Les investisseurs attendent que le mécanisme change ?

« Courir partout » pour achever le projet de construction d'au moins 1 million de logements sociaux

Récemment, le gouvernement a approuvé le projet de construction d’au moins 1 million de logements sociaux pour les personnes à faibles revenus et les travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030.

Le projet est divisé en deux phases : la première, de 2021 à 2025, prévoit la construction d'environ 428 000 logements. La deuxième, de 2025 à 2030, vise à construire environ 634 200 logements sociaux.

Les investisseurs autorisent le changement de mode d'image 1.

Cependant, le rapport du ministère de la Construction indique qu'entre 2021 et mi-mai 2023, 41 projets de logements sociaux en zone urbaine ont été achevés dans tout le pays, avec une livraison estimée à plus de 19 500 appartements. On prévoit qu'entre 2025 et la fin de la première phase du projet, environ 294 projets seront achevés, avec près de 288 500 appartements livrés.

Si ces projets sont achevés dans les délais, l'offre totale de logements sociaux atteindra, lors de la phase 1 du projet, environ 308 000 appartements, soit 30,8 %. Ce chiffre ne couvre pas les dépenses gouvernementales de la phase 1.

Ainsi, lors de la phase 2, de 2015 à 2030, les communes devront se dépêcher pour construire les 69,2 % d'appartements restants, soit 692 000 appartements. Sans compter les retards de projets délibérément non conformes à la réglementation, rendant la mise en œuvre des tâches du projet de plus en plus difficile.

De nombreux problèmes dans la construction de logements sociaux en milieu urbain

Selon les explications du Ministère de la Construction, la mise en œuvre de ce projet présente de nombreuses difficultés et défis, notamment des sources de capitaux limitées, l'absence de fonds fonciers, le manque d'attractivité des mécanismes et des politiques visant à encourager le développement de logements sociaux,...

Cependant, le décret 49 du gouvernement, publié en 2021, pose certaines difficultés concernant la question de l'obligation faite aux investisseurs construisant des logements commerciaux et des zones urbaines de réserver 20 % du fonds foncier pour investir dans la construction de logements sociaux.

Plus précisément, le décret 49 stipule que les projets de logements commerciaux dans les zones urbaines spéciales disposant d'un fonds foncier de 2 hectares ou plus doivent réserver 20 % de leur fonds foncier à la construction de logements sociaux. Pour les zones urbaines plus petites, seuls les projets urbains disposant d'un fonds foncier de plus de 5 hectares doivent déposer une demande.

Selon le Comité populaire de Hanoi , la ville compte actuellement de nombreux projets de logements commerciaux d'une superficie de plus de 2 hectares dans les zones suburbaines, dans des zones reculées telles que Ba Vi, Ung Hoa, My Duc,... Par conséquent, développer des logements sociaux sur plus de 20 % du fonds foncier dans ces projets n'est pas approprié.

En outre, les projets de logements commerciaux d'une échelle supérieure à 2 hectares mais avec une petite superficie de terrain à construire, conformément à la réglementation, doivent toujours réserver 20 % de la superficie totale du terrain résidentiel investie dans la construction d'infrastructures techniques pour construire des logements sociaux.

Par conséquent, la gestion du fonds foncier pour la construction de logements sociaux dans le cadre de ce projet est inadaptée et fragmentée. Cependant, conformément à la réglementation, il est obligatoire de signaler au Premier ministre tout manquement à cette gestion.

Entre-temps, selon le Comité populaire de la province de Dong Nai, un investisseur a réalisé un projet de logements commerciaux (projet de niveau I) et souhaite désormais poursuivre ses investissements dans le logement social grâce aux 20 % de fonds fonciers de ce projet (projet de niveau II). Cependant, l'investisseur n'est pas autorisé à scinder les 20 % de fonds fonciers en un projet de logements sociaux indépendant, mais doit adapter sa politique d'investissement et étendre les travaux.

Toutefois, dans de nombreux cas, l’examen de la possibilité d’autoriser une prolongation de l’avancement des projets de niveau I ne peut être mis en œuvre parce que certains projets de niveau I ont expiré leur période d’investissement de plus de 24 mois.

