Le marché s'est progressivement redressé.
S'adressant à Thanh Nien , M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a affirmé que le premier trimestre 2023 avait marqué le point le plus bas du marché immobilier. Bien que le marché se soit redressé depuis, il reste très difficile, et cette difficulté tend à s'atténuer avec le temps : chaque mois et chaque trimestre sont meilleurs que le précédent, comme cela a été clairement observé à Hô Chi Minh-Ville.
M. Le Hoang Chau a indiqué qu'au premier trimestre 2023, le marché immobilier de Hô Chi Minh-Ville avait enregistré une baisse de 16,2 %, puis de 11,58 % au cours des six premiers mois de 2023. À la fin du troisième trimestre, la baisse s'établissait à 8,71 %, et neuf mois plus tard, le niveau de difficulté du marché immobilier avait diminué de 42,3 % par rapport au premier trimestre 2023. Fin 2023, l'immobilier était le seul secteur de services à afficher une croissance négative à Hô Chi Minh-Ville, malgré une amélioration continue d'un trimestre à l'autre.
D'après les données du Bureau des statistiques de Hô Chi Minh-Ville, le secteur immobilier local a enregistré une baisse de 6,38 % en 2023, une situation exceptionnelle alors que tous les autres secteurs de services ont connu des années de croissance, oscillant entre 3 % et 10 %. Sur plus de 52 100 entreprises nouvellement créées l'an dernier, représentant un capital social de plus de 470 300 milliards de VND, seules 1 541 entreprises immobilières, pour un montant de plus de 61 100 milliards de VND, ont vu leur activité diminuer de 38,7 % en volume et de 44,9 % en capital.
Le secteur immobilier a connu une année marquée par de fortes fluctuations et de nombreuses difficultés.
Par ailleurs, l'activité du secteur de la construction à Hô Chi Minh-Ville est également moins dynamique. Fin novembre, la ville avait délivré près de 21 300 permis de construire et de rénovation importants, pour une surface de plancher de plus de 4 millions de m² , soit une baisse de 29 % en nombre de permis et de 29,6 % en surface par rapport à la même période en 2022.
M. Le Hoang Chau a fait remarquer qu'à ce jour, le marché du logement reste dépourvu de logements abordables et de logements sociaux. Il demeure déséquilibré, l'offre étant décalée et fortement orientée vers le segment haut de gamme. Depuis 2020, les logements de luxe représentent la part prépondérante de 70 à 80 % de l'offre, le reste étant constitué de logements de gamme moyenne. Les logements abordables sont quasiment inexistants, ce qui engendre une grave pénurie. Or, le logement social est précisément le type de logement qui répond aux besoins réels de la majorité de la population.
Cette situation a entraîné une hausse continue des prix de l'immobilier depuis 2017, qui restent encore trop élevés pour permettre aux ménages à revenus moyens, aux ménages à faibles revenus en zone urbaine, aux fonctionnaires, aux agents de l'État, aux militaires, aux ouvriers et aux immigrés de se loger. Actuellement, le prix d'un appartement abordable avoisinant les 2 à 3 milliards de VND, les personnes aux revenus modestes, disposant d'une épargne d'environ 100 millions de VND par an, devront consacrer près de 25 ans à l'acquisition d'un logement. Si la politique du logement social n'est pas réformée, les personnes imposées au taux 1 (actuellement plafonné à 60 millions de VND par an) ne pourront pas accéder au logement social.
Selon l'expert immobilier Phan Cong Chanh, la croissance négative du marché immobilier s'explique par la rareté des nouveaux projets. À Hô Chi Minh-Ville, le seul projet neuf actuellement en vente est celui du groupe Khang Dien, dont les procédures juridiques sont désormais finalisées. La plupart des projets récemment mis en vente sont encore à un stade préliminaire. Faute de nouveaux projets, le marché est peu actif et les entreprises n'engendrent aucun revenu. Parallèlement, les procédures juridiques des projets sont quasiment bloquées, rendant l'accès aux prêts bancaires impossible. « Les prix de l'immobilier restent élevés et les acheteurs attendent une baisse supplémentaire, ce qui rend un marché déjà difficile encore plus complexe. À ce jour, les deux principaux freins au marché immobilier, les procédures juridiques et l'accès aux capitaux, n'ont guère progressé, ce qui explique les difficultés rencontrées par la plupart des entreprises immobilières », a-t-il constaté.
