Suppression de la liste annuelle des prix des terrains : les prix de l’immobilier vont-ils baisser ?

giá đất - Ảnh 1. — D'après les experts, le barème quinquennal des prix fonciers, tel que révisé dans le projet, contribuera à maîtriser les prix des terrains et à freiner la hausse des prix de l'immobilier. – Photo : QUANG DINH

Les experts immobiliers estiment que c'est une orientation appropriée pour modifier la loi foncière actuelle, mais outre la réduction des coûts fonciers pour les projets de logements, afin de freiner la hausse des prix, il est nécessaire de lever les obstacles qui empêchent des milliers de projets bloqués d'augmenter l'offre de logements.

Limiter les prix des terrains d'entrée des projets

Le coût du foncier représente environ 15 à 30 % du coût total d'investissement des projets de logement. Dans le centre-ville, ce coût peut atteindre 50 %. Depuis l'entrée en vigueur de la loi foncière de 2024, le coût du foncier a eu tendance à augmenter, les collectivités locales appliquant une politique de tarification du foncier proche des prix du marché.

S'adressant à Tuoi Tre , M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré que l'application du barème foncier actuel entraînerait une hausse des prix des terrains et des logements. C'est pourquoi nous modifions la loi afin d'établir un barème foncier applicable pendant cinq ans, assorti d'un coefficient d'ajustement, pour maîtriser le prix des terrains utilisés dans les projets immobiliers.

Cela répond aux attentes de l'ensemble du marché et de tous les utilisateurs du sol. L'État contrôle également les facteurs de production et d'activité économique.

« La modification de la loi visant à remplacer le barème annuel des prix fonciers par un barème quinquennal est tout à fait judicieuse. Sans cette modification, les provinces n'auront aucun moyen d'établir un barème annuel des prix fonciers reflétant fidèlement le marché. Une modification annuelle du barème ne serait pas viable », a souligné M. Hiep.

Selon M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville, le mécanisme de publication annuelle des listes de prix fonciers impose une charge de travail considérable à l'ensemble de l'appareil d'État, ce qui représente une difficulté majeure. L'établissement d'une liste de prix fonciers valable cinq ans serait plus adaptée aux capacités administratives du système actuel de gouvernement local à deux niveaux.

De plus, l'État peut également utiliser le coefficient d'ajustement des prix fonciers pour réguler le marché immobilier. Après plus d'un an d'application, la loi foncière de 2024 a également révélé des lacunes et des faiblesses qui nécessitent des modifications. Dans ce projet de loi foncière révisée, le coefficient d'ajustement des prix fonciers n'est pas un coefficient unique.

« De nombreux coefficients d’ajustement des prix fonciers seront appliqués. Le cas échéant, l’agence de gestion étatique publiera des coefficients d’ajustement applicables à chaque projet. Auparavant, lors de l’application de la loi foncière de 2013, la ville d’Hô-Chi-Minh-Ville publiait en moyenne une trentaine de décisions par an concernant ces coefficients », a déclaré M. Chau.

L'augmentation de l'offre va refroidir les prix de l'immobilier

Certains experts estiment que la baisse des prix fonciers dépendra toujours de la collectivité territoriale qui attribue le coefficient d'utilisation des sols. Il est donc impératif que le gouvernement publie dans l'immédiat un décret précisant les modalités d'attribution de ces coefficients et le taux de taxe foncière.

Selon M. Chau, outre la maîtrise du coût des terrains nécessaires aux projets immobiliers, il est indispensable d'accroître l'offre de logements afin de freiner la hausse des prix, car ces derniers sont principalement dus à la loi de l'offre et de la demande. Une offre insuffisante et des pénuries entraînent une flambée des prix. Pour augmenter l'offre, il est également nécessaire de résorber rapidement le retard accumulé dans la réalisation d'environ 3 000 projets immobiliers, en raison de problèmes juridiques. Une fois l'offre augmentée, les manipulations de prix et l'inflation disparaîtront.

« Les prix de l'immobilier sont excessifs, notamment parce que nous nous compliquons la tâche en raison de la pénurie de logements due à des milliers de projets immobiliers rencontrant des difficultés juridiques, ce qui fait grimper les prix. Si nous parvenons à résoudre ces problèmes juridiques, nous augmenterons l'offre de logements, le marché s'équilibrera et les prix baisseront », a ajouté M. Chau.

Le Dr Vu Dinh Anh, expert en économie , estime que si nous persistons à considérer l'évaluation foncière comme proche du prix du marché, nous ne résoudrons jamais le problème de fond. Il est nécessaire, au contraire, d'affirmer le principe d'une évaluation foncière fondée sur les mécanismes du marché et, simultanément, de mettre en place un marché de l'évaluation foncière objectif, transparent et professionnel.

M. Anh a proposé de supprimer intégralement le cadre et le barème des prix fonciers, sources de nombreux problèmes. Désormais, seuls des prix spécifiques seront fixés par les autorités compétentes lors de l'attribution ou de la location des terrains, ou à l'issue des enchères de droits d'utilisation. Ces prix, servant de base au calcul des obligations financières (taxes, redevances, loyers fonciers), seront déterminés par un mécanisme de tarification de masse, par région et par destination.

« La gestion des prix fonciers est dispersée dans de nombreuses lois différentes, telles que la loi sur les prix, la loi foncière et la loi sur les ventes aux enchères immobilières, ce qui entraîne des chevauchements et des incohérences. Ce n'est que par une cohérence, une synchronisation et surtout un strict respect des principes du marché en matière d'évaluation foncière que nous pourrons bâtir un cadre juridique transparent et efficace répondant aux exigences du développement », a suggéré M. Anh.

Selon le projet de loi foncière révisée, l'État fixe les prix des terrains neufs. Quant au marché secondaire, il le régule par le biais de la fiscalité, du crédit, de l'aménagement du territoire et des plans d'urbanisme. Grâce à cette nouvelle réglementation, les prix des terrains neufs ne seront plus alignés sur les prix de transaction du marché secondaire ; au contraire, l'État exercera un contrôle sur ce dernier.

M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction, a déclaré que les redevances foncières sont cruciales pour la survie de nombreuses entreprises d'investissement et de négoce immobilier. À titre d'exemple, pour un même projet de logement à Hanoï , le prix du terrain a augmenté de 20 % entre la première et la deuxième décision d'attribution, puis de nouveau de 20 % lors de la troisième.

« À chaque attribution de terrain, le prix augmente, ce qui entraîne une hausse déraisonnable des coûts pour les entreprises. C'est là le problème majeur », a souligné M. Hiep.

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Source : https://tuoitre.vn/bo-bang-gia-dat-hang-nam-gia-nha-co-ha-nhiet-20250822232433586.htm