Il est nécessaire d'harmoniser les intérêts de toutes les parties.

Les promoteurs immobiliers peinent à supporter les coûts et à rembourser les intérêts des emprunts.

Journaliste (NĐT) : Actuellement, alors que des millions de personnes à revenus faibles et moyens aspirent à devenir propriétaires, l’offre de logements abordables et de logements sociaux est quasiment épuisée. Quelles sont, selon vous, les raisons de cette situation ?

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, Groupe DKRA : Le problème de l’offre insuffisante de logements abordables et de logements sociaux pour répondre aux besoins des personnes à faibles et moyens revenus se pose et persiste depuis de nombreuses années.

De nombreux facteurs contribuent à cette situation, mais deux principaux ont un impact direct sur l'offre dans ce segment.

Premièrement, les coûts des intrants ont augmenté. Bien que les prix de l'immobilier aient montré des signes de baisse ces deux dernières années, il faut reconnaître que le précédent cycle de développement immobilier, entre 2014 et 2020 environ, a maintenu les prix à un niveau élevé.

Cela engendre des coûts d'investissement et de construction extrêmement élevés pour les promoteurs immobiliers. Avec l'augmentation considérable du prix des terrains, des matières premières, de la main-d'œuvre, etc., il devient très difficile de réduire le prix des biens immobiliers une fois achevés.

M. Vo Hong Thang - Directeur des services de conseil et du développement de projets, Groupe DKRA.

Deuxièmement, le statut juridique des projets immobiliers est souvent complexe et long à régler. Dès l'acquisition du terrain, les promoteurs doivent obtenir les autorisations des différents paliers gouvernementaux, sans parler de l'élaboration des plans d'indemnisation et de relogement… ce qui allonge considérablement les procédures juridiques d'un projet.

Pour les entreprises spécialisées comme l'immobilier, qui ont souvent recours à un fort effet de levier financier, les emprunts obligataires et bancaires sont considérables. Malgré les retards de projets dus à des procédures juridiques incomplètes, les entreprises doivent supporter les intérêts importants de ces prêts. Tous ces coûts associés seront finalement intégrés au prix final du produit une fois celui-ci achevé.

Il est donc très difficile pour les entreprises de baisser les prix de leurs produits à un niveau « abordable » comme le souhaite la majorité des gens, surtout dans le contexte actuel où les coûts sont déjà très élevés.

Investisseur : Ceci illustre les difficultés rencontrées par les promoteurs immobiliers face au problème des coûts. Pourriez-vous détailler certains des coûts qui pèsent actuellement sur les entreprises immobilières et leur impact sur la baisse des prix de l’immobilier ?

M. Vo Hong Thang : Les coûts des intrants tels que les frais d’utilisation des terrains, les indemnités pour le défrichement, les intérêts des prêts bancaires, les coûts de main-d’œuvre et les achats de matériaux de construction… ont tous fortement augmenté, parfois même plusieurs fois ces derniers temps.

En principe, un projet, de la planification initiale à l'achèvement des procédures juridiques, ne devrait prendre que trois ans en moyenne. Cependant, dans les faits, les entreprises peuvent consacrer jusqu'à dix ans, voire plus, aux démarches administratives avant de pouvoir officiellement démarrer les travaux, ce qui représente un gaspillage de ressources.

Pour devenir propriétaires fonciers, les entreprises doivent supporter une série de coûts liés à l'indemnisation et au défrichement des terres par le biais du transfert des droits d'utilisation des terres, du paiement des redevances d'utilisation des terres, du loyer foncier et des frais de protection des rizières auprès de l'État.

Ensuite, les coûts de construction, main-d'œuvre et matériaux compris, augmentent régulièrement avec le temps. Pour les immeubles d'appartements, les coûts de construction représentent environ 50 % du total, environ 30 % pour les maisons de ville et 20 % pour les villas.

Sans parler du fardeau financier que représentent les remboursements de capital et d'intérêts pour les entreprises. Plus le projet s'éternise, plus ces coûts financiers s'accumulent. Et au final, tous ces coûts sont intégrés au prix de vente que les clients doivent payer lors de l'achat d'une maison.

Il est impossible d'exiger des entreprises qu'elles acceptent des pertes simplement pour se débarrasser de leurs stocks.

Dans un contexte de marché immobilier atone comme celui des deux dernières années, de nombreux promoteurs tentent d'offrir des incitations attrayantes aux acheteurs et d'allonger les délais de paiement afin de stimuler la demande.

En réalité, cette politique nuit aux profits des investisseurs, mais ces derniers l'acceptent malgré tout dans l'espoir de créer des liquidités. Face à des coûts désormais trop élevés, les entreprises n'ont d'autre choix que de baisser leurs prix afin de concilier, dans une certaine mesure, les intérêts des acheteurs et des vendeurs.

Il est très difficile de contraindre les entreprises immobilières à baisser les prix des maisons à un niveau « abordable », car elles doivent être rentables, et il est impossible de leur demander d'accepter des pertes simplement pour écouler leurs stocks.