Vacances anticipées du Têt et pas de jour ouvrable pour le moment
Une enquête menée par Thanh Nien auprès d'agences immobilières révèle que, jusqu'à présent, nombre d'entre elles ont accordé des congés à leurs employés pour le Têt et n'ont pas encore annoncé de date de reprise d'activité, faute de ressources suffisantes pour maintenir leurs opérations. Le nombre d'agences encore en activité reste également au point mort en raison de la faiblesse des ventes.
Interrogé sur la date des prochaines vacances du Têt, le dirigeant d'une société immobilière a admis que l'activité était quasiment à l'arrêt depuis près d'un an. Actuellement, seuls la direction et le service juridique sont opérationnels, le service commercial étant à court de produits. L'entreprise a donc procédé à des réductions d'effectifs et des licenciements il y a longtemps, ne conservant que l'équipe dirigeante. Ce service ignore lui aussi quand il reprendra ses activités, dans l'attente d'une reprise du marché et de la mise au point de nouveaux produits. « À ce jour, l'entreprise doit se débrouiller au jour le jour, en se serrant la ceinture pour survivre. »
Même la construction de logements sociaux est impossible en raison de problèmes juridiques, sans parler des logements commerciaux. L'entreprise a un projet de logements sociaux dont la construction a débuté le 30 avril 2023, mais les procédures juridiques ne sont pas encore terminées. Il n'y aura donc pas de prime du Têt cette année. « Beaucoup d'employés me demandent s'il y aura des primes. Je leur dis franchement que c'est déjà une chance de garder son emploi cette année, alors ne pensez pas aux primes du Têt », a-t-il déclaré.
Le dirigeant de la société immobilière Anh Tuan a également confié que ces dernières années, son entreprise était restée inactive, quasiment en sommeil. « Pour être précis, depuis quatre ans, nous n'avons rien vendu, aucun encaissement, et nous sommes embourbés dans des problèmes juridiques. Bref, aucune source de revenus. Mais nous ne sommes pas les seuls. Récemment, lors d'une réunion entre entrepreneurs, tous se sont plaints. Les grandes entreprises sont grandes, les petites sont petites. Cette année, nous avons eu de la chance de pouvoir payer nos employés, alors comment espérer des primes ? L'entreprise a dû licencier tout le personnel. Sur plus de cent personnes, il n'en reste que vingt, qui s'occupent principalement de tâches juridiques et administratives. Nous espérons qu'en 2024, nous aurons finalisé les démarches juridiques pour un projet dans le 7e arrondissement et que nous pourrons proposer des produits à la vente. Si ce projet n'est pas mené à terme l'année prochaine, nous ne pourrons probablement pas survivre », a-t-il déclaré.
Dans une situation similaire, M. Ha Van Thien, directeur général adjoint du groupe Tran Anh, a accordé des congés pour le Têt au secteur commercial à partir de la mi-décembre 2023, tandis que le secteur opérationnel prendra des congés avant le 15 janvier. « En raison de la faiblesse des ventes, l'entreprise a avancé les congés du Têt pour permettre à ses employés de restructurer ses opérations et de réduire ses coûts d'exploitation. Jusqu'à présent, maintenir le système opérationnel représente un défi de taille, car le marché est très difficile, les produits sont rares et les acheteurs sont hésitants, ce qui complique encore davantage la situation pour les entreprises immobilières », a déploré M. Thien.
Bien qu'ils aient surmonté la période la plus difficile, qu'ils n'aient plus aucune dette et qu'ils n'aient licencié aucun employé, le dirigeant du groupe Phat Dat indique que ni l'entreprise ni les employés eux-mêmes n'envisagent cette année de verser des primes pour le Têt.
Les chefs d'entreprise ont tous exprimé l'espoir que d'ici 2024, les obstacles seront levés afin que le marché puisse se redresser.
Les prix de l'immobilier restent élevés et les acheteurs attendent toujours une baisse supplémentaire, ce qui rend un marché déjà difficile encore plus complexe. À ce jour, les deux principaux freins au marché immobilier, les problèmes juridiques et l'absorption des capitaux, n'ont guère progressé, empêchant la plupart des entreprises du secteur de surmonter leurs difficultés.
Expert immobilier Phan Cong Chanh
Le nombre de sociétés immobilières dissoutes augmente
Les données récemment publiées par l'Office général des statistiques montrent qu'en 2023, le secteur immobilier a enregistré 4 725 nouvelles créations d'entreprises et 1 286 dissolutions. Par rapport à l'année précédente, le nombre de créations a diminué de 45 %, tandis que le nombre de dissolutions a augmenté de près de 8 %. En moyenne, environ 107 entreprises immobilières ont quitté le marché chaque mois. Le nombre de dissolutions dans le secteur immobilier a donc fortement progressé par rapport à l'année précédente.
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