Les investisseurs attendent-ils que le mécanisme change ?

S'activer pour mener à bien le projet de construction d'au moins un million de logements sociaux

Récemment, le gouvernement a approuvé le projet de construction d'au moins un million de logements sociaux destinés aux personnes à faibles revenus et aux travailleurs des parcs industriels au cours de la période 2021-2030.

Le projet est divisé en deux phases : la première, de 2021 à 2025, permettra la construction d’environ 428 000 logements. La seconde, de 2025 à 2030, vise quant à elle la construction d’environ 634 200 logements sociaux.

Toutefois, le rapport du ministère de la Construction indique qu'entre 2021 et mi-mai 2023, 41 projets de logements sociaux en zone urbaine ont été menés à bien dans tout le pays, représentant plus de 19 500 appartements livrés. On prévoit que d'ici 2025, date de fin de la première phase du projet, environ 294 projets seront achevés, soit près de 288 500 appartements livrés.

Si ces projets sont menés à terme dans les délais prévus, la première phase du projet permettra de construire environ 308 000 logements sociaux, soit 30,8 %. Ce chiffre ne couvre pas les dépenses prévues par le gouvernement pour cette première phase.

Ainsi, lors de la phase 2, de 2015 à 2030, les collectivités locales devront accélérer la construction des 69,2 % d'appartements restants, soit 692 000 logements. Sans compter les projets en retard, voire ceux qui ne respectent pas délibérément la réglementation, ce qui complique de plus en plus la réalisation des tâches du projet.

De nombreux problèmes se posent dans la construction de logements sociaux en milieu urbain.

Selon les explications du ministère de la Construction, la mise en œuvre de ce projet se heurte à de nombreuses difficultés et à de nombreux défis, tels que des ressources financières limitées, l'absence de fonds fonciers et des mécanismes et politiques incitant au développement du logement social peu attractifs…

Cependant, le décret 49 du gouvernement, publié en 2021, présente certaines difficultés concernant l'obligation faite aux investisseurs construisant des logements commerciaux et des zones urbaines de réserver 20 % de leur fonds foncier à l'investissement dans la construction de logements sociaux.

Plus précisément, le décret n° 49 stipule que les projets de logements commerciaux situés dans des zones urbaines spéciales et dont la superficie foncière est égale ou supérieure à 2 hectares doivent réserver 20 % de cette superficie à la construction de logements sociaux. Pour les zones urbaines de plus petite taille, seuls les projets dont la superficie foncière est supérieure à 5 hectares sont concernés.

Selon le Comité populaire de Hanoï , la ville compte actuellement de nombreux projets de logements commerciaux d'une superficie supérieure à 2 hectares dans les zones périurbaines et reculées telles que Ba Vi, Ung Hoa, My Duc, etc. Par conséquent, le développement de logements sociaux sur plus de 20 % du fonds foncier de ces projets n'est pas approprié.

De plus, les projets de logements commerciaux d'une envergure supérieure à 2 hectares mais avec une petite surface de terrain constructible doivent, conformément à la réglementation, réserver 20 % de la surface totale des terrains résidentiels investis dans la construction d'infrastructures techniques à la construction de logements sociaux.

Par conséquent, le financement foncier prévu pour la construction de logements sociaux dans le cadre de ce projet est inadéquat et fragmenté. Or, la réglementation exige que le Premier ministre soit informé de tout manquement à cette obligation.

Par ailleurs, selon le Comité populaire de la province de Dong Nai, un investisseur ayant achevé un projet de logements commerciaux (projet de niveau I) souhaite désormais investir dans des logements sociaux en utilisant les 20 % du terrain appartenant à ce projet (projet de niveau II). Toutefois, il ne peut pas constituer un projet de logements sociaux indépendant à partir de ces 20 % du terrain ; il doit en revanche adapter sa politique d’investissement et poursuivre le projet.

Cependant, dans de nombreux cas, il est impossible de prendre en considération la prolongation de l'avancement des projets de niveau I, car certains projets de niveau I ont dépassé leur période d'investissement de plus de 24 mois.

La mise en œuvre de la construction de logements sociaux sur plus de 20 % du fonds foncier dans les zones urbaines est lente.