Auparavant, de nombreux promoteurs visaient des profits de plusieurs dizaines de pour cent avant même d'entamer un projet. Désormais, ils cherchent avant tout à atteindre le seuil de rentabilité, voire à enregistrer des pertes lors des phases initiales. Leur objectif principal est aujourd'hui de proposer le prix de vente le plus bas possible et d'encaisser les paiements au plus vite afin de générer des liquidités, ce qui représente déjà la meilleure option pour les acheteurs potentiels.

On s'attend à une augmentation de l'offre de logements grâce aux changements de politique.

Investisseur : La réalité est que, même dans le contexte généralement morose du marché immobilier en 2023, le segment du logement abordable a toujours bénéficié d’une attention particulière de la part des clients, et les projets de ce segment ont constamment maintenu des volumes de transactions stables.

Cependant, les investisseurs semblent particulièrement intéressés par le développement de maisons de ville de luxe et d'appartements haut de gamme. Comment expliquer ce paradoxe ?

M. Vo Hong Thang : Les blocages juridiques survenant simultanément dans des milliers de projets à l’échelle nationale ont fait qu’un très petit nombre de projets ont pu être lancés ces dernières années, concentrés dans quelques segments spécifiques.

Du fait du nombre limité de projets et de leurs prix raisonnables, les ventes seront assurément très rapides, et le dynamisme des transactions pourrait facilement nous amener à croire, à tort, que seuls les projets à bas prix attirent l'intérêt du public.

Il est toutefois important de reconnaître que, dans les zones très prisées comme Hanoï et Hô Chi Minh-Ville, les appartements proposés à moins de 50 millions de VND/m² sont quasiment introuvables. Ces projets affichent généralement des prix allant de 70 à 80 millions de VND/m², voire 100 millions de VND/m², ce qui correspond à des biens de luxe.

Avec tous ces projets situés dans des emplacements aussi privilégiés, il est très difficile pour les promoteurs de baisser les prix. De plus, ces derniers temps, le nombre de projets de luxe pouvant être lancés a été très faible, ce qui a également entraîné une baisse du volume des transactions dans ce segment.

Il est donc impossible, en se basant sur le nombre de transactions sur le marché, de conclure que le segment de l'immobilier de luxe est moins populaire que les segments du logement abordable ou social.

Si les coûts peuvent être réduits, le prix des produits immobiliers diminuera immédiatement.

De plus, pour certains promoteurs, de nombreuses entreprises se sont positionnées dès le départ sur le développement de maisons de ville et de propriétés haut de gamme, et ont une stratégie à long terme pour développer ce segment. Par conséquent, même s'ils souhaiteraient développer des segments moins onéreux pour répondre à la demande du marché, ils doivent néanmoins accepter de poursuivre leur orientation initiale.

De plus, certains projets sont restés inachevés malgré des investissements en capitaux très importants, ce qui rend difficile pour les investisseurs de se tourner facilement vers d'autres segments immobiliers.

Investisseur : Selon vous, quelles solutions sont nécessaires pour remédier à la pénurie de logements abordables ? La loi foncière amendée a été adoptée et sera bientôt mise en œuvre. Quel impact prévoyez-vous sur l’offre sur le marché immobilier ?

M. Vo Hong Thang : Compte tenu de la politique majeure de l'État, nous pouvons pleinement nous attendre à ce que, dans les 3 à 5 prochaines années, l'offre de logements sociaux et de logements abordables augmente considérablement, compensant ainsi la pénurie de logements à laquelle est confrontée la grande majorité de la population ces derniers temps.

Pour ce faire, le rôle de l’État demeure primordial, celui-ci assumant la responsabilité première de gérer et d’orienter le développement du marché par le biais de politiques, d’institutions et de réglementations.

L'essentiel est de régler tous les problèmes juridiques liés au projet et de simplifier les procédures administratives afin que les entreprises puissent démarrer rapidement les travaux. En particulier, les lois récemment modifiées et complétées auront certainement un impact positif immédiat sur l'offre du marché dès leur mise en œuvre officielle.

Deuxièmement, il convient de revoir les coûts d'utilisation des sols et de mettre en place davantage de programmes de soutien fiscal pour les entreprises qui développent des logements abordables et des logements sociaux.

Troisièmement, le Vietnam devrait envisager de créer davantage de fonds de développement du logement pour les primo-accédants, à l'instar de Singapour.

Enfin, dans notre pays, nous devrions créer davantage de fonds fonciers non dépollués et les mettre aux enchères afin que les entreprises puissent accéder plus facilement aux terrains.

Du point de vue commercial, la relation fondamentale demeure celle de l'offre et de la demande. Si les coûts des intrants augmentent, les prix de vente augmenteront, et inversement, si les coûts diminuent, le prix des biens immobiliers baissera immédiatement. Afin de maîtriser ces coûts, l'État joue toujours un rôle crucial dans la détermination des tendances haussières et baissières du marché immobilier .

Source : https://www.nguoiduatin.vn/giai-con-khat-nha-gia-re-can-hai-hoa-loi-ich-cac-ben-a668701.html