« Prendre le pouls » du marché immobilier de Hanoï

Concernant le marché immobilier de la capitale en cette fin d'année, les observateurs indiquent que les appartements restent le segment le plus dynamique. Par ailleurs, les investissements plus importants, comme les terrains, devraient bientôt se redresser.

Le segment présentant une réelle demande reste dynamique.

D'après M. Nguyen Quoc Anh, directeur général adjoint de Batdongsan.com, les appartements ont été le principal moteur de la reprise du marché immobilier ces derniers temps. Cependant, lorsque le marché se stabilisera, ils devront céder leur place de leader à d'autres segments.

« Lors des cycles précédents, lorsque le marché est entré dans une phase de développement stable, un investissement de 100 VND ne rapportait que 136 VND pour un appartement, alors qu'un terrain pouvait rapporter jusqu'à 300 VND », a expliqué M. Quoc Anh.

La visualisation ci-dessus montre qu'à différentes phases du marché, les appartements, malgré de bonnes marges bénéficiaires, ne constituent pas le type d'investissement le plus attractif. Si le marché actuel évolue selon les mêmes règles que lors des cycles de fluctuation précédents, alors, après une période de surchauffe, le marché des appartements stagnera et connaîtra une croissance plus lente que les autres segments.

LE MARCHÉ IMMOBILIER DANS LES PROVINCES VOISINES DE HANOI EST EN PLEINE EXPANSION

Non seulement les banlieues d'Hanoï , mais aussi le marché immobilier des provinces limitrophes de la capitale attirent l'attention de nombreux investisseurs. M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, explique ce phénomène par le fait que les prix de l'immobilier en centre-ville étant prohibitifs, de nombreux investisseurs se tournent vers les provinces et villes voisines.

« Le marché immobilier des provinces limitrophes de Hanoï montre des signes positifs de reprise, avec de nombreuses zones où les prix ont dépassé leurs niveaux antérieurs. Actuellement, les investisseurs privilégient les secteurs situés autour de deux axes économiques : l’axe Bac Ninh – Bac Giang – Vinh Phuc et l’axe Hung Yen – Hai Duong – Hai Phong – Quang Ninh. Ces zones présentent un fort potentiel de développement, bénéficient d’infrastructures de transport performantes et sont reliées à des parcs industriels », a indiqué M. Chung.

M. Quoc Anh prévoit que l'année prochaine, les appartements resteront un segment porteur du marché, tandis que d'autres segments, comme les maisons individuelles et les maisons de ville, connaîtront une forte croissance dès le début de l'année prochaine. Les investisseurs devraient observer une augmentation constante du volume des transactions à partir de mi-2025.

M. Nguyen Thac Cuong, directeur général adjoint de Mai Viet Land, a également indiqué que les biens immobiliers répondant aux besoins du marché se vendent à des prix très élevés, sans aucun signe de ralentissement à court terme. D'ici la fin de l'année prochaine, les segments générant des flux de trésorerie positifs, tels que les appartements et les villas en centre-ville, continueront de tirer la reprise du marché.

De même, M. Le Dinh Chung, directeur général de SGO Homes, a indiqué que d'ici à 2025, le prix des maisons et appartements privés continuera d'augmenter, mais à un rythme modéré, au lieu d'augmenter de façon spectaculaire comme début 2024.

D'un autre point de vue, M. Phan Le Thanh Long, PDG du groupe AFA et cofondateur de la Communauté des conseillers financiers du Vietnam (VWA), a analysé que le prix des appartements à Hanoï sera réévalué afin de mieux correspondre aux revenus des ménages. Toutefois, cela ne se produira réellement que si, dans les cinq prochaines années, le nombre de logements sociaux construits dans la capitale est suffisant pour répondre aux besoins de la population.

Avertissement concernant les investissements immobiliers en banlieue

Au vu des évolutions des cycles précédents, le marché foncier n'est pas encore particulièrement porteur. Pourtant, la réalité est tout autre : les terrains résidentiels sont constamment recherchés depuis le début de l'année. Dans de nombreuses régions, les prix ont connu des hausses vertigineuses.

Pour expliquer ce phénomène, M. Le Dinh Chung a indiqué qu'il s'agissait simplement d'un engouement local : des investisseurs, faute de nouveaux projets immobiliers, se tournent vers l'achat de terrains et ne peuvent donc acquérir d'appartements. De plus, ce phénomène s'explique par le fait que de nombreuses collectivités locales fixent des prix de départ relativement bas lors des ventes aux enchères de terrains.

« Les récentes ventes aux enchères de terrains en périphérie des villes ont suscité un vif intérêt chez les investisseurs, car le prix de départ et l'acompte requis sont relativement bas (le prix de départ de nombreux lots est inférieur à 10 millions de VND/m²). Cette situation constitue également une faille pour les investisseurs spéculatifs. Il en résulte des conséquences néfastes, avec une flambée des prix fonciers sur le marché », a expliqué M. Chung à propos de l'évolution récente du marché foncier.

D'après M. TN, qui a participé aux ventes aux enchères de terrains dans les districts de Thanh Oai et Hoai Duc, les groupes de spéculateurs fonciers n'oseront plus surenchérir aussi haut qu'auparavant. En effet, s'ils fixent un prix exorbitant pour remporter l'enchère, la vente de ces parcelles deviendra très difficile.

« La perte de l’acompte pour 55/68 parcelles de terrain dans la commune de Thanh Cao (district de Thanh Oai) est un échec d’investissement de la part de ces groupes, qui ont mal évalué le marché. Le prix des terrains était trop élevé, ce qui a rendu difficile pour les courtiers de les vendre à un prix supérieur, et finalement, ils ont dû perdre leur acompte. On peut dire qu’ils ont perdu du capital dans cette transaction à Thanh Oai », a affirmé M. TN.

Selon M. TN, l'immobilier en périphérie d'Hanoï est largement surévalué. Dans la commune de Tien Yen (district de Hoai Duc), où s'est déroulée la vente aux enchères, certaines maisons situées dans des ruelles, avec des terrains initialement proposés à 133 millions de VND/m², ont vu leur prix artificiellement gonflé à 60-70 millions de VND/m², soit le prix des appartements du centre-ville.

« L’immobilier en banlieue n’est pas fait pour les investisseurs novices. En cas de baisse du marché, les maisons et les terrains en centre-ville n’ont besoin que d’une décote d’environ 30 % pour trouver preneur, mais en banlieue, même si les investisseurs baissent le prix de 50 %, il restera difficile de vendre », a averti M. TN.

M. Nguyen Quoc Anh partage cet avis. Selon lui, si certains secteurs d'investissement comme le foncier peuvent voir leur prix doubler ou tripler en quelques années, leur liquidité reste relativement limitée et leur prix peut stagner pendant une période prolongée en cas de ralentissement du marché.

Source : https://baodautu.vn/batdongsan/bat-mach-thi-truong-bat-dong-san-ha-noi-d225545.html