Actuellement, de nombreux investisseurs retardent délibérément la construction de logements sociaux sur plus de 20 % des terrains disponibles en zone urbaine, dans l'espoir d'attendre une évolution du dispositif et de contourner la réglementation. Ce phénomène est particulièrement marqué dans les zones urbaines spécifiques comme Hanoï ou Hô Chi Minh-Ville, où le prix du foncier est très élevé.

Fin 2022, le ministère de la Construction avait proposé de supprimer la réglementation imposant aux investisseurs construisant des logements commerciaux et des zones urbaines de réserver 20 % des fonds fonciers à l'investissement dans le logement social. Il souhaitait en revanche ajouter une disposition stipulant que l'affectation des fonds fonciers au développement du logement social relève de la compétence du Comité populaire provincial.

S'adressant aux journalistes du Journaliste et Opinion publique, M. Nguyen Trung Tuan, expert en immobilier, a déclaré : « En raison de cette proposition, on observe un phénomène d'investisseurs qui "gâchent" délibérément leurs investissements pour attendre des changements de politique. »

« Dans les zones urbaines prioritaires, 20 % du fonds foncier de 2 hectares représentent une valeur considérable. Par conséquent, pour certains investisseurs, la construction de logements sociaux sur ces terrains constitue un gaspillage, car les projets de logements sociaux sont peu rentables. En revanche, lorsque le mécanisme évoluera et que cette réglementation sera supprimée, ils pourront construire d'autres projets de logements commerciaux plus lucratifs », a déclaré M. Tuan.

Partageant cet avis, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville a déclaré : « Dans la ville, de nombreux projets immobiliers, tant urbains que commerciaux, disposent de vastes terrains de plus de 2 hectares, voire de plus de 10 hectares. Ces projets ont réservé 20 % de ces terrains à la construction de logements sociaux, mais les promoteurs tardent à indemniser les victimes et à procéder au déblaiement des sites, ou n’ont pas investi dans les infrastructures techniques nécessaires. Par conséquent, la construction de logements sociaux n’a pas encore débuté. »

Face à cette situation, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville réexaminera et appliquera strictement la réglementation relative à la réservation de 20 % des fonds fonciers résidentiels investis dans les infrastructures techniques des projets de logements commerciaux et des zones urbaines, afin de les investir dans le développement du logement social conformément à la loi sur le logement.

Le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville renforcera l'inspection, l'examen, la supervision et le traitement des infractions à la loi dans le développement des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans la région, y compris l'aménagement des fonds fonciers pour le logement social dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines.

Dans le même temps, il convient d'inciter les investisseurs de projets de logements commerciaux et de zones urbaines à investir dans la construction de logements sociaux sur 20 % du fonds foncier de ces projets, conformément au calendrier approuvé.

« Si l'investisseur ne respecte pas ses engagements, le Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville envisagera de récupérer 20 % du fonds foncier afin de sélectionner et de transférer ce terrain à d'autres investisseurs », a souligné le dirigeant municipal.

M. Nguyen Thanh Nghi, ministre de la Construction, a également pris la parole récemment pour demander que les grandes entreprises et sociétés immobilières, en plus de développer des projets urbains et de logements, accordent une plus grande attention à l'investissement dans le développement de logements sociaux pour les personnes à faible revenu et les travailleurs des parcs industriels locaux afin d'assurer la sécurité sociale et d'atteindre les objectifs fixés dans le projet.

En outre, le ministère de la Construction a demandé aux entreprises de respecter scrupuleusement leur obligation d'investir 20 % du fonds foncier dans les projets de logements commerciaux et les zones urbaines dans le logement social.

Dans les prochains mois, le ministère de la Construction et les collectivités locales renforceront l'inspection, l'examen, la supervision et le traitement des infractions à la loi dans le cadre du développement des logements sociaux et des logements pour travailleurs dans la région.

En particulier, la réglementation relative à la réservation de 20 % du fonds foncier résidentiel investi dans les infrastructures techniques des projets de logements commerciaux et des zones urbaines sera révisée et strictement appliquée afin d'investir dans le développement du logement social conformément à la loi sur le logement.

« Nous demandons aux investisseurs de projets de logements commerciaux d’investir dans la construction de logements sociaux sur ce fonds foncier, conformément au calendrier approuvé », a souligné le ministre de la Construction.

Dinh Tran

Source: https://www.congluan.vn/cac-chu-dau-tu-dang-cho-co-che-thay-doi-post249043.html