leurs obligations financières. Par ailleurs, les prix de l'immobilier sont soumis à la loi de l'offre et de la demande ; le prix de vente est donc déterminé par le marché.

Conformément à la nouvelle réglementation postérieure à l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, les prix des terrains pour les projets de logements commerciaux seront toujours calculés selon la méthode du surplus, qui est la principale méthode appliquée depuis 2014 pour calculer les frais d'utilisation des terrains pour les projets immobiliers, avec un taux d'application pouvant atteindre 90 %.

Le choix de ces facteurs garantit que les prix des terrains seront fixés de manière stable et proche de ceux du marché, évitant ainsi des augmentations soudaines des prix des terrains ou une « fièvre virtuelle » qui constituent un risque pour la sécurité du marché immobilier en général et du marché des capitaux en particulier.

Un projet dans le district de Binh Chanh, à Hô-Chi-Minh-Ville, est confronté à des problèmes de frais d'utilisation des terres, ce qui entraîne des retards dans la délivrance des certificats d'utilisation des terres aux résidents.

De plus, le prix des terres agricoles figurant dans la liste des prix fonciers ajustés est plus élevé qu'auparavant, ce qui rend la différence de loyer foncier plus harmonieuse qu'en réalité. Cela conduit à des déductions plus transparentes, publiques, justes et raisonnables pour les entreprises immobilières lors de l'exécution de leurs obligations financières.

En parlant avec Nguoi Dua Tin de la méthode actuelle de calcul des prix des terrains, M. Ngo Quang Phuc, directeur général de Phu Dong Real Estate Joint Stock Company, a déclaré que « La nouvelle méthode de calcul des prix des terrains affectera plus ou moins l'augmentation des prix de l'immobilier dans les temps à venir, alors que les coûts des terrains, les coûts de construction, les coûts de développement des projets... augmentent continuellement, les prix des logements fluctuent également.

La meilleure solution pour limiter la hausse des prix de l'immobilier est que l'État soutienne les entreprises en raccourcissant les procédures juridiques des projets, en augmentant l'offre de logements abordables, de logements sociaux... pour augmenter l'offre et ainsi stabiliser les prix.

Source: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm