Les investisseurs attendent-ils un changement de réglementation ?

« On travaille à un rythme effréné » pour mener à bien le projet de construction d’au moins un million de logements sociaux.

Récemment, le gouvernement a approuvé un plan visant à construire au moins un million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles au cours de la période 2021-2030.

Le projet est divisé en deux phases. La phase 1, de 2021 à 2025, vise la construction d'environ 428 000 logements. La phase 2, de 2025 à 2030, a pour objectif la construction d'environ 634 200 logements sociaux.

Toutefois, un rapport du ministère de la Construction indique qu'entre 2021 et mi-mai 2023, 41 projets de logements sociaux en zone urbaine ont été menés à bien dans tout le pays, avec plus de 19 500 appartements livrés. D'ici 2025, date de fin de la première phase du projet, environ 294 projets devraient être achevés, avec près de 288 500 appartements livrés.

Si ces projets sont menés à terme dans les délais prévus, la première phase du programme permettra de construire environ 308 000 logements sociaux, soit 30,8 %. Ce chiffre ne couvre pas les dépenses prévues par le gouvernement pour cette première phase.

Ainsi, lors de la phase 2, de 2015 à 2030, les collectivités locales devront déployer des efforts considérables pour achever les 69,2 % d'appartements restants, soit 692 000 logements. Ce chiffre ne tient pas compte des projets retardés ou délibérément non réalisés conformément à la réglementation, ce qui complique de plus en plus la mise en œuvre des objectifs du Plan.

De nombreux obstacles entravent la construction de logements sociaux en milieu urbain.

Selon le ministère de la Construction, la mise en œuvre de ce projet se heurte à de nombreuses difficultés et à de nombreux défis, tels que des capitaux limités, un manque de terrains disponibles et des mécanismes et politiques visant à encourager le développement du logement social qui ne sont pas véritablement attractifs…

Cependant, le décret gouvernemental n° 49, publié en 2021, présente certaines difficultés concernant l'obligation pour les promoteurs de logements commerciaux et de zones urbaines de consacrer 20 % de leurs terrains à la construction de logements sociaux.

Plus précisément, le décret n° 49 stipule que les projets de logements commerciaux situés dans des zones urbaines spéciales et dont les parcelles ont une superficie de 2 hectares ou plus doivent consacrer 20 % de cette superficie à la construction de logements sociaux. Pour les zones urbaines plus petites, seuls les projets d’aménagement urbain dont les parcelles dépassent 5 hectares sont concernés.

Selon le Comité populaire de Hanoï , la ville compte actuellement de nombreux projets immobiliers commerciaux d'une superficie supérieure à 2 hectares dans les zones périurbaines, dans des régions reculées telles que Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Par conséquent, la construction de logements sociaux sur plus de 20 % des terrains de ces projets est inappropriée.

De plus, les projets de logements commerciaux de plus de 2 hectares mais disposant d'une petite superficie de terrain pour la construction de logements sont toujours tenus d'allouer 20 % de la superficie totale du terrain où l'infrastructure technique a été développée pour la construction de logements sociaux.

Par conséquent, l'affectation de terrains à des logements sociaux dans le cadre de ces projets est inappropriée et fragmentée ; toutefois, conformément à la réglementation, la décision de ne pas affecter de terrains à des logements sociaux dans le cadre de ces projets doit être signalée au Premier ministre.

Par ailleurs, selon le Comité populaire de la province de Dong Nai, certains investisseurs ayant achevé des projets de logements commerciaux (projets de niveau I) souhaitent désormais investir dans des logements sociaux sur les 20 % de terrain alloués à ces projets (projets de niveau II). Toutefois, il leur est interdit de constituer un projet de logements sociaux indépendant sur ces 20 % de terrain ; ils doivent en revanche adapter leur plan d’investissement et prolonger le calendrier du projet.

Cependant, dans de nombreux cas, il n’est pas possible d’envisager une prolongation du calendrier des projets de niveau I, car certains projets de niveau I ont dépassé leur période d’investissement de plus de 24 mois.

Lenteurs progrès dans la construction de logements sociaux sur plus de 20 % des terres urbaines.

Actuellement, de nombreux promoteurs retardent délibérément la construction de logements sociaux sur plus de 20 % des terrains urbains, dans l'espoir d'attendre une évolution de la réglementation et de contourner les règles. C'est particulièrement vrai dans les grandes villes comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, où le prix du foncier est très élevé et où peu de promoteurs respectent cette réglementation.

Fin 2022, le ministère de la Construction avait proposé de supprimer l'obligation pour les promoteurs de logements commerciaux et d'aménagements urbains de consacrer 20 % de leurs terrains à la construction de logements sociaux. Il avait en revanche demandé l'ajout d'un règlement stipulant que l'affectation des terrains destinés au développement du logement social relevait de la compétence des comités populaires provinciaux.

S'adressant à un journaliste du quotidien Newspaper & Public Opinion, M. Nguyen Trung Tuan, expert en immobilier, a déclaré : « À cause de cette proposition, on observe un phénomène où les promoteurs font exprès de "gagner" le terrain en attendant des changements de politique. »

« Dans les zones urbaines spécifiques, 20 % d'un terrain de 2 hectares représentent une valeur considérable. Par conséquent, pour certains promoteurs, construire des logements sociaux sur ces terrains constitue un gaspillage. En effet, les projets de logements sociaux sont soumis à des plafonds de rentabilité. Or, lorsque le dispositif évoluera et que cette réglementation sera supprimée, ils pourront construire d'autres projets de logements commerciaux avec des marges bénéficiaires plus élevées », a déclaré M. Tuan.

De même, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a déclaré : « La ville compte de nombreux projets de développement urbain et de logements commerciaux occupant de vastes superficies, dépassant 2 hectares, voire 10 hectares pour certains. Ces projets ont réservé 20 % de leurs terrains à la construction de logements sociaux, mais les promoteurs tardent à procéder aux indemnisations et aux déblaiesment, ou n’ont pas encore investi dans la construction des infrastructures techniques, empêchant ainsi le démarrage des travaux. »

En réponse à cette situation, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville réexaminera et appliquera strictement la réglementation exigeant que 20 % du fonds foncier disposant d'infrastructures achevées dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines soient alloués au développement du logement social, conformément à la loi sur le logement.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville renforcera l'inspection, la supervision et le traitement des infractions légales liées au développement du logement social et du logement des travailleurs dans la ville, y compris l'attribution de terrains pour le logement social dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines.

Dans le même temps, il convient d'exhorter les investisseurs de projets de logements commerciaux et de zones urbaines à mettre en œuvre la construction de logements sociaux sur les 20 % de terrains alloués à ces projets, conformément au calendrier approuvé.

« Si l'investisseur ne parvient pas à mettre en œuvre le projet, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville envisagera de révoquer l'attribution de 20 % des terres afin de les sélectionner et de les attribuer à d'autres investisseurs », a souligné le dirigeant de la ville.

M. Nguyen Thanh Nghi, ministre de la Construction, a récemment exhorté les grandes entreprises et sociétés immobilières, outre le développement de projets urbains et de logements, à accorder une plus grande attention à l'investissement dans le logement social pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des zones industrielles locales, afin d'assurer le bien-être social et d'atteindre les objectifs du projet.

Par ailleurs, le ministère de la Construction demande aux entreprises de s'acquitter sérieusement de leur responsabilité d'investir dans le logement social sur les 20 % de terrains alloués aux projets de logements commerciaux et aux zones urbaines où les entreprises sont les investisseurs.

Dans la période à venir, le ministère de la Construction et les autorités locales renforceront l'inspection, la supervision et le traitement des infractions légales liées au développement des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans leurs zones respectives.

Plus précisément, la réglementation exigeant que 20 % du fonds foncier doté d'infrastructures achevées dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines soient alloués au développement de logements sociaux, conformément à la législation sur le logement, sera révisée et strictement appliquée.

« Le ministre de la Construction a souligné que les investisseurs dans les projets de logements commerciaux sont tenus d'investir et de construire des logements sociaux sur ce terrain conformément au calendrier approuvé. »

Dinh Tran

Source: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html