La lenteur de la construction de logements sociaux sur plus de 20 % du parc foncier en zone urbaine

Actuellement, de nombreux investisseurs retardent délibérément la construction de logements sociaux sur plus de 20 % du parc foncier urbain, dans l'espoir d'une évolution des mécanismes et de contourner la réglementation. En particulier dans les zones urbaines spécifiques comme Hanoï ou Hô-Chi-Minh-Ville, où les prix du foncier sont très élevés, peu d'investisseurs respectent cette réglementation.

Fin 2022, le ministère de la Construction avait proposé de supprimer la réglementation obligeant les investisseurs construisant des logements commerciaux et des zones urbaines à réserver 20 % de leur fonds foncier à la construction de logements sociaux. Il a alors demandé l'ajout d'une réglementation stipulant que l'attribution des fonds fonciers pour la construction de logements sociaux relève de la compétence du Comité populaire provincial.

S'adressant aux journalistes du journal Journalist & Public Opinion, M. Nguyen Trung Tuan, expert immobilier, a déclaré : « En raison de cette proposition, il y a un phénomène d'investisseurs qui « retardent » délibérément les changements de politique. »

« Dans les zones urbaines spécifiques, 20 % d'un fonds foncier de 2 hectares représente une valeur considérable. Par conséquent, pour certains investisseurs, construire des logements sociaux sur ces terrains est une perte de temps, car les projets de logements sociaux génèrent des profits limités. En attendant, une fois le mécanisme modifié et cette réglementation supprimée, ils pourront construire d'autres projets de logements commerciaux plus rentables », a déclaré M. Tuan.

Partageant cet avis, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a déclaré : « Dans la ville, il existe de nombreux projets de logements urbains et commerciaux dotés d'importants fonds fonciers de plus de 2 hectares, voire de plus de 10 hectares. Ces projets ont alloué 20 % du fonds foncier à la construction de logements sociaux, mais les investisseurs tardent à mettre en œuvre les indemnisations et à dépolluer les sites ou n'ont pas investi dans la construction d'infrastructures techniques, de sorte qu'ils n'ont pas encore investi dans la construction de logements sociaux. »

Face à cette situation, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville examinera et appliquera strictement le règlement sur la réservation de 20% du fonds foncier résidentiel investi dans les infrastructures techniques dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines pour investir dans le développement de logements sociaux conformément à la loi sur le logement.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville renforcera l'inspection, l'examen, la supervision et le traitement des violations de la loi dans le développement des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans la région, y compris l'aménagement des fonds fonciers pour les logements sociaux dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines.

Dans le même temps, exhorter les investisseurs des projets de logements commerciaux et des zones urbaines à investir dans la construction de logements sociaux sur 20 % du fonds foncier de ces projets, conformément au calendrier approuvé.

« Si l'investisseur ne met pas en œuvre, le Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville envisagera de récupérer 20% du fonds foncier pour le sélectionner et le transférer à d'autres investisseurs », a souligné le dirigeant de la ville.

M. Nguyen Thanh Nghi, ministre de la Construction, a récemment pris la parole pour demander que les grandes entreprises et sociétés immobilières, en plus de développer des projets urbains et de logement, accordent davantage d'attention à l'investissement dans le développement de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels dans les localités afin de garantir la sécurité sociale et d'atteindre les objectifs fixés dans le projet.

En outre, le ministère de la Construction a demandé aux entreprises de mettre en œuvre strictement leur responsabilité d'investir dans le logement social sur 20 % du fonds foncier dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines investies par les entreprises.

Dans les temps à venir, le ministère de la Construction et les localités renforceront l'inspection, l'examen, la supervision et le traitement des violations de la loi dans le développement des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans la région.

En particulier, la réglementation sur la réserve de 20% du fonds foncier résidentiel investi dans les infrastructures techniques dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines sera revue et strictement appliquée pour investir dans le développement de logements sociaux conformément à la loi sur le logement.

«Demander aux investisseurs de projets de logements commerciaux d'investir dans la construction de logements sociaux sur ce fonds foncier selon le calendrier approuvé», a souligné le ministre de la Construction.

Dinh Tran

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